Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 г. N 11АП-16539/15

г. Самара

17 декабря 2015 г.

Дело N А65-17328/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Николаевой С.Ю. и Романенко С.Ш.,

при ведении протокола судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Газсервис" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2015 года по делу N А65-17328/2015, судья Исхакова М.А.,

по иску Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, г.Набережные Челны (ОГРН 1051614258740; ИНН 1650135166),

к обществу с ограниченной ответственностью "Газсервис", Тукаевский район, пос.Кама (ОГРН 1021601377852, ИНН 1639014792),

о расторжении договора аренды земельного участка N 3236-АЗ от 27.09.2012, взыскании 8 906 557 руб. 75 коп. задолженности, 4 510 336 руб. 67 коп. неустойки,

без участия представителей сторон, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Газсервис" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 3236-АЗ от 27.09.2012 г., взыскании 8 906 557 руб. 75 коп. задолженности, 4 510 336 руб. 67 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.09.2015 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применил нормы материального и процессуального права. По мнению ответчика, не имеется оснований для удовлетворения иска, поскольку у ответчика возникли обязательства по оплате арендных платежей только после государственной регистрации договора аренды, т.е. после 22.09.2014 г. Кроме этого, по мнению ответчика, истцом не соблюден претензионный порядок расторжения договора аренды.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.

27.09.2012 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3236-АЗ (л.д. 11-16), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:020202:12 находящийся по адресу: Республика Татарстан, г.Набережные Челны, Альметьевский тракт, площадью 10000 кв.м. Участок предоставлен для строительства центра по обслуживанию и продаже автомобилей с гостиницей и кафе.

Согласно п.3.1 договора, участок предоставлен сроком на 5 лет.

Согласно п.3.4 договора, величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 3 444 735 руб. Арендатор перечисляет арендную плату не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Актом приема-передачи от 27.09.2012 г. подтверждается передача арендодателем арендованного земельного участка арендатору (л.д. 16).

За период с 15.11.2012 г. по 15.06.2015 г. согласно условиям договора ответчику начислена арендная плата в размере 8 906 557 руб. 75 коп. Между тем ответчик оплату не произвел.

В связи с этим истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплаты задолженности по арендным платежам (л.д. 17 с оборотом), однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка N 3236-АЗ от 27.09.2012 г., взыскании 8 906 557 руб. 75 коп. задолженности, 4 510 336 руб. 67 коп. неустойки.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии с положениями статьей 307 -309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Довод ответчика о том, что договор считается заключенным с 03.09.2013 г., с момента принятия апелляционным судом постановления по делу N А65-4393/2013, и с этого момента у него возникает обязанность по внесению арендных платежей, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

По смыслу п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Как усматривается из материалов дела, договор аренды земельного участка N 3236-АЗ заключен сторонами 27.09.2012 г. (л.д.11), поскольку сторонами достигнуты соглашения по всем его существенным условиям, что влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен и после государственной регистрации.

Приложением к настоящему договору является акт приема-передачи земельного участка от 27.09.2012 г., согласно которому Исполком передал ответчику объект аренды (земельный участок) для использования по назначению (л.д.16).

Ссылка ответчика на решение от 14.06.2013 г. по делу N А65-4393/2013 г. не опровергает факта подписания сторонами договора аренды и акта приема-передачи 27.09.2012 г., поскольку пунктом 3.2 в принятой судом редакции предусмотрено, что условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с момента подписания настоящего договора и его государственной регистрации (л.д.56). При этом суд принимает во внимание, что остальные условия договора остались неизменными. Преддоговорный спор, возникший между сторонами по поводу отдельного пункта договора аренды не является основанием признания договора незаключенным, а также не может влиять на момент заключения договора в целом, поскольку договор подписан сторонами (одной стороной с протоколом разногласий по п.п.3.2 и 3.4 договора).

Таким образом, с учетом обстоятельств дела и ст.71 АПК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что дату 27.09.2012 г. следует считать моментом заключения договора аренды.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, при этом правила гражданского законодательства о государственной регистрации не должны истолковываться так, чтобы это способствовало недобросовестному поведению сторон сделки.

Пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме этого принятие ответчиком объекта аренды, которое следует из акта приема-передачи земельного участка, подтверждает получение ответчиком арендованного земельного участка в пользование именно с 27.09.2012 г. (л.д. 16).

Между тем ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ доказательств внесения арендной платы в полном объеме не представлено, при таких обстоятельствах суд находит требование истца о взыскании 8 906 557 руб. 75 коп. задолженности за период с 15.11.2012 г. по 15.06.2015 г. задолженности обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В связи с ненадлежащем исполнением ответчиком обязательств по договору в части своевременной оплаты, истец на основании п.5.2 договора и ст.330 ГК РФ начислил ответчику неустойку в размере 4 510 336 руб. 67 коп. согласно расчету (л.д. 7-9)

Согласно пункту 5.2 договора, в случае нарушения арендатором обязательств по внесению арендных платежей начисляются пени в размере 0,1 процента от просрочено суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Неустойка может быть снижена судом на основании ст.333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Как установлено судом, ответчик допустил просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, ходатайств о снижении пени в суде первой инстанции не заявил, требование истца о взыскании пени в размере 4 510 336 руб. 67 коп. согласно расчету (л.д. 7-9), признается судом обоснованным и соразмерным, с учетом величины долга и периода просрочки, подлежащим удовлетворению.

Кроме этого, истцом также заявлено о расторжении договора аренды земельного участка N 3236-АЗ от 27.09.2012 г.

В соответствии с п.1 ч.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон, договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка расторжения договора не принимается апелляционным судом. Из материалов дела усматривается, что согласно претензии N 06/3425 от 23.08.2013 г. истец уведомил ответчика о намерении досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка N 3236-АЗ от 27.09.2012 г., в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендных платежей. В подтверждение получения ответчиком указанной претензии истец в материалы дела представил уведомление о вручении корреспонденции ответчику (л.д. 17 с оборотом).

Тот факт, что претензия направлена до регистрации договора аренды 22.09.2014 г. Управлением Росреестра по РТ не свидетельствует о несоблюдении претензионного порядка по требованию о расторжении договора.

Поскольку ответчиком 27.09.2012 г. на основании акта приема-передачи земельный участок принят в аренду, следовательно, к 23.08.2013 г. задолженность по арендной плате составила 3 636 494 руб. 51 коп., что свидетельствует о неоднократном длительном неисполнении обязательства по внесению арендной платы. В связи с этим истец предложил в 10-ти дневный срок со дня получения претензии погасить задолженность и предъявить копии платежных поручений, в случае неисполнения данного условия, истец выразил о намерении расторгнуть договор аренды, что соответствует требования ст.619 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно условию подпункта 4 п. 4.1.4. договора, арендодатель имеет право, в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ досрочно в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях нарушения условий договора, признаваемых сторонами существенными, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд в течение установленного договором срока платежа.

Согласно п.2 ст.452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Неоднократное, длительное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы, является существенным и достаточным основанием для расторжения договора.

Внесение арендной платы ответчиком в размере 38 274 руб. 83 коп. в месяц и 394 230 руб. 74 коп. в год, не может быть признано надлежащим исполнением договора, ввиду того, что условиями договора сторонами определен иной размер арендной платы. Изменение в указанной части договор не претерпел, каких либо соглашений, устанавливающих указанный ответчиком размер арендной платы, стороны не заключали.

Справка, представленная ответчиком в обоснование размера долга по договору N 3236-АЗ (л.д. 69) не может быть принята судом как доказательство размера задолженности ответчика за спорный период, так как составлена за период с 22.09.2014 г., а не с момент передачи имущества в аренду.

Таким образом, судом установлен факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора. Принимая во внимание, что факт ненадлежащего исполнения условий договора аренды подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается, требования о расторжении договора аренды земельного участка, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.09.2015, принятое по делу N А65-17328/2015, оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ю. Николаева С.Ш. Романенко