Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2015 г. N 14АП-9698/15

г. Вологда

11 декабря 2015 г.

Дело N А44-5910/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2015 года.

В полном объеме постановление изготовлено 11 декабря 2015 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зориной Ю.В. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Смирновой Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Хэппи Ленд" директора Николаевой Ю.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хэппи Ленд" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 05 октября 2015 года по делу N А44-5910/2015 (судья Александров С.А.),

установил:

индивидуальный предприниматель Ткачук Олег Александрович (место жительства: 173015, Великий Новгород, улица Орловская;

ОГРНИП 304532110400019, ИНН 441500015814; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Новгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Хэппи Ленд" (место нахождения: 173015, Великий Новгород, улица Псковская, дом 13; ОГРН 1115321007482, ИНН 5321150818; далее - Общество) о взыскании 888 741 руб. 79 коп., в том числе 624 000 руб. задолженности по внесению платежей по договору аренды нежилого помещения от 18.11.2011 (из них: 624 000 руб. - по внесению арендной платы за период с мая по август 2015 года, 86 468 руб. 66 коп. - по оплате коммунальных услуг за март и апрель 2015 года), 178 273 руб. 13 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 01.10.2015 включительно (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Новгородской области от 14.08.2015 принят встречный иск Общества к Предпринимателю о признании договора аренды нежилого помещения от 18.11.2011 расторгнутым с 01.05.2015.

Решением Арбитражного суда Новгородской области от 05.10.2015 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично. С Общества в пользу Предпринимателя взыскано 747 604 руб. 92 коп., в том числе 710 468 руб. 66 коп. основного долга, 37 136 руб. 26 коп. неустойки, а также 20 395 руб. 75 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Кроме того, с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 94 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано.

Общество с решением не согласилось, обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм процессуального права и неполное выяснение обстоятельств дела, просит его отменить, принять новый судебный акт, которым признать расторгнутым с 01.05.20151 договор аренды нежилого помещения от 18.11.2011. В обоснование жалобы ссылается, что суд, признавая договор действующим, руководствовался только фактом отсутствия подписанного обеими сторонами соглашения о расторжении данного договора. Суд не принял во внимание и не дал надлежащей оценки представленным Обществом доказательствами, подтверждающим совершение Предпринимателем действий, свидетельствующих о его согласии на досрочное расторжении договора аренды.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе дополнительно пояснив, что не согласен с решением суда в части взыскания арендной платы за период с мая по август 2015 года и пени, так как с мая 2015 года помещение не использовалось.

Предприниматель надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направил, в отзыве на жалобу против ее удовлетворения возражал.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителя Общества, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 18.11.2011 Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке, в соответствии с которым на срок с 18.11.2011 по 01.09.2022 истец передал, а ответчик принял в аренду нежилое помещение, общей площадью 104 кв.м, расположенное по адресу: Великий Новгород, ул. Псковская, дом 13 для размещения кафе.

Недвижимое имущество передано по передаточному акту от 18.11.2011.

Арендная плата согласована сторонами в размере 78 000 руб. в месяц (пункт 3.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца. Помимо арендной платы арендатор оплачивает коммунальные услуги. Возмещение арендодателю расходов по содержанию и обслуживанию помещения должно быть произведено до 15 числа месяца, следующего за отчетным на основании счета, выставляемого арендодателем (пункты 3.2, 3.5 договора аренды).

В пункте 4.12 договора аренды сторонами установлены основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В пункте 4.13 договора установлены основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

О досрочном расторжении договора сторона должна быть извещена не менее чем за 90 дней (пункт 4.14 договора).

Сторонами 30.10.2014 заключено соглашение к договору аренды об изменении арендной платы, в соответствии с которым арендная плата в месяц составляет 156 000 руб. и выплачивается арендатором до 15-го числа отчетного месяца.

Возмещение расходов по содержанию и обслуживанию помещения должно быть произведено арендатором до 20-го числа месяца, следующего за отчетным (пункты 1, 2 соглашения).

В соответствии с пунктом 5.3 договора аренды при нарушении порядка и сроков производства платежей, установленных договором, арендатор сверх возмещения убытков выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки платежа.

Предприниматель обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за май - август 2015 года и расходам по коммунальным платежам за март - апрель 2015 года.

Общество в суде первой инстанции признало требование о взыскании долга по коммунальным платежам и возражало против требования о взыскании арендной платы и пени, предъявив встречный иск о признании договора аренды расторгнутым с 01.05.2015.

Суд первой инстанции признал требования Предпринимателя о взыскании долга по коммунальным платежам и арендной плате законными, обоснованными и удовлетворил частично требование о взыскании пеней за просрочку уплаты арендной платы, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). В удовлетворении встречного иска Общества отказал. Выводов относительно требования истца о взыскании пени за просрочку оплаты коммунальных платежей обжалуемое решение суда не содержит.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с решением суда по следующим основаниям.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Общество, указывая на то, что Предприниматель согласился с расторжением договора с 01.05.2015, ссылается на следующую переписку и поведение последнего.

Общество 01.02.2015 передало Предпринимателю через его работника уведомление о прекращении деятельности в арендуемом помещении с 01.05.2015 в связи с тем, что Предприниматель не отвечает на просьбы снизить размер арендной платы установленной в соглашении от 30.10.2014.

Сам факт получения данного уведомления Предприниматель не оспаривает, но в своем ответе от 17.03.2015, ссылаясь на то, что уведомление получено им 10.03.2015 требует с учетом 90 дневного срока предусмотренного пунктом 14.4 договора исполнения Обществом своих обязательств по арендной плате и коммунальным услугам до 07.06.2015.

Доказательств того, что Предприниматель получил данное уведомление не 01.02.2015, а в иную дату в материалы дела не представлено, объяснения сотрудников Предпринимателя допустимым и достоверным доказательством не являются.

Как пояснял представитель Общества в суде первой и апелляционной инстанции, соглашение об увеличении арендной платы с 01.11.2014 было подписано в связи с тем, что в противном случае Предприниматель был намерен расторгнуть договор аренды. Поскольку в июне 2014 года Общество выполнило дорогостоящий ремонт арендуемого помещения с привлечением заемных средств, то во избежание больших убытков от расторжения договора было вынуждено подписать соглашение об увеличении арендной платы в два раза. Однако ввиду экономического кризиса в стране, который усугубился осенью 2014 года и падением доходов от деятельности кафе, Общество не смогло своевременно выплачивать арендную плату в увеличенном размере. Предприниматель был об этом извещен и сторонами в январе 2015 года достигнута устная договоренность о том, что Общество ищет новое помещение, а Предприниматель - нового арендатора.

Данные объяснения, которые в силу статьи 64 АПК РФ являются доказательствами по делу, подтверждаются последующим поведением Предпринимателя.

После получения уведомления от 01.02.2015 о расторжении договора с 01.05.2015 Предприниматель принял меры к поиску нового арендатора, разместив на фасаде арендуемого помещения рекламные баннеры о сдаче помещений в аренду, что подтверждается показаниями свидетелей в судебных заседаниях суда первой инстанции.

Как пояснили свидетели в судебных заседаниях 09.09.2015 и 01.10.2015 первый баннер на фасаде арендуемых помещений, содержащий информацию о сдаче их в аренду появился в феврале 2015 года, а затем был дополнен в апреле, июне, августе 2015 года другими баннерами.

Данные обстоятельства свидетельствуют, по мнению суда апелляционной инстанции о том, что Предприниматель согласился на расторжение договора с соблюдением 90 дневного срока установленного пункт 14.4 договора.

Указанный вывод подтверждается тем обстоятельством, что сотрудниками общества с ограниченной ответственностью "Ратибор охрана" (далее - ООО "Ратибор охрана") 23.05.2015 был задержан и не допущен в арендуемые помещения директор Общества, так как у сотрудников имелась информация от Предпринимателя о том, что договор аренды с Обществом расторгнут (т. 1, л. 78).

Из ответа ООО "Ратибор охрана" от 16.09.2015 следует, что с 21.05.2015 нежилое помещение по адресу: Великий Новгород, ул. Псковская, д. 13 площадью 104 кв.м включено в число объектов по договору охраны от 01.08.2014, заключенного ООО "Ратибор охрана" и Предпринимателем (т. 2, л. 151, 155).

Тот факт, что Предприниматель согласился досрочно расторгнуть договор аренды, подтверждается также передачей 09.06.2015 Обществу перечня недостатков, которые необходимо устранить для приемки помещений из аренды (т. 1, л. 70).

Согласно пункту 2.3 договора при его прекращении арендатор обязан вернуть арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, то есть с учетом нормального износа в состоянии обусловленном настоящим договором.

Общество выполнило работы указанные в перечне от 09.06.2015 и 16.06.2015 предоставило помещения для осмотра.

Предприниматель, осмотрев помещения и получив акт передачи помещений, не подписал его и на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции возражений относительно не соответствия состояния помещений указанному в акте от 16.06.2015 не представил (т. 1, л. 72).

Как следует из представленной Предпринимателем информации, именно 16.06.2015 спорные помещения сданы на пульт охраны и больше с охраны не снимались, то есть утверждение представителя Предпринимателя в суде первой инстанции об использовании Обществом помещения в период с 16.06.2015 по август 2015 года не соответствует действительности.

Тот факт, что в помещениях с мая по август 2015 года Обществом не велась производственная деятельность, подтверждается также отсутствием сведений о потребленных коммунальных услугах и счетов от Предпринимателя на их оплату.

В судебном заседании 01.10.2015 свидетель Юганов В.А. пояснил, что в апреле 2015 года по указанию Предпринимателя разместил на фасаде переданных в аренду Обществу помещений вывеску о сдаче их в аренду, а с 01.08.2015 еще одну вывеску размером 2 м х 5 м на все окна. Также свидетель указал, что в июне 2015 года был в спорных помещениях и по поручению Предпринимателя фотографировал имеющиеся недостатки.

В материалах дела имеется ответ ИП Плотниковой О.В. от 02.09.2015 о том, что по заказу Предпринимателя вывески из баннерной ткани изготавливались 30.03.2015, 18.05.2015, 01.08.2015. Фотографии данных вывесок на фасаде здания имеются в материалах дела.

С учетом вышеуказанных обстоятельств нахождение в помещениях после 01.05.2015 имущества ответчика - рольставней, подвесного потолка, сантехники, охранно-пожарной сигнализации не является основанием для вывода об использовании помещения Обществом.

Кроме того, как следует из объяснений представителей Общества в суде первой и апелляционной инстанций и не опровергнутых истцом, последний имел намерение приобрести вышеуказанное имущество в счет оплаты долга. Указанный довод подтверждается проектом договора купли-продажи от 21.06.2015, который был направлен Предпринимателем в адрес Общества.

Из письма Предпринимателя от 09.06.2015 следует, что он 01.06.2015 осматривал помещения с целью приемки их из аренды и обнаружил повреждение напольных керамогранитных плиток. Также в этом письме Предприниматель возражал против демонтажа тех улучшений, которые могут повредить элементы отделки потолка, а также системы сигнализации и кондиционеров (т. 2, л. 31 - 32).

В суд апелляционной инстанции стороны представили договор купли-продажи от 02.11.2015, согласно которому Предприниматель купил у Общества рольставни на оконных и дверных проемах, подвесной потолок, систему охранной и пожарной сигнализации, унитазы подвесные, зеркала на стенах в санузлах, керамические умывальники, смесители для раковины.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что перепиской сторон и последующим поведением Предпринимателя (размещение рекламы, осмотр помещения и требование выполнить его ремонт, заключение охранного договора, покупка отделимых улучшений) подтверждается согласие расторгнуть договор с учетом 90 дневного срока установленного пунктом 14.4 договора с момента получения уведомления Общества от 01.02.2015. Исходя из обстоятельств дела договор расторгнут с 01.05.2015.

Кроме того поведение Предпринимателя в части размещения рекламы на фасаде арендуемых помещений до 01.05.2015 может быть расценено как существенное нарушение договора аренды истцом, препятствующее использованию арендованного имущества, что является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды на основании части 1 статьи 450 ГК РФ.

Аналогичный вывод содержится в судебных актах по делу N А13-4357/2014.

Поведение Предпринимателя после 16.06.2015, когда Обществом были выполнены требования от 09.06.2015 об устранении недостатков, свидетельствует об уклонении без каких-либо законных оснований от приемки помещений, то есть о злоупотреблении правами в ущерб интересам Общества с целью получения неосновательного обогащения.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таких обстоятельствах дела и с учетом положений статьи 10 ГК РФ встречный иск Общества о признании договора аренда от 18.11.2011 расторгнутым с 01.05.2015 является законным и подлежит удовлетворению. Решение суда первой инстанции в указанной части следует отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

Удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение первоначального иска в заявленном размере.

Требование Предпринимателя о взыскании долга подлежит удовлетворению за май 2015 года и период с 01.06.2015 по 16.06.2015 в общей сумме 351 061 руб. 79 коп. (156 000 руб. + 83 200 руб.), поскольку до 16.06.2015 Общество устраняло недостатки в арендованном ранее помещении. Фактически сумма 351 061 руб. 79 коп. является неосновательным обогащением ответчика.

Поскольку договор расторгнут с 01.05.2015, то нет оснований для начисления договорной неустойки на арендную плату за период 15.05.2015 по 01.10.2015. В указанной части (178 273 руб. 13 коп.) требование Предпринимателя удовлетворению не подлежит. Судом первой инстанции кроме того установлена ошибка при расчете неустойки. По расчету суда первой инстанции ее сумма составляет 162 049 руб. 13 коп.

Так как Общество признало требование о взыскании долга за коммунальные услуги в сумме 86 468 руб. 66 коп., в этой части решение не обжалуется и изменению не подлежит.

Неустойка в сумме 25 393 руб. 13 коп. за просрочку оплаты коммунальных услуг ответчиком по размеру и периоду начисления в суде не оспаривалась, но в обжалуемом решении вывод суда об удовлетворении или отказе в удовлетворении данного требования отсутствует. Апелляционный суд с учетом положений статьи 333 ГК РФ, о применении которой заявил ответчик считает возможным снизить неустойку до 12 696 руб. 56 коп. исходя из ставки 0,1 % в день от суммы долга.

Доводы Общества в апелляционной жалобе на отсутствие беспристрастности судьи в рассмотрении данного дела, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку были предметом служебной проверки в Арбитражном суде Новгородской области и не нашли своего подтверждения.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ по настоящему делу при сумме иска 888 741 руб. 79 коп. истцу следовало уплатить 20 774 руб. 83 коп. государственной пошлины.

Истцом по платежным поручениям от 16.06.2015 N 391 и от 14.07.2015 N 462 уплачена государственная пошлина в сумме 20 681 руб., не доплаченная государственная пошлина в сумме 94 руб. подлежит взысканию с него в федеральный бюджет.

В соответствии с абзацем вторым части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку исковые требования по первоначальному иску удовлетворены частично, то с Общества в пользу Предпринимателя подлежит взысканию 8206 руб. 27 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины в бюджет.

Государственная пошлина в размере 6000 руб. и 3000 руб., уплаченная Обществом при подаче иска и апелляционной жалобы, подлежит возмещению за счет Предпринимателя.

В результате зачета сумм, подлежащих взысканию с истца в пользу Предпринимателя и возмещению ему за счет Предпринимателя (9000 руб. - 8206 руб. 27 коп.) с Предпринимателя в пользу Общества подлежит взысканию 793 руб. 73 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 05 октября 2015 года по делу N А44-5910/2015 отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска.

Признать расторгнутым с 01.05.2015 договор аренды нежилого помещения от 18.11.2011.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Хэппи Ленд" в пользу индивидуального предпринимателя Ткачука Олега Александровича 338 365 руб. 22 коп., в том числе 325 668 руб. 66 коп. долга и 12 696 руб. 56 коп. неустойки.

В остальной части первоначального иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ткачука Олега Александровича в федеральный бюджет 94 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Ткачука Олега Александровича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Хэппи Ленд" 793 руб. 73 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Ю.В. Зорина А.Н. Шадрина