Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 06АП-6353/15

г. Хабаровск

14 декабря 2015 г.

А16-698/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2015 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Дроздовой В.Г., Пичининой И.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.

при участии в заседании:

от Муниципального образования "Бирское городское поселение" Облученского муниципального района Еврейской автономной области: не явились;

от Общества с ограниченной ответственностью "ТаЭр": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТаЭр"

на решение от 28.09.2015

по делу N А16-698/2015

Арбитражного суда Еврейской автономной области

принятое судьей М.А. Козыревой

по иску Муниципального образования "Бирское городское поселение" Облученского муниципального района Еврейской автономной области

к Обществу с ограниченной ответственностью "ТаЭр"

о расторжении договора и взыскании 583 994,46 руб.

УСТАНОВИЛ:

Администрация Бирского городского поселения Облученского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 1067907000974, ИНН 7902525979, место нахождения: п. Бира Облученского района Еврейской автономной области, ул. 40 лет победы, д. 18, далее- Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТаЭр" (ОГРН 1067907008267, ИНН 7903526485, место нахождения: г. Биробиджан, Еврейской автономной области, ул. Саперная, 23 кв. 25, далее- ООО "ТаЭр", ответчик) о расторжении договоров аренды от 01.01.2014 N 22, N 23, N 24, N 25, N 26 и взыскании задолженности по арендной плате в размере 583 994,46 руб. за период с 01.01.2014 по 15.05.2015.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 28.09.2015 расторгнуты договоры аренды, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 580 994,46 руб. за период с 01.01.2014 по 15.05.2015. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "ТаЭр" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

В обоснование жалобы приводит доводы об отсутствии у Администрации права собственности на помещения, расположенные в п. Будукан, п. Семисточный, переданные в арену при заключении договоров, отсутствие факта регистрации спорных договоров.

Отзыва на апелляционную жалобу не предоставлено.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2015 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному разбирательству назначено на 10.12.2015 на 14 часов 00 минут.

Стороны, извещенные о времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), явку своих представителей в суд апелляционной инстанции к назначенному времени не обеспечили.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2014 между Администрацией (арендодатель) и ООО "ТаЭр" (арендатор) заключено 5 договоров аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности:

-договор аренды N 22 жилого помещения площадью 37,1 кв.м., расположенного по адресу: ЕАО, п. Семисточный, ул. Центральная, д.1, кв.1.;

-договор аренды N 23 жилого помещения, площадью 51,9 кв.м., расположенного по адресу: ЕАО, с. Будукан, ул. Заречная,10а, кв. 10;

-договор аренды N 24 помещения, площадью 26,3 кв.м., расположенного по адресу: ЕАО, п. Бира, ул. 40 лет Победы, 27-17;

-договор аренды N 25 помещения, площадью 159,2 кв.м., расположенного по адресу: ЕАО, п. Бира, ул. 40 лет Победы, 15в;

-договор аренды N 26 помещения площадью 155,7 кв.м.. расположенного по адресу: ЕАО, п. Бира, ул. 40 лет Победы, район дома 15а.

По условиям пунктов 2.1 договоров, арендная плата составляет 1220 руб. за 1 кв.м в год, подлежит оплате ежемесячно (пункт 2.2).

Стоимость аренды в год по договору N 22 составляла 45 262 руб.; по договору N 23-63 318 руб., по договору N 24 - 32 086 руб., по договору N 25-194224 руб., по договору N 26- 189 954 руб.

Помещения переданы на срок 1 год (пункты 1.1 договоров).

Платежными поручениями N 233,234,232 от 20.02.2015 ООО "ТаЭр" оплачена арендная плата по договору N 24 в сумме 32 086 руб., по договору N 23 в сумме 63 318 руб., по договору N 22- 45 262 руб.

Оплата за иные периоды по договорам не вносилась, что не оспаривается.

В материалы дела представлено письмо от 05.05.2015 исх. N 536, адресованное ответчику, в котором, указывая на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, Администрация потребовала освободить занимаемые помещения в срок до 07.05.2015.

На указанном письме содержится отметка об отправлении письма от 05.05.2015 исх. N 536 по факсу. Доказательств его получения адресатом не представлено.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств, Администрация обратилась в Арбитражный суд Еврейской автономной области с настоящим иском о взыскании задолженности и расторжении договоров аренды.

Правоотношения сторон по настоящему спору регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Судом установлено, что помещения были переданы ответчику в рамках договоров аренды по актам, вместе с тем, плата за их использование в соответствии с порядком, установленным договорами не вносилась.

Принимая во внимание отсутствие доказательств уплаты арендных платежей за спорный период, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования и взыскал задолженность в сумме 580 994,46 руб.

Не соглашаясь с решением суда, ответчик приводит доводы об отсутствии у Администрации права собственности на два помещения в п. Будукан, п. Семисточный, а также отсутствие факта регистрации договоров аренды.

Указанные доводы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены, со ссылкой на пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Судом установлено, что Администрация передала имущество в пользование, а ответчик принял его, стороны достигли соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям, договоры исполнялись, в связи чем, стороны связаны обязательствами, которые не могут быть произвольно изменены одной из сторон (статья 310 ГК РФ), а потому оплата должна вноситься в соответствии с условиями договоров.

Администрацией также заявлялось требование о расторжении договоров аренды от 01.01.2014 N 22-26.

Рассматривая спор, суд первой инстанции исходил из соблюдения истцом установленного положениями статей 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка расторжения договоров.

Вместе с тем, указанный вывод сделан судом без учета установленных судом обстоятельств дела, а также с неправильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с требованиями статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из разъяснений, данных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

По смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Уведомление арендодателя должно также содержать предложение расторгнуть договор аренды в случае неисполнения обязанности арендатора устранить допущенное нарушение в указанный в уведомлении срок.

В качестве доказательства соблюдения указанного выше порядка расторжения договора истец представил в материалы дела письмо от 05.05.2015 исх. 536, которому судом апелляционной инстанции дана оценка.

Из содержания указанного письма прямо не следует, что истец предлагал расторгнуть договоры в связи с неисполнением обязательств по оплате аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктами 5.3,5.4 договоров, любая сторона вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, при условии предварительного уведомления об этом не менее чем за два месяца, в том числе в случае неисполнения обязательств по оплате за 3 месяца.

Как следует из материалов дела, с исковым заявлением в суд о расторжении договоров Администрация обратилась 14.05.2015, то есть до истечения сроков, предусмотренных договорами.

Также, одним из условий для удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды является установление факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В соответствии с правилами статьи 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации (статья 54 ГК РФ).

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц, местом нахождения ответчика является г. Биробиджан, ул. Саперная, 23-25, в свою очередь, уведомление от 05.05.2015 исх. N 536 направлялось по адресу: г. Биробиджан, ул. Миллера, 8-207.

Доказательств получения указанного письма ООО "ТаЭр" ни по месту его нахождения, ни по приведенному в письме адресу, материалы дела не содержат.

Таким образом, поскольку порядок расторжения договоров, предусмотренный частью 2 статьи 619 ГК РФ, Администрацией соблюден не был, основания для принятия решения о расторжении договоров аренды у суда отсутствовали.

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ, суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах, иск в части расторжения договоров аренды N 22, N 23, N 24, N 25, N 26 от 01.01.2014 подлежит оставлению без рассмотрения, а решение суда в указанной части отмене, как принятое с неправильным применением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 3,4 части 1 статьи 270 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 28.09.2015 по делу N А16-698/2015 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить в части удовлетворения исковых требований о расторжении договоров аренды от 01.01.2014 N 22, N 23, N 24, N 25, N 26.

Исковые требования о расторжении договоров аренды от 01.01.2014 N 22, N 23, N 24, N 25, N 26 оставить без рассмотрения, в остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ТаЭр" (ОГРН 1067907008267) в доход федерального бюджета госпошлину по иску 14 620 руб. и госпошлину по апелляционной жалобе 1 500 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Г. Дроздова И.Е. Пичининой