Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 16АП-4041/15

г. Ессентуки

14 декабря 2015 г.

Дело N А63-820/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 декабря 2015 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.08.2015 по делу N А63-820/2015 (судья Турчин И.Г.)

по иску индивидуального предпринимателя Сабаевой Надежды Ивановны (г. Ставрополь, ОГРНИП 311265110200656)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486), к ООО "Прайс" (г. Ставрополь, ОГРН 1082635008686)

о признании недостоверным отчета ООО "Прайс" от 12.09.2014 N 11Р4/02/14- 2 о рыночной стоимости нежилых помещений N N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2, в размере 4 333 000 рублей; об определении достоверной величины рыночной стоимости нежилых помещений N N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2, обязательной для комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя при совершении сделки - договора купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества с ИП Сабаевой Н.И.; об обязании заключить договор купли - продажи нежилых помещений N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, 2 расположенных по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2 по рыночной стоимости в размере 2 531 949 рублей,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сабаева Надежда Ивановна (далее-истец, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее-комитет, ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью "Прайс" (далее-общество) о признании недостоверной выкупной стоимости нежилых помещений N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных по адресу г. Ставрополь, ул. Доваторцев,49/2, об обязании внести изменения в постановление администрации города Ставрополя от 18.11.2014 N 3841 в части включения рыночной стоимости нежилых помещений N 5 -9, N 15-17, об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений N 5-9, N 15-17 по рыночной стоимости, признанной достоверной.

Определением суда от 16.03.2015 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Прайс" (том 2, л.д. 69).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил определить рыночную стоимость имущества в размере 2 531 940 рублей в соответствии с заключением эксперта о стоимости недвижимого имущества, которые приняты судом к рассмотрению.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.08.2015 по делу N А63-820/2015 суд принял изменения иска, исковые требования удовлетворены частично. Предложенная Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выкупную стоимость объекта недвижимости: нежилых помещений N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2, в размере 4 333 000 рублей признана недостоверной. Суд обязал комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя заключить с индивидуальным предпринимателем Сабаевой Надеждой Ивановной договор купли-продажи нежилых помещений N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2 по рыночной стоимости, определенной ГУП СК "Бюро экспертиз", г. Ставрополь, равной 2 531 940 рублям. В удовлетворении остальной части исковых требований, предъявленных к ООО "Прайс" отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.08.2015 по делу N А63-820/2015, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.

Определением от 09.10.2015 апелляционная жалоба принята к производству апелляционного суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 30.11.2015.

В судебное заседание представители лиц, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились, о причинах неявки суду не сообщили. Предприниматель Сабаева Н.И. направила в суд отзыв на жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив правильность решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.08.2015 по делу N А63-820/2015 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.11.2013 предприниматель Сабаева Н.И., являлась арендатором муниципального недвижимого имущества, помещений N N 5-9, N 15-17, общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже здания литер А по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев,49/2, обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя с заявлением заключить договор купли-продажи нежилых помещений, согласно Федеральному закону N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

25.11.2013 предпринимателю поступило уведомление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя N 08/09-5674с с предложением заключить договор купли-продажи нежилых помещений по цене согласно отчету об определении рыночной стоимости арендуемых предпринимателем объектов недвижимого имущества - нежилых помещений, площадью 132,7 кв. м, по ул. Доваторцев, 49/2, в размере 4 333 000 рублей.

Предприниматель Сабаева Н.И., посчитав рыночную стоимость нежилых помещений явно завышенной и не соответствующей реальной рыночной стоимости, обратилась в комитет о согласовании проведение арендатором с использованием услуг специализированной организации оценки нежилых помещений с целью установления действительной рыночной стоимости.

30.12.2014 комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя отказал предпринимателю в самостоятельной оценке рыночной стоимости недвижимости.

Предприниматель Сабаева Н.И., считая установленную комитетом рыночную стоимость нежилых помещений недостоверной, обратилась с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные предпринимателем требования, правомерно исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Судом первой инстанции установлено, что между предпринимателем и комитетом при заключении договора купли продажи недвижимого имущества возникли разногласия по рыночной цене нежилых помещений.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как видно из представленного отчет независимого оценщика ООО "Прайс" от 14.11.2013 N 11Р4/02/14-2 о рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного по заказу Комитета, рыночная стоимость нежилых помещений NN5-9, N15-17, общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже здания литер А по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев,49/2, составляет в сумме 4 333 000 рублей, а из отчета N 7355 об оценке имущества на 14.11.2013, выполненного ООО "Южно-Российской юридическое агентство" по заказу предпринимателя Сабаевой Н.И., рыночная стоимость указанных выше нежилых помещений определена в сумме 2 300 000 рублей (том 1, л.д. 37-115, том 2, л.д. 6-60).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

С учетом разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого предпринимателем нежилого помещения и наличием различий в отчетах о рыночной стоимости имущества, судом первой инстанции в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ определением от 23.06.2015 назначена судебная строительная техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам государственного унитарного предприятия "Бюро Экспертиз", на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимости - нежилых помещений N N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2 по состоянию на 14.11.2013 (дату подачи заявления).

При производстве судебной экспертизы эксперты пришли к выводу, указанному в заключении N 83-Г/15 от 29.07.2015, что рыночная стоимость объектов недвижимости -нежилых помещений NN 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2 по состоянию на 14.11.2013 составила 2 531 940 рублей (том 3, л.д. 4-78).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и других) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные экспертные исследования по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с представленными доказательствами, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отчет, выполненный оценщиком ООО "ПРАЙС", не отвечает принципу достоверности и использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, поэтому оснований принимать цену, определенную в данном отчете, у суда на основании статьи 13 Закона об оценочной деятельности не имеется. Рыночная стоимость, определенная по состоянию на 14.11.2013 в заключении от 29.07.2015 N 83-Г/15 государственного унитарного предприятия "Бюро Экспертиз", полученном по результатам проведенной судом экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, а значит, указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи этого имущества.

С учетом установленных обстоятельств и экспертного заключения N 83-Г/15 от 29.07.2015 суд первой инстанции на основании статьи 446 Гражданского кодекса установил рыночную цену нежилых помещений, подлежащих продаже предпринимателю, в размере 2 531 940 рублей, и возложил обязанность на комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя заключить договор купли-продажи нежилых помещений NN 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2 с предпринимателем Сабаевой Н.И. по рыночной стоимости по состоянию на 14.11.2013, то есть на момент обращения с заявлением о продаже помещений на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", равной 2 531 940 рублей.

Отклоняя доводы комитета о недостоверности величины рыночной стоимости имущества, установленных в отчете ООО "Южно-Российской юридическое агентство" и в заключении эксперта государственного унитарного предприятия "Бюро Экспертиз" от 29.07.2015 N 83-Г/15, суд первой инстанции правомерно указал о том, что указанные доводы основаны на предположениях и не содержат конкретных обоснований наличия допущенных экспертом при производстве судебной экспертизы ошибок или недостоверных фактов.

Учитывая основания и предмет заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения исковых требований, заявленных к ООО "ПРАЙС", не имеется, а поэтому в удовлетворении иска к указанному ответчику следует отказать.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в данном случае судом первой инстанции признана недостоверной предложенная Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя выкупную стоимость объекта недвижимости: нежилых помещений N 5-9, N 15-17 общей площадью 132,7 кв. м, расположенных на 1 этаже литера А, в здании по адресу: город Ставрополь, ул. Доваторцев, 49/2, в размере 4 333 000 рублей.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с согласия истца судебные расходы по настоящему делу возложил на предпринимателя.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все материалы дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка, в том числе и тем, которые указаны в апелляционной жалобе, поэтому суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции.

Доводы жалобы о том, что заключение эксперта государственного унитарного предприятия "Бюро Экспертиз" от 29.07.2015 N 83-Г/15 не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и утвержденными приказом Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" принципам и правилам оценки, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку несогласие Комитета с выводами суда первой инстанции, изложенными по результатам исследования во взаимосвязи всех имеющихся в деле доказательств, включая заключения экспертов, не является основанием для отмены судебного акта.

Доводы о том, что хотя эксперт государственного унитарного предприятия "Бюро Экспертиз" и был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, однако права эксперту были разъяснены на основании Гражданского процессуального кодекса РФ, а также о том, что в материалы дела не представлено доказательств страхования ответственности эксперта, что является основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку указанные обстоятельства не являются основанием для отмены законного и обоснованного судебного акта.

Других доказательств в обоснование своих доводов Комитетом суду апелляционной инстанции не представлено, поэтому доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.

Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.06.2015 по делу N А63-313/2015 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 14.08.2015 по делу N А63-820/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу-без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

И.Н. Егорченко О.В. Марченко