Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2015 г. N 15АП-16306/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31 марта 2016 г. N Ф08-1180/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

24 декабря 2015 г.

дело N А32-38654/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2015 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей Т.Г. Гуденица, О.Ю. Ефимовой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Смородиной Ю.А.,

при участии:

от ООО "Престиж центр": представитель по доверенности от 15.05.2015 Лебедев И.В.;

от Администрации города Сочи: представитель Левентюк А.В. по доверенности от 08.10.2015;

от Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 по делу N А32-38654/2014

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Престиж центр"

к заинтересованным лицам - Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду,

а также по иску Администрации города Сочи

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Престиж центр"

об освобождении самовольно занятого земельного участка,

принятое в составе судьи Гречко О.А.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Престиж Центр" (далее - общество, ООО "Престиж центр") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации города Сочи, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Сочи со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие Администрации города Сочи, выразившееся в отказе в предоставлении ООО "Престиж Центр" в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:0018 для эксплуатации развлекательного центра;

- обязать Администрацию города Сочи в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении в аренду ООО "Престиж Центр" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:0018 для эксплуатации развлекательного центра сроком на 49 лет;

- обязать Департамент имущественных отношений администрации города Сочи в месячный срок с даты принятия вышеуказанного решения о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:0018 для эксплуатации развлекательного центра сроком на 49 лет направить ООО "Престиж Центр" проект договора аренды данного земельного участка.

Заявленные требования мотивированны принадлежностью заявителю объектов недвижимого имущества на праве собственности, используемых по единому назначению для парка развлечений, и необоснованностью отказа Администрации города Сочи в передаче в аренду земельного участка, фактически используемого для организации парка развлечений.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Престиж центр" об обязании ООО "Престиж центр" освободить самовольно занятый земельный участок площадью 11948 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0204026:18, расположенный по ул. Орджоникидзе, 6 в Центральном районе города Сочи, и привести его в первоначальное состояние путем:

- сноса следующих объектов:

1. Торгово-развлекательного павильона литер "Я" площадью 397,2 кв. м;

2. Здания студии звукозаписи литер "Г" площадью 28,8 кв. м;

3. Кафе, литер "Е" площадью 402 кв. м;

4. Административного здания, литер "А", площадью 226,9 кв. м;

5. Механических мастерских с автодромом, литер "Б", "Б1";

6. Зала игровых автоматов, литер "В", площадью 137,8 кв. м.;

- демонтажа и вывоза следующих объектов:

1. Кафе "grill&coffe burgershop", размерами 6,6x15,5 м.

2. Аттракцион "Советский тир", размерами 3,9x11,4 м.

3. Киоск "Прокат велосипедов", размерами 4,6x3,2 м.

4. Беседка, размерами 5,6x3.9 м.

5. Аттракцион "Кенгуру", размерами 8,9x8,9 м.

6. Касса, размерами 1,6x1,6 м.

7. Аттракцион "Паровозик", размерами 38,2x18,8 м.

8. Аттракцион "Лабиринт", размерами 6,0x6,0 м.

9. Касса, размерами 3,2x1,5 м.

10. Аттракцион "Jumpin", размерами 3,3x5,4 м.

11. Аттракцион "Цепочки", размерами 5,0x5,0 м.

12. Аттракцион "Нептун", размерами 7,0x7,0 м.

13. Аттракцион "Сафари", размерами 25,1x11,0 м.

14. Аттракцион "Микки Маус", размерами 6.0x12.5 м.

15. Аттракцион "Аэропорт 5", размерами 5,0x5.0 м.

16. Аттракцион-бассейн "Морской бой", размерами 8,0x13,6 м.

17. Аттракцион-бассейн "Электролодочки", размерами 8,6x8,6 м.

18. Аттракцион-бассейн "Шары", размерами 7,1x9,3 м.

19. Аттракцион-батут "Боб", размерами 5,9x4,0 м.

20. Аттракцион "Везунчики", размерами 9,2x9,2 м.

21. Павильон, размерами 9,3x4,9 м.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.11.2014 г. дело N А32-22970/2014 объединено в одно производство с делом N А32-38654/2014, объединенному делу присвоен N А32-38654/2014.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 признан не соответствующим статье 36 Земельного кодекса РФ отказ Администрации г. Сочи, оформленный письмом Департамента имущественных отношений города Сочи от 15.09.2014. N 22111/02-05-16, в предоставлении в аренду ООО "Престиж Центр" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:18, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 6.

Решено обязать Администрацию г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в месячный срок со дня вступления решения суда первой инстанции в законную силу направить в адрес ООО "Престиж Центр" подписанный со стороны арендодателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:18, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 6.

В иске Администрации г. Сочи отказано.

Решение мотивированно тем, что право собственности на спорные объекты подтверждено, указанные в иске объекты недвижимого имущества не могут быть признаны самовольной постройкой, поскольку возведены до введения в действие первой части ГК РФ (1 января 1995 года). Все указанные объекты были переданы обществу из муниципальной собственности по акту от 22.04.2005 года.

Департамент имущественных отношений Администрации г. Сочи и Администрация города Сочи обжаловали решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просили обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования администрации, отказать в удовлетворении требований ООО "Престиж Центр".

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что выводы суда не соответствуют представленным в материалы дела доказательствам. Общество не представило доказательств, достаточных для признания его требований обоснованными, в том числе не представлено доказательств, подтверждающих нарушение законных прав и интересов общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Выводы суда первой инстанции о том, что заявитель подтвердил, что спорный земельный участок необходим обществу для эксплуатации находящегося на нем имущественного комплекса, состоящего из объединенных единым функциональным назначением объектов капитального и некапитального, вспомогательного, характера, нельзя признать сделанными на основании полного и объективного исследования доказательств.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы апеллянты уточнили просьбу, изложенную в апелляционной жалобе.

В связи с тем, что торгово-развлекательный павильон литер "Я" площадью 397,2 кв. м, здание студии звукозаписи литер "Г" площадью 28,8 кв. м, кафе, литер "Е" площадью 402 кв. м, административное здание, литер "А", площадью 226,9 кв. м, механические мастерские с автодромом, литер "Б", "БГ1, нежилые помещения N 1- 5, зал игровых автоматов, литер "В", площадью 137,8 кв. м находятся в собственности ООО "Престиж Центр", что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок, администрация и департамент просили:

1. Отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 г. в части удовлетворения требований ООО "Престиж Центр":

- о признании не соответствующим статье 36 Земельного кодекса РФ отказа администрации г. Сочи, оформленного письмом департамента имущественных отношений города Сочи от 15.09.2014. N 22111/02-05-16, в предоставлении в аренду ООО "Престиж Центр" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:18, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 6.

- об обязании администрации г. Сочи и Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи в месячный срок со дня вступления решения суда первой инстанции в законную силу направить в адрес ООО "Престиж Центр" подписанный со стороны арендодателя проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:18, категория земель -земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 6.

2. Отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 г. в части отказа в требованиях о демонтаже и вывозе следующих объектов:

1. Кафе "grill&coffe burgershop", размерами 6,6x15,5 м.

2. Аттракцион "Советский тир", размерами 3,9x11,4 м.

3. Киоск "Прокат велосипедов", размерами 4,6x3,2 м.

4. Беседка, размерами 5,6x3.9 м.

5. Аттракцион "Кенгуру", размерами 8,9x8,9 м.

6. Касса, размерами 1,6x1,6 м.

7. Аттракцион "Паровозик", размерами 38,2x18,8 м.

8. Аттракцион "Лабиринт", размерами 6,0x6,0 м.

9. Касса, размерами 3,2x1,5 м.

10. Аттракцион "Jumpin", размерами 3,3x5,4 м.

11. Аттракцион "Цепочки", размерами 5,0x5,0 м.

12. Аттракцион "Нептун", размерами 7,0x7,0 м.

13. Аттракцион "Сафари", размерами 25,1x11,0 м.

14. Аттракцион "Микки Маус", размерами 6.0x12.5 м.

15. Аттракцион "Аэропорт 5", размерами 5,0x5.0 м.

16. Аттракцион-бассейн "Морской бой", размерами 8,0x13,6 м.

17. Аттракцион-бассейн "Электролодочки", размерами 8,6x8,6 м.

18. Аттракцион-бассейн "Шары", размерами 7,1x9,3 м.

19. Аттракцион-батут "Боб", размерами 5,9x4,0 м.

20. Аттракцион "Везунчики", размерами 9,2x9,2 м.

21. Павильон, размерами 9,3x4,9 м.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней.

Представитель общества повторил доводы отзыва, просил решение суда оставить без изменения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя департамента, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Престиж Центр" является собственником следующих объектов недвижимости:

- торгово-развлекательного павильона литер "Я" площадью 397,2 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 года N 50/256/2012-359;

- здания студии звукозаписи литер "Г" площадью 28,8 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 года N 50/256/2012-363.

- кафе, литер "Е" площадью 402 кв. м, что подтверждается выпиской из Единою государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 года N 50/256/2012-362;

- административного здания, литер "А", площадью 226,9 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав па недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 года N 50/256/2012-365.

- механических мастерских с автодромом, литер "Б", "Б1", нежилые помещения N 1-5, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 года N 50/256/2012-364.

- зала игровых автоматов, литер "В", площадью 137,8 кв. м, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.07.2012 года.

Указанные строения расположены на земельном участке из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:49:0204026:0018, имеющем разрешенное использование: на период строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра.

Земельный участок является собственностью муниципального образования город-курорт Сочи.

В порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного Кодекса РФ, 16.08.2014 г. ООО "Престиж Центр" обратилось в Администрацию города Сочи с заявлением о приобретении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:0018 для эксплуатации развлекательного центра по адресу: г. Сочи, ул. Орджоникидзе, 6, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости.

15.09.2014 г. Департаментом имущественных отношений города Сочи принято решение об отказе в рассмотрении вопроса о предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, поскольку в кадастровом паспорте на земельный участок указана его площадь - 11922 кв. м, а в заявлении - 11948 кв. м, а также в связи с тем, что подготовлен иск об освобождении земельного участка от принадлежащих заявителю объектов.

Общество, не согласившись с принятым решением органа местного самоуправления об отказе в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, считая его незаконным, не обоснованным и противоречащим действующему законодательству, а так же нарушающим исключительное право общества, установленное ст. 36 ЗК РФ, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

В свою очередь, полагая безосновательным занятие обществом территории спорного земельного участка, администрация предъявила иск об его освобождении.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции исходил из того, что администрацией не представлено доказательств тому, что установлены нормативы предоставления земельных участков для использования под парки с аттракционами, а также то, что ранее на данном земельном участке располагался городской парк отдыха. В этой связи, суд первой инстанции пришел к выводу, что при определении площади, необходимой для использования объектов недвижимого имущества, в силу специфики деятельности, предусматривающей не только использование движимых и недвижимых объектов, но и необходимость пеших прогулок по территории парка посетителей, необходимо исходить из площади земельного участка, фактически используемой обществом (сложившейся на протяжении длительного времени) для организации парка развлечений (ст. 36 ЗК РФ).

Суд отметил, что раздел участка в целях формирования земельных участков непосредственно под объектами недвижимого имущества приведет к тому, что между этими объектами будут возведены ограждения и утрачена пешеходная связь, что фактически приведет к невозможности функционирования парка развлечений и аттракционов в том объеме, в котором он сейчас существует. Администрацией не представлено доказательств тому, что уполномоченными органами принято решение о ликвидации парка именно как вида деятельности, осуществляемого на данном земельном участке.

Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований в полной мере согласиться с выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных отношений) собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или аренду земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности здания, строения, сооружения.

В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, то есть в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из материалов дела усматривается, что 30.11.2004 года между Администрацией города Сочи, Комитетом по управлению имуществом администрации горда Сочи, Муниципальным унитарным предприятием культуры "Городской парк культуры и отдыха" (балансодержатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Престиж Центр" (инвестор) был заключен договор N 8-УПГР об инвестировании строительства развлекательного центра по улице Орджоникидзе в Центральном районе города Сочи (далее - договор об инвестировании).

