Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2015 г. N 18АП-12117/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13 мая 2016 г. N Ф09-2883/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

21 декабря 2015 г.

Дело N А07-14319/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2015 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 декабря 2015 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Тармет" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2015 по делу N А07-14319/2015 (судья Кузнецов Д.П.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Тармет" - Байбирдина Н.Т. (доверенность от 24.06.2015, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Тармет", ИНН 0276062974, ОГРН 1020202767100 (далее - ООО НПП "Тармет", общество, истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ИНН 0276097173, ОГРН 1050204343474 (далее - Администрация, ответчик), в котором потребовало:

- признать незаконным бездействие Администрации, выразившееся в уклонении от продления договора от 26.03.2012 N 109-12 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788;

- возложить на Администрацию обязанность устранить допущенные нарушения в течение 30 дней со дня принятия решения арбитражного суда: продлить договор от 26.03.2012 N 109-12 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 до 05.12.2017; направить обществу проект договора аренды данного земельного участка с указанием срока действия с 05.12.2014 по 05.12.2017, подписанный со стороны Администрации уполномоченным лицом (т. 1, л.д. 6-7).

Заявление ООО НПП "Тармет" принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 01.07.2015, делу присвоен номер А07-14319/2015 (т. 1, л.д. 1-5). К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, суд привлёк Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546 (далее - Управление, третье лицо) (т. 1, л.д. 139-147).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 21.08.2015 (резолютивная часть объявлена 19.08.2015) в удовлетворении требований общества отказано (т. 1, л.д. 170-183).

В апелляционной жалобе ООО НПП "Тармет" ссылается на недоказанность обстоятельств, которые суд первой инстанции посчитал установленными, неприменение судом закона, подлежащего применению, и просит решение отменить, требования о понуждении Администрации к продлению договора аренды земельного участка до 05.12.2017 удовлетворить. Приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции необоснованно применил правила пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. По состоянию на 05.12.2014 у ответчика не было оснований для прекращения договора аренды по причине не использования истцом земельного участка в течение 3 лет, так как земельный участок передан в аренду лишь 26.03.2012.

Выводы суда о том, что истец не совершал необходимых действий, направленных на освоение земельного участка, что не имелось объективных препятствий для завершения строительства в пределах первоначального срока действия договора аренды, являются ошибочными, не соответствуют обстоятельствам дела. Сразу после заключения договора о передаче прав и обязанностей арендатора ООО НПП "Тармет" приступило к освоению земельного участка, обратилось в соответствующие организации для целей получения технических условий для присоединения к электросетям, топосъёмки, проведения инженерно-геодезических изысканий, получения градостроительного плана, разработки и согласования проектной документации. Завершению строительства в пределах первоначального срока действия договора аренды воспрепятствовал ответчик: Администрация не предоставляла ООО НПП "Тармет" в установленные законом сроки документы, необходимые для получения разрешения на строительство. Ответчик не предоставлял истцу градостроительный план земельного участка на протяжении 1 года (с 11.09.2012 по 01.08.2013). Общество неоднократно обращалось с заявлением о выдаче разрешения на строительство (10.09.2014, 27.10.2014, 20.11.2014), однако Администрация не выполняла предусмотренные законом требования, не выдавала испрашиваемый документ либо отказ в выдаче разрешения. Решением арбитражного суда по делу N А07-5948/2015 бездействие ответчика признано незаконным.

В требовании ООО НПП "Тармет" о продлении договора аренды для завершения строительства отсутствует какое-либо злоупотребление правом.

Суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что фактически договорные отношения между истцом и ответчиком не прекратились. После истечения срока действия договора ООО НПП "Тармет" продолжило пользоваться земельным участком и вносить арендную плату, в свою очередь, Администрация уведомление об отказе от продления договора обществу не направила, в связи с чем, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды возобновлено на неопределённый срок.

Помимо прочего, суд необоснованно не применил части 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пункт 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Таким образом, ООО НПП "Тармет" настаивает на удовлетворении его требований о понуждении Администрации к заключению договора аренды земельного участка на новый срок (т. 2, л.д. 8, 13-14).

В дополнении к апелляционной жалобе, поступившем в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд 10.12.2015 (входящий N 46442), ООО НПП "Тармет" приводит следующие доводы. Суд необоснованно применил статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации, так как строительство без соответствующего разрешения невозможно, при этом Администрация препятствовала получению обществом необходимых документов. Наличие (отсутствие) объекта недвижимости в границах земельного участка не имеет значения для рассмотрения дела. Отношения истца и ответчика не подлежат регулированию с применением новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации. Ссылка суда на акт осмотра от 17.09.2014 N 2763/о неправомерна, так как данный документ составлен без участия истца. ООО НПП "Тармет" совершило действия по освоению земельного участка, и период времени, необходимый для освоения этого участка подлежит исключению из трёхлетнего срока аренды. Вывод о недобросовестности истца является необоснованным. Суд не учёл факт обращения истца в Прокуратуру г. Уфа с целью проверки законности действий (бездействия) Администрации: ответчик требовал от истца предоставить согласованную проектную документацию.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/).

Ответчик и третье лицо явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации и Управления.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 19.10.2011 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:1788. Общая площадь 19 024 * 48 кв.м. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешённого использования "для проектирования и строительства складской базы". Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в его границах. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, улица Затонская (т. 1, л.д. 18-19).

26 марта 2012 года на основании постановления Администрации от 05.12.2011 N 7102 между Управлением (арендодатель) и Файрузовым Русланом Тагировичем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 109-12. В рамках данной сделки Управление обязалось предоставить Файрузову Р.Т. в аренду на срок с 05.12.2011 до 05.12.2014 для проектирования и строительства складской базы земельный участок с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (пункты 1.1, 3.1 договора). В свою очередь, арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату из расчёта 582 859 руб. 33 коп. за 1 год аренды (пункты 4.1, 4.7 договора). Расчёт арендной платы приведён в приложении к договору (т. 1, л.д. 12-16).

В подтверждение факта передачи земельного участка арендатору сторонами договора от 26.03.2012 N 109-12 составлен и подписан акт приёма-передачи от 26.03.2012. Участок передан в состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением (т. 1, л.д. 17).

24 апреля 2012 года договор аренды от 26.03.2012 N 109-12 зарегистрирован в установленном законом порядке, запись регистрации N 02-04-01/093/2012-455, что подтверждается соответствующей отметкой (штампом) на последней странице документа (т. 1, л.д. 15).

05 июля 2012 года между Файрузовым Р.Т. (арендатор) и ООО НПП "Тармет" (новый арендатор) по согласованию с Управлением (арендодатель) подписан договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.03.2012 N 109-12 (далее также - договор перенайма). По условиям данной сделки Файрузов Р.Т. в полном объёме передал ООО НПП "Тармет" права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788, возникшие из договора аренды от 26.03.2012 N109-12 (т. 1, л.д. 20-21).

Договор перенайма зарегистрирован в установленном законом порядке 30.07.2012, запись регистрации N 02-04-01/208/2012-590 (т. 1, л.д. 21).

В августе 2012 года ООО НПП "Тармет" получило технические условия ООО "Башкирские распределительные электрические сети" для присоединения к электрическим сетям объекта строительства, который предполагается к размещению в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (т. 1, л.д. 32-33).

12 сентября 2012 года ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (т. 1, л.д. 34).

22 октября 2012 года ООО НПП "Тармет" обратилось в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о подготовке и выдаче топографической съёмки (т. 1, л.д. 35).

В марте 2013 года ООО НПП "Тармет" получило от ООО "Атлас" отчёт об инженерно-геодезических изысканиях, программу инженерно-геодезических изысканий (т. 1, л.д. 36-70). Из отчёта следует, что исполнителем, среди прочего, выполнена топографическая съёмка территории (т. 1, л.д. 44-45).

10 апреля 2013 года ООО НПП "Тармет" повторно обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (т. 1, л.д. 72).

01 августа 2013 года начальником Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан утверждён градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788, номер документа RU03308000-13.632/Ю (т. 1, л.д. 74-89).

17 июля 2014 года между ООО НПП "Тармет" (заказчик) и ООО "Альфа-Проект+" (исполнитель) подписан договор возмездного оказания услуг N 52/2014. В рамках данного договора исполнитель обязался по заданию заказчика оказать последнему услуги по разработке проекта по объекту "Складская база по ул. Затонской Ленинского района города Уфы Республики Башкортостан". Проект предназначен для его применения в целях строительства объекта на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (т. 1, л.д. 90-91).

Также, 17.07.2014 ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию с письмом, в котором просило продлить срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 либо заключить с ним новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (т. 1, л.д. 31).

22 августа 2014 года ООО НПП "Тармет" и ООО "Альфа-Проект+" подписали акт сдачи-приёмки выполненных работ (т. 1, л.д. 92).

08 сентября 2014 года ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство складской базы в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (т. 1, л.д. 93-94).

В сентябре 2014 года ООО НПП "Тармет" получило технические условия ООО "Башкирские распределительные электрические сети" для присоединения к электрическим сетям объекта строительства - складской базы (т.1, л.д.95-96).

17 сентября 2014 года сотрудником Управления проведён осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788, по результатам которого составлен акт N 2763/о. Согласно данному акту земельный участок не огорожен, свободен от строений (т. 1, л.д. 151-155).

В письме от 14.10.2014 N 613/7 Управление коммунального хозяйства и благоустройства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило обществу о том, что согласовывает представленную проектную документацию при условии внесения заявителем соответствующих изменений, перечень которых приведён в тексте письма (т. 1, л.д. 102).

15, 28 октября и 14 ноября 2014 года ООО НПП "Тармет" обращалось в Прокуратуру города Уфа с целью рассмотрения вопроса о правомерности требования Администрации о предоставлении согласованной проектной документации (т. 1, л.д. 97-101, 107-109).

Документы, принятые прокуратурой по результатам рассмотрения заявлений ООО НПП "Тармет", в материалы настоящего дела не представлены.

В письме от 23.10.2014 N 17146 Управление сообщило обществу об отказе от заключения нового договора аренды земельного участка. Орган местного самоуправления сослался на акт проверки от 17.09.2014 N 2763/о и отметил, что условия договора арендатором не исполнены, земельный участок в установленный срок по назначению не использован (т. 1, л.д. 149-150).

25 октября 2014 года ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию Ленинского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о согласовании "стройгенплана" проекта строительства складской базы (т. 1, л.д. 103-104).

27 октября 2014 года ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство складской базы в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (т. 1, л.д. 115).

В письме от 31.10.2014 N 01-02-37457/11 Администрация сообщила ООО НПП "Тармет" об отказе в выдаче разрешения на строительство. Орган местного самоуправления указал, что схема планировочной организации земельного участка представлена заявителем не в полном объёме, что не соответствует Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утверждённому Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87. Нормативный срок строительства по представленному проекту организации строительства не соответствует сроку, поименованному в договоре аренды от 26.03.2012 N 109-12. Кроме того, согласно письму Управления от 23.10.2014 N 17146 обществу отказано в заключении нового договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 112-114).

В письме от 12.11.2014 N 74-04-03461 Администрация Ленинского района сообщила обществу о том, что согласовывает "стройгенплан" на строительство складской базы (т. 1, л.д. 110).

21 ноября 2014 года ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство складской базы в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (т. 1, л.д. 105-106, 116-117).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2015 по делу N А07-5948/2015 удовлетворено заявление ООО НПП "Тармет" к Администрации. Суд признал незаконным бездействие Администрации, выразившееся в непринятии решения и не направлении обществу ответа на заявление от 20.11.2014 б/н о выдаче разрешения на строительство складской базы на земельном участке с кадастровым номером 02:55:050226:1788 (т. 1, л.д. 22-29). Решение в апелляционном, кассационном либо надзорном порядке обжаловано не было (сведения с общедоступного сайта арбитражного суда в сети Интернет "https://kad.arbitr.ru/Card/e22de303-60ef-49c8-ae6c-878b35d48460").

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что действия (бездействие) Администрации противоречат закону, что имеются основания для понуждения органа местного самоуправления к заключению договора аренды земельного участка на новый срок, ООО НПП "Тармет" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении требований истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Требования о понуждении органа местного самоуправления к заключению договора аренды на новый срок подлежат рассмотрению в рамках искового, а не административного производства. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что он предпринял все возможные и необходимые меры для освоения земельного участка в пределах установленного срока аренды. Также общество не представило суду доказательств объективной невозможности завершения строительства в пределах первоначального срока действия договора аренды. В связи с этим, не имеется оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка на новый срок в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/2008. Объектов недвижимого имущества, в том числе объектов незавершённого строительства, в границах земельного участка не имеется, в силу чего истец не обладает специальным правом, предусмотренным пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (право на однократное предоставление земли для завершения строительства).

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Суд первой инстанции правомерно указал, что требования истца не подлежат рассмотрению по правилам административного судопроизводства.

Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 АПК РФ).

Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершённых (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.

Властно-распорядительные полномочия реализованы Администрацией с вынесением постановления от 05.12.2011 N 7102.

После подписания договора аренды стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

Материально-правовой интерес ООО НПП "Тармет" заключается в приобретении права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 на новый срок путём понуждения Администрации к заключению нового гражданско-правового договора.

С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным земельным законодательством Российской Федерации, то есть не в связи с истечением срока действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12, общество НПП "Тармет" в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.

Тем самым, как верно указано судом первой инстанции, с учётом постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/2011 вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).

Договор аренды заключается на срок, определённый договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 составляет с 05.12.2011 до 05.12.2014.

То есть срок действия договора аренды истёк в декабре 2014 года.

Как указано выше, в письме от 23.10.2014 N 17146 Управление сообщило обществу НПП "Тармет" об отказе от заключения нового договора аренды земельного участка (т. 1, л.д. 149-150).

ООО НПП "Тармет" настаивает на наличии оснований для понуждения Администрации к заключению нового договора аренды, стремясь получить законное право осуществить строительство складской базы.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.

Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Однако, как верно указано судом первой инстанции, данные нормы применению к отношениям Администрации и ООО НПП "Тармет" не подлежат, поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 объектов незавершённого строительства (в том числе фундамента) не имеется.

В рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов. Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).

Приведённая правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишённых возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса.

Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований ООО НПП "Тармет", правовой оценке подлежат действия общества, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Администрации от продления договора аренды земельного участка.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечёт за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).

В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишён возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды. В свою очередь, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя, ответчик вправе представить доказательства, опровергающие доводы истца, свидетельствующие об обоснованности отказа в заключении нового договора, о не использовании земельного участка по назначению.

В подтверждение правомерности своих требований ООО НПП "Тармет" ссылается на то обстоятельство, что Администрация длительный период времени не выдавала обществу документы, необходимые для строительства складской базы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ).

Изучив обстоятельства дела, коллегия судей не усматривает необходимой совокупности юридически значимых обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о неправомерных действиях (неправомерном бездействии) органа местного самоуправления, послуживших препятствием для освоения арендатором земельного участка в установленный договором срок.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).

В силу вида разрешённого использования земельного участка, договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 земельный участок с кадастровым номером 02:55:050226:1788 не мог быть использован обществом НПП "Тармет" иначе как для проектирования и строительства складской базы.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется путём подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка, а также отдельных разделов проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в соответствии с частью 12.2 настоящей статьи (часть 1). Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (часть 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ)).

Для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства выполняются инженерные изыскания. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий (часть 1 ст. 47 ГрК РФ).

Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (часть 2 статьи 51 ГрК РФ). К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются, среди прочего, следующие документы: градостроительный план земельного участка; материалы, содержащиеся в проектной документации (пояснительная записка, схемы планировочной организации земельного участка, схемы, отображающие архитектурные решения, сведения об инженерном оборудовании, проект организации строительства) (часть 7 статьи 51 ГрК РФ).

Тем самым, исходя из назначения земельного участка, в рамках договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 общество НПП "Тармет" обязано было своими силами либо за свой счёт в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.

Именно в этом и заключается освоение земельного участка применительно к рассматриваемой ситуации.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что по состоянию на дату рассмотрения настоящего спора арбитражным судом первой инстанции строительство в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788 не начато, подготовительные работы не проведены. Фактически земельный участок свободен от строений и сооружений, зарос кустарником.

Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления, в дело не представлено.

Действительно, ООО НПП "Тармет" дважды обращалось в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, который необходим для получения в дальнейшем разрешения на строительство (12.09.2012 и 10.04.2013 - т. 1, л.д. 34, 72).

Соответствующий документ выдан обществу лишь в августе 2013 года (т. 1, л.д. 74-89).

Письменных пояснений относительно обстоятельств подготовки градостроительного плана земельного участка, доказательств, свидетельствующих о том, что истец обращался с неполным пакетом документов и т.д., Администрация и Управление не представили.

Вместе с тем, общество НПП "Тармет" допустило просрочку большей продолжительности, нежели орган местного самоуправления, не проявило должной степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от арендатора с учётом оставшегося срока действия договора аренды (с 05.07.2012 до 05.12.2014, если считать с момента подписания договора перенайма).

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Несмотря на то, что договор перенайма подписан истцом и первоначальным арендатором 05.07.2012, общество не совершило необходимых действий для осуществления инженерных изысканий в 2012 году (до существенного понижения температуры, наступления заморозков, выпадения снега). Застройщик не предпринял надлежащих мер для сбора первичной документации, необходимой для разработки в дальнейшем проекта строительства складской базы, для подготовки проекта до наступления следующего строительного сезона (весна-лето 2013 года). Отчёт об инженерно-геодезических изысканиях получен истцом лишь в марте 2013 года.

В период с июля 2012 года по март 2013 года (9 месяцев) истец получил технические условия на подключение будущей складской базы к объектам электросетевого хозяйства ООО "БашРЭС", а также обратился в Администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана, в Управление архитектуры с заявлением о выдаче топографической съёмки.

Доказательств совершения обществом НПП "Тармет" иных действий, направленных на освоение земельного участка, в указанный период в дело не представлено.

С заявлением о разъяснении причин невыдачи градостроительного плана земельного участка в 2012 году, задержки рассмотрения соответствующего обращения истец к ответчику не обращался (вплоть до мая 2013 года), действия (бездействие) органа местного самоуправления в судебном порядке не оспорил.

Более того, из текста искового заявления и представленных обществом доказательств усматривается, что в период с мая 2013 года по июль 2014 года (14 месяцев) ООО НПП "Тармет" вообще не предпринимало каких-либо мер для целей освоения земельного участка. Следует отметить, что следующим этапом явилось заключение истцом и ООО "Альфа-Проект+" договора на подготовку проектной документации. Что воспрепятствовало заключению и исполнению такой сделки в 2013 году, истец не пояснил, своё бездействие действиями третьих лиц, непреодолимой силы не обосновал.

При должной степени заботливости и осмотрительности истец имел объективную возможность подготовить необходимые документы и обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство до конца 2013 года с целью обеспечения возможности начать и завершить строительство складской базы до 05.12.2014.

Первоначально с заявлением о выдаче разрешения на строительство ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию лишь 08.09.2014, то есть за 3 месяца до истечения срока действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12.

То обстоятельство, что в последующем истец дважды за непродолжительный промежуток времени обращался к ответчику с аналогичными заявлениями (27.10.2014 и 21.11.2014), вопреки доводам ООО НПП "Тармет" не свидетельствует о том, что причиной, по которой общество не смогло осуществить строительство до 05.12.2014, является бездействие органа местного самоуправления.

Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершённого строительства) в 2014 году.

Следует отметить, что в выдаче разрешения на строительство обществу НПП "Тармет" отказано. На соответствующее обстоятельство указано в письме Администрации от 31.10.2014 N 01-02-37457/11 (т. 1, л.д. 112-114).

Суд первой инстанции правомерно указал, что, приобретая права и обязанности арендатора из договора от 26.03.2012 N 109-12, ООО НПП "Тармет" могло, более того, должно было оценить возможность освоения земельного участка до окончания срока действия договора, т.е. до 05.12.2014.

Предпринимательские риски ООО НПП "Тармет", в том числе риск неполучения дохода от реализации коммерческого проекта, на контрагента по договору аренды перенесены быть не могут.

Доказательств наличия вины должностных лиц Администрации либо Управления в том, что ООО НПП "Тармет" не смогло в отведённый срок (с 26.03.2012 до 05.12.2014) подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.

Довод апелляционной жалобы о том, что из периода аренды необходимо исключить период освоения земельного участка, не соответствует цели заключения договора аренды, назначению земельного участка, содержанию понятий "проектирование" и "строительство" капитального объекта. Более того, законом не предусмотрено императивного правила о продлении срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства капитального объекта, на срок аналогичный периоду времени, необходимому для освоения участка.

В силу статей 209, 421, 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.

Как указано выше, 17.07.2014 ООО НПП "Тармет" обратилось в Администрацию с письмом, в котором просило продлить срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 либо заключить с ним новый договор аренды земельного участка (т. 1, л.д. 31). В письме от 23.10.2014 N 17146 Управление сообщило обществу об отказе от заключения нового договора аренды земельного участка. Орган местного самоуправления сослался на акт проверки от 17.09.2014 N 2763/о и отметил, что условия договора арендатором не исполнены, земельный участок в установленный срок по назначению не использован (т. 1, л.д. 149-150).

По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя и арендатора. В силу чего арендодатель вправе отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания на какие-либо нарушения, допущенные арендатором в период действия сделки.

В рассматриваемой ситуации отказ Администрации (Управления) от заключения договора аренды на новый срок обусловлен тем, что ООО НПП "Тармет" не освоило земельный участок, не совершило необходимых действий для достижения целей заключения договора от 26.03.2012 N 109-12 и предоставления участка в аренду.

Признаков злоупотребления правом, совершения ответчиком либо третьим лицом действий, направленных исключительно на ограничение прав субъекта предпринимательской деятельности, ущемление охраняемых законом интересов ООО НПП "Тармет" суд апелляционной инстанции не усматривает.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.06.2015 по делу N А07-5948/2015 не изменяет правильных по существу выводов суда первой инстанции по настоящему делу. Предметом оценки в рамках указанного дела являлись обстоятельства, действия (бездействие), имевшие место в последние три месяца аренды. Однако по факту на момент истечения срока действия договора от 26.03.2012 N 109-12 разрешение на строительство ООО НПП "Тармет" не получило, подготовительные работы не осуществило, к возведению складской базы не приступило. Поскольку данные, наиболее существенные этапы строительства истец не мог осуществить за три месяца аренды (октябрь-декабрь 2014 года), выводы суда по делу N А07-5948/2015 не свидетельствуют о наличии оснований для понуждения Администрации к заключению нового договора аренды.

Доводы истца, приведённые им со ссылкой на положения частей 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", пункт 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", во внимание суда апелляционной инстанции приняты быть не могут, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Правовое регулирование, предусмотренное статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в силу части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом. Тем самым, земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок применительно к частям 9, 10 статьи 17.1 названного федерального закона.

Обстоятельства возобновления действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 на неопределённый срок применительно к пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса юридического значения для настоящего дела не имеют, в силу чего не подлежат исследованию судом.

С учётом изложенного выше решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО НПП "Тармет". В дело представлено доказательство уплаты истцом государственной пошлины в размере 3 000 рублей (платёжное поручение от 18.09.2015 N 99 - т. 2, л.д. 11).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.08.2015 по делу N А07-14319/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Тармет" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.В. Пивоварова