Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 г. N 10АП-15177/15

г. Москва

17 декабря 2015 г.

Дело N А41-48026/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Звенигород Московской области: Комарова К.М. по доверенности N 37 от 28.10.15;

от общества с ограниченной ответственностью "Авторемонтник": Жумабаева М.М. по нотариально удостоверенной доверенности от 19.08.15, зарегистрированной в реестре за N 5-1459,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации городского округа Звенигород Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Авторемонтник" на решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2015 года по делу N А41-48026/15, принятое судьей Гриневой А.В., по иску администрации городского округа Звенигород Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Авторемонтник", с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Звенигород обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Авторемонтник" о взыскании задолженности по договору аренды N 19 от 16.04.14 за период с 01.07.14 по 16.03.15 в размере 1 263 872 рубля 59 копеек и пени в размере 62 178 рублей 72 копейки; расторжении договора аренды N 19 от 16.04.14 земельного участка площадью 2 615 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе (т. 1, л.д. 2-4).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Московской области от 08 июля 2015 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (т. 1, л.д. 1).

До вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу спора, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, просил:

- взыскать с ООО "Авторемонтник" задолженность по договору аренды N 19 от 16.04.14 за период с 01.07.14 по 30.06.15 в размере 1 603 600 рублей 32 копейки и сумму пени в размере 159 652 рубля 59 копеек;

- расторгнуть договор аренды N 19 от 16.04.14 земельного участка площадью 2 615 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе;

- обязать ООО "Авторемонтник" передать земельный участок площадью 2 615 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе, администрации городского округа Звенигород Московской области по акту передачи земельного участка (т. 1, л.д. 41-42).

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2015 года исковые требования были удовлетворены частично. С ООО "Авторемонтник" было взыскано 1 603 600 рублей 32 копейки задолженности по договору аренды N 19 от 16.04.14 за период с 01.07.14 по 30.06.15 и 159 652 рубля 59 копеек пени. Требование о расторжении договора аренды N 19 от 16.04.14 земельного участка площадью 2 615 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе, было оставлено без рассмотрения. В удовлетворении требования об обязании ООО "Авторемонтник" передать земельный участок площадью 2 615 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе, администрации городского округа Звенигород Московской области по акту передачи земельного участка, было отказано (т. 1, л.д. 146-148).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Авторемонтник" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неправильный расчет спорной задолженности (т. 2, л.д. 3-6).

Администрация городского округа Звенигород, также не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в оставлении требований о расторжении договора без рассмотрения, ссылаясь на соблюдение обязательного досудебного порядка урегулирования спора (т. 2, л.д. 13-14).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Как следует из материалов дела, 16.04.14 между администрацией городского округа Звенигород (Арендодатель) и ООО "Авторемонтник" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 19, по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2 615 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе, сроком на 10 лет с 16.04.14 по 15.04.24 (т. 1, л.д. 6-8).

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендная плата рассчитывается по формуле Аб х Кд х Пкд х Км х S и составляет 2 262 772 рубля 57 копеек. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 3.2. договора закреплена обязанность Арендатора своевременно уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.

ООО "Авторемонтник" принятые на себя обязательства по внесению арендной платы исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 1 603 600 рублей 32 копейки за период с 01.07.14 по 30.06.15.

08.04.15 истец направил в адрес ответчика претензию N 1982.4, в которой указал на наличие данной задолженности и необходимость ее погашения в четырнадцатидневный срок, а также предложил расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 10-11).

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции указал, что факт наличия задолженности и ее размер подтверждены документально, при этом доказательств соблюдения претензионного порядка в отношении требования о расторжении договора не представлено.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как указывалось выше, на основании договора аренды земельного участка N 19 от 16.04.14 ООО "Авторемонтник" в аренду сроком на 10 лет с 16.04.14 по 15.04.24 был передан земельный участок площадью 2 615 кв.м. с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенный по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе (т. 1, л.д. 6-8).

Пунктом 3.2. договора закреплена обязанность Арендатора своевременно уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором.

В соответствии с пунктом 2.1. договора арендная плата рассчитывается по формуле Аб х Кд х Пкд х Км х S и составляет 2 262 772 рубля 57 копеек. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно расчету администрации городского округа Звенигород задолженность ООО "Авторемонтник" за период с 01.07.14 по 30.06.15 составляет 1 603 600 рублей 32 копейки (т. 1, л.д. 43).

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Авторемонтник" доказательств внесения арендной платы в спорный период в полном объеме не представлено, в связи с чем требования администрации городского округа Звенигород в части взыскания основного долга правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 2.2. договора аренды N 19 от 16.04.14 за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным ее исчислением, Арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь указанным положением истец начислил ответчику пени за период с 16.09.14 по 08.08.15 в сумме 159 652 рубля 59 копеек (т. 1, л.д. 43).

Поскольку материалами дела подтверждается факт невнесения арендных платежей, исковые требования в части взыскания пени правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Подпунктом "б" пункта 4.1. договора аренды N 19 от 16.04.14 установлено, что договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке при просрочке в уплате арендной платы более чем за 2 квартал подряд.

Как следует из материалов дела, с 3 квартала 2014 года ООО "Авторемонтник" арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.

В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

08.04.15 истец направил в адрес ответчика претензию N 1982.4, в которой указал на наличие данной задолженности и необходимость ее погашения в четырнадцатидневный срок, а также предложил расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 10-11).

Названная претензия была направлена по юридическому адресу общества: 143180, Московская область, г. Звенигород, ул. Игнатьевская, д. 2А, указанному в ЕГРЮЛ, и получена представителем общества Емельян Т.А. 13.04.15 согласно отметке на карточке почтового уведомления (л.д. 10-11, 25).

Согласно письму ООО "Авторемонтник" от 13.04.15 указанная претензия была получена обществом (т. 1, л.д. 81).

Факт получения указанной претензии был подтвержден представителем ООО "Авторемонтник" в судебном заседании апелляционного суда, против расторжения договора аренды ответчик не возражал.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только в июне 2015 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Поскольку истцом был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, учитывая длительное неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платы, а также отсутствие возражений с его стороны, апелляционный суд приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды N 19 от 16.04.14 подлежит удовлетворению.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010101:1314 расположены принадлежащие ответчику на праве собственности здание торгового павильона площадью 70 кв.м. и здание торгового обслуживания площадью 152,2 кв.м. (т. 1, л.д. 58-59).

Данный факт был подтвержден в ходе обследования, проведенного администрацией городского округа Звенигород, результаты которого оформлены актом обследования от 30.10.14 (т. 1, л.д. 49-51).

Таким образом, ООО "Автосервис" может вернуть земельный участок истцу по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации только свободным от указанных зданий.

Между тем, поскольку требование о сносе здания торгового павильона и здания торгового обслуживания или о признании их самовольными постройками не заявлялось, оснований для возврата земельного участка свободным от имущества ответчика не имеется.

При этом апелляционный суд учитывает, что, как указывалось выше, ответчик в силу закона имеет право на пользование частью спорного земельного участка, необходимой для эксплуатации принадлежащих ему зданий.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования об обязании возвратить спорный земельный участок истцу.

Довод ООО "Авторемонтник" о неправомерности начисления арендной платы за период с 09.09.15 в связи с его расторжением по соглашению сторон подлежит отклонению.

С момента регистрации права собственности ООО "Авторемонтник" на расположенные на спорном земельном участке здания общество приобрело право пользования земельным участком с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, который находится в муниципальной собственности и был предоставлен в аренду ООО "Авторемонтник" именно для размещения данных зданий.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Таким образом, владельцы земельного участка в случае его аренды уплачивают арендную плату, в иных случаях - земельный налог.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 23.07.09 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога", с учетом требований пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам необходимо исходить из того, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Земельный участок с кадастровым номером 50:49:0010101:1314 до настоящего времени находится в муниципальной собственности и был предоставлен в аренду ООО "Авторемонтник" для размещения объектов торговли.

Доказательств оформления каких-либо прав ООО "Авторемонтник" на данный участок не представлено.

Между тем, как указывалось выше, пользование землей является платным, то есть ООО "Авторемонтник" обязано оплачивать пользование земельным участком в какой-либо из установленных форм (налог или арендные платежи).

Поскольку спорный земельный участок до настоящего времени находится в муниципальной собственности, ООО "Авторемонтник" не может оплачивать его пользование путем уплаты земельного налога, то есть должно вносить арендные платежи.

При этом факт расторжения договора аренды спорного земельного участка не влияет на обязанность ООО "Авторемонтник" по внесению арендных платежей, поскольку доказательств освобождения земельного участка с кадастровым номером 50:49:0010101:1314 от имущества ответчика и возврата его истцу не представлено.

Учитывая изложенное, оснований для перерасчета суммы задолженности не имеется.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба ООО "Авторемонтник" не содержит.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в части оставления требования о расторжении договора аренды без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2015 года по делу N А41-48026/15 отменить в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды N 19 от 16.04.14.

Расторгнуть договор аренды N 19 от 16.04.14 земельного участка площадью 2 615 кв.м., с кадастровым номером 50:49:0010101:1314, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: Московская область, г. Звенигород, Нахабинское шоссе.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов