Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 г. N 13АП-27419/15

Требование: о понуждении заключить договор, о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка по договору купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Санкт-Петербург

17 декабря 2015 г.

Дело N А56-47506/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: представитель Кузнецов А.А. (по доверенности от 12.05.2015),

от ответчика: представитель Боглачева Л.И. (по доверенности от 21.10.2015),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27419/2015) ЗАО "Спецавтобаза N 1"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2015 по делу N А56-47506/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению ЗАО "Спецавтобаза N 1"

заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений СПб

о признании незаконным отказа в выкупе земельного участка,

установил:

Закрытое акционерное общество "Спецавтобаза N 1" (место нахождения: 192007, Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67, ОГРН 1037835027427, ИНН 7816134996) (далее - Общество, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076) о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка, площадью 11 142 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. А, кадастровый номер 78:13:7310:17, оформленного письмом от 28.04.2014 N 11714-13, и требованием о понуждении Комитета заключить договор купли-продажи указанного земельного участка по цене 2 675 779 руб. 15 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга.

При рассмотрении дела судом первой инстанции в связи с реорганизацией Комитета по управлению городским имуществом и присоединением к нему Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, в соответствии с положениями статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом произведено процессуальное правопреемство и заинтересованным лицом по делу признан Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Решением арбитражного суда от 17.09.2015 в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с названным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило состоявшийся судебный акт отменить, заявленные требования удовлетворить. Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о недоказанности Заявителем необходимости выкупа земельного участка площадью 11 142 кв.м., считает, что земельный участок испрашиваемой площади изначально формировался под размещение автобазы и необходим для эксплуатации объектов недвижимости как единого имущественного комплекса.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить.

Представитель Комитета против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей участвующих в дел лиц, апелляционный суд установил следующее.

Общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка площадью 11 142 кв.м. с кадастровым номером 78:13:7310:17, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67, лит. А, ссылаясь на то, что на участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимости.

Комитет письмом от 28.04.2014 N 11714-13 отказал в выкупе земельного участка, поскольку, по его мнению, площадь испрашиваемого земельного участка (11 142 кв.м.) несоразмерно больше суммарной площади расположенных на нем объектов недвижимости (2429,1 кв.м.) и превышает площадь, необходимую для их использования.

Общество, считая отказ незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей спорный период, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

В силу п. 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из приведенных норм следует, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования.

Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что действия Комитета были обоснованы недоказанностью необходимости использования в целях эксплуатации объектов недвижимости всего земельного участка площадью 11 142 кв.м., поскольку испрашиваемая Обществом площадь земельного участка в несколько раз превышает площадь расположенных на нем строений. Суд посчитал, что фактически земельный участок используется Обществом не столько для эксплуатации зданий, сколько в качестве стоянки для автотранспортных средств и автомойки, которая не является объектом недвижимости. При этом суд согласился с доводами Комитета о том, что необходимость проведения погрузочно-разгрузочных работ, отстоя, ремонта и мойки автотранспорта указывает лишь на эксплуатацию самого земельного участка для осуществления коммерческой деятельности Общества, но не расположенных зданий, строений, сооружений. Суд также посчитал ненадлежащем доказательством заключение судебной экспертизы ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" от 08.05.2015 N 113 во взаимосвязи с письмом экспертной организации от 06.08.2015, указав, что экспертное заключение не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной в Российской Федерации", в связи с чем не может подтверждать обоснованности заявленных Обществом требования.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по своему внутреннему убеждению в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о недоказанности Заявителем необходимости эксплуатации земельного участка испрашиваемой площади в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, Общество является предприятием, созданным в процессе приватизации Спецавтобазы N 1 Территориального производственного объединения жилищного хозяйства. Согласно преамбуле плана приватизации от 02.09.1994 (л.д. 84 т. 1) Комитетом по управлению городским имуществом мэрии Санкт-Петербурга осуществлена приватизация спецавтобазы как имущественного комплекса, находящегося по адресу: Днепропетровская ул., д. 67.

В порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, участок с кадастровым номером 78:7310:3, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, площадью 13 494 кв.м. предоставлялся Обществу по договору аренды N 21/ЗД-00197 от 22.07.1997 (л.д. 81 т. 1), сроком на 49 лет для размещения автобазы. Данный участок был сформирован и утвержден в установленном порядке приказом Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга N684 от 09.07.1997 (л.д. 82 т. 1).

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 25.03.2004 N 423 Заявителю утверждены границы земельного участка площадью 11 446 кв.м. по адресу: г. Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67 лит. А (автобаза), в соответствии с проектом границ землепользования, разработанным Комитетом по градостроительству и архитектуре шифр 97-8445 и проведенными натуральными топографо-геодезическими работами (л.д. 83 т. 1).

В порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, между Комитетом и Обществом заключен договор аренды N 21-ЗД02573 от 24.05.2005 в отношении участка площадью 11 446 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. А, кадастровый номер 78:13:7310:11, предоставленного для использования под автобазу, сроком действия по 24.03.2053 (л.д. 68 т. 1).

При этом границы указанного объекта согласованы Комитетом письмом от 13.12.2004 N 421/21, сформированы и утверждены в порядке, предусмотренном распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 N 31-рп, в соответствии с распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга от 25.03.2004 N 423 и письмом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 12.05.2004 N 21158.

Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 16.05.2011 N 3553-рк утверждены границы земельных участков площадью 11 142 кв.м. и 304 кв.м. (л.д. 60 т. 1). На основании распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 11.11.2011 N 6711-р путем раздела земельного участка, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Днепропетровская ул., д. 67 лит. А, с кадастровым номером 78:13:7310:11 образованы земельные участки с кадастровыми номерами 78:13:7310:17 (лита А) площадью 11 142 кв.м. и 78:13:7310:18 (литера Б) площадью 304 кв.м., вид разрешенного использования: для размещения объектов транспорта.

Согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права (л.д. 62-66 т. 1) Заявителю на основании плана приватизации от 02.09.1994, договора выкупа имущества от 28.11.1994 N 4040, передаточного акта от 13.06.1998 принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:13:7310:17:

- двухэтажное административное здание общей площадью 648,4 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. А;

- двухэтажное административное здание общей площадью 533,7 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. Ж;

- проходная, общей площадью 18,7 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. К;

- нежилое помещение общей площадью 429,4 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. В, пом. 12Н;

- нежилое помещение общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. В, пом. 7Н.

06.04.2011 Отдел государственного земельного контроля Управления Росреестра по СПб осуществил проверку использования участка общей площадью 11 446 кв.м. В соответствии с актом N 26129 участок используется по целевому назначению для использования под автобазу.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 20.06.2014 его разрешенным использованием является размещение объектов транспорта.

Согласно ответу Комитета по градостроительству и архитектуре от 08.04.2010 (л.д. 149 т. 1) красные линии Днепропетровской улицы не пересекают испрашиваемый земельный участок.

Таким образом, на момент обращения Общества с заявлением о выкупе земельный участок, занятый принадлежащими Обществу на праве собственности зданиями, в установленном порядке сформирован и поставлен на кадастровый учет. Границы земельного участка утверждены в установленном законом порядке, представлен кадастровый план земельного участка, на земельном участке отсутствуют объекты, принадлежащие иным лицам.

При этом Комитетом не представлено доказательств нарушения требований земельного и градостроительного законодательства при определении границ и площади данного земельного участка, в том числе опровергающих необходимость использования земельного участка в испрашиваемом размере.

С целью определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации Обществом принадлежащих ему объектов недвижимости, Заявитель в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился с ходатайством о проведении судебной экспертизы по вопросу: являются ли границы и площадь земельного участка с кадастровым номером 78:13:7310:17 достаточной и необходимой для его использования под размещение находящихся на нем зданий, строений, сооружений ЗАО "Спецавтобаза N 1" с учетом назначения указанных зданий, строений, сооружений?

Согласно заключению судебной экспертизы ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербург" N 113 от 08.05.2015 площадь земельного участка с кадастровым номером 78:13:7310:17 является достаточной и необходимой для его использования под размещение находящихся на нем зданий, строений, сооружений ЗАО "Спецавтобаза N1" с учетом назначения расположенных на нем зданий, строений и сооружений. В материалы дела также представлено заключение экспертов от 20.07.2015 N113-2, в котором расширена исследовательская часть исследования N 113 посредством включения в нее норм градостроительного законодательства, и также сделан вывод о том, что спорный земельный участок необходим для эксплуатации принадлежащих Обществу зданий.

По мнению апелляционное суда, указанное заключение не противоречит Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", а также критериям объективности и достоверности. Определением суда от 08.04.2015 эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 304 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Возражая против результатов судебной экспертизы, Комитет, вместе с тем, ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы не заявлял (ч. 1 ст. 65, ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы следует, что расположенные на спорном земельном участке объекты образуют единый производственный комплекс, для размещения и эксплуатации которого требуется земельный участок площадью 11 142 кв.м., поскольку все объекты, расположенные на участке, имеют единое назначение - для производственной деятельности по оказанию транспортных услуг, связаны между собой сетью инженерных коммуникаций, системой энергоснабжения и коммунальных сетей, объекты недвижимости и элементы инженерной инфраструктуры рассредоточены по всей площади фактического землепользования, огороженной забором.

По смыслу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Апелляционным судом установлено, что земельный участок используется Обществом в существующих границах отвода с 1994 года, представляет собой единую площадку с развитой инфраструктурой, ограниченной забором по периметру, автобаза представляет собой единый имущественный комплекс с элементами инженерной инфраструктуры, рассредоточенными по всей площади фактического землепользования.

Учитывая изложенное, следует признать, что вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок испрашиваемой Заявителем площади эксплуатируется им не только в связи с использованием объектов недвижимости, но и для ведения коммерческой деятельности с использованием прилегающей к объектам территории, положенный в основу решения об отказе в удовлетворении заявления, сделан без учета разрешенного использования земельного участка, вида деятельности Заявителя, а также исторически сложившегося с 1994 года землепользования, границы которого определены в установленном законом порядке и заинтересованными лицами не оспорены.

Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах судебный акт подлежит отмене, заявление Общества следует удовлетворить, признать незаконным отказ Комитета в приватизации земельного участка площадью 11 142 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. А, кадастровый номер 78:13:7310:17, оформленный письмом от 28.04.2014 N 11714-13, и обязать Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи указанного земельного участка на условиях представленного проекта по цене 2 675 779 руб. 15 коп.

Цена продажи определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.05.2013 N 289-49, исходя из установленной в кадастровом паспорте стоимости земельного участка.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2015 отменить.

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) в приватизации земельного участка площадью 11 142 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. А, кадастровый номер 78:13:7310:17, оформленный письмом от 28.04.2014 N 11714-13.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) заключить с закрытым акционерным обществом "Спецавтобаза N 1" (адрес: Россия 192007, Санкт-Петербург, Днепропетровская ул. 67, ОГРН: 1037835027427) договор купли-продажи земельного участка площадью 11 142 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Днепропетровская, д. 67, лит. А, кадастровый номер 78:13:7310:17, на условиях представленного проекта по цене 2 675 779 руб. 15 коп.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) в пользу закрытого акционерного общества "Спецавтобаза N 1" (адрес: Россия 192007, Санкт-Петербург, Днепропетровская ул. 67, ОГРН: 1037835027427) 2 000 руб. расходов по заявлению, 1 500 руб. расходов по апелляционной жалобе и 75 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Возвратить закрытому акционерному обществу "Спецавтобаза N 1" (адрес: Россия 192007, Санкт-Петербург, Днепропетровская ул. 67, ОГРН: 1037835027427) из федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по заявлению и 1 500 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

Т.А. Кашина И.А. Тимухина