По условиям указанного договора об инвестировании стороны - участники договора пришли к соглашению о взаимном сотрудничестве по созданию развлекательного центра, именуемого в дальнейшем "объект", на земельном участке, площадью 1,22 гектара, расположенном по улице Орджоникидзе, 6 в Центральном районе города Сочи (п. 1.1.).

Основные характеристики Объекта, общая площадь, состав и количество этажей и другие характеристики Объекта должны были определяться утвержденной в установленном порядке градостроительной, проектной и исходно-разрешительной документацией на Объект и его строительство и обозначались, как приложение N 1 к договору (п. 1.2).

Следует отменить, что данное приложение N 1, несмотря на неоднократные вопросы апелляционного суда, представлено не было. Представители обеих сторон заявили судебной коллегии, что такое приложение не подписывалось.

Проектирование и строительство Объекта должно было осуществляться за счет собственных и/или привлеченных Инвестором средств, силами Инвестора или специализированной подрядной организацией (п. 1.3).

Администрация города Сочи взяла на себя обязательство земельный участок, на котором планировалось осуществить строительство Объекта, предоставить в порядке, определенном статьями 35, 36 Земельного кодекса РФ в аренду Инвестору сроком на пять лет на период строительства, ввода в эксплуатацию развлекательного центра с правом продления договора аренды на срок общей продолжительностью 49 лет после ввода Объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Предоставление земельного участка для строительства оформляется договором аренды земельного участка, который будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора - Приложение N 2 (п. 1.4 договора об инвестировании в редакции дополнительного соглашения N1).

Балансодержатель в срок до 01 декабря 2004 года обязался принять меры по уведомлению арендаторов (ООО "Белая Роса", предприниматель без образования юридического лица А.П. Комаров, ООО "Меван") по ранее заключенным договорам аренды муниципального имущества, зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся на земельном участке, о том, что договоры аренды на новый срок продлеваться не будут.

Кроме того, балансодержатель в срок до 01.03.2005 при содействии Администрации и Комитета должен был осуществить действия по демонтажу размещенных на Земельном участке аттракционов и иного оборудования и имущества, указанного в прилагаемом Перечне, а также передислокацию указанного имущества на другой земельный участок, определяемый и предоставляемый Балансодержателю Администрацией.

При согласовании настоящего Договора Городским Собранием Сочи Балансодержатель обязался передать в собственность Инвестору в счет получаемых Администрацией 20% (двадцати процентов) от общей площади Объекта в соответствии с пунктом 9.1 настоящего Договора, следующие объекты недвижимого имущества:

* зал игровых автоматов (общая площадь 137,8 кв.м);

* здание механической мастерской (общая площадь 70,2 кв.м);

* здание администрации (общая площадь 226,9 кв.м);

* здание студии звукозаписи (общая площадь (28,8 кв.м).

Данные обязанности балансодержателя были закреплены в пунктах 2.1.2. и 2.1.3 договора об инвестировании.

В силу пунктов 2.3.1., 2.3.2, 2.3.4 договора об инвестировании в редакции дополнительного соглашения N 1 Администрация обязалась осуществить издание ненормативного правового акта в порядке, предусмотренном статьями 35, 36 Земельного Кодекса РФ о прекращении права постоянного бессрочного пользования балансодержателя на земельный участок и его предоставления в аренду инвестору сроком на пять лет на период строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра с правом продления договора аренды на срок общей продолжительностью до 49 лет после ввода объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Администрация в пределах своей компетенции в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Краснодарского края, Законом Краснодарского края от 05.11.2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" обязалась оказывать Инвестору содействие в оформлении проектной, проектно-сметной и иной градостроительной документации, необходимой для строительства Объекта и сдачи его в эксплуатацию, а также издать ненормативные правовые акты (постановление Главы города), разрешающие проектирование, строительство Объекта, утверждающие акты о приемки Объекта в эксплуатацию и другие нормативные и ненормативные правовые акты, необходимые в целях реализации настоящего Договора.

Администрация также должна была осуществить действия по демонтажу размещенных на земельном участке аттракционов и иного оборудования и имущества, указанного в прилагаемом перечне.

Права и обязанности инвестора описаны в пункте 2.4 договора об инвестировании.

Так, инвестор после окончания строительства и ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию за счет собственных средств должен был осуществить регистрацию прав на Объект в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в том числе право муниципальной собственности города Сочи.

В результате достижения целей договора право собственности на объект возникало у инвестора и администрации в следующем соотношении: инвестор - 80% от общей площади объекта; администрация (в муниципальную собственность города Сочи) - 20 % от общей площади объекта.

Во исполнение указанного договора об инвестировании, решения Городского Собрания города Сочи от 15.03.2005 и распоряжения Главы города Сочи от 07.04.2005 N 130-р, на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Администрации города Сочи от 23.04.2005 N 66 р было прекращено право хозяйственного ведения МУП г. Сочи "Городской парк культуры и отдыха" на объекты, расположенные на территории парка по ул. Орджоникидзе, 6: зал игровых автоматов (общая площадь 137,8 кв.м); здание механической мастерской (общая площадь 70,2 кв.м); здание администрации (общая площадь 226,9 кв.м); здание студии звукозаписи (общая площадь (28,8 кв.м).

Указанные объекты недвижимости были переданы в собственность ООО "Престиж -центр".

Во исполнение договора об инвестировании, 03.06.2005 года между Администрацией города Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор), на основании постановления Главы г. Сочи от 23.05.2005 N 1738, был заключен договора аренды.

В соответствии с данным договором арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 11948 кв.м. для строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра по ул. Орджоникидзе, 6 в Центральном районе г. Сочи. Земельный участок расположен в городской черте, во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Категория земель - земли поселений. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:02: 04 026:0018 (п. 1.1 договора аренды).

В силу п. 1.3 договора земельный участок предоставляется для строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра.

Срок действия договора аренды был определен сторонами до 01.06.2010 и не подлежал продлению. Однако, арендатору было предоставлено право ставить вопрос о заключении договора аренды на новый срок (п. 2.1 и 8.4 договора аренды).

Согласно п. 8.5 договора при прекращении срока действия договора или его расторжении арендатор обязан передать арендодателю участок в состоянии и качестве не хуже первоначального без каких -либо иных документов по передаче имущества, освободив его в срок не более трех дней.

В период действия договора аренды общество на спорном земельном участке самовольно возвело еще два объекта недвижимости: кафе лит. "Е" общей площадью 402 кв.м. и торгово -развлекательный павильон лит. "Я" общей площадью 397,2 кв.м.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.01.2006 по делу N А32-44174/2005 за обществом в порядке ст. 222 Гражданского кодекса РФ было признано право собственности на указанные объекты.

Таким образом, в настоящее время в собственности общества на спорном земельном участке находятся шесть объектов недвижимости.

Кроме того, на спорном земельном участке общество разместило:

1.Кафе "grill&coffe burgershop", размерами 6,6x15,5 м.

2. Аттракцион "Советский тир", размерами 3,9x11,4 м.

3. Киоск "Прокат велосипедов", размерами 4,6x3,2 м.

4. Беседка, размерами 5,6x3.9 м.

5. Аттракцион "Кенгуру", размерами 8,9x8,9 м.

6. Касса, размерами 1,6x1,6 м.

7. Аттракцион "Паровозик", размерами 38,2x18,8 м.

8. Аттракцион "Лабиринт", размерами 6,0x6,0 м.

9. Касса, размерами 3,2x1,5 м.

10. Аттракцион "Jumpin", размерами 3,3x5,4 м.

11. Аттракцион "Цепочки", размерами 5,0x5,0 м.

12. Аттракцион "Нептун", размерами 7,0x7,0 м.

13. Аттракцион "Сафари", размерами 25,1x11,0 м.

14. Аттракцион "Микки Маус", размерами 6.0x12.5 м.

15. Аттракцион "Аэропорт 5", размерами 5,0x5.0 м.

16. Аттракцион-бассейн "Морской бой", размерами 8,0x13,6 м.

17. Аттракцион-бассейн "Электролодочки", размерами 8,6x8,6 м.

18. Аттракцион-бассейн "Шары", размерами 7,1x9,3 м.

19. Аттракцион-батут "Боб", размерами 5,9x4,0 м.

20. Аттракцион "Везунчики", размерами 9,2x9,2 м.

21. Павильон, размерами 9,3x4,9 м.

Позиция общества по делу сводиться к тому, что обществом исполнены обязательства из договора об инвестировании, построен развлекательный центр, в связи с чем, общество, как собственник объектов недвижимости вправе претендовать на заключение с ним договора аренды всего спорного земельного участка на 49 лет.

С подобным утверждением общества, поддержанного судом первой инстанции, судебная коллегия согласиться не может.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию (приобретение в аренду) земельного участка означает, что никто более, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет такого права в отношении участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлен порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в орган, уполномоченный на распоряжение таким участком, с заявлением и приложением кадастрового паспорта земельного участка. Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475.

В соответствии с частью 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, заявитель приобретет право собственности на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Разрешая вопрос обоснованности площади спорного земельного участка для использования находящихся на нем объектов недвижимости, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что испрашиваемый земельный участок не соответствует по площади размеру земельного участка, который может быть предоставлен обществу в целях эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимого имущества.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Объем прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Общество в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило доказательств соответствия площади испрашиваемого земельного участка размеру участка, необходимого для использования и эксплуатации недвижимых объектов.

Материалы дела не подтверждают, что обществом был построен развлекательный центр, который имели в виду стороны договора об инвестировании.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Несмотря на то, что стороны не представили суду приложение N 1 к договору об инвестировании, которое однозначно позволяло бы определить, какой объект предполагался к строительству на спорном земельном участие, приведенное выше содержание договоров об инвестировании, аренды, последующих ненормативных актов Администрации г. Сочи и комитета по управлению имуществом, а также поведение сторон позволяет апелляционному суду прийти к выводу, что к строительству предполагался развлекательный центр в виде объекта недвижимости или единого недвижимого комплекса.

Об этом также свидетельствуют действия по освобождению спорного земельного участка от старых аттракционов, принадлежащих МУП "Городской парк культуры и отдыха"; предоставленная по договору об инвестировании возможность получить земельный участок в аренду сроком на 49 лет (что возможно лишь для эксплуатации объекта недвижимости).

Следовательно, общество, воссоздав и эксплуатируя парк аттракционов, использует спорный земельный участок не по назначению.

Как видно из материалов дела, площадь спорного земельного участка (11948 кв.м.) почти в 10 раз превышает площадь принадлежащих обществу объектов недвижимости (1262,90 кв.м.). Доводы о необходимости предоставления для целей эксплуатации зданий участка соответствующей площади не обоснованы путем предоставления относимых и допустимых доказательств.

Кроме того, решение суда и проведенная по делу судебная экспертиза основаны на том, что принадлежащие обществу движимые и недвижимые объекты используются обществом по общему целевому назначению и поэтому образуют имущественный комплекс, в связи с чем, судом сделан вывод о праве общества на земельный участок, занятый всеми объектами (недвижимыми вещами, на которые зарегистрировано право собственности общества, и на движимые вещи, правомерность размещения которых обществом оспаривается администрацией в настоящем споре).

Между тем, согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве единого недвижимого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты).

В пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положения раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Расположенные на земельном участке недвижимые и движимые вещи не приобретались обществом в качестве имущественного комплекса, право собственности на них также никогда не было зарегистрировано обществом в качестве предприятия, в связи с чем, такие вещи не образуют состав предприятия как имущественного комплекса по смыслу статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что совокупность недвижимых и движимых вещей общества образует имущественный комплекс, в связи с чем общество обладает исключительным правом на аренду земельного участка площадью 11948 кв.м, является ошибочным и противоречит имеющимся в деле доказательствам.

Судом первой инстанции указано на отсутствие доказательств ликвидации парка развлечений и аттракционов как вида деятельности, осуществляемого на данном земельном участке, при этом судом не учтено, что спорный земельный участок является территорией общего пользования и составляет территорию сквера "Стерео".

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29 декабря 2009 года N 202 (далее - Правила землепользования и застройки) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:18 расположен в пределах территориальной зоны "Р-2" (Зона зеленых насаждений общего пользования), то есть является земельным участком общего пользования.

Согласно пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В силу пункта 2 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территории общего пользования.

Согласно части 7 статьи 36 указанного Кодекса использование земельных участков, на которые градостроительный регламент не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204026:18 находится в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, в связи с чем, органами, уполномоченными на установление режима использования данного земельного участка как территории общего пользования, являются исключительно органы местного самоуправления муниципального образования город-курорт Сочи.

Указанное полномочие органов местного самоуправления реализовано посредством принятия и действия на территории города Сочи Правил землепользования и застройки, установления территориальной зоны "Р-2", которой определены границы земель общего пользования и режим их использования.

Содержание режима использования земель указанной зоны предполагает, в том числе:

1) запрет на осуществление строительства (в соответствии с Таблицей 11 Правил землепользования и застройки "Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства" максимальный коэффициент застройки земельных участков - 0%, минимальный процент озеленения - 80%),

2) запрет на осуществление таких видов деятельности как парк культуры и отдыха и аттракционы (Таблица 9 Правил землепользования и застройки "Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи"),

3) дозволение осуществления на земельном участке исключительно таких видов деятельности как парк, сквер, бульвар, прогулочная набережная, благоустройство территории, больница скорой медицинской помощи, подстанция больницы скорой медицинской помощи, пункт стоянки больницы скорой медицинской помощи, общественный туалет, надземный и подземный пешеходный переход, объекты электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, линии электропередачи, линии связи, трубопровод, полоса отвода автомобильной дороги, полоса отвода железной дороги (Таблица 9 Правил землепользования и застройки "Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства по территориальным зонам города Сочи"),

При этом судом первой инстанции также не учтено, что указанный режим использования земель общего пользования был утвержден с соблюдением градостроительного принципа участия граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности и обеспечения свободы такого участия (ст. 2, ч. 12 и 13 ст. 31, ч. 2 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ) - Правила землепользования и застройки до их утверждения прошли процедуру публичных слушаний.

Как указывалось выше, при применении правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует определять площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих заявителю на праве собственности объектов недвижимости.

Сам по себе факт формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, его фактическое использование, не может являться достаточным основанием для предоставления данного объекта в аренду.

В то же время общество не лишено возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, размер которого подлежит определению в соответствии с действующим законодательством, и обратиться с заявлением об аренде или выкупе такого земельного участка.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных обществом требований подлежит отмене.

Рассматривая исковые требования администрации о сносе объектов недвижимости на спорном земельном участке и демонтаже 21- го объекта движимого имущества, входящего в состав парка аттракционов, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуются предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указывалось выше, спорный земельный участок площадью 11948 кв. м, кадастровый номер 23:49:0204026:0018 был предоставлен ООО "Престиж Центр" на основании договора аренды N 4900003528, подписанного ООО "Престиж Центр" и администрацией города Сочи 03.06.2005, зарегистрированного 09.06.2005, номер регистрации 23-23-50/035/2005-113.

В соответствии с пунктами 1.3 и 2.1 договора аренды N 4900003528 указанный земельный участок был передан обществу для строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра, со сроком аренды до 01.06.2010.

Письмом Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 30.11.2011 исх. N 07-05-16/013, адресованным обществу, последнее извещено о том, что администрация не намерена продлевать срок действия договора и оставляет за собой право обращения в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи, вопрос дальнейшего использования участка будет решаться в порядке статьи 272 ГК РФ. В письме указано, что данное предписание является возражением арендодателя на использование земельного участка после окончания срока действия договора.

06.03.2012 в управление Росреестра обратился представитель МО г. Сочи с заявлением о внесение в ЕГРП записи о прекращении обременения в виде аренды на вышеуказанный земельный участок с приложением уведомления арендатора от 30.11.2011.

Согласно сведениям из ЕГРП, запись об обременении в виде аренды спорного земельного участка в пользу ООО "Престиж Центр" отсутствует.

Данные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-38297/2012.

На основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия установила, что, несмотря на прекращение арендных отношений, фактически общество земельный участок от своего имущества не освободило, правоустанавливающих документов, свидетельствующих о наличии у него права на использование всего спорного земельного участка по иным правовым основаниям, не представило (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия оснований использования обществом спорного земельного участка, требования администрации подлежат удовлетворению в части демонтажа кафе "grill&coffe burgershop", аттракциона "Советский тир", киоска "Прокат велосипедов", беседки, аттракциона "Кенгуру", кассы, размерами 1,6x1,6 м., аттракциона "Паровозик", аттракциона "Лабиринт", кассы, размерами 3,2x1,5 м., аттракциона "Jumpin", аттракциона "Цепочки", аттракциона "Нептун", аттракциона "Сафари", аттракциона "Микки Маус", аттракциона "Аэропорт 5", аттракциона-бассейна "Морской бой", аттракциона-бассейна "Электролодочки", аттракциона-бассейна "Шары", аттракциона-батут "Боб", аттракциона "Везунчики", павильона.

Требования администрации в части сноса недвижимости, состоящего из торгово-развлекательного павильона литер "Я", здания студии звукозаписи литер "Г", кафе, литер "Е", административного здания, литер "А", механических мастерских с автодромом, литер "Б", "Б1", зала игровых автоматов, литер "В", верно отклонены судом первой инстанции, поскольку право собственности общества на указанные объекты недвижимости зарегистрированы в установленном законом порядке.

Судебная коллегия учитывает также то, что решение в данной части администрация фактически не оспаривает.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 по делу N А32-38654/2014 в части удовлетворения требований общества с ограниченной ответственностью "Престиж Центр" отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Престиж Центр" - отказать.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Престиж Центр" освободить земельный участок площадью 11948 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0204026:18, расположенный по ул. Орджоникидзе, 6 в Центральном районе города Сочи путем демонтажа и вывоза следующих объектов:

1. Кафе "grill&coffe burgershop", размерами 6,6x15,5 м.

2. Аттракцион "Советский тир", размерами 3,9x11,4 м.

3. Киоск "Прокат велосипедов", размерами 4,6x3,2 м.

4. Беседка, размерами 5,6x3.9 м.

5. Аттракцион "Кенгуру", размерами 8,9x8,9 м.

6. Касса, размерами 1,6x1,6 м.

7. Аттракцион "Паровозик", размерами 38,2x18,8 м.

8. Аттракцион "Лабиринт", размерами 6,0x6,0 м.

9. Касса, размерами 3,2x1,5 м.

10. Аттракцион "Jumpin", размерами 3,3x5,4 м.

11. Аттракцион "Цепочки", размерами 5,0x5,0 м.

12. Аттракцион "Нептун", размерами 7,0x7,0 м.

13. Аттракцион "Сафари", размерами 25,1x11,0 м.

14. Аттракцион "Микки Маус", размерами 6.0x12.5 м.

15. Аттракцион "Аэропорт 5", размерами 5,0x5.0 м.

16. Аттракцион-бассейн "Морской бой", размерами 8,0x13,6 м.

17. Аттракцион-бассейн "Электролодочки", размерами 8,6x8,6 м.

18. Аттракцион-бассейн "Шары", размерами 7,1x9,3 м.

19. Аттракцион-батут "Боб", размерами 5,9x4,0 м.

20. Аттракцион "Везунчики", размерами 9,2x9,2 м.

21. Павильон, размерами 9,3x4,9 м.

В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 по делу N А32-38654/2014 оставить без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Т.Г. Гуденица О.Ю. Ефимова