Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2016 г. N 10АП-13690/15

Требование: о взыскании долга, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Москва

21 января 2016 г.

Дело N А41-36425/15

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Епифанцевой С.Ю.,

судей Коновалова С.А., Миришова Э.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Оськиным П.П.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района: Бабаева Е.И., доверенность от 25.11.2015, от ООО "ЭКОПРОМТЕХ": Ланчава О.Г., доверенность от 18.11.2014, конкурсный управляющий Станчак В.Ю., решение от 03.12.2013 по делу А41-10430/12, от третьих лиц: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ЭКОПРОМТЕХ", Комитета по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района на решение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года по делу N А41-36425/15 по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района к ООО "ЭКОПРОМТЕХ", третьи лица: Администрация Орехово-Зуевского муниципального района, Министерство имущественных отношений Московской области, о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка N 591 от 22.06.2006,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ЭКОПРОМТЕХ" (далее - ответчик, общество) с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договору N 591 аренды земельного участка от 22.06.2006 г. за период с 29.02.2012 г. по 20.04.2015 год в размере 10295913 руб. 47 коп. и о расторжении договора N 591 от 17.10.2008 аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация Орехово-Зуевского муниципального района, Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года по делу N А41-36425/15 исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО "ЭКОПРОМТЕХ" в пользу Комитета по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района Московской области задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка N 591 от 22.06.2006 за период с 29.02.2012 по 20.04.2015 в размере 228798 руб. 08 коп. и расторг договор аренды земельного участка N 591 от 22.06.2006. В остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "ЭКОПРОМТЕХ", Комитет по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм права.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в обжалуемой части в соответствии со статьями 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении иска, принять новый судебный акт, против доводов апелляционной жалобы ответчика возражал.

Представитель ответчика поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, принять новый судебный акт, против доводов апелляционной жалобы истца возражал.

Повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом Орехово-Зуевского муниципального района и ООО "Чистый город" был заключен договор аренды от 22.06.2006 N 591 (том 1 л.д. 6-9), государственная регистрация договора произведена 13.07.2006.

Согласно пункту 1.1 договора истец передал ООО "Чистый город" в аренду земельный участок, находящийся в государственной собственности, площадью 25000кв.м. с кадастровым номером 50:24:0010401:0083, категория земель - "земли поселений", в границах, указанных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, с местом расположения: Московская область, Орехово-Зуевский район, сельское поселение Малодубенское, п. Пригородный; согласно пункту 2.1 договора земельный участок передан Комитетом и принят ООО "Чистый город" в аренду в период с 21.06.2006 по 20.06.2055 без оформления акта приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставлен ООО "Чистый город" под строительство мусороперегрузочного и сортировочного комплекса ТБО (разрешенный вид использования).

Между ООО "Чистый город" и ООО "ЭКОПРОМТЕХ" подписано соглашение от 26.07.2007 о передаче прав и обязанностей по договору, по условиям которого ответчик принял на себя права и обязанности ООО "Чистый город", как арендатора на тех же условиях и в том же объеме (пункт 1.2 соглашения). Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке (том 1 л.д. 44-50).

Ответчик принял на себя обязательство по своевременному внесению платы за аренду земельного участка в установленном порядке и размере (пункт 3 соглашения).

Вопреки условиям договора аренды и положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, в связи, с чем у него образовалась задолженность по арендной плате. В соответствии с п. 5.1. договора аренды, за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную договором и законодательством РФ.

Истец указал, что ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды привело к образованию у ответчика задолженности в сумме 10 295 913 руб. 47 коп. за период с 29.02.2012 по 22.05.2015.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись договорные обязательства по внесению арендной платы, допущенная просрочка имела место более двух раз подряд, досудебный порядок спора о расторжении договора был соблюден, в то же время при расчете арендной платы истцом были применены завышенные коэффициенты, не соответствующие установленным вступившим в законную силу судебным актом.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции считает выводы суда признает выводы суда первой инстанции обоснованными.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем при установлении размера арендной платы стороны обязаны руководствоваться предписанным порядком определения размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон), в соответствии с которым размер годовой арендной платы за земельные участки определяется по следующей формуле Аб x Кд x Км x Пкд x S,

где S - площадь земельного участка в кв. м;

Аб - базовый размер арендной платы в руб./кв. м земли населенных пунктов;

Кд - коэффициент по виду деятельности;

Км - коэффициент местоположения участка;

Пкд - повышающий коэффициент.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции обоснованно посчитал необходимым при расчете арендной платы применить коэффициент Кд-1.

В своей апелляционной жалобе истец указывает, что в рассматриваемом случае необходимо применять коэффициент Кд-3, как для прочих видов деятельности.

Между тем, согласно абзацу 1 части 3 статьи 14 Закона (в редакции, подлежащей применению к спорному периоду) значения коэффициента, учитывающего условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Названным приложением к Закону (в редакции, действующей в спорный период), подлежащей применению к спорному периоду) для размещения объектов жилищно-коммунального хозяйства (строка 31) за исключением объектов, указанных в строке 38 (полигон бытовых отходов), был установлен коэффициент 1.

Согласно части 4 статьи 14 Закона (в редакции, подлежащей применению к спорному периоду) в случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент (Пкд) не применяется.

В связи с этим обоснованным является довод общества о применении коэффициентов Кд=1, Км=2 (коэффициенты, учитывающие условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке на территории Орехово-Зуевского района в 2010 году, утвержденные решением Совета Орехово-Зуевского района) (и, соответственно, о неприменении коэффициента Пкд), начиная с изменения вида разрешенного использования земельного участка.

С учетом упомянутого постановления Главы сельского поселения Малодубенское и перечисленных норм законодательства с 01.01.2010 по 12.04.2010 Кд = 3, с 13.04.2010 по 30.09.2010 Кд = 1.

Факты ввода названного комплекса в эксплуатацию и изменения вида разрешенного использования земельного участка комитетом не оспаривались, были признаны.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" организация коммунального комплекса - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населению ОК 002-93 (ОКУН) утвержденным постановлением Госстандарта России от 28.06.1993 N 163 услуги по утилизации, переработке, сбору, а также вывозу твердых и жидких бытовых отходов отнесены к жилищным услугам.

Общество имеет названную лицензию, паспорта на обращение с опасными отходами.

Кроме того, в соответствии с названным приложением к Закону (коэффициенты, учитывающие условия использования арендатором земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке) даже полигон бытовых отходов относится к объектам ЖКХ.

Принадлежащий обществу и находящийся на спорном земельном участке мусороперегрузочный и сортировочный комплекс создан в соответствии с программой Правительства Московской области "Утилизация и переработка бытовых отходов на территории Московской области на период 2004-2010 гг.", утверждённой Постановлением Правительства Московской области от 22.04.2004 N 232/15, а также Программой Правительства Российской Федерации "Совершенствование государственной политики Российской Федерации в сфере обращения отходов производства и потребления", а также в соответствии с заключенным 11.01.2006 с администрациями Орехово-Зуевского района и г. Орехово-Зуево соглашением по строительству мусороперегрузочного и сортировочного комплекса производительностью 40 тыс. тонн ТБО в год в поселке Пригородный, Орехово-Зуевского района, Московской области. Общество является стратегическим предприятием, отвечающим за обеспечение чистоты и порядка на территории Московской области.

К таким выводам пришел Десятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 15.04.2013 по делу N А41-32163/11 по иску Комитата к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате за тот же земельный участок, но в другой период.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 г. по делу N А41-32163/11, в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию не подлежат.

Поскольку указанным судебным актом установлено обстоятельство применения коэффициента Кд = 1 к спорным правоотношениям, то при расчете арендной платы за спорный период суд первой инстанции обоснованно применил следующие коэффициенты:

за 2012 год - Аб = 1,25, Кд = 1, Км = 2, Пкд = 1

за 2013 год - Аб = 1,38, Кд = 1, Км = 2, Пкд = 1

за 2014 год - Аб = 1,52, Кд = 1, Км = 2, Пкд = 1

за 2015 год - Аб = 1,30, Кд = 1, Км = 2, Пкд = 1

С учетом данных коэффициентов судом была рассчитана задолженность по арендным платежам, которая составила 228798,08 руб.:

за 29.02.2012-31.12.2012 в размере 52 369,51 руб.,

за 2013 год в размере 69 000 руб.,

за 2014 год в размере 76 000 руб.;

за 01.01.2015-20.04.2015 в размере 11 428,57 руб.

Ссылка комитета на то, что предметом спора по делу N А41-32163/11 являлась задолженность за другой период, не свидетельствует о правомерности его доводов о применении коэффициента Кд-3, поскольку обстоятельства существа правоотношений сторон не изменились.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в части, а именно в размере 228798 руб. 08 коп.

Истец также заявил требование о расторжении договора аренды земельного участка N 591 от 22.06.2006.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Материалами дела подтверждается, что ответчик допускал просрочку платежей по арендной плате по договору более двух раз подряд, не исполняя тем самым обязательства по оплате аренды в разумный срок, задолженность ответчиком не погашена.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом направлялось в адрес ответчика уведомление от 19.02.2015 г. N 663 о ненадлежащем исполнении условий договора с предложением добровольно уплатить сумму долга и расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 52).

Факт получения указанного уведомления подтверждается ответом ООО "ЭКОПРОМТЕХ" на него, поступившим в Комитет 12 марта 2015 года.

Кроме того, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика также подтвердили данное обстоятельство, однако, сослались на то, что несогласие ответчика с размером задолженности, указанным в уведомлении от 19.02.2015 г., свидетельствует о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции полагает, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о надлежащем соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды, а довод ответчика основан на неверном токовании норм права.

В своей апелляционной жалобе также ответчик указывает, что арендатор не имел объективной возможности исполнять свои обязательства по внесению арендной платы, так как в нарушение условий договора Комитетом не представлен расчет арендной платы за спорый период.

Между тем, согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Указанная правая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11487/09 от 26 января 2010 года и Определении ВАС РФ по делу N ВАС-16526/10 от 20 декабря 2010 года.

Из вышеизложенного следует, что ответчик обязан был самостоятельно исчислить и уплатить арендную плату в установленном Законом размере независимо от наличия (отсутствия) расчета арендодателя.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам и не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд апелляционной инстанции не установил.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 сентября 2015 года по делу N А41-36425/15 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня его принятия в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

С.Ю. Епифанцева

Судьи

С.А. Коновалов Э.С. Миришов