Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 11АП-13019/15

г. Самара

14 декабря 2015 г.

Дело N А55-6436/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 декабря 2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2015 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Холодной С.Т.,

судей Корнилова А.Б., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Обуховой А.С.,

с участием:

от открытого акционерного общества "Тольяттиазот" - Воротынская О.Л. доверенность от 20.08.2015 г. до перерыва, после перерыва извещен, не явился,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - до и после перерыва извещен, не явился,

от Мэрии городского округа Тольятти - Вадченко А.В. доверенность от 31.12.2014 г. до перерыва, после перерыва извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 декабря 2015 года, в помещении суда, апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Тольяттиазот",

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2015 года по делу N А55-6436/2015 (судья Филатов М.В.),

по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот", г. Тольятти, Самарская область,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

с участием третьего лица: Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская область,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, регистрирующий орган) от 23.12.2014 года N 09/653/2014-954 в регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0301140:0024) с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов открытого акционерного общества "Тольяттиазот" путем государственной регистрации договора аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0301140:0024) с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21; признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 23.12.2014 года N 09/653/2014-955 в регистрации дополнительного соглашения от 13.02.2014 г. к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0301140:0024) с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области по вступлению решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и интересов открытого акционерного общества "Тольяттиазот" путем государственной регистрации дополнительного соглашения от 13.02.2014 г. к договору аренды земельного участка (кадастровый номер 63:09:0301140:0024) с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21 (л.д. 7-11).

Решением суда первой инстанции от 22.07.2015 года в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 162-165).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, заявитель обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит, с учетом дополнений к апелляционной жалобе от 02.11.2015 г. решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований ОАО "Тольяттиазот" в полном объеме.

В обоснование поданной апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что по вопросу нахождения земельного участка с кадастровым номером 63:09:0301140:0024, в зоне ПК - 4 - производственной зоне, установленной Постановлением Тольяттинской городской Думы "О землепользовании и застройки в г. Тольятти" от 10.07.2002 г. N 504, действовавшем на момент предоставления земельного участка в аренду, в которой согласно статье 85 ЗК РФ строительство многоквартирных жилых домов не предусмотрено арбитражным судом не было учтено, что 14.11.2007 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области сообщением N 09/073/2007-656 было отказано в государственной регистрации данного договора аренды земельного участка от 28.06.2007 г. N 1683-п/1 по указанному основанию.

В целях устранения причин, послуживших основаниями для отказа в государственной регистрации договора аренды Правилами землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденными решением Думы городского округа Тольятти от 19.06.2013 г. N 1236 были внесены изменения в схему территориального зонирования, а именно зона ПК - 4 - производственная была изменена на зону Ж-4. К основным видам разрешенного использования земельных участков территориальной зоны Ж-4 (как в редакции действовавшей на момент предоставления земельного участка, так и в действующей редакции Правил) относятся многоквартирные многоэтажные жилые дома.

В целях приведения вида разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды в точное соответствии с видом разрешенного использования предусмотренного Правилами землепользования и застройки было издано постановление мэрии городского округа Тольятти от 26.09.2013 г. N 2983-п/1 и заключено дополнительное соглашение к Договору от 13.02.2014 года.

Таким образом, стороны пришли к соглашению, что действие договора аренды земельного участка исчисляется с момента заключения Договора, а указанный договор до настоящего времени не зарегистрирован, следовательно, он не является заключенным.

Данный вывод был сделан также судом, следовательно, суд необоснованно посчитал, что срок действия Договора истек.

Податель жалобы считает, что требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме.

Представитель третьего лица по основаниям, изложенным в отзыве от 26.08.2015 г. поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе ОАО "Тольяттиазот", и считает ее подлежащей удовлетворению в полном объеме.

Ответчик отзыв на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителей.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв со 02.11.2015 года до 12 час 45 мин 09.11.2015 года.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.09.2006 года N 113 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации". После перерыва судебное заседание было продолжено 09.11.2015 года в 12 час. 45 мин., и было отложено на 02.12.2015 года.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 02.12.2015 года до 15 час 10 мин 09.12.2015 года.

После перерыва судебное заседание было продолжено 09.12.2015 года в 15 час. 10 мин.

Согласно распоряжению председателя третьего судебного состава коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений от 02.11.2015 года в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в составе суда в судебном заседании под председательством судьи Холодной С.Т., назначенном на 02.11.2015 года по делу N А55-6436/2015 произведена замена судей Кувшинова В.Е. и Балакиревой Е.М. на судей Корнилова А.Б. и Рогалеву Е.М.

После замены судей дело рассматривалось сначала.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и имеющиеся в деле доказательства, отзыв на жалобу, заслушав объяснения участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства по данному делу.

В соответствии с постановлением мэрии городского округа Тольятти от 04.04.2007 г. N 853-1/П 28.06.2007 между заявителем и Мэрией городского округа Тольятти подписан договор аренды земельного участка N 1638, согласно которому мэрия городского округа Тольятти предоставляет в аренду, а заявитель принимает земельный участок с кадастровым номером: 63:09:0301140:0024, площадью 24647 кв.м. с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21, сроком на 28 месяцев. Срок действия договора аренды исчисляется с момента заключения договора (л.д. 35-36).

Указанный земельный участок предоставлялся заявителю в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти от 19.06.2013 г. N 1236, на момент предоставления в аренду спорный участок относился к территориальной зоне Ж-4.

Постановлением мэрии городского округа Тольятти от 26.09.2013 г. N 2983-п/1 изменен вид разрешенного использования земельного участка на вид: для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома, и заключено дополнительное соглашение от 13.02.2014 г. к договору аренды земельного участка от 28.06.2007 г. N 1638 с изменением градостроительной зоны Ж-4.

Постановлением мэрии городского округа Тольятти от 29.07.2014 г. N 2596-П/1 изменен срок аренды спорного земельного участка с кадастровым номером: 63:09:0301140:0024, входящего в состав земель населенных пунктов, общей площадью 24647 кв.м., с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21, до 01.03.2015 г. и заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 29.07.2014 г.

15.07.2014 г. заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка N 1638 от 28.06.2007 г. и дополнительного соглашения от 13.02.2014 г. к договору аренды земельного участка N 1638 от 28.06.2007 г.

Ответчик рассмотрев указанные заявления, установил, что заявителем на государственную регистрацию был представлен договор аренды земельного участка N 1638 от 28.06.2007 г., согласно которому мэрия городского округа Тольятти в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти от 04.04.2007 г. N 853-1/П предоставляет в аренду, а ОАО "Тольяттиазот" принимает земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:0024 площадью 24647 кв.м. с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21 для строительства типового десятиэтажного дома для молодых семей и работающих вахтовым методом (гостиничного типа).

Согласно постановлению мэра городского округа Тольятти от 04.04.2007 г. N 853-1/п ОАО "Тольяттиазот" в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:0024 площадью 24647 кв.м. с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21 для строительства типового пятиэтажного дома для молодых семей и работающих вахтовым методом (гостиничного типа) на нормативный срок строительства - 28 месяцев с момента регистрации данного постановления.

Однако так как договор аренды земельного участка от 28.06.2007 г. N 1638 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, считается незаключенным, такой договор не может быть возобновлен в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" до 01.03.2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без доведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Согласно распоряжению мэра г. Тольятти от 30.09.2005 г. N 2779-1/Р ОАО "Тольяттиазот" было предварительно согласовано место размещения типового десятиэтажного дома для молодых семей и работающих вахтовым методом (гостиничного типа) на земельном участке площадью 24647 кв.м. с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21.

Однако указанный земельный участок был предоставлен в аренду ОАО "Тольяттиазот" на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 04.04.2007 г. N 853-1/П, то есть после 01.03.2007 г.

Кроме того, на момент принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду для строительства типового десятиэтажного дома для молодых семей и работающих вахтовым методом (гостиничного типа), земельный участок был расположен в зоне ПК-4.

