Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2015 г. N 18АП-14582/15

г. Челябинск

11 декабря 2015 г.

Дело N А07-10570/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 декабря 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.10.2015 по делу N А07-10570/2015 (судья Насыров М.М.).

Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" (далее - общество "Возрождение", общество, ответчик) о взыскании арендной платы в размере 3 140 383 руб. 77 коп. за период с 01.01.2015 по 30.09.2015, пени в размере 709 195 руб. 31 коп. за период с 11.12.2013 по 25.09.2015 по договору аренды N 1414-13 земельного участка (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 124).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.10.2015 (резолютивная часть от 05.10.2015) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилось общество "Возрождение" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Управления.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

Апеллянт полагает, что при расчете арендной платы, которая определяется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, судом не учтено наличие спора об определении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. В обоснование указанного обстоятельства апеллянт ссылается на дополнительно представленные в апелляционный суд отчет от 09.09.2015 N 192-15 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Консалтинг", экспертное заключение от 23.09.2015 N 4696/2015 на указанный отчет об оценке, а также на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.10.2015 N 527, и указывает на принятие обществом "Возрождение" мер к установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Полагает, что суд при принятии решения не дал оценку названному отчету о рыночной стоимости земельного участка и в нарушение ст.ст. 8, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произвел расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости, что приводит к неосновательному обогащению арендодателя.

Руководствуясь ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления доказательств об оспаривании ответчиком установленной кадастровой стоимости в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о судебном разбирательстве по делу (л.д. 92), располагал достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.

Кроме того, апелляционный суд находит представленные апеллянтом доказательства неотносимыми к предмету рассматриваемого в рамках настоящего дела спора, что в силу ст.ст. 67, 71 АПК РФ также является основанием для отказа в их приобщении к делу.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу ответчика от истца в суд апелляционной инстанции не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 23.09.2013 N 4931 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "АвтоТрансСервис" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 1414-13 07.10.2013 (л.д. 9-12).

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020630:364, расположенный по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сипайловская, для завершения строительства торгово-автосервисного комплекса с временными парковочными местами, общей площадью 14 322 кв.м.

Согласно п. 3.1 договора срок аренды устанавливается с 23.09.2013 до 23.09.2016, условия договора применяются к правоотношениям, возникшим между сторонами с 23.09.2013.

Пунктом 4.1 договора установлено, что размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 5 664 861,89 руб.

Размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (п.п. 4.2.1, 4.3 договора).

Согласно п. 4.7 договора арендная плата вносится за каждый месяц вперёд, но не позднее десятого числа текущего месяца.

В силу п. 7.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

По акту приема-передачи от 07.10.2013 земельный участок с кадастровым номером 02:55:020630:364 общей площадью 14 322 кв.м. передан в аренду обществу с ограниченной ответственностью "АвтоТрансСервис" (л.д. 16).

05.12.2013 между обществом с ограниченной ответственностью "АвтоТрансСервис" (арендатор) и обществом "Возрождение" (новый арендатор) подписан договор уступки прав (цессии), по условиям которого арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка N 1414-13 от 07.10.2013 (л.д. 20-22).

Договор уступки прав (цессии) от 05.12.2013 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 18.12.2013 (выписка из ЕГРП от 18.10.2014 N 01/027/2014-4738, л.д. 24).

Дополнительным соглашением о внесении изменений N 1 от 20.01.2014 Управление и общество "Возрождение" произвели с 18.12.2013 замену на стороне арендатора в пользу ответчика (л.д. 17).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом "Возрождение" обязательств арендатора по договору аренды земельного участка N 1414-13 от 07.10.2013, наличие задолженности по арендной плате в размере 3 140 383 руб. 77 коп., Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по заключенному договору аренды земельного участка. Суд не усмотрел оснований для применения к спорным правоотношениям ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду отсутствия со стороны ответчика соответствующего заявления о чрезмерности неустойки и доказательств такой чрезмерности.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы общества, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что на основании последовательно совершенных сделок - договора аренды земельного участка N 1414-13 07.10.2013 (л.д. 9-12), договора уступки прав (цессии) от 05.12.2013 (л.д. 20-22), дополнительного соглашения о внесении изменений N 1 от 20.01.2014 (л.д. 17) - между Управлением и обществом "Возрождение" с 18.12.2013 возникли обязательственные правоотношения по поводу аренды последним земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:020630:364, расположенного по адресу: Октябрьский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ул. Сипайловская, для завершения строительства торгово-автосервисного комплекса с временными парковочными местами, общей площадью 14 322 кв.м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.10.2014 N 01/027/2014-4738 (л.д. 24) обременение земельного участка арендными правами общества зарегистрировано.

Действительность и заключенность вышеуказанных сделок сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.1 договора N 1414-13 07.10.2013 арендодатель и арендатор установили, что размер годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 5 664 861,89 руб.

Пунктами 4.2.1, 4.3 договора определено, что размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю (установленной решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан) на кадастровую стоимость земельного участка и часть (долю) земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определяемую с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью.

В материалы дела истцом представлены расчеты годовой арендной платы за заявленный периоды (л.д. 18, 19, 131).

В обоснование заявленных исковых требований Управление сослалось на неполную оплату ответчиком арендной платы по договору аренды земельного участка N 1414-13 07.10.2013 и наличие задолженности по арендной плате в сумме 3 140 383,77 руб. (расчет задолженности, л.д. 136-137).

По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

По смыслу норм ст.ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

С учетом того, что обществом "Возрождение" суду не было представлено доказательств отсутствия задолженности по арендной плате в заявленном Управлением размере, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика суммы основного долга.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В пункте п. 7.1 договора стороны предусмотрели, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендных платежей по рассматриваемым договорам аренды, суд первой инстанции также правомерно взыскал с ответчика предусмотренные договорами пени в заявленном истцом размере.

Выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств, а также правильной оценке судом фактических обстоятельств дела. Доказательства, опровергающие указанные выводы суда, ответчиком в апелляционной жалобе не приведены.

Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что при определении размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, судом не учтено наличие спора об определении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, являются несостоятельными, поскольку с учетом норм ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" инициирование лицом процедуры пересмотра кадастровой стоимости не опровергает обоснованность взыскания арендной платы, определенной, исходя из кадастровой стоимости участка, имеющейся в государственном кадастре недвижимости в соответствующий период, и при отсутствии сведений о результатах рассмотрения такого спора у суда отсутствуют правовые основания для вывода о недостоверности определенной кадастровой стоимости.

Ссылки апеллянта на дополнительно представленные в апелляционный суд отчет от 09.09.2015 N 192-15 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Регион-Консалтинг", экспертное заключение от 23.09.2015 N 4696/2015 на указанный отчет об оценке, а также на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.10.2015 N 527, отклоняются апелляционным судом, так как в приобщении дополнительных доказательств апеллянту отказано, в виду чего данные доказательства не могут быть предметом судебной оценки (ст.ст. 10, 71 АПК РФ).

По тем же мотивам является несостоятельным довод апеллянта о том, что суд первой инстанции при принятии решения не дал оценку названному отчету о рыночной стоимости земельного участка, поскольку из материалов дела не следует, что отчет от 09.09.2015 N 192-15 об оценке рыночной стоимости земельного участка приобщался ответчиком к материалам дела в порядке, установленном ст. 41, 159 АПК РФ.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.10.2015 по делу N А07-10570/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Возрождение" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова