Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 г. N 19АП-6501/15

г.Воронеж

21 января 2016 г.

Дело N А08-3910/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Суховой И.Б.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.

при участии:

от закрытого акционерного общества "Интент": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Интент" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.09.2015 по делу N А08-3910/2015 (судья Шульгина А. Н.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) к закрытому акционерному обществу "Интент" (ИНН 3128064395, ОГРН 1083128000086) о взыскании 1 170 502 руб. 96 коп. суммы основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка от 07.11.2011 N 54-1/11, 913 032 руб. 88 коп. суммы пени за просрочку платежа, о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка от 07.11.2011 N 54-1/11, обязании ответчика освободить земельный участок, и встречному исковому заявлению закрытого акционерного общества "Интент" (ИНН 3128064395, ОГРН 1083128000086), к Департаменту имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) о признании незаключенным договора аренды земельного участка N54/1-11 от 07.11.2011,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа (далее - истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к закрытому акционерному обществу "Интент" (далее - ЗАО "Интент", ответчик, Общество) о взыскании 1 170 502 руб. 96 коп. суммы основного долга по договору долгосрочной аренды земельного участка от 07.11.2011 N 54-1/11, 913 032 руб. 88 коп. суммы пени за просрочку платежа, о расторжении договора долгосрочной аренды земельного участка от 07.11.2011 N54-1/11 и обязании ответчика освободить земельный участок.

ЗАО "Интент", в свою очередь, было заявлено встречное требование о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 54/1-11 от 07.11.2011.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 25.09.2015 по делу N А08-3910/2015 исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска - отказано.

Не согласившись с принятым решением, полагая его незаконным и необоснованным, ЗАО "Интент" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, встречный иск - удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 15.01.2016 г. представители сторон не явились.

От Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит оставить без изменения обжалуемое решение суда, а также рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, постановлением главы администрации Старооскольского городского округа Белгородской области N 4822 от 07.11.2011 года определено предоставить ЗАО "Интент" в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 31:06:0401004:85, площадью 19 700 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, станции "Котел", промузел, площадка Монтажная, проезд Ш-5, N 2б для строительства производственной базы по ремонту машин и механизмов. Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области поручено заключить договор аренды с ЗАО "Интент" на земельный участок, указанный в постановлении.

07.11.2011 года между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действует Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель), и ЗАО "Интент" (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка (регистрационный номер 54-1/11), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок кадастровым номером 31:06:0401004:85, площадью 19 700 кв.м, категории земель - земли населенных пунктов, по адресу: Белгородская область, г.Старый Оскол, станции "Котел", промузел, площадка Монтажная, проезд Ш-5, N 2б для строительства производственной базы по ремонту машин и механизмов.

Договор заключен сторонами сроком с 07.11.2011 года по 07.11.2016 года.

В силу п.3.1 договора аренды размер арендной платы за пользование указанным земельным участком рассчитывается согласно расчету, прилагаемому к настоящему договору (приложение 1). Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца равными ежемесячными платежами путем перечисления на счет Управления федерального казначейства РФ по Белгородской области по реквизитам, указанным в договоре (п.3.2 договора).

Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно с учетом изменения кадастровой стоимости и соответствующей величины коэффициента и других причин, повлекших изменение условий использования земельного участка на соответствующий год и не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору по почте или вручается под роспись о получении в течении 2-х месяцев с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов, при этом неполучение арендатором уведомления об изменении арендной платы не является основанием для неуплаты арендной платы по новым расчетам (п. 3.4 договора).

Согласно расчету арендной платы земельного участка, предоставленного ЗАО "Интент" (приложение к договору аренды земельного участка N 54-1/11 от 07.11.2011), стороны установили размер арендной платы в месяц- 40 647 руб. 26 коп.

На основании акта приема-передачи от 07.11.2011 года арендодатель в соответствии с договором аренды земельного участка от 07.11.2011 года регистрационный номер 54-1/11 передал в аренду, а арендатор принял земельный участок, указанный в договоре. Согласно акту приема-передачи претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имеется. Земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования (л.д. 11).

Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик исполнял обязательства по оплате аренды несвоевременно и не в полном объеме, истец 09.04.2015 направил в адрес арендатора претензию, которой предложил погасить образовавшуюся задолженность.

Поскольку претензию истца ответчик оставил без удовлетворения, истец 28.04.2015 направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды с 01.06.2015 и необходимости вернуть земельный участок по акту приема- передачи.

Ответчик предложение истца расторгнуть договор оставил без рассмотрения и удовлетворения, задолженность по арендной плате не погасил, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.

ЗАО "Интент", в свою очередь, полагая, что предмет в договоре аренды сторонами не согласован, поскольку границы земельного участка определены неверно, заявило встречные требования о признании спорного договора незаключенным.

Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области об удовлетворении иска и отказе в удовлетворении встречного иска в силу следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции, действовавшей в момент заключения спорного договора) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по поводу аренды земельного участка.

В силу статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения спорного договора) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен сторонами после вступления в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы за земельные участки, при определении размера арендной платы подлежит применению порядок, устанавливаемый уполномоченным органом.

Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ).

Постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 г. N 247-пп утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно п. 2 Порядка определения размера арендной платы, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, в расчете на год определяется органами исполнительной власти Белгородской области, органами местного самоуправления, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия по управлению и распоряжению, если иное не установлено федеральным законодательством и (или) настоящим Порядком, в том числе и на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Постановлением Правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области, подлежащие применению с 01.01.2011. Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в сумме 35 653 651 руб., удельный показатель кадастровой стоимости составил 1 809 руб. 83 коп.

Таким образом, изменение размера арендной платы до 44 567 руб. 06 коп. в месяц произошло по причине утверждения новых результатов кадастровой оценки земель, изменения величины удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Как разъяснено в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса РФ (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09)

Расчет арендной платы за предоставленный ответчику земельный участок произведен истцом на основании вышеназванных нормативных актов. Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с 01.04.2013 по 31.05.2015 составляет 1 170 502 руб. 96 коп.

Указанный расчет со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнут (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент заключения спорного договора), исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В пункте 5.2 договора стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку ответчик нарушил сроки внесения арендной платы, суд области пришел к верному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца заявленной последним суммы неустойки, доказательств чрезмерности которой ответчиком не приведено.

Помимо прочего, истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды, которое также подлежит удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды), аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как следует из пункта 4.1.1 спорного договора, стороны предусмотрели возможность его расторжения в случае невнесения арендной платы более чем за два срока подряд, тем самым признав, что нарушение данного условия является существенным.

Поскольку материалами дела подтверждается, что арендатор имеет задолженность в сумме 1 170 502 руб. 96 коп. за период с 01.04.2013 по 31.05.2015, суд области по праву признал спорный договор подлежащим расторжению.

Таким образом, заявленные истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска о признании спорного договора незаключенным в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

В рассматриваемом случае по спорному договору арендатору был передан земельный участок с кадастровым номером 31:06:0401004:85, площадью 19 700 кв.м.

Материалами дела подтверждается и ответчиком надлежащими доказательствами не опровергнуто то обстоятельство, что при передаче в аренду вышеназванного земельного участка у сторон договора не возникло каких-либо разногласий.

В процессе формирования земельного участка площадью 19 700 кв.м, изготовлении землеустроительного дела и постановки земельного участка на кадастровый учет у ЗАО "Интент" вопросов относительно границ и площади земельного участка не возникало, как и не возникло при его использовании.

Каких-либо изменений и дополнений в спорный договор аренды сторонами внесено не было.

Факт исполнения спорного договора сторонами исключает, вопреки доводам апелляционной жалобы, вывод о его незаключенности по причине несогласованности условия о предмете (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13).

Как верно указано судом первой инстанции, в рассматриваемом случае, исходя из обстоятельств дела и смысла ст. 432 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его существенных условий мог обсуждаться до его исполнения, поскольку неопределенность данных условий могла повлечь невозможность исполнения договора.

На основании вышеизложенного фактическое использование ответчиком земельного участка меньшей площадью, чем согласовано в договоре, на что ссылается заявитель жалобы, не является основанием для признания договора незаключенным ввиду несогласованности его предмета.

В силу приведенных обстоятельств в их совокупности оснований для удовлетворения встречных требований не имеется.

Не имеется равным образом по названным выше обстоятельствам и оснований для удовлетворения ходатайства ответчика, заявленного им, в том числе и в суде апелляционной инстанции, о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы с целью определения фактической площади земельного участка, занимаемого арендатором.

Доводов, основанных на соответствующих доказательствах и опровергающих вышеназванные выводы суда, заявителем жалобы не приведено.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 25.09.2015 по делу N А08-3910/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Интент" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.Б. Сухова Е.Ю. Щербатых