Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2015 г. N 09АП-51794/15

г. Москва

16 декабря 2015 г.

Дело N А40-5677/15

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева

судей Е.Б. Расторгуева, А.А. Солоповой

при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым

рассматривает в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г.Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "16" сентября 2015 г.

по делу N А40-5677/15

по иску ООО "Клуб"

к Департаменту городского имущества г.Москвы

о урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Черный В.М. (доверенность от 23.12.2014)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)

УСТАНОВИЛ:

19 января 2015 г. ООО "КЛУБ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн. 1-12, 12а, 126, 13-15):

- приняв пункт 3.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 109457, г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн. 1-12, 12а, 126, 13- 15) в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 80 243 706 (восемьдесят миллионов двести сорок три тысячи семьсот шесть) рублей 50 копеек.

НДС в соответствии с пунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- приняв пункт 3.4. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 109457, г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн. 1-12, 12а, 126, 13-15) в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 228 991 (два миллиона двести двадцать восемь тысяч девятьсот девяносто один) рублей 84 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

Арбитражный суд города Москвы от 16 сентября 2015 г. по делу N А40-5677/15, решил: требования Общества с ограниченной ответственностью "КЛУБ" к Департаменту городского имущества города Москвы - удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн. 1-12, 12а, 126, 13-15):

- принять пункт 3.1. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 109457, г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн. 1- 12, 12а, 126, 13-15) в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 80 243 706 (восемьдесят миллионов двести сорок три тысячи семьсот шесть) рублей 50 копеек.

НДС в соответствии с пунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

- принять пункт 3.4. договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 109457, г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн. 1- 12, 12а, 126, 13-15) в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2228 991 (два миллиона двести двадцать восемь тысяч девятьсот девяносто один) рублей 84 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга."

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы от 16.09.2015 по делу N А40-5677/15 и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "КЛУБ" в полном объеме.

По мнению заявителя, цену выкупаемого объекта, в соответствии с действующим законодательством, устанавливает собственник имущества, с учетом наличия в материалах дела противоречивых доказательств относительно цены объекта - трех альтернативных оценок стоимости помещений, имеющих в силу действующего законодательства одинаковое доказательственное значение, суд первой инстанции неправомерно удовлетворил требования Истца о выкупе помещений по более низкой цене.

Заслушав возражения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 16 сентября 2015 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом и Истцом заключен договор аренды N 05-00121/04 от 30.03.2004 года нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружении), находящегося в собственности Москвы.

Истец арендует нежилые помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн. 1-12, 12а, 126, 13-15).

ООО "КЛУБ" является субъектом малого предпринимательства, что

подтверждается выпиской из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 29.12.2014 г.

Истец, реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, 20.08.2014 года обратился в Департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи (в порядке, предусмотренном ФЗ-159).

Письмом от 12.11.2014 года N 33-5-24253/14-(1)-0 в адрес Истца направлены проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Пункт 3.1. проекта договора содержит условие о стоимости объекта в размере 120 996 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества от 11.09.2014 года N 743Г/118, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 23.09.2014 года N 1831/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, обратился за независимой оценкой к Обществу с ограниченной ответственностью "Апрайс консалтинг".

Согласно подготовленному отчету от 04.12.2014 года N О03-12/14, рыночная стоимость Объекта составила 80 740 102 рублей, что существенно меньше указанной в Проекте договора цены.

Истец письмом N 12/03 от 08.12.2014 года направил ответчику подписанный с учетом протокола разногласий проект договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м.

К письму истец приложил протокол разногласий к проекту договора и копию отчета об оценке, в соответствии с которыми рыночная стоимость объекта нежилого фонда составляет 80 740 102 руб.

Уведомлением от19.12.2014 года N 33-5-24253/14-(0)-1 Ответчик отказался от подписания договора с учетом протокола разногласий от 08.12.2014 года.

Как следует из Протокола разногласий, между сторонами не достигнуто соглашение о существенном условии договора купли-продажи недвижимости - о цене объекта (ст.555 ГК РФ).

3аявитель, получив проект договора, не согласился с указанной в нем ценой объекта и письмом N 12/03 от 08.12.2014 года направил ответчику подписанный со своей стороны договор с протоколом разногласий, приложив заключение другого оценщика, согласно которому рыночная стоимость имущества составляет 80 740 102 рублей.

Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение по спорным пунктам договора, предприниматель на основании пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал на рассмотрение суда возникшие разногласия, обратившись в суд 19 января 2015 года, что подтверждается отметкой суда о поступлении искового заявления в суд, то есть в установленные законом сроки.

Определением от 18.02.2015 г. по делу была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 978,1 кв.м. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корп.1. (подвал, пом.1, комната 1-25, этаж 1, пом IV, комнаты 1-12, 12а, 12б, 13-15).

Проведение экспертизы было поручено экспертам ООО Бюро Независимых Экспертиз "СтройКонтроль" (127247, г. Москва, Дмитровское шоссе д.100, стр.2) - Добряк Д.К. и Ильченко А.В.

25.03.2015 года от ООО Бюро Независимых Экспертиз "СтройКонтроль" поступило Экспертное заключение N 02-03/2015 от 19.03.2015.

В судебном заседании 14.04.2015 года эксперт на вопросы суда не ответил, выводы, изложенные в заключении N 02-03/2015 от 19.03.2015 года не обосновал, пояснения не дал.

Определением от 26.05.2015 г. по делу была назначена повторная судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн.1-12, 12а, 126, 13-15).

В соответствии с заключением эксперта ООО "Городская коллегия оценщиков" Горислова И.А. от 16.06.2015 г. рыночная стоимость указанного выше помещения без учета НДС по состоянию на 20.08.2014 года составляет 80 243 706 рублей 50 коп.

Подвергать сомнению указанное заключение у суда оснований не имелось, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, оснований для назначения повторной экспертизы по тому же предмету у суда не имелось.

В судебном заседании присутствовал эксперт, ответивший полно и емко на все вопросы Департамента.

При таких обстоятельствах, исковые требования суд признал подлежащими

удовлетворению.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3,4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В этой связи судом первой инстанции было удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Определением от 26.05.2015 г. по делу была назначена повторная судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Зеленодольская, д. 28, корпус 1, общей площадью 978,1 кв.м. (подвал, пом. I, комн. 1-25, этаж 1, пом.IV, комн.1-12, 12а, 126, 13-15).

При этом не может быть принят во внимание довод заявителя жалобы об исключительном праве ответчика проводить оценку объектов, принадлежащих субъекту Российской Федерации, поскольку Федеральный закон от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" запрета на проведение судебных экспертиз не содержит.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 сентября 2015 г. по делу N А40-5677/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

А.А. Солопова Е.Б. Расторгуев