Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2015 г. N 13АП-24024/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2016 г. N Ф07-587/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

17 декабря 2015 г.

Дело N А56-18273/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2015 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва секретарем Кривобоковым К.В., после перерыва секретарем Колокольцевой О.С.

при участии:

от истца: до перерыва представитель Степанкевич Е.В. (по доверенности от 19.05.2015),

от ответчика: представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-24024/2015, 13АП-24025/2015) Общества с ограниченной ответственностью "Квартира.ру Платинум" и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2015 по делу N А56-18273/2015 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга,

к Обществу с ограниченной ответственностью "Квартира.ру Платинум"

о взыскании,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд, ОГРН: 1027809244561) (далее - Истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Квартира.ру Платинум" (адрес: Россия 197376, Санкт-Петербург, Профессора Попова ул. 38 В, ОГРН: 1077746383340) (далее - Общество, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.06.2014 по 31.03.2015 в размере 738 896 руб. 03 коп., пеней за просрочку оплаты арендных платежей за период с 11.06.2014 по 11.02.2015 в размере 140 949 руб. 70 коп., корректирующей суммы за нарушение пункта 4.1 договора в размере 56 971 676 руб. 87 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 102 617 696 руб. 54 коп., ссылаясь на ненадлежащее исполнение договора аренды N 00/ЗК-01955(07) от 12.11.2003.

При рассмотрении дела судом первой инстанции в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в порядке процессуального правопреемства Истец заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет).

Решением арбитражного суда от 13.08.2015 иск удовлетворен частично, суд взыскал с Ответчика в пользу Истца 438 340 руб. 06 коп. долга, 27 615 руб. 43 коп. пеней, корректирующую сумму за нарушение пункта 4.1 договора в размере 42 032 216 руб. 42 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 76 760 167 руб. 68 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с названным решением, стороны обратились с апелляционными жалобами, в которых просили состоявшийся судебный акт изменить.

Так, Комитет полагал, что судом первой инстанции неправильно определен размер корректирующей суммы, подлежащей выплате арендатором в соответствии с положениями пп. 4.1, 4.5. договора аренды (без учета площади балконов, лоджий и террас), в связи с чем также неправильно определен размер подлежащих начислению на данную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами.

Общество, напротив, полагало, что начисление и взыскание корректирующего платежа в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" является незаконным. Кроме того, Общество возражало против расчета основного долга и пеней, произведенного судом.

В судебном заседании апелляционного суда представитель Истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 10.12.2015, после перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд установил следующее.

Предметом настоящего спора являются обязательства сторон, возникшие из договора аренды на инвестиционных условиях N 00/ЗК-01955(07) от 12.11.2003 (далее - договор аренды), заключенного между Комитетом (арендодатель) и ОАО "Невский Синдикат" (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:6068:3003 площадью 25 830 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская наб., д. 54-58 (Свердловская наб., д.5 8, лит.А), сроком до 05.03.2006, предоставленного Ответчику для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками.

Порядок расчетов определен в разделе третьем договора аренды, в соответствии с которым арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.

Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения аренндой платы установлена пунктом 9.2 договора аренды в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 08.08.2006 N 3 в договор аренды внесены изменения, дополнен пункт 4.1 договора словами: "общая площадь объекта инвестирования - 42 612 кв.м.", а также договор дополнен пунктом 4.5 в следующей редакции: "в случае, если функциональное назначение или площадь результата инвестирования отличаются от назначения или площади, указанных в пункте 4.1 договора, арендатор обязан выплатить сумму денежных средств, определенных в порядке, установленном приложением N 8 к договору". Кроме того, указанным соглашением договор дополнен приложением N 8, в котором установлен порядок определения корректирующей суммы денежных средств.

Права арендатора по договору аренды перешли к Обществу на основании соглашения от 27.02.2007 N 1.

Дополнительным соглашением от 27.01.2014 N 9 установлены новые сроки окончания второго этапа реализации инвестиционного проекта и действия договора до 01.06.2014. Пункт 3.4 договора дополнен подпунктом 3.4.1 в следующей редакции: "сумма денежных средств, подлежащих перечислению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2013 N 1061 за период с 01.10.2013 по 01.06.2014 составляет 15 166 084 руб.", пункт 3.5 договора дополнен подпунктом 3.5.1 в следующей редакции: "перечисление арендной платы, указанной в пункте 3.4.1 договора, осуществляется арендатором в месячный срок после заключения указанного дополнительного соглашения единовременно".

В соответствии с пунктом 2 приложения N 8 к договору аренды определение корректирующей суммы денежных средств осуществляется по выбору арендатора в порядке, предусмотренном пунктами 2.1 или 2.2 приложения N 8, а именно: в случае несоответствия площади результата инвестирования площади, указанной в пункте 3.1 договора, - согласно формуле с начислением процентов за весь период со дня заключения договора до даты платежа, равных ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день заключения договора, или как положительная разница между размером отчислений на развитие городской инфраструктуры, определенным на основании отчета независимого оценщика на дату изготовления технической документации на результат инвестирования, и суммой денежных средств, указанной в пункте 4.1 договора аренды.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 02.06.2014, справкой МУП "БТИ" от 23.11.2013 N 88 по данным технической инвентаризации на 21.11.2013 площадь жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская наб., д. 54-58 (Свердловская наб., д. 58, лит. А), составляет 74 433 кв.м.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Ответчиком обязательств из договора аренды, в том числе наличие задолженности по арендной плате за период с 01.06.2014 по 31.03.2015, а также неоплату предусмотренной п. 4.1. договора аренды корректирующей суммы, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд считает необходимым его изменить в связи со следующим.

В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

При проверке обоснованности заявленный Комитетом требований о взыскании арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что взыскание платы за землепользование в пользу города Санкт-Петербурга возможно только за период нахождения земельного участка в собственности Санкт-Петербурга.

Как следует из материалов дела, 06.08.2014 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу зарегистрировано право собственности одного из участников долевого строительства на квартиру N 93, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Свердловская наб., д.58 (свидетельств о государственной регистрации права от 06.08.2014 серии 78-АЗ N 415336).

Правильно применив положения статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, в связи с чем Комитет утрачивает право на распоряжение им, в том числе на получение арендной платы.

Однако, правильно определив обоснованно заявленный период взыскания задолженности (с 01.06.2014 по 05.08.2014), суд первой инстанции допустил арифметическую ошибку в расчете арендной платы.

Принимая во внимание ставку арендной платы 219 170 руб. 03 коп. в квартал (182 641 руб. 69 коп. (базовая ставка по договору аренды) Х 1,2 (коэффициент динамики рынка недвижимости в 2014 году)), за период с 01.06.2014 по 05.08.2014 с Общества в пользу Комитета следует взыскать 158 016 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате. Расчет, представленный Ответчиком, не принимается апелляционным судом, поскольку составлен исходя из установленной на 2013 год ставки арендной платы, что с учетом того, что аренда земли относится к регулируемым ценам (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), является неправомерным.

Требование о взыскании пеней соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 9.2. договора аренды и подлежит удовлетворению за период с 11.06.2014 по 11.02.2015 в размере 37 973 руб. 05 коп. (с учетом корректировки размера основного долга).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" установлено, что при несоответствии общей площади созданного в установленном порядке результата инвестирования площади, которая учитывалась при определении стоимости права на заключение договора, инвестор обязан выплатить денежные средства, корректирующие рыночную стоимость права на заключение договора.

В соответствии с положениями подпункта 2 пункта 2 статьи 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (в редакции, действовавшей на момент определения соответствующего инвестиционного условия) размер платежей подлежит корректировке в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга.

Суд первой инстанции признал обоснованными требования Комитета о взыскании корректирующей суммы и процентов за дополнительно построенную площадь применительно к положениям пп. 4.1, 4.5 договора аренды в порядке, предусмотренном приложением N 8 к данному договору, а также правомерно установил, что в соответствии с заключением СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 05.06.2015 N 9239 при расчете корректирующей суммы денежных средств за дополнительно построенную площадь следует учитывать общую площадь вновь построенного жилого комплекса, с учетом площади балконов, лоджий и террас, в соответствии с данными технической инвентаризации, выполненной МУП "БТИ Ломоносовского муниципального района" N 88 от 29.11.2013.

Следовательно, дополнительно построенная площадь должна определяться как разница между площадью построенного Ответчиком объекта с учетом площади балконов, лоджий и террас (74 433 кв.м. + 2 022,3 кв.м.) и установленной пунктом 4.1 договора аренды площадью объекта инвестирования (42 612 кв.м).

Однако при вынесении решения суд первой инстанции удовлетворил требования Истца о взыскании корректирующей суммы и процентов за дополнительно построенную площадь без учета площади балконов, лоджий и террас.

Корректирующая сумма денежных средств за дополнительно построенную площадь с учетом площади балконов, лоджий и террас составляет: 56 286 000 руб. Х ((74 433 кв.м. + 2 022,3 кв.м.) - 42 612 кв.м.)) / 42 612 кв.м. = 44 703 463 руб. 43 коп.

Требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами соответствует положениям статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015), пункту 2.1 приложения N 8 к договору аренды и подлежит удовлетворению за период с 12.11.2003 по 11.02.2015 в размере 80 520 123 руб. 29 коп., исходя из размера корректирующей суммы 44 703 463 руб. 43 коп. х 4109 дней х ставка рефинансирования 16%.

Доводы апелляционной жалобы Общества о том, что Закон Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" и постановление Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров" не подлежат применению к правоотношениям сторон, поскольку приняты после заключения договора аренды, не принимаются апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" инвестиционные договоры, заключенные до вступления в силу настоящего Закона Санкт-Петербурга, сохраняют свое действие на весь период их действия. Изменение условий этих договоров, осуществляемое после вступления в силу настоящего Закона Санкт-Петербурга, может быть осуществлено только с соблюдением требований настоящего Закона Санкт-Петербурга и гражданского законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" между Истцом и ОАО "Невский Синдикат" заключено дополнительное соглашение N 3 от 08.08.2006 к договору аренды о включении в данный договор условий о корректировке размера платежей в случае изменения параметров создаваемого объекта недвижимости (общей площади, функционального назначения и т.д.) по отношению к параметрам, учитывавшимся при определении начальной цены, рыночной стоимости арендной платы, в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.04.2004 N 576 "Об исчислении стоимости права на заключение инвестиционных договоров".

Таким образом, при подписании соглашения от 27.02.2007 N 1 о переуступке прав и обязанностей по инвестиционной деятельности Ответчик был осведомлен о существующих инвестиционных условиях, однако соглашение подписано им без возражений (статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции следует изменить, взыскав с Ответчика в пользу Истца 158 016 руб. 04 коп. долга, 37 973 руб. 05 коп. пеней, 44 703 463 руб. 43 коп. корректирующей суммы за нарушение пункта 4.1 договора и 80 520 123 руб. 29 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Расходы по апелляционной жалобе Ответчика по результатам рассмотрения обеих апелляционных жалоб остаются на Обществе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2015 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Квартира.ру Платинум" (адрес: 195027, город Санкт-Петербург, набережная Свердловская, 58, А, 124-Н, ОГРН 1077746383340, ИНН 7703627670) в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия, 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН: 1027809244561) 158 016 руб. 04 коп. долга, 37 973 руб. 05 коп. пеней, 44 703 463 руб. 43 коп. корректирующей суммы за нарушение пункта 4.1 договора и 80 520 123 руб. 29 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Квартира.ру Платинум" (адрес: 195027, город Санкт-Петербург, набережная Свердловская, 58, А, 124-Н, ОГРН 1077746383340, ИНН 7703627670) в доход федерального бюджета 156 316 руб. 06 коп. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева