Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2015 г. N 18АП-13801/15

г. Челябинск

08 декабря 2015 г.

Дело N А07-15744/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Башхимрегион" и Яхина Радика Наилевича, Яхиной Фанузы Рифгатовны, Уразгуловой Регины Радиковны, Яхина Альберта Радиковича, Яхиной Ляли Наильевны, Лутфуллина Тимура Фаимовича, Лутфуллиной Адель Фаимовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.09.2015 по делу N А07-15744/20152015(судья Пакутин А.В.).

В судебном заседании приняли участие:

представители истца: Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Рудявко Федор Алексеевич (доверенность от 27.05.2014 N 01-05-1502/13);

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора лично: 1. Уразгулова Регина Радиковна и Лутфуллин Тимур Фаимович.

Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Башхимрегион" (далее - ответчик, общество, ООО "Башхимрегион") об обязании передать по акту приема-передачи Администрации квартиру N 21, площадью 90.3 кв. м адрес: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Ахметова, д. 225, кадастровый номер 02:55:050110:860 и о регистрации перехода права собственности к Администрации на указанное жилое помещение, являющееся предметом договора N 652- С от 02.04.2007 г., заключенного между Администрацией и Обществом (требования сформулированы с учетом их уточнения, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ (л.д.5-7, 109).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - 1) Яхин Радик Наилевич, 2) Яхина Фануза Рифгатовна, 3) Уразгулова Регина Радиковна, 4) Яхин Альберт Радикович, 5) Яхина Ляля Наильевич,6) Лутфуллин Тимур Фаимович, 7) Лутфуллина Адель Фаимовна (далее - также третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.09.2015 (резолютивная часть объявлена 21.09.2015) исковые требования удовлетворены (л.д. 115-127).

С указанным решением не согласились ответчик и третьи лица(далее также - податели жалобы, апеллянты), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционных жалобах податели просил решение суда первой инстанции отменить, отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неприменение норм права, подлежащих применению, неправильное применение норм материального права.

По мнению подателей жалоб, судом необоснованно не применены к спорным правоотношениям положения Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в соответствии с ч. 8 ст. 2 которого правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Учитывая, что договор мены от 18.09.2013 был заключен сторонами после вступления в силу указанного выше закона, основания для признания этого договора незаключенным у суда не имелись.

Спорное помещение не находится во владении ответчика, поскольку передано третьим лицам по акту приема-передачи во исполнение договора мены.

Кроме того, в апелляционной жалобе общества указано на неправильное исчисление судом первой инстанции момента, с которого начал течь срок исковой давности по Дополнительному соглашению от 08.11.2010 N 3.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика (общества с ограниченной ответственностью "Башхимрегион") и иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора (Яхина Радика Наилевича, Яхиной Фанузы Рифгатовны, Яхина Альберта Радиковича, Яхиной Ляли Наильевны, Лутфуллиной Адель Фаимовны) не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом мнения истца и третьих лиц и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с направлением в адрес истца заявления о заключении мирового соглашения.

Представитель истца и третьи лица возражали против отложения судебного заседания, указав, что такая возможность не исключена для сторон на любой стадии судебного процесса.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст.158,159, 184 АПК РФ, учитывая позицию явившихся в судебное заседание лиц, протокольным определением от 07.07.2015 отказал в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания для урегулирования спора путем заключения мирового соглашения.

В судебном заседании третьи лица поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает отсутствующими основания для отмены решения суда первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.04.2007 между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО "Башхимрегион" (заказчик-застройщик) был заключен договор N 652-С (л.д. 18-23), по условиям которого Администрация предоставляет заказчику-застройщику право застройки земельного участка площадью 10 000 кв. м в микрорайоне "Затон" в Ленинском районе ГО г. Уфа для строительства 7-ми секционного 10-ти этажного жилого дома литер 13 со встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 18 653,64 кв. м с отдельно стоящим подземным гаражом на 42 машино-места общей площадью 1 255,0 кв. м, со сносом жилых домов N N 221, 223 по улице Ахметова, здания скорой медицинской помощи по улице Ахметова, 225 и самовольно установленных металлических гаражей за счет средств заказчика.

Согласно пункту 2.2 договора в течение двух месяцев с момента ввода в эксплуатацию в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа от 27.04.2006 г. N 10/15 заказчик застройщик обязался передать с чистовой отделкой в собственность города долю Администрации на социальные нужды в размере 2 378,34 кв. м, что составляет 12,75% от общей площади объекта.

Сторонами неоднократно подписывались дополнительные соглашения к вышеуказанному договору.

В соответствии с изменениями, внесенными дополнительным соглашением N 3 от 08 ноября 2010 г. к договору N 652-С от 02.04.2007 (л.д. 28-30), Администрация предоставила ответчику право развития территории площадью 13 188 кв. м в Ленинском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан с целью строительства 10-ти этажного 7-ми секционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Ахметова общей площадью 18 591,44 кв. м.

В свою очередь, ответчик обязался в соответствии с подпунктами 2.2, 2.3 договора в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию передать в муниципальную собственность на социальные нужды 13 квартир общей площадью 864,75 кв. м и 4 нежилых помещения общей площадью 437,51 кв. м, в том числе и трехкомнатную квартиру N 21, расположенную на 7 этаже, общей площадью 88,84 кв. метров, в секции "Ж".

Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан 28.05.2012 ответчику было выдано разрешение N RU 0338000-11-Ж на ввод объекта в эксплуатацию части жилого дома - секция Ж - 2 775,7 кв. м. (л.д. 31,32)

После ввода в эксплуатацию части жилого дома ответчик указанные в п. 2.2 и п. 2.3 договора N 652-С от 02.04.2007 (с дополнительным соглашением N 3 от 08.11.2010) обязательства по передаче в собственность истца спорной квартиры N 21 не исполнил.

Судом первой инстанции установлено, что 18.09.2013 между обществом "Башхимрегион" и физическими лицами Яхиным Р.Н., Яхиной Ф.Р., Уразгловой Р.Р. и Яхиным А.Р. был оформлен договор мены (л.д. 59-61), по условиям которого, сторонами достигнуто соглашение о мене 4/7 доли в квартире N 21, принадлежащей обществу "Башхимрегион", на 4/7 доли в квартире, принадлежащей вышеуказанным физическим лицам.

По акту приема-передачи от 18.09.2013 спорная квартира в виде 4/7 ее доли была передана вышеуказанным лицам (л.д. 62).

Переход права собственности по названному договору мены от 18.09.2013 не зарегистрирован, что подтверждается представленными в дело уведомлением Управления Росреестра по РБ о приостановлении государственной регистрации по делам правоустанавливающих документов от 01.10.2013 N 01/348/2013-726,729, сообщением об отказе в государственной регистрации прав от 25.11.2013 N 01/348/2013-726,729 (л.д. 80-84).

Согласно представленной в дело выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 04/101/011/2015-13653 от 09.04.2015, право собственности на спорную квартиру в настоящее время зарегистрировано за ответчиком - обществом "Башхимрегион", запись о регистрации N 02-04-01/084/2012-287 от 29.10.2012 (л.д. 34).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по передаче спорной квартиры истцу послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в отсутствие в материалах дела сведений о государственной регистрации договор мены от 18.09.2013, подписанный ответчиком с физическими лицами Яхиным Р.Н., Яхиной Ф.Р., Уразгловой Р.Р. и Яхиным А.Р., как сделка считается незаключенным и, следовательно, их право на квартиру N 21 в доме N 225 по ул. Ахметова г. Уфы - не возникшим.

Указанные выводы суда следует признать ошибочным, повлекшими за собой принятие неправильного решения, в силу следующего.

Особенности продажи жилых помещений регламентированы ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 558 ГК РФ продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Однако в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" названный Федеральный закон вступил в силу с 1 марта 2013 года.

Поскольку договор мены спорной квартиры между ответчиком и третьими лицами заключен 18.09.2013, то есть после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, постольку данный договор не подлежал государственной регистрации как сделка.

При указанных обстоятельствах следует признать необоснованным вывод суда первой инстанции о невозможности противопоставления прав Яхина Р.Н., Яхиной Ф.Р., Уразгловой Р.Р. и Яхина А.Р. на спорную квартиру N 21, основанных на договоре мены от 18.09.2013, праву истца.

Принимая во внимание п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), суд первой инстанции обоснованно указал в решении, что договор 652-С является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В п. 5 Постановления N 54 указано, что требование приобретателя вещи о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно абз. 5 п. 5 данного Постановления, если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Согласно абзацу 3 пункта 61 Постановления N 10/22 в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

Юридически значимым обстоятельством для настоящего спора является факт владения вещью именно ответчиком.

Из представленных в материалы дела документов следует, что по акту приема - передачи от 18.09.2013 во исполнение договора мены ответчик передал третьим лицам спорную квартиру в объеме 4/7 доли в квартире.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается участвующими в деле лицами, что спорная квартира в целом не находится во владении ответчика, к которому в рамках настоящего дела предъявлены требования о передаче спорной квартиры истцу по акту приема-передачи.

Учитывая изложенные выше правовые позиции, апелляционный суд полагает необоснованным удовлетворение исковых требований истца, заявленных к ответчику, во владении которого формально находится только 3/7 доли в спорной квартире.

Исковые требования о находящейся во владении ответчика доли в праве на указанную квартиру истцом не заявлялись и не рассматривались судом первой инстанции.

Апелляционный суд полагает применимым к рассматриваемым правоотношениям абзац 6 пункта 5 Постановления N 54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Отклоняя заявление ответчика о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2.3 договора N 652-С, с учетом дополнительного соглашения N 3 от 08.11.2010 (л. д. 28-30), ответчик принял на себя обязательство по передаче в муниципальную собственность спорной квартиры в течение двух месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию.

Секция "Ж", в которой расположена спорная квартира N 21, была введена в эксплуатацию 28.05.2012, следовательно, обязательства ответчика по передаче квартиры в муниципальную собственность подлежали исполнению не позднее 29.07.2012 (ст. 191 ГК РФ).

Рассматриваемый иск направлен в суд истцом по почте 11.07.2015 (согласно оттиску почтового штемпеля на конверте), поступил в суд 14.07.2015, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Соответствующие доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению.

Иные доводы апелляционных жалоб не принимаются судом апелляционной инстанции как не имеющие правого значения по существу заявленных исковых требований.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене по основаниям пункта 4 части 1 ст.270 АПК РФ (неправильное применение норм материального права).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы ответчика и третьих лиц по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на проигравшую сторону - Администрацию.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.09.2015 по делу N А07-15744/2015 отменить.

В удовлетворении исковых требований Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан к Обществу с ограниченной ответственностью "Башхимрегион" отказать.

Взыскать с Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу общества с ограниченной ответственностью "Башхимрегион" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу Яхина Радика Наилевича расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 429 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу Яхиной Фанузы Рифгатовны расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 429 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу Уразгуловой Регины Радиковны расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 429 рублей.

Взыскать с Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу Яхина Альберта Радиковича расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 429 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина