Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2015 г. N 12АП-12292/15

г. Саратов

18 декабря 2015 г.

Дело N А06-6404/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 декабря 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Жевак И.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Спиридоновой Е.В.,

при участии в судебном заседании директора общества с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительная фирма "РИТМ-7" - Алгуева Р.Ж., паспорт обозревался,

- представителя общества с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительная фирма "РИТМ-7" - Алгуева М.Р., действующего на основании доверенности от 24.08.2015 года N 1, выданной сроком на 3 года.

рассмотрев апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Астрахань", на решение арбитражного суда Астраханской области от 30 сентября 2015 года, по делу N А06-6404/2015 (судья Богатыренко С.В.), по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительная фирма "РИТМ-7" (ОГРН 1033000809610) к администрации муниципального образования "Город Астрахань" (ОГРН 1033000821809), о признании права на приобретение земельного участка, обязании передать подписанный подлинник соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, договора купли-продажи земельного участка и протокола разногласий к договору купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Ремонтно-строительная фирма "РИТМ-7" (далее по тексту - ООО "РИТМ-7") обратилось в арбитражный суд Астраханской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), к Администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее по тексту - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2015 N 538/2015, изложив пункты 2.1, 7.4,7.5 в редакции истца.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 30 сентября 2015 года заявленные требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2015 N 538/2015, пункты 2.1., 7.4 и 7.5 изложены в следующей редакции:

пункт 2.1. "Цена участка определена в соответствии с прилагаемым расчетом стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в частную собственность. Цена участка составляет 2 084 371 рубль 40 копеек";

пункт 7.4. "Кадастровая стоимость представлена филиалом Федерального Государственного Бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области.

Цена земельного участка определяется по следующей формуле:

Ц = КС х СЗН х К, где Ц - цена земельного участка, руб;

КС - кадастровая стоимость, руб;

СЗН - ставка земельного налога за единицу площади земельного участка, процент от кадастровой стоимости;

К - коэффициент кратности к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка.

Наименование	Кадастровая стоимость земельного участка (КС) (руб.)	Ставка земельного Налога (СЗН)		Коэф. кратности (К)	Цена земельного участка (Ц) (руб.)
		(%)	руб.
	8684880,72	1,2	10,421	20,00	2084371,40
Всего:					2084371,40

Администрация, не согласившись с данным решением, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Истец, в соответствии со статьёй 262 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2015 года, представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно доводам, которого, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представителями ООО "РИТМ-7" представлен на обозрение суда оригинал договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2015 N 538/2015, копия которого приобщена судом к материалам дела.

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, ООО "РИТМ-7" на основании договоров о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 12.10.2000 N 1494 и N 1493 были предоставлены в аренду земельные участки площадью 6633 кв.м. и 7433 кв.м., расположенные по адресу: г. Астрахань, ул. Красная Набережная, 223А для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы и эксплуатации стоянки автотранспортных средств (листы дела 13-20 тома 2).

При этом, истцу на праве собственности принадлежит гараж с мехмастерскими, площадью 304,4 кв.м., гараж с мехмастерскими площадью 145,3 кв.м., проходная, площадью 8,1 кв.м., магазин площадью 25,3 кв.м., здание водогрейное, площадью 51,9 кв.м., здание мехмастерской площадью 103,4 кв.м., склад ГСМ площадью 20,6 кв.м., забор, протяженностью 23,0 м. и забор протяженностью 241,0 м., расположенные по адресу: г. Астрахань, ул. Красная Набережная, N 223а, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (листы дела 85-93 тома 1).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, расположенному по адресу: г. Астрахань, ул. Красная Набережная, 233а, площадью 6633 кв.м., разрешённое использование: для эксплуатации производственной базы, присвоен кадастровый номер 30:12:010632:1, его кадастровая стоимость составила 8 665 284 рубля 87 копеек, в графе "Особые отметки" указано: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В дальнейшем, 21.06.2013, ООО "РИТМ-7" обратилось к ответчику с заявлением о выкупе данного земельного участка, в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - Земельный кодекс РФ) для эксплуатации производственной базы.

Письмом от 12.08.2013 ответчик сообщил о проведении обследования земельного участка и установления соответствия его фактического использования целевому назначению.

Также, письмом N 05/015/2013-539 ответчик сообщил истцу, что испрашиваемый земельный участок расположен на берегу р. Кутум и в соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса РФ, запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной Водным кодексом. Поскольку заявителем не предоставлено заключение кадастрового инженера о том, что земельный участок не входит в предел береговой полосы р.Кутум, то в соответствии с письмом от 23.09.2013 года, ООО "Ритм-7" отказано в предоставлении в собственность земельного участка.

Постановления администрации города Астрахани от 11.03.2014 N 1388 принято решение о прекращении с даты регистрации права собственности на земельный участок права аренды и предоставлении ООО РСФ "РИТМ-7" за плату в собственность земельного участка площадью 6633 кв.м. по ул. Красная Набережная, 223 для эксплуатации производственной базы. В пункте 3.1. постановления указано, что ответчику необходимо выполнить кадастровые работы и внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости.

В результате проведения истцом межевых работ в отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:010632:1 уточнена площадь земельного участка, и согласно кадастровому паспорту от 23.04.2015 составила 6648+/-29 кв.м.

Ответчиком 15.05.2015 подготовлен проект соглашении о расторжении договора аренды земельного участка от 12.10.200 N 1493, подписанный истцом, согласно которому арендодатель по взаимному соглашению с арендатором расторгает договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды N 1493 от 12.10.2000.

Учитывая данное обстоятельство, ответчик подготовил договор купли-продажи земельного участка от 15.05.2015 N 538/2015, согласно, которому, продавец обязался передать в собственность по цене 3 386 299 рублей и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 30:12:01 0632:1, находящийся по адресу: г. Астрахань, ул. Кр. Набережная, 223А для использования в целях: эксплуатации производственной базы, площадью 6648 кв.м.

Истец, ознакомившись с данным договором направил 09.06.2015 ответчику протокол разногласий к нему по пунктам 2.1, 7.4 и 7.5 договора, полагая, что цена участка должна составлять 2 079 668 рублей 40 копеек.

Администрацией было отказано в согласовании выкупной цены спорного земельного участка, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объёме, и, определяя пункт 2.1 в следующей редакции: "Цена участка составляет 2 084 371 рублей 40 копеек", исходил из следующего.

В силу положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия, по поводу определения рыночной стоимости земельного участка. При этом, каждая из спорящих сторон представила свои расчеты стоимости земельного участка, в которых стоимость спорного объекта отличается.

В силу статей 421, 422, 432 ГК РФ, исходя из принципа свободы договора, при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, арбитражный суд не вправе включать в договор условие, хотя и предложенное для включения в него, но не согласованное сторонами, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актам (правовая позиция в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.09.2012 N А06-8306/2011).

Как подтверждено материалами дела, при заключении договора купли - продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:01 0632:1 истец просит пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Цена участка определена в соответствии с прилагаемым расчетом стоимости земельного участка, заявленного на приобретение в частную собственность. Цена участка составляет 2 084 371 рубль 40 копеек".

Ответчик считает, что стоимость земельного участка должна определяться на момент заключения договора, то есть на 15.05.2015, и составлять 3 386 299 рублей.

Давая оценку вышеизложенному, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 36 ЗК РФ стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

В месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 статьи 36 ЗК РФ заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).

Таким образом, по смыслу приведенных норм выкупная цена земельного участка должна определяться на дату подачи заявления, поскольку с нее у уполномоченного органа возникает обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка со всеми существенными условиями заинтересованному в приобретении участка лицу.

ООО "РИТМ-7" к заявлению о предоставлении в собственность земельного участка, поданным в администрацию города Астрахани, был приложен кадастровый паспорт земельного участка, а также иные необходимые документы, предусмотренные в Перечне документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержденном Приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 N 475 (т. 1, л.д. 81).

Предоставление заявителем кадастрового паспорта земельного участка позволяло уполномоченному органу в соответствии с указанной нормой права принять решение о предоставлении земельного участка в собственность, в том числе определить вид разрешенного использования земельных участков, а также цену выкупа, как одно из существенных условий приобретения объекта недвижимости.

Таким образом, исходя из содержания пункта 6 статьи 36 ЗК РФ орган местного самоуправления должен был принять решение о предоставлении заявителю земельного участка на праве собственности до 20.07.2013 года и направить договор купли-продажи заявителю с предложением о заключении соответствующего договора должен был до 19.08.2013.

При исполнении обязанностей все лица обязаны действовать в соответствии с требованиями добросовестности и честной деловой практики (пункт 3 статьи 1, статья 10 ГК РФ).

Решение о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 30:12:010632:1 по ул. Красная Набережная, д. 223 "А" в Кировском районе для эксплуатации производственной базы было принято 11.03.2014 в постановлении N 1388, то есть, с нарушением сроков, установленных законом.

В Постановлении о предоставлении земельного участка от 11.03.2014 N 1388 администрация города Астрахани обязала ООО "РИТМ-7" выполнить кадастровые работы в отношении земельного участка (кадастровый номер: 30:12:010632:1) и внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости по данному земельному участку в филиале ФГБУ "ФКП Росреестра" по Астраханской области.

Вместе с тем, судом установлено, что спорный земельный участок на момент подачи заявления был сформирован и поставлен на кадастровый учет. Кадастровые работы в отношении испрашиваемого земельного участка проведены, кадастровый паспорт вместе с заявлением был предоставлен в администрацию еще в 2013 году.

Довод апелляционной жалобы о том, что границы испрашиваемого земельного участка не были уточнены, кадастровые работы были выполнены только в 2015 году, судебная коллегия считает несостоятельным в силу следующего.

Согласно статье 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учёта.

При этом, согласно статье названного закона в государственный кадастр недвижимости подлежат обязательному включению следующие сведения о земельном участке: кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости; описание местоположения границ; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим федеральным законом требований.

Материалами дела подтверждено, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка, испрашиваемый земельный участок состоял на кадастровом учёте.

Наличие в кадастровом паспорте, предоставленном заявителем вместе с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, записи о том, что граница земельного участка не определена, не лишает собственника строения право на приватизацию земельного участка и не накладывает на него обязанность провести в обязательном порядке кадастровые работы для уточнения границ земельного участка в целях выкупа земельного участка.

Спорный земельный участок не прекращал свое существование в качестве индивидуально-определённого объекта недвижимости, не был снят с кадастрового учёта.

Уточнение границ земельного участка для целей выкупа не является определяющей для расчета выкупной стоимости, которая должна устанавливаться на дату подачи заявления о выкупе.

Таким образом, объекты, принадлежащие на праве собственности истцу, расположены на испрашиваемом земельном участке и уточнение границ земельного участка, а также его площади не лишает собственника объектов недвижимости права реализовать положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и не может служить основанием для изменения даты определения выкупной цены.

Учитывая вышеизложенное и исходя из толкования норм, содержащихся в статье 422 ГК РФ, пунктах 5, 6 статьи 36 ЗК РФ, суд первой инстанции правомерно принял пункт 2.1 спорного договора купли - продажи в редакции истца, в виду его обращения с заявлением 21.06.2013.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании материально - правовых норм, в связи с чем отклоняются судом апелляционной инстанции.

Оценивая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что заявитель жалобы не представил доказательств, подтверждающие доводы о наличии оснований для отмены оспариваемого решения.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нём сведения соответствуют действительности.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 30 сентября 2015 года по делу N А06-6404/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Город Астрахань", - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

И.И. Жевак В.Б. Шалкин