Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 января 2016 г. N 11АП-17749/15

г. Самара

22 января 2016 г.

Дело N А65-13969/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Апаркина В.Н.,

судей Кувшинова В.Е., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Агрокомпания" - Пономарев Б.А., доверенность от 12.01.2016, N 02,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - не явилось, извещено,

от Татарстанского регионального филиала ОАО "Россельхозбанк" - не явилось, извещено,

от ОАО "Россельхозбанк" - не явилось, извещено,

от общества с ограниченной ответственностью Агрофирма "Муслюмовская" - не явилось, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 января 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2015 года по делу N А65-13969/2015 (судья Сальманова Р.Р.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрокомпания" (ОГРН 1121651001790, ИНН 1629005118), с. Тюлячи, Республика Татарстан,

к Муслюмовскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, с. Муслюмово, Республика Татарстан,

третьи лица:

Татарстанский региональный филиал ОАО "Россельхозбанк", г. Казань,

ОАО "Россельхозбанк", г. Москва,

общество с ограниченной ответственностью Агрофирма "Муслюмовская" (ОГРН 104163460083, ИНН 1629003375), с. Михайловка, Республика Татарстан,

о признании незаконными действий по принятию решения от 13.05.2015 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды и устранении указанных нарушений,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Агрокомпания" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением (с учетом уточнений - л.д. 138 т.1) о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по принятию решения от 13.05.2015 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды по договору аренды N 1 между ООО "Агрокомпания" и ООО Агрофирма "Муслюмовская" от 22.03.2013 и устранении указанных нарушений прав.

Решением суда 1 инстанции от 28.09.2015 заявление удовлетворено, действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по вынесению решения от 13.05.2015 N 16/076/001/2015-1182 об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды признаны незаконными, на Управление возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Агрокомпания" путем государственной регистрации прекращения права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 16:29:000000:16 и N 16:29:000000:1801 по договору N 1 от 22.03.2013, заключенному между ООО "Агрокомпания" и ООО "Агрофирма "Муслюмовская".

Кроме того, с Управления в пользу ООО "Агрокомпания" взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан просит решение суда 1 инстанции от 28.09.2015 года отменить, в удовлетворении заявления ООО "Агрокомпания" отказать. При этом указывает, что судом неправильно были применены нормы материального права: ст.ст.16,18, абз.10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.071997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ст.ст.346,450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.5,25,37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Ни заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, ни соглашения об исключении из предмета ипотеки права аренды на земельный участок не представлялись на государственную регистрацию. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п.1 ст.37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Однако согласие залогодержателя в Управление заявителем также не было представлено.

ООО "Агрокомпания" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Татарстанский региональный филиал ОАО "Россельхозбанк" в пояснениях к апелляционной жалобе указывает, что Банк как залогодержатель согласие на расторжение договора аренды и снятие обременения не давал. Снятие обременения и прекращение ипотеки нарушает интересы АО "Россельхозбанк", поскольку лишает банк возможности на погашение задолженности ООО "Агрофирма Муслюмовская" за счет реализации принятого в залог права аренды в ходе конкурсного производства.

ОАО "Россельхозбанк", г. Москва, ООО Агрофирма "Муслюмовская" отзывы на апелляционную жалобу не представили.

В судебном заседании представитель ООО "Агрокомпания" поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание представители Управления Росреестра по Республике Татарстан, Татарстанский региональный филиал ОАО "Россельхозбанк", ОАО "Россельхозбанк", г. Москва, ООО Агрофирма "Муслюмовская" не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО "Агрокомпания", оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено материалами дела, 22.03.2013 ООО "Агрокомпания" (арендодатель) и ООО Агрофирма "Муслюмовская" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 1, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное пользование за плату сроком до 22.03.2015 следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 16:29:000000:16, общей площадью 45 752 485, 09 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Муслюмовский район, юго-западная часть Муслюмовского района;

- земельный участок с кадастровым номером 16:29:0000006:1801, общей площадью 33 108 967,78 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: РТ, Муслюмовский район на землепользовании ОПХ Трудовик (л.д.127-129 т.1)..

С письменного согласия ООО "Агрокомпания" от 06.05.2013 право аренды указанных земельных участков было передано в залог ОАО "Россельхозбанк" в обеспечение исполнения обязательств ООО Агрофирма "Муслюмовская" перед ОАО "Россельхозбанк" по кредитному договору (л.д.73 т.1).

06.05.2013 между ОАО "Россельхозбанк" (залогодержатель) и ООО Агрофирма "Муслюмовская" (залогодатель) был заключен договор N 136721/0001-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) (с одновременной ипотекой права аренды земельного участка), зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РТ 08.05.2013(л.д.68-72 т.1).

10.12.2014 ООО "Агрокомпания" направила в адрес ООО Агрофирма "Муслюмовская" уведомление о расторжении договора аренды земельного участка N 1 от 22.03.2013 в соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ и п.6 Договора (л.д.11 т.1).

11.12.2014 между ООО "Агрокомпания" и ООО Агрофирма "Муслюмовская" было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельных участков N 1 (л.д.12 т.1).

30.03.2015 ООО "Агрокомпания" обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о прекращении права аренды в отношении указанных земельных участков (л.д. 76 т.1).

Уведомлением от 10.04.2015 Управление Росреестра по Республике Татарстан сообщило о приостановлении государственной регистрации на срок до 13 мая 2015 г., ввиду несоблюдения сторонами договора положений ст.346, 450 ГК РФ, ст.25,37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.ст.16,18 Федерального закона N 122-ФЗ. В уведомлении Управление указало на необходимость представить в срок до 13 мая 2015 года заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке залогодателя и залогодержателя, либо дополнительное соглашение к договору ипотеки, исключающих из предмета договора ипотеки права аренды на земельные участки (л.д.80 т.1).

10.04.2015 Обществом в Управление Росреестра по Республике Татарстан дополнительно представлено соглашение от 11.12.2014 о расторжении договора аренды земельных участков от 22.03.2013 г. N 1 (л.д. 81-84 т.1).

Сообщением от 13.05.2015 N 16/076/001/2015-1182 Управление Росреестра по Республике Татарстан на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказало в государственной регистрации соглашения о расторжении договора, не связанного с отчуждением имущества на объекты недвижимости: кадастровый N 16:29:000000:16, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 45752485,09 кв.м., адрес: Республика Татарстан, Муслюмовский район, юго-западная часть территории Муслюмовского района; и кадастровый N 16:29:000000:1801, земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, общая площадь 33087685,78 кв.м., адрес: Республика Татарстан, Муслюмовский район, с. Ташлияр (л.д. 85 т.1).

В обоснование отказа Управление сослалось на непредставление заявителем документов, необходимых для государственной регистрации прав.

В сообщении отражено, что согласно п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Пунктом 2 ст.346 ГК РФ и п.1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены правила о получении согласия залогодержателя при распоряжении предметом залога. Расторжение договора аренды влечет прекращение права аренды, являющееся предметом договора об ипотеке, и, соответственно, основанием для прекращения ипотеки, погашение записи о которой может быть осуществлено только в порядке ст.25 Закона об ипотеке, согласно погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Ни заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, ни соглашения об исключении из предмета ипотеки права аренды на земельный участок на государственную регистрацию не представлялись.

Между тем данные доводы Управления являются ошибочными.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Между тем из материалов дела следует, что Обществом в регистрирующий орган были представлены все необходимые документы, подтверждающие прекращение указанного договора аренды.

Довод Управления о том, что при наличии зарегистрированного обременения в виде ипотеки права аренды, препятствующего проведению государственной регистрации прекращения аренды, Общество не представило документы, свидетельствующие о прекращении ипотеки, правомерно отклонен судом 1 инстанции.

В соответствии с п.п.1, 3 ст.352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 2, 5 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду, в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В связи с этим довод Управления о том, что государственная регистрация прекращения права аренды, обремененного ипотекой, может быть произведена только при условии погашения записи об ипотеке, не основан на нормах действующего законодательства.

Как правильно указал в обжалуемом решении суд 1 инстанции, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон по договору об ипотеке.

С учетом этого суд 1 инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый заявителем отказ Управления в государственной регистрации прекращения права аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 16:29:000000:16 и N 16:29:000000:1801 по договору N 1 от 22.03.2013, заключенному между ООО "Агрокомпания" и ООО Агрофирма "Муслюмовская", является незаконным, и правомерно обязал Управление устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Агрокомпания" путем государственной регистрации прекращения права аренды на земельные участки по указанному договору аренды.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе Управления, являются ошибочными и во внимание не принимаются.

При таких обстоятельствах суд 1 инстанции правомерно удовлетворил заявление ООО "Агрокомпания", оснований для отмены решения суда 1 инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 сентября 2015 года по делу N А65-13969/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Апаркин

Судьи

В.Е. Кувшинов А.Б.Корнилов