Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 г. N 09АП-38573/15

г. Москва

17 декабря 2015 г.

Дело N А40-165506/14

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Н.В. Лаврецкой, М.Е. Верстовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Департамента городского имущества города Москвы и Общества с ограниченной ответственностью "ЮНОНА" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2015 года

по делу N А40-165506/14, принятое судьёй Н.Я. Мысак,

и апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЮНОНА"

на дополнительное решение Арбитражного суда города Москвы от 09 октября 2015 года

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЮНОНА"

(ОГРН 1047796195281; 129090, Г. Москва, ул. Гиляровского, д. 3, стр. 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Кудряшов А.Г. (доверенность от 19.11.2015)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (по доверенности от 20.07.2015)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮНОНА" (далее - ООО "ЮНОНА", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Юнона", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 511,4 кв.м (этаж 1 пом. 1, комн. 1-11, 14-22) по адресу: г. Москва ул. Плещеева д. 11, следующим образом:

1) пункт 1.7 договора исключить;

2) пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: "После поступления первого ежемесячного платежа на счет Продавца, указанный в пункте 3.6 Договора, Продавец обязан в течение десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копий расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2.) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами";

3) пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Цена Объекта составляет 37 372 881 (тридцать семь миллионов триста семьдесят две тысячи восемьсот восемьдесят один) рубль 36 копеек в соответствии с отчетом об оценке объекта недвижимости от 08 августа 2014 г. N 55/14, выполненным ООО "ЭКСПЕРТ";

4) пункт 3.3 договора изложить в следующей редакции: "На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения Продавцом об условиях приватизации Объекта";

5) пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 038 135 (одного миллиона тридцати восьми тысяч ста тридцати пяти) рублей 60 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем передачи 3 (трех) экземпляров подписанного Сторонами договора от Продавца к Покупателю для государственной регистрации залога и перехода права собственности на Объект";

6) пункт 5.1 договора изложить в следующей редакции: "За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 (ноль целых одной десятой) % от неоплаченной суммы ежемесячных платежей (п.3.4. Договора) за каждый день просрочки";

7) пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции: "В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект виновная в уклонении Сторона Договора обязана уплатить другой Стороне Договора штраф в размере 5 % от цены объекта";

8) пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "Сторона Договора, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне Договора убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек";

9) пункт 5.3 договора изложить в следующей редакции: "В случае не поступления на расчетный счет очередного ежемесячного платежа, указанного в пункте 3.4. Договора, в течение 3 (трех) месяцев с момента истечения срока его оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления уведомления. При погашении Покупателем задолженности по ежемесячным платежам и неустойкам до истечения 30 (тридцати) дней после направления уведомления Продавец обязан отозвать уведомление о расторжении Договора".

Исковые требования заявлены на основании на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (Закон - N 209-ФЗ), Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Закона г. Москвы, от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в г. Москве".

В последующем, по результатам проведения судебной экспертизы истец уточнил требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отношении пунктов 3.1 и 3.4 договора и просил:

"3) пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 61 939 000 (шестьдесят один миллион девятьсот тридцать девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

5) пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 720 527 (одного миллиона семисот двадцати тысяч пятисот двадцати семи) рублей 78 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2015 судом урегулированы разногласия между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "Юнона", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 511.4 кв.м. (этаж 1 пом. 1, комн. 1-11, 14-22) по адресу: г. Москва ул. Плещеева д. 11, изложив в следующей редакции:

пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 61 939 000 (шестьдесят один миллион девятьсот тридцать девять тысяч) рублей. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

пункт 3.4 договора: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 720 527 (одного миллиона семисот двадцати тысяч пятисот двадцати семи) рублей 78 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора".

С Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Юнона" взысканы расходы по госпошлине 4 000 рублей и 45 000 рублей расходов по экспертизе.

После вынесения решения, 06.07.2015 с заявлением о вынесении дополнительного решения обратился истец, в котором просил урегулировать разногласия, касающиеся п. 1.7, 2.2, 5.1-5.4 договора купли-продажи.

Не согласившись с решением от 26.06.2015, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить судебный акт, в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

В обоснование жалобы заявитель ссылается, что истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи, так как, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в тридцатидневный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать спорные вопросы на рассмотрение арбитражного суда.

В случае не передачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.

Департаментом договор купли-продажи вручен истцу на руки 05.06.2014.

ООО "ЮНОНА" 25.08.2014 обратилось в Департамент с письмом, не согласившись с условиями договора, предложенными Департаментом, при этом проект договора купли-продажи истцом возвращен не был.

Кроме того, письмо с просьбой внести изменения в части цены выкупаемого объекта, протоколом разногласий не является, поскольку предполагается, что протокол разногласий будет являться неотъемлемой частью договора, и он должен быть составлен в той же форме, что и договор (в письменной форме и должна быть предусмотрена возможность его подписания обеими сторонами договора).

В суд с исковым заявлением истец обратился 10.10.2014. Таким образом, в нарушение указанных норм, истцом договор купли-продажи в тридцатидневный срок подписан не был.

Также, истцом не представлено доказательств несоответствия отчета об оценке от 16.06.2014 N 738Г/675 и экспертного заключения от 30.06.2014 N 887/С-14 требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки.

Судом, в основу судебного акта необоснованно был положен отчет о рыночной стоимости, выполненный в рамках судебной экспертизы.

Экспертное заключение имеет ряд ошибок.

Также, не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд, в которой просил изменить решение суда и изложить пункт 3.4 договора, в следующей редакции:

Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 (одного) месяца с даты заключения Договора. Последующие платежи осуществляются Покупателем не позднее 28 числа каждого последующего месяца, следующего за месяцем оплаты первого платежа. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 032 316 рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Проценты за предоставленную рассрочку начисляются со дня, следующего за днем заключения Договора.

В остальной части решение оставить без изменения.

В судебном заседании истец и ответчик, апелляционные жалобы поддержали.

Через канцелярию Девятого арбитражного апелляционного суда 16.09.2015 от истца поступило ходатайство о приостановлении производства по делу и возврате материалов дела в Арбитражный суд города Москвы для принятии дополнительного решения.

Заявленное ходатайство обосновано тем, что после вынесения решения, истец обратился с заявлением о принятии дополнительного решения, которое было принято определением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2015 и назначено к производству на 15.09.2015.

Определением суда апелляционной инстанции от 01.10.2015 производство по апелляционным жалобам Департамента городского имущества города Москвы и ООО "ЮНОНА" на решение Арбитражного суда города Москвы от 26.06.2015 года по делу N А40-165506/14 приостановлено до разрешения судом первой инстанции заявления истца о вынесении дополнительного решения.

После возобновления производства по делу в суде апелляционной инстанции, истцом была подана жалоба на вынесенное дополнительное решение от 09.10.2015, в котором просил отменить дополнительное решение, урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, пункт 1.7 из текста договора исключить, пункт 2.2 договора изложить в редакции, предложенной ООО "ЮНОНА". Пункты 5.1-5.4 договора изложить в редакции, предложенной ООО "ЮНОНА" или из текста договора исключить.

В судебном заседании апелляционной инстанции 02.12.2015 представитель истца жалобы на решение и дополнительное решение поддержал в полном объеме, против удовлетворения жалобы ответчика возражал, по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционных жалоб истца, поддержал заявленную апелляционную жалобу в полном объеме.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого решения от 26.06.2015 и дополнительного решение от 09.10.2015 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, на основании договора аренды N 03-00430/04 от 12.07.2004 ООО "ЮНОНА" 28.02.2014 вх. N 33-5-7200/14-(0)-0 обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения площадью 511,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плещеева, д. 11.

Истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Закона N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы с 10.06.2006.

Арендуемое истцом нежилое помещение принадлежит на праве собственности городу Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

На день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у ООО фирма "ЮНОНА" отсутствовала задолженность по арендной плате за используемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), а площадь арендуемых помещений не превышает суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Законом N 159-ФЗ, которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

31.07.2014 представителем истца получен проект Договора купли- продажи недвижимости (нежилого помещения).

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ истец 25.08.2014 направил, исх. N 11/29 от 22.08.20104 в адрес ответчика Протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N б/и от б/д, который был зарегистрирован 25.08.2014 N 33-5-7200/14-(5)-0. К протоколу разногласий истцом приложен отчет N 55/14 от 08.08.2014 об определении рыночной стоимости нежилого помещения (этаж 1, помещение I, комнаты 1-11, 14-22) общей площадью 511,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плещеева, д.11.

Стоимость нежилого помещения была определена истцом исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, выполненного ООО "Эксперт".

Департамент, ссылаясь на то, что истец утратило преимущественное право на выкуп помещения, поскольку, по мнению ответчика, общество не подписало предложенный департаментом проект договора и не возвратило его в адрес Департамента. Об утрате преимущественного права на выкуп помещения департамент уведомил обществом письмо от 22.09.2014 исх. N 33-5-7200/14-(0)-1.

В связи с отклонением редакции спорных пунктов договора купли продажи Департаментом, истец, в порядке предусмотренном статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

В силу статьи 421 ГК РФ и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с абзацем вторым части второй статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом N 159-ФЗ установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящего в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням); 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, которые согласно статье 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В разъяснениях, содержащихся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Законом N159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Москвы назначил проведение экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

В соответствии со статьей 12 ФЗ N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Действующим на момент обращения истца в суд Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 (ст. 8) предусмотрено, что проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе в целях их приватизации.

В соответствии со статьей 6 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998 субъекты РФ имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки, такое право субъекта РФ является безусловным и не зависит от установленного законодательством РФ порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

Как следует из положений статьи 10 названного закона, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Департамент городского имущества города Москвы в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы.

Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254 утвержден Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)".

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Судом назначена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО "АБН Консалт".

Для расчетов экспертом, исследовались местоположение объекта, исследование его количественных и качественных характеристик, проводился анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при это экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Для дачи пояснений, в судебное заседание был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что, при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Пояснения эксперта по вопросам, поставленным ответчиком оглашены в судебном заседании, и приобщены к материалам дела в порядке статьи 81 АПК РФ.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Истцом уточнены требования по иску, с учетом результатов проведенной экспертизы.

Одновременное уточнение требований в соответствии с ценой, установленной экспертом, и заявление ходатайства о назначении повторной экспертизы, суд признал как злоупотребление процессуальными правами.

Представленное истцом Заключение (рецензия) специалиста ООО "Эксперт" Ефимова И.В. на экспертное заключение эксперта Кирилловой Е.В. не опровергает установленных по делу обстоятельства.

Кроме того, данное заключение (рецензия) было выполнено по заказу истца, на основании договора N 58/15 от 23.06.2015 между ООО "ЮНОНА" и ООО "Эксперт".

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение, суд правомерно посчитал надлежащим доказательством по делу.

На основании вышеуказанного, судебная коллегия апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам.

Довод ответчика, что направленный в адрес ответчика протокол разногласий к проекту договора без подписанного ООО "ЮНОНА" договора купли-продажи не приостанавливает течение 30-ти дневного срока, установленное ч.4.1 ст.4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ противоречит положениям закона.

Материалами дела подтверждается, что арендатор выразил и подтвердил свое согласие на выкуп арендуемого имущества по рыночной цене.

Из письма истца исх. N 11/29 от 22.08.2014, полученного Департаментом, буквально следует, что: ООО "ЮНОНА", ознакомившись с переданным для подписания проектом договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) не отказывается от заключения договора купли-продажи....".

Из письма Департамента от 22.09.2014 исх. N 33-5-7200/14-(0)-1 следует, что ООО "ЮНОНА" проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения согласовало с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Письмом от 05.09.2014 исх. N ДГИ-1-97862/14-1, направленным в адрес общества, Департамент со ссылкой на положения ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указал, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Департамент признавал, что общество согласовало и выразило свою волю на выкуп арендуемого им имущества, общество не отказалось от заключения договора купли-продажи имущества, воспользовалось свои предоставленным ему федеральным законом преимущественным правом на выкуп имущества, а несогласия общества касаются установленной Департаментом рыночной цены имущества.

Позиция Департамента об утрате обществом права на выкуп арендуемого имущества направлена, по сути, на лишение указанного общества права преимущественного выкупа, что противоречит федеральному закону.

При этом, совокупность имеющихся в деле доказательств, в том числе переписка сторон, позволяют суду сделать вывод о том, что истец своевременно передал на разрешение суда вопрос урегулирования спора в части выкупной цены имущества по поводу которой у сторон и возник спор.

Договор купли-продажи должен был быть заключен (подписан) в течение 30-ти дней с даты получения субъектом малого предпринимательства проекта договора и течение указанного срока не могло быть приостановлено, так как в протоколе разногласий не оспаривается достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В случае подписания ООО "ЮНОНА" договора купли-продажи в редакции предложенной ответчиком с протоколом разногласий по существенному условию договора купли-продажи о цене данное действие ООО "ЮНОНА" не порождает никаких правовых последствий, кроме признания подписанного договора купли-продажи недействительным с момента подписания его сторонами.

В случае принятия ответчиком договора в редакции ООО "ЮНОНА" договор будет считаться недействительным так он состоит из двух документов (подписанного сторонами договора купли-продажи и содержащего отличные от договора купли-продажи согласованные сторонами условия договора в редакции протокола разногласий). При наличии двух документов относящихся к сделке невозможно будет также зарегистрировать переход права собственности от продавца к покупателю.

Единственный выход в данной ситуации подготовка новой редакции проекта договора купли-продажи, в которой будут урегулированы все разногласия по итогам рассмотрения и принятия протокола разногласий либо в соответствии с решением суда об урегулировании спорных условий договора.

Доводы ответчика о том, что экспертное заключение не соответствует требованиям относимости и допустимости доказательств по смыслу статей 67, 68 АПК РФ, поскольку составлено с нарушением федеральных стандартов оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 (далее - ФСО N1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из материалов дела следует, что в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В отчете об оценке также должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки, а также должны содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам., обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункты 13, 15 Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)").

Согласно п. 20 ФСО-1, оценщик (эксперт) обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Таким образом, применение всех трех подходов к оценке не является обязательным. Оценщик (эксперт) вправе ограничиться теми подходами и методами, применение которых оправдано, или возможно для оценки конкретных объектов, имеющихся данных и сформированного назначения оценки (предполагаемого использования результатов оценки).

В заключении эксперта в рамках сравнительного подхода реализуется метод сравнительного анализа продаж. Данный метод отличается наибольшей достоверностью получаемых результатов, так как основывается на ценах сделок (предложений) аналогичных объектов.

Кроме того, в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой (Постановление Президиума ВАС РФ N 7240/12 от 18.10.2012 по делу N А57-9149/2010) рыночная стоимость объекта оценки должна определяться на дату получения ответчиком от ООО "ЮНОНА" заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В случае если из отчета независимого оценщика следует, что рыночная определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

Довод ответчика об утрате истцом права на заключение договора купли-продажи противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда, изложенной в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.10.2010 N ВАС-13619/10.

Кроме того, 29.09.2015 в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ были рассмотрены 2 дела (А40-48277/2014 и А40-34226/2014) по результатам рассмотрения которых, было принято решение об отмене Постановлений Арбитражного Суда Московского округа, по причине неправильного применения нормы п.4, 4.1, 9 ст.4 Федерального закона от 22.7.2008 N 159-ФЗ указанным судом кассационной инстанции.

Право Департамента городского имущества г. Москвы устанавливать цену выкупаемого объекта не оспаривается, но оно должно быть реализовано в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Однако, Департамент обязан, заключая договор на оценку выкупаемого субъектом малого или среднего предпринимательства, правильно в соответствии со сложившейся правоприменительной практикой определять дату, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость объекта оценки.

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 511,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Плещеева, д.11, определена согласно Отчету от 16.06.2014 N 738Г/675, выполненному ООО "АБН Консалт", по состоянию на 11.06.2014, а не на 28.02.2014 как требовалось.

Таким образом, в соответствии со ст.67,68 АПК РФ, Отчет от 16.06.2014 N 738Г/675, выполненный ООО "АБН Консалт" по заказу Департамента, является неотносимым к делу и недопустимым доказательством.

Дополнительным решением от 09.10.2015 производство по делу в части требований ООО "ЮНОНА" к Департаменту городского имущества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей в части пункта 3.3 договора прекращено в связи с отказом истца от требований в данной части.

В удовлетворении требований истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения в части пунктов 1.7, 2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 договора судом отказано.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены изменения дополнительного решения суда, исходя из следующего.

Указание в пункте 1.7 договора на обязанность использовать помещение по назначению на срок рассрочки само по себе не свидетельствует о нарушении законодательства.

Согласно договору аренды спорное помещение является нежилым и передано для ведения торговой деятельности. Характер использования нежилого помещения в целях торговли (пункт 1.3 договора аренды) стороны установили при вступлении в арендные отношения. Таким образом, выбор использования помещения под торговые цели был на стороне арендатора, с которым арендодатель согласился.

При реализации своего права на выкуп нежилого помещения, действие договора аренды прекращается, в ЕГРП при соблюдении положений закона вносится запись о новом собственнике, с одновременным обременением в виде ипотеки в силу закона. Ни закон, ни условия договора не ограничивают права истца на использование помещения как нежилого и не устанавливают его обязанность вести в данном помещении именно торговую деятельность.

Назначение имущества в данном случае определяется не выбранной истцом деятельностью (торговля, офис или пр.), а собственно назначением имущества (нежилое, жилое).

Судом верно установлено, что редакция пункта 2.2 договора, который был направлен Департаментом в адрес общества, регулирует вопросы обязанности Продавца по направлению в орган регистрации, заявление о регистрации залога и о переходе права собственности на объект с необходимыми документами. При этом, такая обязанность наступает у Продавца в течение 10 дней с момента получения копий расписок от Покупателя в приеме документов на государственную регистрацию.

Пункт 5.1 регулирует вопрос применения санкции к Покупателю за нарушение срока оплаты. При этом, в судебном заседании истец пояснил, что он не собирается нарушать условия договора в т.ч. в части платежей.

Требования относительно редакции пункта 5.2 договора отклоняются, поскольку обязанность по представлению документов в орган регистрации договором предусматривается согласно пункту 2.1.2 на покупателя, а по данному пункту у истца нет возражений и разногласий.

Пункт 5.3 договора предусматривает обязанность покупателя возместить продавцу убытки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Данная редакция условия договора не устраняет возможность для покупателя требовать соответствующих убытков с продавца.

Предлагаемая истцом редакция пункта 5.4 договора, направлена на то, чтобы продавец дополнительное время (в течение 3 месяцев) находился в состоянии ожидания, прежде чем решить вопрос о возможности направления в адрес покупателя уведомления о расторжении договора. При этом, истец предлагает, что в случае если такое уведомление продавцом направлено, то он его обязан отозвать, если покупатель в течение 30 дней долг погасил.

Данное условие договора, в случае принятия его в редакции истца, ставит в неравное положение сторон договора и противоречит статьям 1, 2, 10 ГК РФ, учитывая, что истец пояснил, что он не планирует нарушение договора в части оплаты.

Девятый арбитражный апелляционный суд отклоняет доводы истца и ответчика, изложенные в апелляционных жалобах, поскольку при принятии судебных актов судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы истца и ответчика, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, решение и дополнительное решение суда первой инстанции являются законными и обоснованными, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежат. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2015 года и дополнительное решение Арбитражного суда города Москвы 09 октября 2015 года по делу N А40-165506/14 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Н.В. Лаврецкая М.Е. Верстова