Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 09АП-50185/15

г. Москва

14 декабря 2015 г.

Дело N А40-40250/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2015 г.

Полный текст постановления изготовлен 14.12.2015 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И., судей Александровой Г.С., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ФГУП "НАМИ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2015 года

по делу N А40-40250/2015, принятое судьей Козловым В.Ф., по иску ФГУП "НАМИ" (ОГРН 1027739228406) к ООО "Лора" (ОГРН 1095007000593) третье лицо: Росимущество в городе Москве

о взыскании задолженности и расторжении договора, и по встречному иску о понуждении к исполнению обязательств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Усачева А.В. по доверенности от 16.12.2014 г.;

от ответчика: Климовская А.Г. по доверенности от 29.04.2015 г., Касаева Л.Ю. на основании приказа от 02.02.2014 г.;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ФГУП "НАМИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ответчику ООО "ЛОРА" о расторжении договора аренды от 31.07.2014 N Д-30/216, взыскании 3 329 419 руб. 06 коп., составляющих 2 788 757,81 руб. долга, 112 795,21 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 427 866,58 руб. неустойки (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 330, 614, 619 Гражданского кодекса РФ и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы в сроки, оговоренные в договоре аренды, что является существенным нарушением условий договора аренды, влекущим досрочное его расторжение.

Ответчиком в свою очередь предъявлен встречный иск с требованием к истцу исполнить обязательство и произвести зачет частичной стоимости капитального ремонта в счет задолженности по арендной плате на сумму 2 788 697,06 руб.

Исковые требования ООО "Лора" мотивированы тем, что Договор аренды был заключен по результатам аукциона, одним из условий которого было требование к арендатору провести капитальный ремонт всех помещений магазина включая 100% кровли, при этом затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежали зачету в счет арендной платы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.09.2015 г. исковые требования ФГУП "НАМИ" оставлены без удовлетворения, встречный иск ООО "Лора" удовлетворен.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ФГУП "НАМИ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца по первоначальному иску в полном объеме, встречный иск ООО "Лора" оставить без удовлетворения.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на то, что Соглашение от 07.02.2011 г. должно быть согласовано с Росимуществом и проведение ремонта должно быть осуществлено после официального заключения договора аренды; суд неправомерно принял в качестве допустимого доказательства техническое заключение, представленное ООО "Лора"; судом ошибочно применена статья 616 Гражданского кодекса РФ без учета положений статьи 623 ГК РФ, касающихся неотделимых улучшений арендованного имущества.

В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции ФГУП "НАМИ" заявило отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды от 31.07.2014 N Д-30/216 и взыскания с ООО "Лора" 17 610 руб.44 коп. процентов.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Поскольку заявленный ФГУП "НАМИ" отказ от первоначального иска в части расторжения договора аренды и взыскания процентов в сумме 17 610 руб.44 коп. по настоящему делу не противоречит закону и не нарушает права других лиц, то данный отказ подлежит принятию судом апелляционной инстанции, а производство по делу прекращению в соответствующей части с указанными нормами права.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает решение суда от 28.09.2015 г. законным и обоснованным, принятым с правильным применением норм материального и процессуального права, доводы апелляционной жалобы - несостоятельными.

Третье лицо в судебное заседание апелляционного суда не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и ответчиком было заключено соглашение от 07.02.2011, по условиям которого истец принял обязательство в установленном законодательством порядке сдать в аренду ответчику нежилые помещения смешанного магазина, находящиеся в хозяйственном ведении истца, по адресу: Московская обл., Дмитровский р-н, Синьковское с/п, пос. Автополигон.

В связи с тем, что эксплуатация магазина невозможна без проведения ремонта (помещение магазина не использовалось с 2001 года), ответчик осуществит своими силами и за свой счет ремонт нежилых помещений, включая ремонт кровли, в т.ч. помещения правого крыла в объеме согласно акту осмотра от 18.02.2009 и левого крыла. Объем ремонтных работ в помещениях левого крыла будет определен и смета составлена дополнительно по результатам осмотра.

Стороны согласились, что фактические и документально подтвержденные затраты на ремонт в пределах смет будут засчитаны в счет арендной платы при согласовании уполномоченного органа - Росимущества.

Состояние помещений смешанного магазина левого крыла было зафиксировано в акте от 18.04.2011, составленном работниками истца, в котором указано, что помещение подлежит капитальному ремонту и отражены следующие недостатки: протекание кровли, разрушение плитки напольного покрытия, отслаивание краски потолка, перегородок, стен, нарушение целостности стеклопакетов, разрушение всех инженерных систем, отмостки, навеса, ступеней.

На основании распоряжения ТУ Росимущества в г. Москве от 16.03.2012 N 385 собственником был проведен аукцион на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская обл., Дмитровский р-н, Синьковское с/п, пос. Автополигон (альтернативный адрес: Московская обл., Дмитровский р-н, Синьковское с/п, пос. Дмитров-7), площадью 570,1 кв.м.

Аукционная документация содержала требование о проведении капитального ремонта всех помещений смешанного магазина (570,1 кв.м) включая 100% кровли за счет средств арендатора. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта подлежат зачету в счет арендной платы в соответствии с нормами Гражданского кодекса (п. 11 приложения N 2 к документации аукциона - Информационная карта аукциона). До проведения аукциона организатор потребовал гарантийное письмо от всех участников аукциона о проведении капитального ремонта всех помещений магазина.

