Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2015 г. N 05АП-10507/15

г. Владивосток

23 декабря 2015 г.

Дело N А51-1763/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 16 декабря 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2015 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.М. Синицыной, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Д. Беспаловой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шугалей Веры Сидоровны,

апелляционное производство N 05АП-10507/2015

на решение от 21.11.2014

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-1763/2014 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (ИНН 2536162423, ОГРН 1052503126774, дата государственной регистрации: 02.11.2005)

к индивидуальному предпринимателю Шугалей Вере Сидоровне (ИНН 253600924409, ОГРНИП 304253613500040, дата государственной регистрации: 14.05.2004)

об обязании заключить дополнительное соглашение об изменении договора аренды

по встречному иску индивидуального предпринимателя Шугалей Веры Сидоровны к обществу с ограниченной ответственностью "Северная звезда", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931, дата государственной регистрации: 23.12.2004), Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации: 28.01.2003), администрации города Владивостока (ИНН 2504001783, ОГРН 1022501302955, дата государственной регистрации: 12.12.2002)

о признании недействительным права, восстановлении записи в ЕГРП,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Шугалей Веры Сидоровны: представитель Лолаева Г.А. по доверенности от 06.04.2015 на один год, паспорт,

от ООО "Северная звезда": представитель Комиссарова Е.И. по доверенности от 22.06.2015 на один год, паспорт,

в судебное заседание не явились: иные лица, участвующие в деле,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Северная звезда" (далее - ООО "Северная звезда", общество) обратилось с исковыми требованиями в Арбитражный суд Приморского края к индивидуальному предпринимателю Шугалей Вере Сидоровне (далее - ИП Шугалей В.С., предприниматель, апеллянт) и просит суд обязать ответчика заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00 в части: пункт 3.1. договора изложить в следующей редакции: "За указанное в пункте 1.1. Договора помещение "Арендатор" выплачивает "Арендодателю" арендную плату в размере 235 980 рублей (НДС не облагается)".

Определением Арбитражного суда Приморского края от 17.04.2014 к производству было принято встречное исковое заявление ИП Шугалей В.С. к ООО "Северная звезда" о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Северная звезда" от 27.12.2011 согласно свидетельства серии 25-АБ N 709622 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 123, площадью 262, 2 кв.м, первый этаж; восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путем восстановления регистрационной записи в ЕГРП за N 25-1/00-183/2004-245, вид права: аренда: аренда на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, д.123 площадью 262,2 кв.м, в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 1-14 (II), этаж 1 кадастровый номер 25:28:010017:124.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 20.05.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрация города Владивостока (далее - Администрация), Управление муниципальной собственности города Владивостока (далее - УМС г.Владивостока), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - Управление Росреестра по Приморскому краю).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 15.08.2014 к участию в деле в качестве соответчиков по встречному иску привлечены Администрация и Управление Росреестра по Приморскому краю.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 14.10.2014 к участию в деле в качестве соответчика по встречному иску привлечено УМС г.Владивостока.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 исковые требования по первоначальному иску удовлетворены, в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00, внесены изменения, пункт 3.1. договора изложен в следующей редакции: "За указанное в п.1.1. договора помещение Арендатор выплачивает арендную плату в размере 150 489 (сто пятьдесят тысяч четыреста восемьдесят девять) рублей 75 копеек без учета НДС". В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись вынесенным судебным актом, ИП Шугалей В.С. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал на то, что ООО "Северная звезда", заключая с Муниципальным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" договор купли-продажи спорных помещений, знало о наличии обременения в виде права аренды, принадлежащего ИП Шугалей В.С. Отмечает, что доказательств уведомления ИП Шугалей В.С. об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы в материалах дела не имеется. Полагает, что арендатор не мог рассчитывать на увеличение арендной платы со стороны ООО "Северная звезда". Кроме того, по мнению апеллянта, наличие свидетельства о государственной регистрации права аренды ИП Шугалей В.С. на спорные нежилые помещение подтверждает законное владение апеллянтом имуществом, полученным в 1999 году.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 апелляционная жалоба ИП Шугалей В.С. возвращена заявителю в связи с пропуском срока, установленного на обжалование решения суда первой инстанции. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.04.2015 определение Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 оставлено без изменения.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 22.10.2015 определение Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.04.2015 отменены. ИП Шугалей В.С. восстановлен процессуальный срок на подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014.

В связи с чем, определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2015 апелляционная жалоба ИП Шугалей В.С. принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 16.12.2015.

В судебном заседании 16.12.2015 представитель ИП Шугалей В.С. доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, решение суда первой инстанции просил отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Северная звезда" на доводы апелляционной жалобы возразил, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

В канцелярию суда от Управления Росреестра по Приморскому краю поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, по тексту которого ответчик решение суда первой инстанции считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В канцелярию суда от ИП Шугалей В.С. поступили письменные дополнения к апелляционной жалобе. В дополнениях к жалобе апеллянт поддержал изложенные в ней доводы. Отметил, что для изменения условий договора аренды необходимо наличие всех оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ. Полагает, что из представленных в материалы дела доказательств не представляется возможным установить всю совокупность условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Считает, что из условий договора аренды следует согласование сторонами возможности одностороннего изменения размера арендной платы, однако порядок оформления таких изменений договором не предусмотрен. При этом расчет арендной платы не назван в качестве основания для одностороннего изменения арендной платы. Доказательств в обоснование нового размера арендной платы ООО "Северная звезда" в материалы дела не представлено. Вместе с тем, ИП Шугале В.С. в материалы дела представлены доказательства несения затрат на капитальный ремонт спорных помещений, которые не были возмещены предпринимателю прежним собственником. По мнению апеллянта, риск изменения обстоятельств несет ООО "Северная звезда". Считает, что при расчете арендной платы судом первой инстанции необоснованно не был применен понижающий коэффициент 0,4, утвержденный Постановлением Администрации города Владивостока N 1111 от 15.05.2003, установленный для субъектов малого предпринимательства, к которым относится апеллянт. Полагает, что ООО "Северная звезда" в последующем на основании решения суда от 21.11.2014 обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды и выселении ИП Шугалей В.С. и арендованных помещений, чем допустило злоупотребление своими правами как арендодателя. Считает, что суд, при рассмотрении заявленных требований ООО "Северная звезда", уменьшив размер арендной платы и применив иную методику расчета, самостоятельно изменил предмет и основания иска. Относительно доводов жалобы об отсутствии в материалах дела уведомления ИП Шугалей В.С. об изменении размера арендной платы, апеллянт дополнил, что решение суда первой инстанции вынесено без соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в данной части. Считает, что ООО "Северная звезда" вправе требовать изменения условий спорного договора, но не понуждения ИП Шугалей В.С. пописать дополнительное соглашение.

Не соглашаясь с решением суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных требований ИП Шугалей В.С., апеллянт указывает на то, что судом первой инстанции необоснованно отклонено заявление ИП Шугалей В.С. об уточнении исковых требований в части предмета иска. Считает, что предпринимателем был избран надлежащий способ защиты нарушенного права, При этом отмечает, что основания и предмет встречного иска по настоящему делу не однородны с предметом и основаниями иска по делу N А51-6909/2011.

В судебном заседании представитель ООО "Северная звезда" заявил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с поступлением объемных дополнений к апелляционной жалобе. Представитель ИП Шугалей В.С. оставил заявленное ходатайство на усмотрение суда. Суд, руководствуясь статьями 158, 159, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел ходатайство об отложении и отказал в его удовлетворении в связи с необоснованностью.

Представитель ИП Шугалей В.С. заявил ходатайство о приобщении к материалам дела постановления арбитражного суда кассационной инстанции N Ф03- А51/06-1/3781 от 24.10.2006 по делу N А51-1658/06-2-30. Представитель ООО "Северная звезда" по заявленному ходатайству возразил. Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, рассмотрел ходатайство и приобщил к материалам дела указанный документ, поскольку признал причины невозможности его представления в суд первой инстанции уважительными.

Представители иных лиц, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, в заседание суда не явились В соответствии со статьей 156 АПК РФ и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 апелляционный суд рассмотрел поданную жалобу по существу в отсутствие их представителей.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Владивостока (КУМИ города Владивостока, арендодатель) и предпринимателем Шугалей В.С. (арендатор) 06.10.1999 заключен договор аренды N 2/448, согласно условиям которого арендодатель передал арендатору в пользование помещение, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул. Светланская (Ленинская), д.123, общей площадью 262,2 кв.м для использования в целях "магазин" (далее по тексту - договор аренды от 06.10.1999). Размер арендной платы составил 8 331 рубль 67 копеек, оплата производится ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за текущим, срок договора аренды установлен с 01.10.1999 по 31.12.2003.

Пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Помещение передано арендатору в пользование по акту приема передачи от 01.10.1999.

На основании постановления главы администрации г.Владивостока N 473 от 22.03.2000 в пункт 1.3 указанного договора внесены изменения, срок действия договора установлен до 31.12.2049.

Как следует из уведомления УМС г. Владивостока от 11.02.2003, договору аренды от 06.10.1999 N 2/448 присвоен новый номер 02-04045-002-Н-АР-1079-00.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 23.12.2004 внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно заключенному 26.12.2005 между МУ "АПМЗН" и ООО "Северная звезда" договору N 165-КП купли-продажи недвижимости, к ООО "Северная звезда" перешло право собственности на нежилые помещения, общей площадью 243,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 123 (свидетельство о праве собственности серии 25 - АВ N 283795 от 10.07.2014).

Актом приема-передачи от 29.12.2005 нежилое помещение передано покупателю.

Письмом от 08.11.2013 в адрес ИП Шугалей В.С. новым собственником спорных помещений ООО "Северная звезда" было направлено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00, в котором ответчику предлагалось внести изменения в пункт 3.1 договора и установить размер арендной платы за пользование спорным помещением с 01.01.2014 в размере 235 980 рублей.

В связи с отказом ИП Шугалей В.С. вносить изменения в заключенный с бывшим собственником помещения договор аренды, ООО "Северная звезда" обратилось с настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края.

Рассмотрев исковое заявление ООО "Северная звезда", суд первой инстанции счел заявленные им требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения аренды, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации "Аренда" (далее - ГК РФ), а также общие положения ГК РФ об обязательствах.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом в пункте 3 данной статьи указано, в случае если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Так, в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При этом согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой же статьи, при наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте.

Таким образом, изменение судебным решением договора в порядке, предусмотренном статьей 451 ГК РФ, допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо не только наличие одновременно четырех условий, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи, но и установление одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 ГК РФ обстоятельств (установление того, что расторжение договора противоречит общественным интересам либо того, что расторжение сделки повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях).

Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что спорный договор аренды был заключен 06.10.1999, в отношении муниципального имущества, арендная плата на момент его заключения установлена в размере 8 331 рубль 67 копеек. При этом до рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции (14.11.2014 - дата оглашения резолютивной части решения) установленный в 1999 году размер арендной платы не изменялся, арендодатель впервые обратился к арендатору с предложением об изменении размера арендной платы 18.11.2013.

Вместе с тем, пунктом 6.3 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Учитывая приведенные выше нормы права, пункт 6.3 спорного договора, а также то обстоятельство, что на момент его заключения арендодателем являлся КУМИ города Владивостока, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в случае недостижения сторонами договора согласия относительно измерения арендной платы, заинтересованная сторона (арендодатель) вправе обратиться в суд с требованием об изменении данного условия договора, обосновав свою правовую позицию надлежащим образом. В связи с чем, коллегия считает обоснованным заявленное ООО "Северная звезда" требование об изменении условия спорного договора относительно увеличения размера арендной платы. При этом суд отмечает, что принимая во внимание требование статьи 452 ГК РФ к форме соглашения об изменении договора, формулировка требований истца по первоначальному иску как обязание (понуждение) ответчика заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00 является правомерной. В связи с чем, доводы апеллянта о том, что ООО "Северная звезда" вправе требовать изменения условий спорного договора, но не понуждения ИП Шугалей В.С. пописать дополнительное соглашение, коллегией отклоняются в виду их несостоятельности.

Часть 1 статьи 65 АПК РФ обязывает каждое лицо, участвующее в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований ООО "Северная звезда" указало на то, что размер арендных платежей по спорному договору явно не соответствует ценам, существующим на рынке недвижимости города Владивостока на дату предъявления иска. В подтверждение данного обстоятельства, обществом в материалы дела представлен отчет об оценке ООО "ПрофЭкспертиза" N 4500/13 от 09.01.2014 рыночно обоснованной величины месячной арендной платы в отношении нежилых помещений общей площадью 262,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, у. Светланская, 123, по состоянию на 04.11.2013, в соответствии с которым арендная плата за указанные помещения определена оценщиком в размере 471 173 рубля 40 копеек. Кроме того, увеличение арендной стоимости недвижимого имущества в городе Владивостоке с 1999 года по настоящее время для суда апелляционной инстанции является общеизвестным обстоятельством. В связи с чем, судом апелляционной инстанции установлено существенное изменение обстоятельств относительно размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями, а также явное несоответствие рыночной оценки права аренды размеру арендной платы, установленной в спорном договоре. Вместе с тем, стороны, заключая договор аренды в 1999 году, не могли предположить существенное изменение стоимости аренды в будущем, в том числе спустя 14 лет после даты его заключения. При этом коллегия отмечает, что первоначально срок договора аренды устанавливался до 2003 года.

Кроме того, арендатор, продлевая договор аренды до 31.12.2049 на условиях, предусмотренных в пункте 6.3 договора (право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке), должен был в разумной степени рассчитывать на возможное увеличение размера арендной платы за пользование имуществом, переданным ему по договору аренды от 06.10.1999.

Устанавливая факт претерпевания арендодателем неблагоприятных последствий в связи с получением арендных платежей в размере 8 331 рубля 67 копеек в месяц, судом первой инстанции обоснованно учтено, что арендная плата установленная при заключении спорного договора, не соответствует экономическим реалиям на момент рассмотрения судом настоящего дела по существу заявленных требований, поскольку не позволяет истцу покрыть все расходы на содержание помещения и уплату за него налога на имущество, а также извлекать прибыль от сдачи такого имущества в аренду, учитывая, что в соответствии с положениями статьи 50 ГК РФ, основной целью коммерческой организации является осуществление деятельности, направленной на извлечение прибыли, в том числе и от сдачи принадлежащего ей на праве собственности имущества. При недостижении сторонами согласия по размеру арендной платы за пользование спорным помещением, истец будет вынужден предоставлять ответчику арендуемое последним помещение на невыгодных для него условиях и нести ущерб в виде разницы между определенной договором арендной платы и сложившимся на рынке недвижимости уровнем арендных платежей, а также бремя содержания указанного имущества.

Доводы апеллянта о том, что в настоящем случае риск изменения обстоятельств несет ООО "Северная звезда", учитывая фактические обстоятельства дела, также подлежат отклонению в виду их несостоятельности.

При таких обстоятельствах, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что уклонением ответчика от подписания дополнительного соглашения к спорному договору аренды в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае истец доказал наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 и пунктом 4 статьи 451 ГК РФ для изменения в судебном порядке спорного пункта договора аренды, а также доказал совокупность обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, требуемых для изменения условий договора по решению суда. Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней об утверждении обратного апелляционным судом отклоняются в силу их необоснованности.

Вместе с тем, судом первой инстанции верно установлено завышение обществом требуемого размера арендной платы. Из представленного в материалы дела отчета об оценке N 4500/13 от 09.01.2014 следует, что величина месячной арендной платы в отношении нежилых помещений общей площадью 262,2 кв.м., расположенных по адресу: г. Владивосток, у. Светланская, 123, по состоянию на 04.11.2013, составляет 471 173 рубля 40 копеек. Вместе с тем, обществом не представлено в материалы дела каких-либо доказательств в обоснование размера арендной платы за пользование спорным помещением площадью 249,9 кв.м. в размере 235 980 рублей в месяц, об установлении которой просит истец.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции рассчитал размер арендной платы, исходя из Решения Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока" и соответствующих коэффициентов. Установленную судом первой инстанции арендную плату за спорное помещение в размере 150 489 рублей 75 копеек, суд апелляционной инстанции находит разумной и обоснованной.

Доводы апеллянта о том, что в рассматриваемом случае Решение Думы г. Владивостока от 10.12.2002 N 152 не подлежит применению, но должен быть применен понижающий коэффициент 0,4, утвержденный Постановлением Администрации города Владивостока N 1111 от 15.05.2003, установленный для субъектов малого предпринимательства, коллегией отклоняются, поскольку в условиях отсутствия в тексте спорного договора методики расчета арендной платы, учитывая, что ранее спорное имущество находилось в муниципальной собственности, коллегия считает правомерным провести расчет стоимости аренды, по аналогии с методикой (формулой) расчета, применяемой органами местного самоуправления города Владивостока для определения величины арендной платы в отношении имущества, находящегося в муниципальной собственности. Вместе с тем, применение данной формулы расчета в рассматриваемом случае осуществлено в целях установления разумного размера арендной платы и не является случаем, когда размер арендной платы является регулируемым и подлежит определению в точном соответствии с требованиями, установленными нормативными правовыми актами. В связи с чем, принимая во внимание факт нахождения спорного имущества в частной собственности, применение методики (формулы) расчета и соответствующих коэффициентов (в том числе понижающего коэффициента 0,4) является правом суда.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции законно и обоснованно удовлетворены требования ООО "Северная звезда" об обязании ИП Шугалей В.С. заключить дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.1999 N 02-04045-002-Н-АР-1079-00 в части изменения размера арендной платы в размере, установленном судом.

Ссылка апеллянта на то, что в материалах дела не имеется доказательств уведомления ИП Шугалей В.С. об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы опровергается представленным обществом в материалы дела письмом от 08.11.2013, которое оценивается судом как предложение арендодателя изменить размер арендной платы за пользование спорным имуществом. Доводы апеллянта о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора также подлежат отклонению в силу их необоснованности.

Относительно доводов апеллянта о злоупотреблении обществом своими правами коллегией установлено следующее.

Как следует из положений статьи 10 ГК РФ под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. Отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

Между тем, поведение ООО "Северная звезда" после разрешения настоящего спора по существу судом первой инстанции не имеет правового значения в рамках рассмотрения настоящего дела в порядке апелляционного производства. Вместе с тем, напротив, учитывая обстоятельства настоящего спора, уклонение арендатора от заключения дополнительного соглашения в условиях, когда ему известна стоимость права аренды нежилых помещений в существующей рыночной конъюнктуре, коллегия усматривает в действиях предпринимателя признаки злоупотребления правом.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ИП Шугалей В.С. о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Северная звезда" от 27.12.2011 согласно свидетельства серии 25-АБ N 709622 на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, 123, площадью 262, 2 кв.м, первый этаж; восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путем восстановления регистрационной записи в ЕГРП за N 25-1/00-183/2004-245, вид права: аренда: аренда на нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, д.123 площадью 262,2 кв.м, в здании (лит.А), номера на поэтажном плане 1-14 (II), этаж 1 кадастровый номер 25:28:010017:124, суд первой и инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ, частью 1 статьи 4 АПК РФ защите в арбитражном суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушения, однако избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных (или предполагаемо нарушенных) прав и законных интересов служит основанием для оставления заявленных требований без удовлетворения.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. При этом надлежащим способом считается такой способ защиты прав и законных интересов, который сам по себе способен привести к восстановлению нарушенных прав, а кроме того, отвечает конституционным и общеправовым принципам законности, соразмерности и справедливости.

В статье 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты гражданских прав, а также указано, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, условием удовлетворения иска является установление судом факта нарушения прав заявителя с учетом выбора им надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом выбор способа защиты должен привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса. Не подлежит защите и восстановлению право, которое не было нарушено на момент подачи иска или может быть нарушено впоследствии.

В силу пункта 1 статьи 2 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом норма статьи 12 ГК РФ предусматривает, что защита гражданских прав осуществляется в том числе путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно абзацу 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Вместе с тем, из материалов настоящего дела, в условиях соблюдения положений статьи 617 ГК РФ, апелляционным судом не установлено, какие именно права ИП Шугалей В.С. нарушены сменой собственника арендованного имущества и каким образом, удовлетворение встречных исковых требований приведет к восстановлению предполагаемого предпринимателем нарушения его прав.

Учитывая изложенное, коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ИП Шугалей В.С. при предъявлении по настоящему делу встречного иска избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

При этом судом первой инстанции обоснованно отклонено заявление ИП Шугалей В.С. об уточнении исковых требований в части предмета иска, поскольку уточняя встречные исковые требования предприниматель, помимо заявленных ранее требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Северная звезда" и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путем восстановления регистрационной записи в ЕГРП, в своих уточнениях просит также признать недействительным договор купли продажи N 165-КП от 26.12.2005 и обязать Управление Росреестра по Приморскому краю исключить из ЕГРП запись о регистрации права собственности за обществом. Вместе с тем, заявленные в уточнения требования являются самостоятельными, обладают собственным предметом и основаниями доказывания, в связи с чем не являются уточнениями по смыслу статьи 49 АПК РФ и не подлежали удовлетворению судом первой инстанции.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 05.10.2011 по делу N А51-6909/2011 по иску индивидуального предпринимателя Шугалей Веры Сидоровны к муниципальному казенному учреждению "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости", ООО "Северная звезда", третьи лица: Администрация г.Владивостока, Управление муниципальной собственности г.Владивостока, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 21.12.2005 N 165-КП, заключенного по результатам торгов между Муниципальным учреждением "Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости" и ООО "Северная звезда" в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская,123, общей площадью 262,2кв.м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 09.04.2014 по делу N А51-39043/2013 по иску Шугалей В.С. к ООО "Северная звезда" о признании отсутствующим права собственности ответчика на нежилое помещение расположенное по адресу: г.Владивосток, ул.Светланская, д.123, общей площадью 262,20 кв.м. в здании (лит.А), номера на поэтажном плане:1-14 (II), этаж первый, кадастровый (или условный) номер 25:28:00 00 00:00:00:06574/А:10001, также отказано.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 21.11.2014 по делу N А51-1763/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.М. Синицына Н.А. Скрипка