Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 декабря 2015 г. N 13АП-24522/15

г. Санкт-Петербург

16 декабря 2015 г.

Дело N А26-10240/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 декабря 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: представитель Канцельсон Е.Л. (по доверенности от 21.08.2014),

от ответчика: представитель не явился, уведомлен,

от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-24522/2015) администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.08.2015 по делу N А26-10240/2014 (судья Дружинина С.И.), принятое

по иску ООО "АЙСВЕРК"

к администрации Петрозаводского городского округа

3-е лицо: МОУ ДОД "Дворец творчества детей и юношества"

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АЙСВЕРК" (далее - Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 8, в части пунктов 3.1, 3.2, 6.4 и Приложений N 1 и N 2 проекта договора купли-продажи. Истец просил изложить спорные пункты и Приложения N 1 и N 2 договора купли-продажи в редакции покупателя, соглашаясь с ценой продажи объекта, установленной Администрацией, просит установить, что в счет оплаты объекта засчитывается стоимость произведённых покупателем на объекте неотделимых улучшений в размере 7 853 918 руб. 97 коп., которая установлена в соответствии с отчетом об оценке от 28.08.2010 N 1003, выполненным независимым оценщиком, в размере 8 270 000 руб. за вычетом ранее зачтённой стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы по договору аренды в размере 416 081 руб. 03 коп. Кроме того, Истец просит исключить пункт 6.4 договора.

Решением арбитражного суда от 12.08.2015 суд разрешил преддоговорный спор, пункт 3.1 изложил в следующей редакции: "3.1. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 8 651 053 руб. 39 коп. без учета НДС. Цена продажи Объекта 1 составляет 1 730 830 руб. 51 коп. без учета НДС. Цена продажи Объекта 2 составляет 6 920 222 руб. 88 коп. без учета НДС. При этом Цена продажи объекта определена на основании отчета об оценке от 20.04.2014. В счет оплаты объекта засчитывается стоимость произведённых покупателем на объекте неотделимых улучшений в размере 7 853 918 руб. 97 коп. Стоимость неотделимых улучшений установлена в соответствии с отчетом об оценке от 28.08.2010 N 1003 в размере 8 270 000 руб. за вычетом ранее зачтённой стоимости неотделимых улучшений в счет арендной платы по договору аренды в размере 416 081 руб. 03 коп. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 797 134 руб. 42 коп. без учета НДС.". Пункт 3.2 договора изложен в следующей редакции: "3.2. На сумму 797 134 руб. 42 коп. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев в соответствии с графиком (приложение N 2).". Пункт 6.4 договора исключен. Приложения к договору купли-продажи изложены с учетом установленной судом цены выкупа.

Не согласившись с названным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила состоявшийся судебный акт изменить в части определения судом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, влияющей на общую цену выкупа помещения, заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения стоимости неотделимых улучшений по состоянию на февраль 2010 года. Податель жалобы указал, что в дополнительном соглашении от 11.08.2011 согласована стоимость неотделимых улучшений в размере 4 135 000 руб., а не в сумме 8 270 000 руб.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Администрация своего представителя в судебное заседание не направила, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Протокольным определением в соответствии со статьями 82, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отклонено ходатайство Администрации о назначении судебной экспертизы, поскольку правовых оснований для определения стоимости неотделимых улучшений с учетом дополнительного соглашения от 11.08.2011, а также отчета об оценке неотделимых улучшений N 1003 не имеется.

Исследовав материалы дела и заслушав мнение представителя Истца, апелляционный суд установил следующее.

17.12.2003 между Ответчиком (арендодатель) и Истцом (арендатор) заключен договор аренды N 381 в отношении нежилых помещений общей площадью 467,3 кв.м., расположенные в цоколе нежилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 8.

На основании постановления Администрации N 5036 от 08.10.2014 Обществу в порядке реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права выкупа предоставлены к выкупу арендованные помещения (объекты 1 и 2) общей площадью 469,5 кв.м. по цене, установленной на основании отчетов об оценке от 20.04.2014 N 280 и N 281, составляющей 8 651 053 руб. 39 коп. без НДС, с рассрочкой платежа сроком на пять лет с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи спорных помещений.

Вместе с тем предложенный Администрацией проект договора купли-продажи подписан Обществом с протоколом разногласий от 31.10.2014.

Письмом Администрации от 25.11.2014 N 545-01-478 протокол разногласий отклонен.

Поскольку во внесудебном порядке стороны к урегулированию разногласий не пришли, преддоговорный спор передан на рассмотрение арбитражного суда.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованных им помещений в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилых помещений между сторонами возникли разногласия относительно порядка оплаты стоимости объекта, а именно зачета в счет оплаты имущества стоимости произведенных Обществом неотделимых улучшений.

При этом Истец считает необходимым зачесть в счет выкупной цены стоимость произведенных Истцом неотделимых улучшений, которая определена на основании отчета рыночной стоимости неотделимых улучшений N 1003 в размере 8 270 000 руб. и согласована сторонами договора аренды в дополнительном соглашении от 11.08.2011 к договору аренды, а также исключить из договора пункт 6.4, согласно которому до подписания договора купли-продажи покупатель оплачивает задолженность по договору аренды в размере 347 648 руб. 27 коп.

Администрация, в свою очередь, не согласна с указанной стоимостью неотделимых улучшений, полагает необходимым оценить их рыночную стоимость посредством проведения судебной экспертизы.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При оценке спорных договорных условий апелляционный суд исходит из следующего.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В том случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Закона N 159).

Таким образом, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату его выкупной стоимости находится в зависимости от наличия согласия его собственника на проведение, в частности, ремонта арендуемого помещения.

При оценке указанного обстоятельства, суд первой инстанции с учетом положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно исходил из установленных в рамках арбитражного дела N А26-4038/2014 обстоятельств.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Карелия от 03.04.2015 по делу N А26-4038/2014 установлено, что дополнительным соглашением N 567 от 02.10.2007 к договору аренды стороны включили в раздел 7 договора пункт 7.1, согласно которому арендодатель устанавливает компенсацию денежных затрат на проведение реконструкции, капитального ремонта в размере 50% от стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет временного снижения величины арендной платы на 50% при условии предоставления арендатором проектно-сметной документации, платежных документов и актов.

Дополнительным соглашением N 412 от 29.12.2009 по договору произведена замена арендодателя на МБОУ дополнительного образования детей "Дворец творчества детей и юношества", которому имущество было передано в оперативное управление.

Дополнительным соглашением к договору аренды от 11.08.2011 предусмотрена компенсация денежных затрат Общества на проведение реконструкции в размере 50% от стоимости неотделимых улучшений в счет временного снижения величины арендной платы на 50%. Общая сумма денежных затрат, произведенных на реконструкцию, подлежащая компенсации, составляет 4 135 000 руб. (50% от суммы 8 270 000 руб., согласованной сторонами в пункте 1 названного дополнительного соглашения), в том числе уже зачтенная сумма в размере 104 595 руб. 65 коп., а также 4 030 404 руб. 35 коп. за последующий период.

Указанные обстоятельства явились основанием для зачета в рамках названного арбитражного дела стоимости неотделимых улучшений в размере 311 485 руб. 38 коп. в счет арендной платы по договору.

Таким образом, следует признать, что арендатором было получено согласие на проведение реконструкции у Администрации, а в дополнительном соглашении от 11.08.2011 согласован размер стоимости неотделимых улучшений - 8 270 000 руб., определенный на основании отчета об оценке N 1003. Размер компенсации неотделимых улучшений в счет временного снижения арендной платы в размере 50% составляет 4 135 000 руб., в том числе уже зачтенная сумма в размере 104 595 руб. 65 коп.

На основании изложенного суд первой инстанции, установив, что за период действия договора аренды в счет временного снижения арендной платы была зачтена стоимость неотделимых улучшений в размере 416 081 руб. 03 коп., посчитал возможным зачесть 7 853 918 руб. 97 коп. (8 270 000 руб. - ранее зачтенная сумма в размере 416 081 руб. 03 коп.) в счет оплаты цены выкупа нежилых помещений по договору купли-продажи, установив сумму подлежащую оплате в размере 797 134 руб. 42 коп. без учета НДС.

Доводы подателя жалобы о том, что в дополнительном соглашении от 11.08.2011 стоимость согласованных арендодателем неотделимых улучшений была установлена в размере 4 135 000 руб., представляются необоснованными, поскольку, исходя из условий данного соглашения, указанная Администрацией сумма представляет собой размер компенсации, подлежащей зачету в счет арендной платы. При этом данная сумма на стоимость неотделимых улучшений, определенную на основании отчета независимого оценщика в размере 8 270 000 руб., не влияет. При этом императивные положения части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, не предусматривают такой возможности для арендодателя.

Также не принимаются судом доводы Ответчика о том, что дополнительное соглашение от 11.08.2011 подписано со стороны арендодателя МОУ ДОД "Дворец творчества детей и юношества", в связи с чем не имеет правоустанавливающего значения для Администрации, поскольку на момент подписания данного соглашения имущество находилось в оперативном управлении указанного лица, которое реализовало соответствующим образом полномочия арендодателя помещений.

При оценке обоснованности довода Ответчика о том, что стоимость неотделимых улучшений подлежит определению с учетом естественного износа помещений, апелляционный суд исходит из того, что Администрацией не представлено убедительных доказательств, свидетельствующих о том, что при отчуждении нежилых помещений по цене, установленной за вычетом стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании отчета об оценке N 1003, на стороне Истца имеет место неосновательное обогащения.

При рассмотрении спора в судебном порядке Администрация возражений относительно исключения пункта 6.4 договора купли-продажи не заявляла. Доказательства наличия задолженности Общества по договору аренды в деле отсутствуют, в связи с чем суд правомерно исключил п. 6.4. договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 12.08.2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина