Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 г. N 15АП-17572/15

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2015 г.

дело N А32-1182/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,

при велении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

при участии:

от ответчика: представителя Магда М.А. по доверенности от 10.04.2015 N 150410-04,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11 сентября 2015 года по делу N А32-1182/2015 (судья Левченко О.С.)

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Сочитоннельдорстрой" (ИНН 2319024024, ОГРН 1022302829669)

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка, о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сочитоннельдорстрой" (далее - ответчик, общество):

- о взыскании 4 316 778 руб. 09 коп. задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0303020:0006 общей площадью 20992 кв.м, расположенным по ул. Новороссийское шоссе, 2/1 в Хостинском районе г. Сочи, за период с 01.04.2014 по 31.03.2015 и 841 426 руб. 37 коп. неустойки за период с 11.04.2014 по 28.08.2015,

- о расторжении договора N 0000000428 от 15.10.2003 аренды земельного участка (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 134-135 том 1)).

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в течение длительного времени.

Решением суда от 11 сентября 2015 года требование истца о расторжении договора N 0000000428 от 15.10.2003 аренды земельного участка оставлено без рассмотрения. Суд пришел к выводу о несоблюдении администрацией досудебного порядка урегулирования спора, указал, что письмо департамента с требованием о погашении долга не содержит предложение о расторжении договора. Кроме того, на момент направления претензии департамент выбыл из арендных обязательств по договору, в связи с чем, право требовать надлежащего исполнения договора или его расторжения принадлежала собственнику земельного участка, то есть администрации либо иному уполномоченному лицу. Само по себе обращение в суд с иском не способно преодолеть факт несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Суд взыскал с общества в пользу администрации 4 316 778 руб. 09 коп. задолженности и 841 426 руб. 37 коп. неустойки. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 48 791 руб. государственной пошлины.

Суд указал, что факт передачи спорного земельного участка в пользование ответчику подтверждается представленными в материалы дела документами и обществом не оспаривается. Доказательства оплаты задолженности по арендным платежам ответчик не представил.

Суд признал требование администрации о взыскании неустойки заявленным обоснованно, а расчет неустойки - произведенным верно.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении названного требования.

В обоснование апелляционной жалобы администрация указала, что в направленной в адрес общества претензии от 30.10.2014 N 23561/02-05-16 изложено требование о расторжении договора аренды N 0000000428 от 15.10.2003. Данное обстоятельство свидетельствует о соблюдении арендодателем обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ООО "Сочи-тоннельдорстрой" просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения, указал, что приложенная к апелляционной жалобе претензия от 30.10.2014 N 23561/02-05-16 не была представлена администрацией при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в связи с чем, не может быть принята в качестве доказательства при пересмотре решения в порядке апелляционного производства.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда в обжалуемой части оставить без изменения.

Администрация представителя в судебное заседание не направила, будучи надлежащим образом извещена о месте и времени судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, установленном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

Ввиду обжалования истцом решения суда только в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды, законность и обоснованность судебного акта проверена апелляционной инстанцией в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 24.09.2003 N 1306-р департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды от 15.10.2003 N 0000000428 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:0006 общей площадью 20992 кв.м, расположенного по ул. Новороссийское шоссе, 2/1 в Хостинском районе г. Сочи для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса сроком до 24.09.2052.

Пунктом 2.1.1 договора сумма ежегодной арендной платы установлена в размере 1 503 413 руб., расчет которой произведен в соответствии с постановлением главы города Сочи от 02.10.2002 N 593 "Об арендной плате за землю в городе Сочи".

В пункте 2.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала.

Участок передан обществу по договору (пункт 1.3) без каких-либо дополнительных документов о передаче.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.12.2003.

Согласно пояснениям общества на указанном земельном участке расположены здание-общежитие (лит. О) общей площадью 1308,1 кв.м, лечебно-оздоровительный комплекс (объект, не завершенный строительством), незавершенные строительством сооружения - подпорные стены, принадлежащие обществу на праве собственности (свидетельства о государственной регистрации права - л.д. 107-122 том 1).

На основании распоряжения департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) от 12.08.2013 N 3077-р земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303020:0006 общей площадью 20992 кв.м передан в муниципальную собственность города Сочи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.08.2013 серии 23-АМ N 060300 (л.д. 28 том 1).

В связи с передачей администрации спорного земельного участка с письмом от 23.07.2014 департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил ООО "Сочитоннельдорстрой" для рассмотрения и подписания дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 15.10.2003 N 0000000428 об изменении сведений об арендодателе.

Претензионным письмом от 25.07.2014 N 14107/02-05-16 департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил общество о наличии у него задолженности по внесению арендной платы в размере 6 457 426 руб. 93 коп. и по уплате неустойки в размере 629 524 руб. 91 коп. и просил оплатить указанную задолженность и в течение десяти дней с момента получения претензии предоставить доказательства исполнения данной обязанности. Департамент также сообщил, что в случае непредставления документов об оплате долга в установленный срок департаментом будет инициировано направление искового заявления в Арбитражный суд Краснодарского края о взыскании задолженности по арендной плате и пене, а также о расторжении договора.

Неисполнение ООО "Сочитоннельдорстрой" указанных требований послужило основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество сам по себе не является основанием для изменения договора аренды в части сведений об арендодателе.

В пункте 23 вышеуказанного информационного письма содержатся разъяснения о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Таким образом, переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии у прежнего собственника на момент перехода права.

Следовательно, согласованные департаментом имущественных отношений Краснодарского края и обществом в договоре аренды N 0000000428 от 15.10.2003 условия подлежат применению к правоотношениям сторон независимо от смены собственника имущества с момента государственной регистрации права собственности муниципального образования город-курорт Сочи на спорный земельный участок, то есть с 22.08.2013.

Таким образом, администрация как представитель собственника спорного земельного участка (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АМ N 060300 - л.д. 28 том 1) является надлежащим истцом по заявленным требованиям и администрация правомерно при определении предмета иска руководствовалась условиями договора N 0000000428 от 15.10.2003.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Проверив представленный истцом расчет арендной платы в размере 4 316 778 руб. 09 коп., начисленной за период с 01.04.2014 по 31.03.2015, суд первой инстанции признал его произведенным верно.

Суд также признал обоснованным начисление администрацией неустойки в размере 841 426 руб. 37 коп. за период с 11.04.2014 по 11.04.2015 на основании пункта 5.2 договора в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендных платежей.

В связи с этим, суд первой инстанции взыскал с истца в пользу ответчика сумму основного долга и неустойки в полном объеме.

Ответчик не обжаловал решение суда в части удовлетворения имущественных требований администрации, в отзыве на апелляционную жалобу просил решение суда оставить без изменения.

Истец, получив полное удовлетворение своих имущественных требований, решение суда в указанной части также не обжаловал. Администрация не согласилась с решением суда в части оставления требования о расторжении договора N 0000000428 от 15.10.2003 без рассмотрения.

Оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает их обоснованными по следующим основаниям.

Необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена либо действующим законодательством, либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявления иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Рассматривая требование о расторжении договора N 0000000428 от 15.10.2003, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении администрацией указанного досудебного порядка.

Представленное истцом письмо от 25.07.2014 N 14107/02-05-16 суд первой инстанции не принял в качестве надлежащего доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку данное письмо не содержит предложение о расторжении договора аренды. Суд указал, что предупреждение арендодателя о том, что арендатор обратится в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора и взыскании с общества арендной платы, пени в случае неустранения в срок арендатором указанного нарушения договора, не означает предложения расторгнуть договор. Само по себе обращение администрации в суд не способно преодолеть факт несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Более того, право требовать надлежащего исполнения договора или его расторжения в случае нарушения обязательств арендатором принадлежит собственнику земельного участка. Вместе с тем, на момент направления претензии от 25.07.2014 N 14107/02-05-16 департамент выбыл из арендных обязательств по договору аренды (с 22.08.2013 права и обязанности арендодателя перешли к истцу).

Однако суд первой инстанции четыре раза откладывал слушание дела и ни разу не предложил истцу представить доказательства соблюдения претензионного порядка по требованию о расторжении договора аренды.

К апелляционной жалобе администрация приложила претензию от 30.10.2014 N 23561/02-05-16 (л.д. 14 том 2), адресованную обществу. В данной претензии департамент имущественных отношений администрации города Сочи (как представитель собственника земельного участка) потребовал от общества направить в департамент уполномоченного представителя для подписания соглашения о расторжении договора аренды N 0000000428 от 15.10.2003.

Полномочия департамента на заявление указанных требований следуют из пункта 3.6 Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 N 250, согласно которому департамент в установленном порядке заключает и расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды муниципального имущества, а также договоры аренды земельных участков, в том числе, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также осуществляет сопровождение указанных договоров.

Почтовой квитанцией от 21.11.2014 (номер почтового идентификатора - 35406166021860) подтверждается факт направления указанной претензии в адрес ответчика. Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП "Почта России", указанное почтовое отправление было получено адресатом 29.11.2014.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества не опроверг данное обстоятельство.

Таким образом, истцом был соблюден досудебный порядок по требованию о расторжении договора аренды.

В пункте 36 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что при рассмотрении апелляционных жалоб суд апелляционной инстанции вправе направить конкретный вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом на новое рассмотрение могут быть направлены вопросы, разрешение которых относится к ведению суда первой инстанции и которые суд по существу не рассматривал по причине необоснованного возврата искового заявления, оставления заявления без рассмотрения, прекращения производства по делу или отказа в пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам, тогда как в полномочия суда апелляционной инстанции входит повторное рассмотрение дела (часть 1 статьи 268 Кодекса).

Учитывая данные разъяснения, поскольку суд первой инстанции не рассматривал по существу требование администрации о расторжении договора аренды N 0000000428 от 15.10.2003, решение суда в части оставления без рассмотрения указанного требования подлежит отмене с направлением данного вопроса на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 сентября 2015 года по делу N А32-1182/2015 в обжалуемой части - в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора отменить, в указанной части вопрос направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Авдонина

Судьи

О.Г. Ломидзе А.А. Попов