В соответствии с Постановлением Тольяттинской городской Думы "О правилах землепользования и застройки в г. Тольятти" от 10.07.2002 г. N 504, действовавшего на момент принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, зона ПК-4 -производственная зона.

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ земельные участи в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Таким образом, ОАО "Тольяттиазот" в аренду был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 63:09:0301140:0024 площадью 24647 кв.м. с местоположением г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21 для строительства типового десятиэтажного дома для молодых семей и работающих вахтовым методом (гостиничного типа), расположенный в зоне ПК-4, в которой градостроительным регламентом строительство многоквартирных жилых домов не предусмотрено.

Ответчик сообщением от 23.12.2014 г. N 09/653/2014-954 отказал заявителю в гос-ударственной регистрации договора аренды земельного участка и сообщением от 23.12.2014 г. N 09/653/2014-955 отказал заявителю в государственной регистрации допол-нительного соглашения от 13.02.2014 г. к договору аренды земельного участка на основа-нии абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (л.д. 19-21).

Заявитель, посчитав указанные отказы регистрирующего органа незаконными и нарушающими его права и интересы, обратился с соответствующими требованиями в арбитражный суд (л.д. 7-11).

22.07.2015 года Арбитражный суд Самарской области принял обжалуемое решение (л.д. 162-165).

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Согласно части 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.

В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ до 01.03.2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Распоряжение мэра г. Тольятти от 30.09.2005 г. N 2779-1/р "О предварительном согласовании ОАО "ТОАЗ" места размещения объекта" принято в срок, предусмотренный пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, до 01.10.2005 г., с момента его принятия и до обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка прошло менее трех лет, что соответствует требованиям вышеназванной нормы права.

Заявитель обратился в мэрию городского округа Тольятти с заявлением о предоставлении земельного участка под строительство типового десятиэтажного дома для молодых семей и работающих вахтовым методом 28.02.2007 г., то есть до срока, установленного пунктом 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ - 01.03.2007 г.

В соответствии с Постановлением Тольяттинской городской Думы "О землепользования и застройки в г. Тольятти" от 10.07.2002 г. N 504, действовавшего в момент принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду, зона ПК-4 производственная зона.

Согласно статье 85 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Таким образом, заявителю в аренду был предоставлен земельный участей с кадастровым номером 63:09:0301140:0024 площадью 24647 кв.м. с местоположением: г. Тольятти, Центральный район, ул. Новопромышленная, квартал 21 для строительства типового десятиэтажного дома для молодых семей и работающих вахтовым методом (гостиничного типа), расположенный в зоне ПК-4, в которой градостроительным регламентом строительство многоквартирных жилых домов не предусмотрено.

Ответчик, отказывая заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, сослался на то, что поскольку договор аренды земельного участка от 28.06.2007 г. N 1638 зарегистрирован не был, дополнительное соглашение об изменении указанного договора также не подлежит регистрации.

Согласно позиции ответчика, помимо этого, земельный участок был предоставлен с предварительным согласованием под строительство конкретного объекта, а поскольку дополнительным соглашением изменен объект договора, то договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно материалам дела договором аренды предусмотрен срок его действия - 28 месяцев.

Поскольку договор аренды земельного участка от 28.06.2007 г. N 1638 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, считается незаключенным, такой договор не может быть возобновлен в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не со-ответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий:

-несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту;

-нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, отказывая заявителю в удовлетворении требований, пришел к обоснованному выводу о том, что заявителем в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказана правомерность и обоснованность заявленных требований.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области во исполнение требований части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом исполнило процессуальную обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых заявителем отказов положениям действующего законодательства.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемые заявителем отказы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды, соответствуют требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не нарушают права и интересы заявителя.

Нарушений норм материального и процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, являющихся в силу статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены или изменения судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба открытого акционерного общества "Тольяттиазот" удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22.07.2015 года по делу N А55-6436/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.Т. Холодная

Судьи

А.Б. Корнилов Е.М. Рогалева