Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2015 г. N 11АП-14918/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 31 марта 2016 г. N Ф06-6772/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

15 декабря 2015 г.

Дело N А65-22989/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш. и Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01 сентября 2015 года, принятое по делу N А65-22989/2014 (судья Харин Р.С.)

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (ОГРН 1061655000582), г. Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо", г. Казань (ОГРН 1081690054654, ИНН 1661021844),

о взыскании 2 126 572, 04 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2012 по 31.05.2015 и 837 127, 53 руб. договорной неустойки за период с 01.10.2012 по 15.05.2015,

без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройЭкспо" о взыскании 1 497 690, 09 руб. задолженности по арендной плате, 388 971, 16 руб. договорной неустойки. Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка, в связи с чем истцом начислена договорная неустойка.

До принятия судебного акта, истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 2 126 572, 04 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.09.2012 по 31.05.2015 и 837 127, 53 руб. - договорную неустойку за период с 01.10.2012 по 15.05.2015.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд не принял во внимание п.4 договора "Особые условия", которым предусмотрено, что расчет арендной платы за землю произведен на основании письма арендатора от 01.08.2013 N 14462/КЗИО-ВХ. При изменении целевого использования земельного участка размер арендной платы за землю будет пересчитан с 01.09.2012 г. Таким образом, по мнению истца, вывод суда о несоответствии применения коэффициента 2 при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка является неправомерным.

В судебное заседание 08.12.2015 стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не явились.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

Постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 13.08.2012 N 5612 "Об образовании земельного участка по ул. Бутлерова" образован земельный участок площадью 6 176 кв. м по ул. Бутлерова, относящийся к категории земель населенных пунктов, путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:011102:113 площадью 4 006 кв. м по ул. Бутлерова, 22, 24, с кадастровым номером 16:50:011102:119, площадью 2 169 кв. м по ул. Бутлерова, во дворе дома N 28. Для образуемого земельного участка установлен вид разрешенного использования - строительство многоквартирного жилого дома.

Комитету земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета города Казани и обществу с ограниченной ответственностью "Строй Экспо" рекомендовано заключить договор аренды земельного участка, указанного в настоящем постановлении сроком до 03.09.2014 и соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков от 12.05.2010 N 14622, от 22.12.2011 N 16189.

Во исполнение постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 13.08.2012 N 5612 "Об образовании земельного участка по ул. Бутлерова" между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 27.08.2013 заключен договор аренды земельного участка N 17256, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:408, общей площадью 6 176 кв. м, местонахождение: г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, во дворе дома N 28, категория земель: земли населенных пунктов, для строительства многоквартирного жилого дома. На момент подписания договора стороны не имеют претензий к состоянию передаваемого предмета договора и его характеристикам (раздел 1 договора).

Настоящий договор заключен сроком до 03.09.2014 (дата возврата земельного участка). Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора, как то с момента принятия уполномоченного органа решения о предоставлении земельного участка, а равно с момента перехода к арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом, в иных случаях, предусмотренных договором. Действие настоящего договора прекращается со дня, следующего после даты, указанной в п. 2.1 договора, однако, окончание срока действия договора не освобождает стороны от полного исполнения всех обязательств по настоящему договору. Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом. Уведомление об отказе от продления договора не освобождает стороны от выполнения обязательств и устранения нарушений по настоящему договору (раздел 2 договора).

Арендная плата исчисляется с 01.09.2012, с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия постановления руководителя Исполнительного комитета муниципального образования города Казани о предоставлении земельного участка. Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую уплате ежегодно по настоящему договору (п. 3.1 договора).

В договоре также указано, что годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" (с изменениями и дополнениями), решением представительного органа муниципального образования города Казани от 29.11.2005 N 2-3 "О земельном налоге" (с изменениями и дополнениями). Также в договоре приведена формула расчета арендной платы, с учетом применения удельного показателя кадастровой стоимости земли; размера ставки земельного налога, в проценте от кадастровой стоимости; поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; площадь земельного участка. Арендатор обязался вносить арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере. Указанном в приложении в настоящему договору в графе "Сумма арендной платы к оплате в месяц". В случае принятия нормативно-правового акта, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления его в силу без внесения изменений в договор (п. 3.1, 3.3 договора).

Пунктом 3.6 договора стороны указали, что размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе с коэффициентом индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Не использование земельного участка арендатором без объективных на то причин не является основанием освобождения арендатора от внесения арендной платы по настоящему договору (п. 3.7 договора).

В разделе 4 стороны указали, что расчет арендной платы за землю произведен на основании письма арендатора вх. от 01.08.2013 N 14462/КЗИО-ВХ. При изменении целевого использования земельного участка размер арендной платы за землю будет пересчитан с 01.09.2012.

Пунктом 6.1.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке без согласия арендатора изменять размер и условия внесения арендной платы, в том числе в случаях изменений действующего законодательства, принятия нормативно-правовых актов и актов ненормативного характера органами местного самоуправления города Казани.

В соответствии с приложением к договору аренды земельного участка N 17256 от 27.08.2013 "Расчет арендной платы за землю", сторонами был согласован расчет размера арендной платы, в соответствии с которым стороны исходили из следующих показателей: площадь земельного участка - 6 176 кв. м (4 398 кв. м - жилье, 375 кв. м - офисы, 1 403 кв. м - подземная автостоянка); кадастровый номер (квартал) участка - 16:50:011102:408; удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка - 11 344, 41/ 13 766, 30/ 14 117, 36 руб./кв. м.; кадастровая стоимость земельного участка - 49 892 715, 18 руб.; ставка земельного налога в процентах от кадастровой стоимости - 0, 3/ 1, 5/ 1, 5 %; ставка земельного налога 34, 033/ 206, 495/ 211, 760 руб./кв. м; повышающий коэффициент к ставке земельного налога - 2; ставка арендной платы за землю 68, 066/ 412, 988/ 423, 520 руб./кв. м; льгота - 0%; коэффициент множественного использования - 1. Договор аренды, с учетом приложения в виде "Расчет арендной платы за землю" подписаны уполномоченными представителями сторон, скреплены оттисками печатей юридических лиц.

На основании Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 05.10.2005 N 478 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель по г. Казани" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по г. Казани.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.04.2006 N 211 "О внесении изменений в Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате" и Постановлением Руководителя Исполкома г. Казани от 22.06.2006 N 1198 "Об арендной плате за землю в г. Казани" утверждено "Положение о порядке определения размеров арендной платы за земли, расположенные на территории г. Казани" размер годовой арендной платы за земельные участки рассчитывается по формуле А=Рс*Кф, где: Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент.

На основании Постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 N 1102 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан" Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 05.10.2005 N 478 отменено и утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земельных участков.

Согласно представленному истцом расчету размер ежемесячной арендной платы с 2012 по 2013 годы составил 87 368, 62 руб., с учетом распределения земельного участка на площадь под офисами, под автостоянкой и жилым домом. В 2014 году изменился удельный показатель, в связи с чем изменился и размер арендной платы, который на 2014 год составил 87 798, 33 руб. Указанный размер ежемесячной арендной платы применен истцом ко взысканию и за 2015 год, что подтверждается представленной в материалы дела расшифровкой долгов по спорному договору аренды земельного участка.

С учетом внесенных изменений в Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате", а именно раздел 2 дополнен пунктом 2.3 следующего содержания: размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, с 01.03.2012 изменился поправочный коэффициент (Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86 "О внесении изменений в Положение о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденное Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю").

С данного периода поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка, стал равен 2 - под административные здания, помещения и офисы; 2 - под прочие объекты; 1 - под жилье, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство.

На основании изложенного, с учетом представленных уточнений, истец полагал, что у ответчика имеется задолженность за период с 01.09.2012 по 31.05.2015 в размере 2 126 572, 04 руб. При расчете истцом арендной платы применен поправочный коэффициент - 2 за весь период начисления задолженности. Отсутствие оплаты ответчиком в установленном порядке послужило основанием для обращении в суд с настоящим иском. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что указанный коэффициент применен в связи с отсутствием иного коэффициента, соответствующего целям использования земельного участка. Расчет произведен с учетом дробления земельного участка.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права серия 16-АК N 238900 от 05.09.2011 следует, что объект права: незавершенный строительством объект (подготовительные работы по строительству жилого дома); назначение: жилое, площадь застройки объекта составляет 1 165 кв. м, степень готовности - 5 %, адрес местонахождения объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бутлерова, д. 22, вид права: собственность, субъект права: общество с ограниченной ответственностью "Строй Экспо". В качестве документов-оснований указаны: разрешение на строительство от 26.11.2010 N RU16301000-134-ж; договор аренды земельного участка от 19.07.2009 N 13672, дата регистрации: 23.09.2009, N 16-16-01/300/2009-155; проектная документация: объект - жилой дом по ул. Бутлерова, д. 22 в г. Казани N 222/2009-1-ПЗ.

Из представленного в материалы дела разрешения на строительство N RU16301000-134-ж следует, что Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, руководствуясь ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешает подготовительные работы по строительству жилого дома (установка ограждения согласно приложениям постановления Руководителя ИК МО г. Казани от 30.10.2006 N 2295, пункта очистки (мойки) колес автотранспорта) на земельном участке, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, д. 22.

Кроме этого согласно договору генподряда на строительство объекта недвижимости от 01.09.2011, генеральный подрядчик обязался своими силами и материально-техническими средствами по заданию заказчика выполнить работы по строительству жилого дома (далее - объект), расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Вахитовский район, ул. Бутлерова, д. 22, в соответствии с согласованной сторонами проектно-сметной документацией, а заказчик обязался создать генеральному подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную настоящим договором цену. Сроки выполнения работ определены сторонами: начальный срок выполнения работ - 01.11.2011; конечный срок выполнения работ - 31.12.2012; срок сдачи объекта в эксплуатацию - 1 квартал 2013 года. Указанные сроки могут быть изменены по соглашению сторон, либо по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Дополнительным соглашением N 1 от 01.01.2013 срок действия договора от 01.09.2011 продлен до 31.12.2013.

В соответствии с п.1.5 договора аренды N 17256 разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома.

Данный факт также подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 24.07.2013 г. (т.1, л.д.53), согласно которому разрешенное использование земельного участка: строительство многоквартирного жилого дома. Земельный участок предоставлен ответчику на основании постановления N 5612 от 13.08.2012 г. "Об образовании земельного участка по ул.Бутлерова" с целевым использование - для строительства многоквартирного жилого дома (т.1 л.д.24).

Таким образом, из представленных в материалы дела документов следует и сторонами не оспаривается, что на спорном земельном участке ведется строительство многоквартирного жилого дома. Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что на сегодняшний день осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, работы не завершены.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Величина арендной платы за пользование земельным участком, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъектов РФ. На основании п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении N 15837/11 от 17.04.2012, поскольку регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков без внесения в указанных договоры соответствующих изменений.

Согласно пункту 1.5 договора аренды N 17256 земельный участок предоставлен ответчику в аренду под строительство многоквартирного жилого дома. Иных целей использования земельного участка договором аренды не предусмотрено.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В соответствии с абзацем 5 ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В Республике Татарстан порядок определения размеров годовой арендной за землю определяется в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю".

В соответствии с п. 2.1 Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, размер годовой арендной платы за пользование земельными участками рассчитывается по формуле с применением поправочного коэффициента к ставке земельного налога, учитывающего вид использования земельного участка, указанного в приложении N 1 к Положению. Согласованный сторонами расчет арендной платы произведен по формуле: А = Рс х Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", с учетом внесенных изменений, предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под административные здания, помещения и офисы - 2; под прочие объекты - 2, под жилье, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство - 1.

Доводы истца в апелляционной жалобе о правомерности использования при расчете размера арендной платы повышающего коэффициента вида использования со значением 2, суд апелляционной инстанции отклоняет по следующим основаниям.

Расчет арендных платежей с применением повышающего коэффициента - 2 и иной ставки земельного налога не может быть применен, поскольку согласно условиям договора аренды ответчик арендует земельный участок под строительство жилого дома. Следовательно, при расчете арендной платы за спорный период подлежат применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением - 1 "под жилье, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство".

Согласно п.3.6 договора предусмотрено условие, что размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным, изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (п. 3.6 договора аренды)

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.

Вступившим в законную силу решением Верховного суда Республики Татарстан от 10.06.2010 по делу N 3-29/10 указанный нормативный акт признан не противоречащим действующему федеральному законодательству.

Судом установлено, что на период спорных арендных отношений объект в эксплуатацию не введен, следовательно, земельный участок истцом использовался под строительство жилого дома. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При оценке правомерности расчета истца суд исходит из постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю" и решения Представительного органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 N 2-33 "О земельном налоге", действующих на момент спорного периода взыскания, что не противоречит вышеуказанным нормам земельного законодательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в предъявленный в иске период подлежал применению поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка под строительство жилья со значением 1, а не со значением 2 под прочие объекты.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86 в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан N 74 от 09.02.1995 "Об арендной плате за землю" внесены изменения, согласно которым из Перечня поправочных коэффициентов исключен коэффициент под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья), транспорт (в т.ч. железнодорожный транспорт) связь, энергетика и т.д.) равный 1.

Поскольку истцом период начисления задолженности определен с 01.09.2012 по 31.05.2015, применение указанного коэффициента не противоречит нормам действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что земельный участок, предоставленный ответчику, предназначен для строительства многоквартирного жилого дома, следовательно, спорный земельный участок предоставлен, как территория, занятая объектом строительства и согласно перечню поправочных коэффициентов подлежит применению поправочный коэффициент 1 "под жилье, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и дачное строительство". Таким образом из буквального толкования условий договора аренды земельного участка иного не следует.

В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.02.2012 N 86 опубликовано в "Сборник постановлений и распоряжений Кабинета Министров Республики Татарстан и нормативных актов республиканских органов исполнительной власти", 17.02.2012, N 13, ст. 0500.

Кроме этого судом установлено, что неправомерным также является расчет истца в связи с установлением различных ставок земельного налога (34, 033 / 206, 495 / 211, 760) и ставок арендной платы за землю (68, 066 / 412, 988/ 423, 520), поскольку условия договора аренды в силу ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2.3 Положения, размер арендной платы за пользование земельным участком в период осуществления строительства объектов определяется с учетом вида его разрешенного использования и поправочного коэффициента по соответствующему виду использования земельного участка, установленного в приложении к настоящему Положению. Действующее законодательство не содержит возможность дробления площадей единого земельного участка с целью применения различных поправочных коэффициентов к ставке земельного налога.

Таким образом, в части применения повышающих коэффициентов к ставке земельного налога, подлежит установлению вид использования спорного земельного участка, и применение установленного в приложении к Положению поправочного коэффициента.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что ответчик направлял в его адрес письма, в которых указывал на дробление земельного участка по категориям, а также ссылка на п.4 договора аренды, не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований. Поскольку в письмах указанные площади дописаны от руки. Кроме этого, условиями договора N 17256 от 27.08.2013 предусмотрено, что приведенное описание целей использования земельного участка является окончательным и не подлежит самовольному изменению арендатором. Целевое назначение земельного участка может быть изменено только в порядке, установленном действующим законодательством (п. 1.5 договора).

В судебном заседании представитель истца пояснил, что данные условия договора являются типовыми и включаются в условия договоров аренды с другими пользователями земельных участков.

Вместе с тем согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поскольку проект договора аренды был разработан Комитетом земельных и имущественных отношений г. Казани и содержал в себе условия не соответствующие нормам действующего законодательства и нормативным правовым актам, а ответчик был поставлен в положение, затрудняющее согласования иного содержания условий договора, суд считает также включение данных условий в договор необоснованным и неподлежащими применению при расчете арендной платы.

В ч. 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Данный вывод соответствует п.п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго ч. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Доводы ответчика о том, что предыдущие договора аренды земельных участков не расторгались, а вновь образованный земельный участок по акту не передавался, в связи с этим отсутствует обязательство по оплате арендной платы и пени за пользование земельным участком за период с 01.09.2012 по 16.04.2013, правомерно отклонены судом.

В соответствии со ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как предусмотрено в ст. 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При расчете задолженности по арендной плате судом принимается во внимание, что ответчик частично оплатил арендную плату в общей сумме 1 097 884, 34 руб., что подтверждается платежными поручениями N 38 от 08.05.2013 на сумму 183 888, 04 руб. и N 37 от 08.05.2013 на сумму 913 996, 30 руб.

Данные платежи учтены истцом при расчете арендной платы, с учетом частичного зачета задолженности по предыдущим договорам аренды земельных участков. Представитель ответчика не оспаривал сумму зачета в размере 763 897, 49 руб. по данному договору аренды.

Таким образом, по расчету суда, с учетом применения указанных выше коэффициента 1, ставки земельного налога 0, 3 % на цельный арендованный земельный участок, а также учитывая периоды взыскания арендной платы, задолженность ответчика отсутствует, с учетом существующей переплаты.

С учетом вышеизложенного, исковые требования в части взыскания основного долга являются необоснованными, удовлетворению не подлежат.

Кроме этого, истцом, с учетом представленных уточнений, заявлено требование о взыскании договорной неустойки (пени) в сумме 837 127, 53 руб. за период с 01.10.2012 по 15.05.2015.

Пунктом 3.5 договора аренды N 17256 предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 01.10.2012.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В силу положений ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 81 от 22.12.2011, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчик в суде первой инстанции заявил ходатайство о снижении размера заявленной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, поскольку размер неустойки не соответствует последствиям нарушения обязательств, просил о снижении размера договорной неустойки до двукратной учетной ставки Банка России.

Как усматривается из материалов дела, ответчик в нарушение ст.65 АПК РФ доказательств несоразмерности заявленной ко взысканию неустойки, предусмотренных сложившейся судебной практикой по аналогичным спорам, не представил.

Таким образом, оснований к снижению договорной неустойки, предусмотренных ст. 333 ГК РФ не имеется, в связи с отсутствием признаков несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства, а также отсутствием оплаты задолженности со стороны ответчика.

Между тем, изучив материалы дела, а также представленный договор аренды земельного участка, судом установлено, что до 27.08.2013 между сторонами имели место лишь фактические отношения по использованию земельного участка в отсутствие подписанного договора аренды. В связи с этим размер пени следует исчислять с 27.08.2013, т.е. с даты заключения договора аренды N 17256, поскольку требования по взысканию неустойки основаны на указанном договоре аренды.

Как разъяснено в п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.

Следовательно, у Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" отсутствовали правовые основания для начисления неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы с 01.10.2012, поскольку такая ответственность не считалась согласованной сторонами в установленном гражданским законодательством порядке.

Следовательно, с момента подписания договора аренды (27.08.2013) ответчик должен был знать о возможных неблагоприятных последствиях, которые могут возникнуть в случае несвоевременного погашения арендных платежей, в том числе о взыскании договорной неустойки - 0,1% за каждый день просрочки.

Таким образом, с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты в сумме 763 897, 49 руб. в мае 2013 года и невозможности начисления договорной неустойки до 27.08.2013, отсутствуют основания для взыскания договорной неустойки, с учетом существующей переплаты по арендной плате.

При таких обстоятельствах, с учетом требований ст.71 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае судом при расчете размера арендной платы по договору правомерно применен поправочный коэффициент со значением 1 под строительство многоквартирного жилого дома, с учетом произведенной ответчиком оплаты по договору, отсутствием задолженности в спорный период и оснований для начисления пени, в удовлетворении заявленного иска отказано правомерно.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.09.2015, принятое по делу N А65-22989/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев