Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2015 г. N 10АП-14299/15

г. Москва

10 декабря 2015 г.

Дело N А41-6825/15

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей: Марченковой Н.В, Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Душкиной Ю.Д.,

при участии в заседании: от истца - Подласов Д.А., по доверенности от 02.02.2015 г., от ответчика - представитель не явился, извещён,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 08.10.2015 по делу N А41-6825/15 по иску ООО "АЛАЗАНИ" к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

ООО "АЛАЗАНИ" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области (далее - ответчик) со следующими требованиями: об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения 01, общей площадью 225,7 кв.м., расположенное в подвале пятиэтажного многоквартирного дома 1937 года постройки по адресу: Московская область, город Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, в рассрочку по цене, определенной в соответствии с проведенной судебной оценочной экспертизой.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08.10.2015 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

По мнению ответчика, проведенная судебная экспертиза соответствует требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования" к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. N 254 требований и возражений.

Выбранные экспертом объекты - аналоги не отвечают предъявляемым к ним требованиям.

Снижение возраста экономической жизни значительно влияет на величину нормы возврата и приводит к ее увеличению и, как следствию, снижению стоимости объекта при расчете доходным подходом.

Ставка капитализации необоснованно рассчитана методом кумулятивного построения, что нарушает требование ФСО N 7.

Ответчик считает, что экспертиза, выполненная с существенными нарушениями не может быть принята в качестве доказательства по делу.

Истцом не заявлено о каких-либо несоответствиях действующему законодательству в подходе и принципах оценки рыночной стоимости объекта, проведенной ЗАО "Экспертная страховая оценка". Заявления истца о том, что оценка завышена, голословны и никакими доказательствами не подтверждены.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителя истца, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения 01, общей площадью 225,7 кв.м., расположенное в подвале пятиэтажного многоквартирного дома 1937 года постройки по адресу: Московская область, город Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, в рассрочку по цене, определенной в соответствии с проведенной судебной оценочной экспертизой являются правильными.

Суд установил, что между истцом и ответчиком был заключен договор N 11110 от 14.10.2011 г. аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01, для использования под кафе с продажей вино-водочных изделий.

Срок аренды установлен п. 2.1 договора с 14.10.2011 г. по 14.10.2014 г.

Истец 06.10.2014 г. обратился в Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области с просьбой принять решение о реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого объекта недвижимости в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об отчуждении имущества).

Ответчиком 12.01.2015 г. в адрес истца направлено письмо N 19-03 с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01, также был направлен проект договора купли-продажи, согласно п. 2.2. которого цена продажи помещения составляет 7233898 руб.

Истец в ответ на предложение ответчика заключить договор направил в адрес ответчика протокол разногласий от 22.01.2015 г., в котором предусмотрел иную редакцию п. 2.1. "рыночная стоимость помещения по результатам оценки независимого оценщика составляет 4774690 руб. без учета НДС", п. 2.2. "цена продажи помещения составляет 4774690 руб.", п. 2.3. "покупатель обязан оплатить в рассрочку в срок до 12.02.2018 г. посредством ежемесячных выплат согласно графику внесения платежей и уплаты процентов сумму в размере 4774690 руб.". В обоснование указанной стоимости имущества сослался на приложенный к письму отчет ООО "Оценочная компания "ЛиК" N 1072/2014 по состоянию на 17 декабря 2014 года.

Ответчик, получив от истца договор с протоколом разногласий, направил в его адрес письмо от 03.02.2015 г. N 19-81, в котором указал на отказ от подписания, направленного истцом протокола разногласий от 22.01.2015 г. к проекту договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01.

Поскольку условие договора купли-продажи о цене выкупаемого имущества не было согласовано сторонами, истец в порядке статьи 445 ГК РФ обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренном АПК РФ. Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 ГК РФ.

Также абзацем 13 статьи 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ.

В силу статьи 3 Закона об отчуждении имущества для муниципального образования заключение договора купли-продажи арендуемого истцом помещения обязательно. Наличие у истца преимущественного права на заключение договора купли-продажи ответчик не оспаривает.

Соблюдение сторонами процедуры, предусмотренной частями 2 и 3 статьи 445 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимой оценкой в силу статьи 3 Закона об отчуждении имущества.

Ответчик, руководствуясь при подготовке проекта договора отчетом ЗАО "ЭКСПЕРТНАЯ СТРАХОВАЯ ОЦЕНКА" об оценке рыночной (выкупной) стоимости объекта недвижимости, установил цену продаваемого имущества в размере 7233898 руб.

Истец, посчитав данную сумму недостоверной и значительно завышенной, а также определенной без учета реального состояния и местоположения нежилого помещения, направил ответчику протокол разногласий от 22.01.2015 г. с предложением установить выкупную цену в размере 4774690 руб., ссылаясь на отчет ООО "Оценочная компания "ЛиК" N 1072/2014 по состоянию на 17 декабря 2014 года.

Таким образом, между сторонами возник спор о рыночной стоимости арендуемого помещения.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 2, 3 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснил, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Сторонами при рассмотрении дела не заявлялось ходатайств о проведении экспертизы о проверке достоверности и подлинности представленных истцом и ответчиком отчетов, истец ходатайствовал о проведении экспертизы для определения рыночной стоимости имущества, результаты которой приобщены к материалам дела.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий несут лица, участвующие в деле.

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу и исследуется судом наряду с другими доказательствами.

Согласно экспертному заключению, представленному ООО "РОСТконсалт" рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 225,7 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, этаж: подвал, помещение 01, составляет 5083000 руб., без учета НДС.

При проведении оценки экспертом были применены сравнительный и доходный подходы. Также эксперт Ларкин А.А., вызванный арбитражным судом в порядке части 3 статьи 86 АПК РФ, в судебном заседании подтвердил выводы, сделанные в экспертном заключении, и обоснованно отклонил замечания, высказанные ответчиком относительно содержания экспертного заключения.

Ответчик не представил доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона N 135-ФЗ, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254.

Стоимость объекта оценки определена экспертом с соблюдением установленного законодательством порядка, выбранные экспертом объекты-аналоги отвечают предъявляемым к ним требованиям. В разделе, посвященном анализу рынка, содержится вся необходимая информация о ценообразующих факторах, выводы о влиянии спроса и предложения на стоимость оцениваемого объекта.

Таким образом, проведенная судебная экспертиза не имеет каких-либо существенных недостатков. Кроме того, с ходатайством о назначении по делу повторной экспертизы ответчик не обращался.

Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения 01, общей площадью 225,7 кв.м., расположенное в подвале пятиэтажного многоквартирного дома 1937 года постройки по адресу: Московская область, город Электросталь, ул. Первомайская, д. 34/19, в рассрочку по цене, определенной в соответствии с проведенной судебной оценочной экспертизой.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.10.2015 года по делу N А41-6825/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Д.Д. Александров

судьи

С.В. Боровикова Н.В. Марченкова