Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 г. N 09АП-51841/15

город Москва

17 декабря 2015 г.

Дело N А40-175782/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Н. Лаптевой,

судей Д.Н. Садиковой, М.Е. Верстовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем К.А. Фокиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" и Департаменту городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 года

по делу N А40-175782/2014, принятое судьей Буниной О.П. (шифр судьи 60-1474)

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс"

(ОГРН 1027739802716, 121069, город Москва, Трубниковский переулок, 32, 1)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, 115054, город Москва, улица Бахрушина, дом 20)

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

об урегулировании разногласий по договору купли - продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Белобрыкина Е.И. (доверенность от 12.05.2015)

от ответчика: Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 20.07.2015)

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 года

урегулированы разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д.32, общей площадью 521,7кв.м., и земельного участка, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., вл.32, стр.1, общей площадью 200 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001062:34, изложив следующей редакции:

-название договора: "Договор купли-продажи недвижимости";

-пункт 1.6 договора: "1.6. В соответствии с пунктом 2 ст.224 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты находятся в пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи объектов по акту приема-передачи";

-пункт 3.1 договора: "3.1. Цена объекта составляет 78.951.000 (семьдесят восемь миллионов девятьсот пятьдесят одну тысячу) рублей в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Московского городского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" в рамках судебной экспертизы по делу N А40-175782/14. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется.";

-пункт 3.4 договора: "3.4. Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с момента заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем ежемесячно до 15 числа каждого месяца.";

-пункт 3.6 договора: "Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За объект 1 в размере 38.722.000 (тридцать восемь миллионов семьсот двадцать две тысячи) рублей, все ежемесячные состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1.075.611 (один миллион семьдесят пять тысяч шестьсот одиннадцать) рублей 12 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального Банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 01111402023028000410 "Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу

За Объект 2 в размере 40.229.000 (сорок миллионов двести двадцать девять тысяч) рублей, все ежемесячных платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1.117.472 (один миллион сто семнадцать тысяч четыреста семьдесят два) рубля 23 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы)

ИНН 7705031674 КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта

Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального Банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва

БИК 044583001

Расчетный счет 40101810800000010041

КБК - 07111406011028000430 "Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга".

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес объектов и наименование покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объектов подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.".

Дополнить договор пунктом 5.6 следующего содержания: "5.6. В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на объект, в том числе, в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п.2.2 договора, продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 5% от цены объекта".

В удовлетворении исковых требований об урегулировании разногласий путем исключения из договора условий пунктов 4.5 и 5.4, путем принятия пунктов 5.1 и 5.2 в редакции Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" отказано.

Производство по делу в части требования об урегулировании разногласий в части условий пункта 2.2 договора производство по делу прекращено в связи с частичным отказом от иска на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взыскано 2.000 руб. судебных расходов по государственной пошлине и 10.000 руб. судебных издержек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Не согласившись с принятым решением, стороны обратились с апелляционными жалобами.

В обоснование жалоб заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В своей апелляционной жалобе истец просит изменить решение суда, удовлетворить требования в части исключения из договора пунктов 4.5, 5.4.

Указывает, что пункты 4.5, 5.4 договора противоречат положениям статей 349, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В своей апелляционной жалобе ответчик просит отменить решение суда, отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ссылается, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Истец в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил письменные пояснения.

В судебном заседании апелляционного суда представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (в том числе, с учетом правил пунктов 4 - 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. N 12), явку представителя в судебное заседание не обеспечило, дело рассмотрено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, считает, что решение суда подлежит отмене в части, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, истец арендует находящиеся в собственности города Москвы отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д.32, общей площадью 521,7кв.м., и земельный участок, расположенный по адресу: город Москва, Трубниковский пер., вл.32, стр.1, общей площадью 200 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001062:34 (договор аренды земельного участка от 30.09.1996 г. N М-01-006881, дополнительное соглашение к договору от 06.05.2003 г., договор аренды от 22.06.1993 г. N 0-981/93, договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы, от 09.10.2001 г. N 1-1102/01, со сроком действия- 01.06.2018 г.).

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 г. N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве".

Истец 15.10.2013 г. в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 17.07.2009 г. N 149-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного Закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Особенности приватизация объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы, закреплены в Федеральном законе от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Законе города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения, как объекты гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ критериям, а именно: истец является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"; помещения непрерывно арендуются истцом более двух лет и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества"; в отношении спорного объекта - здания, являющегося объектом культурного наследия - выявленный объект культурного наследия "Жилой дом Д.А. Ровинского, 1860-е гг. Здесь в 1860-е гг. жил юрист, коллекционер Д.А. Ровинский", между Обществом с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" и Мосгорнаследием 14.05.2013 г. заключено охранное обязательство пользователя объекта культурного наследия (здания, строения, сооружения, помещения) Nи87070-2013.

В рамках реализации преимущественного права в соответствии с Законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ производится выкуп нежилых помещений, порядок, предусмотренный указанным Законом, на выкуп земельного участка не распространяется, вместе с тем, Закон от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что спора между сторонами относительно одновременного отчуждения нежилого здания и земельного участка, на котором расположено здание, не имеется.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что истец не представил доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда и земельного участка N 738Г/15, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт", достоверность которого подтверждена заключением от 04.06.2014 г. N 563/С-14 экспертного совета саморегулируемой организацией оценщиков "СВОД", согласно которому стоимость спорного недвижимого имущества составляет 110.377.000 руб. без учета НДС, поэтому не может быть принята в качестве доказательства рыночной цены иная оценка, в том числе, проведенная в рамках судебной экспертизы.

Также суд первой инстанции в решении не указал, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет и не дал ему правовой оценки на основании положений федеральных стандартов на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиками подходов.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными доводами ответчика по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, в материалах дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта, суд первой инстанции порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца правомерно назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

Согласно заключению эксперта ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" - Парфеновой Е.Н., предупрежденной судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, общая стоимость имущества по состоянию на дату оценки составила 78.951.000 руб. без учета НДС, из которых: 38.722.000 руб. - стоимость нежилого здания; 40.229.000 руб. - стоимость земельного участка.

Суд первой инстанции инстанций, изучив полученное экспертное заключение, установил, что оценка, проведенная экспертом ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" - Парфеновой Е.Н. соответствует требованиям статей 11, 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N N 254, 255, 256, в связи с чем обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Суд первой инстанции правомерно отклонил заявленное ответчиком ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы как не соответствующее требованиям статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд не усматривает.

Возражения ответчика по использованию экспертом сравнительного и доходного подходов носят голословный характер и документально ничем не подтверждены.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе, представленный ответчиком отчет об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт"), суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчетах, составленных другими оценщиками вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, апелляционным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности требований истца в следующей части: название договора - подлежит указанию в редакции истца исходя из состава отчуждаемых объектов недвижимого имущества; условия пункта 1.6 договора - подлежат изложению в редакции истца, поскольку редакция ответчика содержит указание на нахождение в пользовании истца объекта - в единственном числе; пункты 3.1, 3.4, 3.6 договора - подлежат изложению в редакции истца, с учетом принятого судом заявления и установленной судебной экспертизой стоимости отчуждаемых объектов.

При этом исходя из совокупности норм статей 329, 331, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для установления ответственности по пунктам 5.1, 5.2 договора в размере, предлагаемом истцом, при этом суд счел возможным для соблюдения баланса прав сторон при исполнении ими обоюдной обязанности по совершению действий по государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить требование истца в части дополнения проекта договора следующим условием, с учетом предложенной истцом в судебном заседании редакции пункта: "В случае уклонения от государственной регистрации залога с одновременной регистрацией перехода права собственности на объект, в том числе, в случае нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных п.2.2 договора, продавец обязан уплатить покупателю штраф в размере 5% от цены объекта".

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции соглашается с доводами апелляционной жалобы истца о необоснованности решения суда в части, касающейся отказа в удовлетворении исковых требований об исключении пунктов 4.5, 5.4 из договора купли-продажи отдельно стоящего здания общей площадью 521,7 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д. 32, и земельного участка общей площадью 200 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001062:34, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер.

Условие пункта 4.5 договора, предусматривающее возможность обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке, не соответствует нормам пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное условие может быть включено в договор по соглашению сторон. Однако истец выразил свое несогласие с включением указанного условия в договор купли-продажи.

Условие пункта 5.4 договора, предусматривающее право продавца в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору вне зависимости от выплаченной покупателем суммы договора, не соответствует нормам пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, пункты 4.5 5.4 подлежат исключению из договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" к Департаменту городского имущества города Москвы об исключении пунктов 4.5, 5.4 из договора купли-продажи отдельно стоящего здания общей площадью 521,7 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д. 32, и земельного участка общей площадью 200 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001062:34, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр.1.

Требования Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" к Департаменту городского имущества города Москвы об исключении пунктов 4.5, 5.4 из договора купли-продажи отдельно стоящего здания общей площадью 521,7 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д. 32, и земельного участка общей площадью 200 кв.м, кадастровый номер 77:01:0001062:34, расположенного по адресу: города Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр.1, следует удовлетворить.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судебные расходы между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 2 статьи 269, пункта 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 октября 2015 года по делу N А40-175782/2014 отменить в части отказа в удовлетворении требования Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" к Департаменту городского имущества города Москвы об исключении пунктов 4.5, 5.4 из договора купли-продажи отдельно стоящего здания общей площадью 521,7 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д. 32, и земельного участка общей площадью 200 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001062:34, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр.1.

Удовлетворить требования Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" к Департаменту городского имущества города Москвы об исключении пунктов 4.5, 5.4 из договора купли-продажи отдельно стоящего здания общей площадью 521,7 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., д. 32, и земельного участка общей площадью 200 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001062:34, расположенного по адресу: город Москва, Трубниковский пер., вл. 32, стр.1.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Форт Эдельвейс" (ОГРН 1027739802716) расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3.000 (три тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Н. Лаптева

Судьи

Д.Н. Садикова М.Е. Верстова