Победителем аукциона признано ООО "Лора", что подтверждается протоколом от 26.04.2012 N 2 проведения открытого аукциона по извещению N 200312/0003923/04.

Из технического заключения по результатам обследования состояния несущих и ограждающих конструкций от 22.05.2012 следует, что помещения расположены в одноэтажной пристройке к зданию общежития, здание построено в 1980 г., в пристройке требовалась замена гидроизоляционного ковра кровли с частичной заменой утеплителя, замена покрытия полов, замена наружных стекол витражей оконных проемов, замена конструкций дверей, полностью утеряна внутренняя отделка, требовалась замена сантехнического оборудования, включая трубопроводов канализации, водоснабжения и отопления, требовалось восстановление штукатурного слоя наружной отделки, бетонной отмостки. Состояние помещений зафиксировано в фотографиях.

Как установлено судом первой инстанции, после проведения ремонтных работ арендодатель и собственник уклонились от заключения договора аренды, договор был подписан арендодателем и передан арендатору после обращения арендатора в арбитражный суд (дело N А40-68933/13), подписан собственником также после обращения в арбитражный суд (дело N А40-35364/14), в период рассмотрения дел в суде, что послужило основанием для отказа от исков.

В результате между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 31.07.2014 N Д-30/216, по условиям которого арендодатель передает арендатору помещения общей площадью 570,1 кв.м по адресу: Московская обл., Дмитровский р-н, Синьковское с/п, пос. Дмитров-7, для ведения торговой деятельности на срок по 19 сентября 2014 г.

В п. 1.2 договора указано, что помещение передано арендатору до заключения договора по акту от 19.09.2013. Арендодатель обязался одновременно с подписанием договора подписать дополнительное соглашение о продлении договора до 19 сентября 2023 г.

За пользование имуществом арендатор обязался в срок до 9 числа расчетного месяца перечислять арендную плату в размере 98 586,77 руб. в месяц. Коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги оплачиваются по отдельному договору.

Также арендатор обязался в срок до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором вступил в силу договор аренды, перечислить на расчетный счет арендодателя арендную плату за все время фактического пользования объектом с 22 мая 2012 г. до даты вступления в силу договора аренды (п. 3.3.1).

Арендатор обязался не производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью, без предварительного письменного разрешения Территориального управления (п. 3.2.13). После проведения капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, размер и порядок оплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением (п. 5.6).

Арендатор уведомил собственника о проведении капитального ремонта на сумму 7 456 150,14 руб. и направил необходимые подтверждающие документы для проведения зачета затрат в счет арендной платы.

Рассмотрев обращение, ТУ Росимущества в г. Москве отказало в проведении зачета, ссылаясь на отсутствие дополнительного соглашения к договору и предварительного письменного разрешения арендодателя.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФГУП "НАМИ" о взыскании 2 788 697,06 руб. арендной платы, а также начисленных на нее процентов и неустойки, а также удовлетворяя встречные требования ООО "Лора" о зачете указанной арендной платы в счет затрат, произведенных им на капитальный ремонт арендованного имущества, суд первой инстанции правомерно руководствовался статьями 612, 614, 616 Гражданского кодекса РФ, поскольку как верно установлено судом, переданные ответчику помещения не могли быть использованы им по прямому назначению без проведения капитального ремонта. Требование провести капитальный ремонт содержалось в конкурсной документации, а организатор аукциона - ТУ Росимущества в Москве, потребовал от ответчика предоставить письменное обязательство в виде гарантийного письма провести капитальный ремонт.

Материалами дела установлено, что ответчик обязательство исполнил, провел капитальный ремонт после признания его победителем аукциона, правом на зачет стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей не воспользовался, а обратился к собственнику с заявлением о проведении зачета с приложением подтверждающих документов.

Толкование вышеуказанных условий договора аренды и аукционной документации на право заключения договора аренды в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что стороны предусмотрели иное распределение обязанности по проведению капитального ремонта объекта аренды (что соответствует диспозитивной норме п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации), возложив обязанность по проведению капитального ремонта на арендатора, но за счет арендодателя. При этом, стороны согласовали условия и порядок возмещения соответствующих затрат арендатора - путем их зачета в счет арендной платы и при условии проведения капитального ремонта объекта.

Как следует из материалов дела, необходимость в проведении капитального ремонта арендуемого объекта подтверждена аукционной документацией и гарантийным письмом арендатора, а фактически произведенные ООО "Лора" работы в сумме 7 456 150,14 руб. подтверждены договором подряда от 30.08.2011 г. N АВ-30-08, локальным сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ от 06.07.2012 г. N 1, от 23.08.2012 г. N 2, справками о о стоимости выполненных работ, платежными поручениями арендатора.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об определении сторонами порядка осуществления зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы, в связи с чем заявленные истцом требования в части взыскания арендной платы в сумме 2 788 757,81 руб. являются необоснованными, поскольку фактическая стоимость произведенных арендатором ремонтных работ значительно превышает стоимость арендных платежей, предъявленных истцом ко взысканию.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Расходы по госпошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266-268, 271, п. 3 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ФГУП "НАМИ" от исковых требований в части расторжения Договора аренды от 31 июля 2014 года N Д-30/216 и взыскания с ООО "Лора" 17 610 руб. 44 коп. процентов, производство по делу N А40-40250/2015 в указанной части прекратить.

В остальной части решение Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2015 года по делу N А40-40250/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова Е.Н. Барановская