Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 г. N 10АП-14530/15

г. Москва

15 декабря 2015 г.

Дело N А41-56520/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2015 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,

судей Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области: Марышев М.В. по доверенности N 92 от 31.12.14,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройРегион" на решение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2015 года по делу N А41-56520/15, принятое судьей Гриневой А.В., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестСтройРегион" о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "ИнвестСтройРегион" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.14 по 13.07.14 в сумме 1 202 328 рублей 49 копеек, пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.01.14 по 13.07.14 в сумме 232 509 рублей 05 копеек (л.д. 3-6).

Иск заявлен на основании статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2015 года с ООО "ИнвестСтройРегион" было взыскано 1 202 328 рублей 49 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.14 по 13.07.14, а также пени за нарушение срока внесения арендной платы за период с 01.01.14 по 13.07.14 в сумме 232 509 рублей 05 копеек, а всего 1 434 837 рублей 54 копейки (л.д. 116-118).

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ИнвестСтройРегион" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на необходимость расчета арендной платы в размере земельного налога (л.д. 123-125).

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО "ИнвестСтройРегион", надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность решения суда проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, присутствующего в судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Одинцовского муниципального района Московской области N 3643 от 10.10.11 ООО "ИнвестСтройРегион" в аренду для строительства муниципального жилого дома N 1 был предоставлен земельный участок площадью 1 820+/-30 кв.м. с кадастровым номером 50:20:0030103:55, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Одинцово, г. Одинцово, ул. Маршала Бирюзова, 2А (л.д. 13).

Во исполнение указанного постановления между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "ИнвестСтройРегион" (Арендатор) 20.10.2011 был заключен договор N 4476 на аренду земельного участка с кадастровым номером 50:20:0030103:55 на срок с 20.10.11 по 19.10.14 (л.д. 7-10).

Согласно Приложению N 2 к договору аренды размер арендной платы на момент подписания договора составлял 96 332 рубля 60 копеек в год или 24 083 рубля 15 копеек в квартал и рассчитывался в соответствии со статьей 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" (л.д. 12).

В соответствии с пунктом 3.3. договора арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Пунктом 3.5. договора закреплено, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с Арендатором.

Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанному в договоре.

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

31.01.14 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "ИнвестСтройРегион" уведомление N 7.1.18/262 об изменении размера арендной платы с 01.01.14 с приложением дополнительного соглашения от 22.01.14 к договору аренды земельного участка N 4476 от 20.10.11, согласно которому арендная плата рассчитывается по формуле

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка (л.д. 20-22).

22.12.14 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области и ООО "ИнвестСтройРегион" было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 4476 от 20.10.11 с 14.07.14 в связи с вводом в эксплуатацию объекта капитального строительства - 23-25 этажного жилого дома с подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры (л.д. 23).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области указал, что ООО "ИнвестСтройРегион" в 2013 и 2014 годах арендную плату вносило без учета ее изменения, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 1 202 328 рублей 49 копеек за период с 01.01.14 по 13.07.14.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что они подтверждены документально.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В этой связи органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

При этом увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.11 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 73 ЛК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Пунктом 19 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.01 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.09 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, а именно: принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного пользования землей.

Помимо указанных Принципов, названным Постановлением Правительства Российской Федерации утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Субъектом Российской Федерации - Московской областью 07.06.96 был принят Закон Московской области N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", которым определен порядок исчисления арендной платы.

При толковании вышеуказанных Принципов и Правил с учетом соотношения с Законом Московской области применительно к определению арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду, апелляционный суд приходит к выводу, что установление на федеральном уровне применительно к земельным участкам, находящимся в федеральной собственности, предельного размера арендной платы, порядка и срока внесения арендной платы за такие земельные участки, не означает, что за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования или государственной неразграниченной собственности, размер арендной платы не может отличаться, если к земельным участкам на территории соответствующего публично-правового образования в соответствии с требованиями закона применяется в частности такой коэффициент как местоположение земельного участка.

Расчет арендной платы за земельные участки с учетом установленных законом коэффициентов, который учитывает доходность земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, соответствует принципу экономической обоснованности.

Учитывая изложенный анализ и толкование подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям норм права, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Закон Московской области в части регулирования вопросов расчета арендной платы за земельные участки в Московской области, не противоречит Постановлению Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009.

Согласно положениям статьи 14 Закона Московской области N 23/96-ОЗ от 07.06.96 "О регулировании земельных отношений в Московской области" размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Согласно расчету Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области размер задолженности по арендной плате с 01.01.14 по 13.07.14 составил 1 202 328 рублей 49 копеек (л.д. 25-26).

Апелляционный суд признает указанный расчет правильным и соответствующим нормам действующего законодательства.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "ИнвестСтройРегион" доказательств внесения арендных платежей в полном объеме за период с 01.01.14 по 13.07.14 не представлено, в связи с чем исковые требования в части взыскания основного долга правомерно были удовлетворены судом первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2 договора от 20.10.11 закреплено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок с Арендатора взимается пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Руководствуясь указанным положением, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Одинцовского муниципального района Московской области начислил ООО "ИнвестСтройРегион" пени за просрочку исполнения обязательств в сумме 232 509 рублей 05 копеек за период с 01.01.14 по 13.07.14 (л.д. 26).

Проверив указанный расчет, апелляционный суд признает его правильным и соответствующим нормам действующего законодательства, а также соглашению сторон.

Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, требование о взыскании пени также правомерно было удовлетворено судом первой инстанции.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости установления арендной платы в размере земельного налога подлежит отклонению.

Так, пункт 13 статьи 14 Закона Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", согласно которому в случае предоставления в аренду земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лицу, с которым в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, заключен договор о развитии застроенной территории, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок, при рассмотрении настоящего спора не применяется в силу следующего.

Анализ указанной нормы права позволяет сделать вывод о том, что арендная плата в размере земельного налога за соответствующий земельный участок устанавливается только в рамках договоров о развитии застроенной территории.

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 50:20:0030103:55 был предоставлен в аренду ООО "ИнвестСтройРегион" на основании постановления администрации Одинцовского муниципального района Московской области N 3643 от 10.10.11, вынесенного, в том числе, во исполнение постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2008 года по делу N А41-К1-86/08 (л.д. 13).

В рамках указанного дела рассматривалось требование ООО "ИнвестСтройРегион" о признании действий (бездействия) администрации Одинцовского муниципального района Московской области, как стороны по договору N 67 от 19.08.02, незаконными; обязании утвердить проект планировки комплексной реконструкции микрорайона N 3 г. Одинцово и предоставить заявителю в аренду на период проектирования и строительства земельный участок, общей площадью 37,8 га в границах территории микрорайона N 3 г. Одинцово без проведения торгов.

Предметом договора N 67 от 19.08.02, заключенного между министерством строительного комплекса Московской области (Министерство), администрацией Одинцовского муниципального района Московской области (Администрация) и ООО "ИнвестСтройРегион" (Инвестор), (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 08.10.13) является реализация Инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона N 3 г. Одинцово, со сносом пятиэтажного жилого фонда по адресам: ул. Маршала Жукова, дома 19, 21, 23, 31, 33, 35, 37, 41, 43, 45, 47; ул. Северная, дома 46, 48, 50, 52, 54, 64; б-р Новоселовой, дома 13, 14; ул. Бирюзова, дома 4, 6, 8, 14, 16, 18, 20; и строительством новых жилых домов на территории микрорайона N 3 г. Одинцово общей жилой площадью ориентировочно 393 210 кв.м.

По мнению ООО "ИнвестСтройРегион" договор N 67 от 19.08.02 является договором о развитии застроенной территории, в связи с чем арендная плата по нему не может превышать размер земельного налога на спорный участок.

Между тем, понятие договора о развитии застроенной территории было введено в Градостроительный кодекс Российской Федерации только 01.01.07 Федеральным законом от 18.12.06 N 232-ФЗ, то есть после заключения договора N 67 от 19.08.02.

В соответствии с частью 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

Вместе с тем инвестиционный договор N 67 от 19.08.02 о реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона N 3 города Одинцово со сносом пятиэтажного жилого фонда был заключен без проведения открытого аукциона, что сторонами не оспаривается.

Согласно части 5 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

Между тем в границах микрорайона N 3 г. Одинцово расположены и другие объекты капитального строительства, которые не могут быть расположены на застроенной территории (средние образовательные школы, детские сады и др.)

При указанных обстоятельствах апелляционный суд, учитывая способ заключения инвестиционного договора N 67 от 19.08.02, приходит к выводу, что из анализа его условий не следует, что спорный договор может быть признан договором о развитии застроенной территории, в связи с чем льготный порядок исчисления размера арендной платы не может быть применим в указанном случае.

Кроме того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что с момента заключения инвестиционного договора N 67 от 19.08.02 до момента заключения договора аренды земельного участка N 4476 от 20.10.11 прошло почти 9 лет.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор N 67 от 19.08.02 не может быть признан договором о развитии застроенной территории, в связи с чем применение к нему пункта 13 статьи 14 Закона "О регулировании земельных отношений в Московской области" недопустимо.

Ссылка ответчика на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2008 года по делу N А41-К1-86/08 не может быть принята апелляционным судом, поскольку из текста постановления не следует, что инвестиционный договор N 67 от 19.08.02 о реализации инвестиционного проекта по комплексной реконструкции микрорайона N 3 города Одинцово со сносом пятиэтажного жилого фонда является договором о развитии застроенной территории. Названный судебный акт ссылок на нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующие заключение договора о развитии застроенной территории, не содержит.

Таким образом, апелляционный суд считает, что расчет задолженности по арендным платежам был произведен истцом в соответствии с нормами действующего законодательства.

Указанный вывод соответствует позиции Арбитражного суда Московского округа, изложенной в постановлении от 14 октября 2015 года по делу N А41-18163/14 с аналогичными обстоятельствами.

Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 02 октября 2015 года по делу N А41-56520/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Катькина

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов