Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2015 г. N 15АП-13493/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2016 г. N Ф08-1537/16 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

22 декабря 2015 г.

дело N А53-3660/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мосисянц Е.С.,

при участии:

от истца: директор Полупанов Д.П. (выписка ЕГРЮЛ); Карибов С.И. (доверенность от 17.02.2015); Скрыпник М.Г. (доверенность от 17.02.2015);

от ответчиков: от ООО "Агрофирма "Деметра": генеральный директор Сядченко Н.П. (приказ от 04.03.201); Кузнецов А.А. (доверенность от 13.10.2015, удостоверение адвоката N 6033, дата выдачи 09.04.2014);

от администрации Старостаничного с/п: Грицунова И.Н. (доверенность от 27.03.2015);

от третьего лица: Королева Н.С. по доверенности от 18.03.2015 N 758,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Донагроком", администрации Старостаничного сельского поселения и общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2015 по делу N А53-3660/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью ПКФ "Донагроком" к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра", администрации Старостаничного сельского поселения при участии третьего лица - Комитет по управлению имуществом Каменского района о применении последствий недействительной сделки, обязании заключить договор аренды, принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью ПКФ "ДОНАГРОКОМ" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации Старостаничного сельского поселения (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" (далее - агрофирма):

- о применении последствий недействительности ничтожных сделок: договора аренды от 12.03.2012 N 1 земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635; 61:15:0602101:1636; договора аренды от 10.05.2012 N 2 земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658 в виде возврата указанных земельных участков администрации, погашения записи в Едином государственном реестре прав о регистрации указанных договоров;

- об обязании администрации заключить с ООО ПКФ "Донагроком" договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635; 61:15:0602101:1636; 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658 на условиях, предусмотренных пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Каменского района.

Исковые требования мотивированы тем, что общество являлось арендатором земельного участка, из состава которого администрацией сформированы и незаконно предоставлены в аренду агрофирме спорные земельные участки: в нарушение права аренды истца и преимущественного права истца на получение указанных участков в аренду по пункту 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Общество полагает, что отказ в предоставлении ему участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651-61:15:0602101:1658 в аренду незаконен, а по части участков - с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633-61:15:0602101:1636 - ненадлежащая публикация лишила истца возможности реализовать установленное законом преимущественное право.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично.

Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 10.05.2012 N 2, заключенного между администрацией и агрофирмой, обязав последнюю передать администрации земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658.

Суд также обязал администрацию направить обществу проект договора аренды указанных земельных участков.

В остальной части в иске отказано.

Суд установил, что на момент заключения оспариваемого договора от 10.05.2012 N 2 истец осуществлял владение и пользование земельными участками 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658, сформированными из состава земельного участка с кадастровым номером 61:15:602101:0466, на основании договора аренды названного участка от 20.03.2006 N 17. Истец в заявлениях от 06.04.2012, от 09.04.2012 выразил желание на получение спорных земельных участков. Администрация была проинформирована о готовности истца к заключению договора аренды указанных земельных участков, однако предоставила их по договору аренды от 10.05.2012 N 2 агрофирме "Деметра". По указанной причине суд счел, что оспариваемый договор от 10.05.2012 N 2 заключен с агрофирмой с нарушением требований пункта 5.1 статьи 10 Закона 101-ФЗ и является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание наличие права истца на получение земельных участков в аренду без проведения торгов в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона 101-ФЗ, суд обязал администрацию направить обществу проект договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658.

В части требования о применении последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды от 12.03.2012 N 1 земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 - 61:15:0602101:1636 суд отказал, отметив, что истец не представил доказательств того, что общество имело намерение получить указанные земельные участки в аренду.

Не согласившись с указанным решением, общество, администрация и агрофирма обжаловали его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Общество просило отменить решение в части отказа в иске и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Истец указывал, что публикация о предстоящей передаче сформированных из арендуемого им земельного участка спорных земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 - 61:15:0602101:1636 осуществлена со значительным нарушением установленного законом срока и в ненадлежащем виде, поскольку отсутствие в ней информации об истец как арендаторе участка и о кадастровом номере исходного (арендуемого истцом) участка не позволили истцу понять, что в аренду предлагаются арендуемые им земли. Указанное лишило истца возможности обратиться своевременно с заявлением о предоставлении спорных участков в аренду.

Администрация и агрофирма обжаловали решение в той части, в которой исковые требования были удовлетворены, просили в указанной части решение отменить, отказав в иске в полном объеме.

Заявители жалоб полагают, что истец просил продлить аренду участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658, но не предоставить их в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона 101-ФЗ, истец не предоставил с заявлением ни договор аренды, ни приложения к нему, договор аренды, заключенный истцом в 2006 году ничтожен, так как земельный участок передан истцу без его надлежащего формирования, соответствующие земли принадлежали физическим лицам (сформирован в счет нераспределенных долей), а не МО Каменский район.

В ходе рассмотрения апелляционных жалоб сторонами представлен ряд дополнительных пояснений.

Так, истец ссылался на Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", полагая, что арендовал земли, поступившие в фонд перераспределения, в силу чего муниципальный район был вправе распорядиться ими путем предоставления в аренду истцу.

Администрация и агрофирма полагали, что надлежащее формирование фонда перераспределения земель в Каменском районе не доказано, данный фонд в муниципальном районе отсутствовал. Право собственности физических лиц на земельные доли не было прекращено до вынесения решения о признании права муниципальной собственности судом общей юрисдикции.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали вышеуказанные позиции.

Представитель администрации Каменского района выразил мнение о законности договора аренды 2006 года.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 20.03.2006 между Комитетом по управлению имуществом Каменского района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ПКФ "ДОНАГРОКОМ" (арендатор) заключен договор аренды N 17, согласно которому в аренду передан земельный участок общей площадью 123221063 кв.м с кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466 для сельскохозяйственного производства. Местоположение относительно ориентира: Каменский район, АКХ "Колос" участки NN 58,59,60,61,62,63,64,39,93,94,95,пб. 8,10 в районе б. Калмычка, в границах, указанных в кадастровой карте земельного участка N 15-06/02-0563 от 02.03.2006 г., прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, что следует из выписки из государственного земельного кадастра от 10.08.2005.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия составляет с 23.11.2002 по 23.11.2012. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Земельный участок по акту приема-передачи передан ООО ПКФ "ДОНАГРОКОМ" 20.03.2006 (том дела 1 лист дела 15).

Из преамбулы указанного договора следует, что он заключен на основании постановления главы Каменского района N 1060 от 23.10.2002 г.

Согласно указанному постановлению, копия которого представлена в материалы дела, прекращено право пользования Ассоциации крестьянских хозяйств "Колос" невостребованными земельными долями на земельные участки общей площадью 1233 га сельхозугодий N N 58,59,60,61,62,63,64,39,93,94,95,пб. 8,10 в районе б. Калмычка, соответствующие земли предоставлены в аренду обществу.

Основанием к вынесению постановления явилось заявление АКХ "Колос" от 27.06.2002 г. об отказе от использования соответствующих земель, не востребованных собственниками земельных долей с 1991 года, и просьба принять данные земли в фонд перераспределения района.

Как видно из представленных в материалы дела доказательств, в том числе государственного акта А-I N 118942 от 16.04.1980 г., ранее соответствующие земли в числе прочих были предоставлены в бессрочное бесплатное пользование колхозу имени Ленина.

На основании решения общего собрания уполномоченных колхоза от 14.12.1991 г. на базе колхоза имени Ленина решением Каменского районного совета народных депутатов от 28.12.1991 г. N 6 зарегистрирована ассоциация крестьянских хозяйств "Колос".

Согласно разработанному в порядке реализации Указа Президента РФ от 27.12.1991 N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" по заказу Комземресурсов Ростовской области проекту землеустройства (перераспределения земель) колхоза имени Ленина, выполненному в 1992 г. ЮжНИИгипроземом, гражданам ассоциации "Колос" передано в собственность бесплатно 11118 га сельхозугодий и в общее пользование (под объектами общего пользования) 1663 га.

Постановлением главы администрации Каменского района Ростовской области N 219 от 30.06.1997 г. выданы свидетельства о праве собственности на земельные доли из общей долевой собственности АКХ "Колос" в количестве 400 шт. по перечню.

Поскольку часть земельных долей была невостребована собственниками, протоколом общего собрания от 02.09.2002 г. владельцев земельных долей в общей долевой собственности было согласовано местоположение земельного участка, выделяемого в счет невостребованных долей.

Между сторонами отсутствует спор о том, что именно в счет формирования невостребованных земельных долей был сформирован земельный участок с кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466 для сельскохозяйственного производства, местоположение относительно ориентира: Каменский район, АКХ "Колос" участки N N 58,59,60,61,62,63,64,39,93,94,95,пб. 8,10 в районе б. Калмычка, предоставленный в аренду истцу.

Решениями Каменского районного суда от 16.12.2010, от 05.08.2011, от 06.04.2011 за муниципальным образованием Старостаничное сельское поселение признано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами: 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635; 61:15:0602101:1636; 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658.

Из кадастровых паспортов указанных земельных участков следует, что все они образованы из земельного участка кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466, переданного в аренду истцу.

Регистрация права муниципальной собственности за Старостаничным сельским поселением на земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635 осуществлена 17.02.2011.

Регистрация права муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602101:1636 осуществлена 23.06.2011.

Регистрация права муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658 осуществлена 27.12.2011.

10.02.2012 Администрация Старостаничного сельского поселения опубликовала в газете "Земля" информацию о готовности предоставить земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 - 61:15:0602101:1636 в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

20.01.2012 и 06.04.2012 Администрация Старостаничного сельского поселения разместила в газете "Земля" информацию о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658 в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Кроме того, письмом от 02.02.2012 N 51 Администрация Старостаничного сельского поселения проинформировала истца о намерении предоставить земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658 в аренду в порядке пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (том дела 1 лист дела 38).

Письмами от 06.04.2012, от 09.04.2012, от 17.04.2012 истец проинформировал администрацию о готовности заключить договоры аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658 (том дела 1 листы дела 40, 118, 43). Истец просил продлить срок аренды на указанные земельные участки, отмечая наличие у него преимущественного права на аренду данных участков и указывая, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466, куда входят спорные участки по договору N 17 от 20.03.2006 г.

Истец также обращался по вопросу заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658 в Администрацию Старостаничного сельского поселения 29.05.2012, 19.09.2012, 24.10.2012 (том дела 1 листы дела 44,45,46).

12.04.2012 года истцу указано на пропуск срока на обращение с заявлением и несоответствие заявления нормативным требованиям.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 - 61:15:0602101:1636 истец заявления в администрацию не подавал, поскольку, согласно пояснениям истца, не знал о том, что данные участки сформированы из состава арендуемых им земель, не мог установить на основании произведенной истцом публикации наличие преимущественного права, узнал о нарушении своих прав лишь после окончания срока аренды, поскольку до названного момента осуществлял беспрепятственно владение арендованным земельным участком.

Постановлением Администрации Старостаничного сельского поселения от 12.03.2012 N 44 обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635; 61:15:0602101:1636.

Во исполнение указанного постановления между Администрацией Старостаничного сельского поселения (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" (арендатор) заключен договор аренды от 12.03.2012 N 1 земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635; 61:15:0602101:1636 (том дела 3 лист дела 29), подписан акт приема-передачи от 12.03.2012 (том дела 3 лист дела 42), договор зарегистрирован в установленном порядке.

Постановлением Администрации Старостаничного сельского поселения от 10.05.2012 N 90 обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658.

Старостаничного сельского поселения (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" (арендатор) заключен договор аренды от 10.05.2012 N 2 (том дела 3 лист дела 1), подписан акт приема-передачи от 10.05.2012 (том дела 3 лист дела 22), договор зарегистрирован в установленном порядке.

Как пояснили стороны, после заключения с обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" договоров аренды от 12.03.2012 N 1, от 10.05.2012 N 2, несмотря на подписание сторонами актов приема-передачи земельных участков, образованных в составе земельного участка с кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466, пользование указанными участками продолжал истец.

Как пояснили стороны в судебном заседании апелляционного суда, земельный участок с кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466 истец возвратил арендодателю - Комитету по управлению имуществом Каменского района по истечении срока аренды в связи с отказом в продлении срока аренды, что было оформлено актом от 24.11.2012 приема-передачи земельного участка (л.д. 37 т.1). После освобождения участка во владение арендуемыми землями вступила агрофирма.

Полагая, что договоры аренды от 12.03.2012 N 1, от 10.05.2012 N 2 заключены Администрацией Старостаничного сельского поселения и обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра" незаконно и нарушают права ООО ПКФ "ДОНАГРОКОМ", истец обратился в суд с настоящим иском.

Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, в силу пунктов 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в действовавшей на момент принятия оспариваемого решения редакции (далее - Закон N 101-ФЗ).

Пунктом 5.1. статьи 10 Закона 101-ФЗ (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) предусмотрена передача земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующей такой земельный участок сельскохозяйственной организации в собственность или в аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости.

Согласно абзацу 2 пункта 5.1. статьи 10 Закона 101-ФЗ орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Истец настаивает на том, что является субъектом закрепленного 5.1. статьи 10 Закона 101-ФЗ преимущественного права получения в аренду муниципальных земель без проведения торгов.

Факт формирования спорных земельных участков из состава земельного участка с кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466 подтвержден кадастровыми паспортами спорных земельных участков и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Судом исследован вопрос о действительности заключенного истцом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:15:60 21 01:0466 от 20.03.2006.

Как видно, на момент принятия главой администрации Каменского района постановления главы Каменского района N 1060 от 23.10.2002 г. о прекращении права общей долевой собственности АКХ "Колос" на земли, выделенные собственниками в счет невостребованных долей, и предоставлении их в аренду истцу, Закон N 101-ФЗ еще не действовал (в соответствии со статьей 19 данного закона он вступил в силу через шесть месяцев после его официального опубликования (опубликован в "Российской газете" - 27.07.2002), то есть с 28.01.2003), а процедура признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном данным законом порядке невостребованными, была регламентирована лишь при внесении в данный закон изменений Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ.

Вместе с тем, до 25.02.2003 года действовал Указ Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", в пункте 9 закреплявший, что невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли, передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.

Также до 27.01.2003 года действовало Постановление Правительства РФ от 01.02.1995 N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев", которым были одобрены Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, раздел VII которых регламентировал Порядок пользования невостребованными земельными долями. В силу пункта 36 названных рекомендаций невостребованные земельные доли с указанием их собственника передаются по решению комиссии образованным в ходе реорганизации сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия для осуществления ими представительства в отношении указанных долей в соответствии со статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае отказа сельскохозяйственной коммерческой организации от использования невостребованных земельных долей они зачисляются в фонд перераспределения земель района.

Действуя в рамках вышеуказанного нормативного порядка АКХ "Колос" отказалась от использования земель, приходящихся на невостребованные доли через шесть лет после реорганизации колхоза, в связи с чем глава Каменского района правомерно прекратил право пользования ассоциации данными землями, тем самым создав для них правовой режим фонда перераспределения земель. Соответственно муниципальный район, принявший земли в фонд перераспределения, в силу прямого указания Постановления Правительства, осуществлял распоряжение данными землями в порядке пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" без прекращения права собственности соответствующих физических лиц-владельцев невостребованных долей на период до определения правовой судьбы соответствующих земель. Впоследствии в порядке реализации положений Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения право собственности на соответствующий земельный участок (с учетом его раздела на спорные земельные участки), сформированный в счет невостребованных земельных долей, признано за Старостаничным сельским поселением.

Однако в силу указанного нормативного регулирования заключенный до указанного момента истцом договор аренды 20.03.2006 г. не может быть признан заключенным в нарушение действовавшего законодательства, ничтожным и нарушающим право собственности физических лиц-владельцев невостребованных долей, прекращенное в 2010-2011 гг. судебными актами суда общей юрисдикции по правилам закона N 101-ФЗ.

Несостоятельны и доводы апелляционных жалоб ответчиков о том, что предмет договора аренды с обществом (от 20.03.2006) не был определен в соответствии с установленными законом правилами.

Отсутствие надлежащей индивидуализации предмета договора влечет незаключенность последнего (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Однако, во-первых, не может быть признан недействительным договор, который исполнялся сторонами, что имеет место в рассматриваемом споре, а во-вторых, основания полагать предмет договора от 20.03.2006 неиндивидуализированным отсутствуют, поскольку земельный участок конкретизирован ссылкой на кадастровый номер, на номера рабочих участков и местоположение, договор имеет дополнительную ссылку на кадастровый план, в котором содержится указание на соответствие площади участка результатам межевания. Тот факт, что в настоящее время в ГКН имеется отметка о том, что границы данного участка не определены в соответствии с требованиями действующего законодательства, не свидетельствует о несформированности данного участка, имевшего статус "ранее учтенный" по ранее закрепленным правилам.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, с момента регистрации права собственности Старостаничного сельского поселения на спорные земельные участки, последнее заместило в арендном правоотношении с истцом предыдущего арендодателя - Каменский район Ростовской области. При этом арендные отношения не прекратились.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент признания права на земельные участки за сельским поселением, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имело преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

В соответствии со сложившейся практикой кассационного округа принято такое толкование приведенной нормы права, согласно которому из положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не следует прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков.

Соответственно, истец сохранял право аренды и после раздела первоначально переданного в аренду участка, а действия администрации по предоставлению в аренду агрофирме спорных земельных участков в период действия договора аренды общества (до 23.11.2012) само по себе свидетельствует о нарушении закона и недействительности договоров аренды, о применении последствий ничтожности которых заявлен иск.

Суд первой инстанции правомерно указал и на недействительность заключенного с агрофирмой договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658 по причине нарушения (путем неправомерного отказа) преимущественного права истца на получение указанных участков в аренду.

Суд критически оценивает доводы администрации о том, что истец просил продления срока аренды и не прилагал к заявлению о получении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658 договор аренды от 20.03.2006 г. Как видно, администрация 02.02.2012 г. адресовала непосредственно истцу письмо о намерении передать данные земельные участки в аренду в порядке пункта 5.1 статьи 10 Закона 101-ФЗ, следовательно, администрация с очевидностью была информирована о статусе истца как субъекта соответствующего преимущественного права и арендатора земель, из состава которых сформированы названные участки. Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что администрация была информирована о выраженной истцом воле на получение земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658 в аренду, что является достаточным для возникновения обязанности администрации предоставить истцу соответствующие участки.

Доводы о нарушении срока на обращение с заявлением суд отклоняет. Как видно, в отношении названных земельных участков администрацией была допущена просрочка в предусмотренной нормами Федерального закона N 101-ФЗ публикации. Так, публикацию надлежало осуществить не позднее 11.01.2012 (две недели с даты регистрации права муниципальной собственности), а фактически она осуществлена 20.01.2012. Просрочка администрации в своевременном опубликовании сведений, указанных законом, не может свидетельствовать о наличии вины общества в просрочке обращения с заявлением. Обращение общества 06.04.2012 г. осуществлено в надлежащий трехмесячный срок за вычетом времени, приходящегося на просрочку администрации.

Поскольку правилами пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ не установлено право лица, чье преимущественное право нарушено, требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора, а применение положений общей нормы (ст. 621 ГК РФ) к специально урегулированным правоотношениям (иная гипотеза и диспозиция нормы права) недопустимо, в том числе с учетом ничтожности заключенного с агрофирмой договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658 в период аренды истца и без прекращения права аренды истца (перевод прав по ничтожному договору невозможен), истец обоснованно потребовал реализации своего права путем заключения с ним договора аренды вышеуказанных земельных участков.

По общему правилу, решение по требованию об обязании заключить договор должно содержать в резолютивной части условия такого договора. Однако учитывая, что предметом аренды являются публичные земли, существенные условия договора, включая размер арендной платы, определены нормами Закона N 101-ФЗ, сторонами в ходе судебного разбирательства доводы о необходимости согласования каких-то специальных условий договора не выражены, истцом, который формулировал соответствующее требование, решение в указанной части не обжаловано, апелляционный суд полагает допустимым реализованное судом первой инстанции в резолютивной части решения понуждение администрации направить истцу проект договора аренды.

Поскольку судом первой инстанции констатирована ничтожность договора аренды N 2 от 10.05.2012, заключенного между администрацией и агрофирмой в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658, а также применена реституция в виде обязания агрофирмы к возврату данных участков администрации, постольку указанное решение будет в силу разъяснений, содержащихся в пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" являться основанием для аннулирования регистрационной записи N 61-61-18/006/2012-184 от 04.06.2012 в ЕГРП о праве аренды общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Деметра"" в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651; 61:15:0602101:1652; 61:15:0602101:1653; 61:15:0602101:1654; 61:15:0602101:1655; 61:15:0602101:1656; 61:15:0602101:1657; 61:15:0602101:1658.

В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633; 61:15:0602101:1634; 61:15:0602101:1635; 61:15:0602101:1636 судом в иске отказано, поскольку истец не обращался к администрации с заявлением о предоставлении в аренду указанных земельных участков.

Как указано выше, самостоятельным основанием ничтожности заключенного с агрофирмой договора аренды от 12.03.2012 N 1 земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 - 61:15:0602101:1636 является факт его заключения в период действия договора аренды общества от 20.03.2006.

Однако требование о признании договора недействительным либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть удовлетворено только по иску надлежаще легитимированного лица, то есть лица, права которого нарушены заключением такого договора и будут восстановлены в результате удовлетворения иска.

Между тем, как следует из материалов дела, до завершения срока аренды общество не имело препятствий в землепользовании, иск заявлен лишь в марте 2015 года, то есть спустя значительное время после истечения срока аренды (23.11.2012). Таким образом, ссылка на предоставление данных участков в аренду агрофирме до истечения срока аренды истца сама по себе истца на иск не легитимирует в силу отсутствия законного интереса - договор прекращен и исполнялся истцом беспрепятственно в пределах срока его действия. Что же касается легитимации посредством ссылки на нарушение преимущественного права, то таковая не усматривается апелляционным судом по той причине, что общество о реализации своего преимущественного права в установленные сроки не заявляло.

Общество полагает, что было лишено возможности своевременного заявления о преимущественном праве аренды, поскольку администрация не отразила в произведенной публикации необходимых данных.

Как следует из приведенных выше положений Закона N 101-ФЗ, содержание публикации специально не нормируется законодателем. Доводы истца о том, что надлежало указать предыдущий кадастровый номер участка, из которого сформированы участки, предлагаемые к аренде, а также указать, что арендатором является истец, не основаны на буквальном тексте закона.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда в указанной части и отклоняет доводы общества о невозможности определить из текста произведенной администрацией публикации относимость указанных в ней и предлагаемых к аренде земельных участков к арендуемым истцом землям.

Как видно из текста публикации, администрацией помимо ссылки на кадастровые номера земельных участков приведены также сведения о местоположении земельных участков, включающие так называемые рабочие номера участков, полностью совпадающие с теми, которые обозначены в договоре аренды истца (N N 58, 59, 60, 61, 62, 63, 63, 39, 93, 94, 95 п.б. 8, 10). Доводы истца о том, что индивидуализация участков по данным номерам вкупе с указанием местоположения не позволяли сопоставить предлагаемые к аренде земельные участки с участком, арендуемым обществом, документально не подтверждены. Кроме того, на момент публикации соответствующих сведений истец был информирован о факте раздела арендуемого им участка в связи с направлением ему письма администрации от 02.02.2012 с предложением реализовать предусмотренное пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ право на аренду земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658. Факт раздела участка был очевиден для истца. Истец, обращаясь к администрации, сам указывал, что участки с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1651 - 61:15:0602101:1658 образованы из состава участка с кадастровым номером 61:15:0602101:0466, то есть знал о самом факте преобразования арендуемого им участка. При этом сведения ГКН носят открытый и общедоступный характер, доступны в том числе в виде публичной кадастровой карты в сети Интернет (http://maps.rosreestr.ru), а установленный законом трехмесячный срок был достаточен для выяснения и уточнения информации о разделе арендуемого истцом участка и сформированных в результате такого преобразования участках. Соответственно истец мог и должен был своевременно заявить о реализации преимущественного права как в порядке статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, так и в порядке пункта 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ.

Истец указывает на просрочку ответчика в осуществлении данной публикации в сопоставлении с датой регистрации права муниципальной собственности.

Действительно, такая просрочка составила 344 дня по земельным участкам с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 - 61:15:0602101:1635 и 218 дней по земельному участку с кадастровым номером 61:15:0602101:1636. Однако истцом даже с учетом просрочки администрации заявления не были поданы ни до 23.04.2012, ни до 27.04.2012. Поэтому просрочка администрации в данном случае истца не легитимирует ни на иск о применении последствий недействительности сделки, ни на иск о понуждении к заключению договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:15:0602101:1633 - 61:15:0602101:1636. Истец не заявил о реализации своего преимущественного права в связи с чем его права заключенным с агрофирмой договором аренды N 1 от 12.03.2012 (с учетом вступления арендатора во владение участками после 24.11.2012) не могут считаться нарушенными.

Следовательно, отказ в иске в указанной части правомерен.

Таким образом, судебная коллегия полагает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителей жалобы (с учетом освобождения администрации от уплаты государственной пошлины).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2015 по делу N А53-3660/2015 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина