Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 января 2016 г. N 15АП-20796/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2016 г. N Ф08-1576/16 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

28 января 2016 г.

дело N А32-33111/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от истца: представитель Ражина Е.В. паспорт, доверенность N 53 от 15.11.2014;

от администрации г. Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Департамента имущественных отношений администрации города Сочи: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ООО "Крона": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2015 по делу N А32-33111/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сочинская строительная компания" к администрации г. Сочи, Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, обществу с ограниченной ответственностью "Крона"

о признании недостоверной величины рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка,

принятое в составе судьи Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сочинская строительная компания" (далее - истец, ООО "Сочинская строительная компания", общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 15.09.2015), в котором просит суд:

- признать недостоверной величину годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245, указанной в проекте договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2014 N 4900009508, определенной в соответствии с отчетом от 07.05.2014 N 2160103-2014;

- обязать администрацию г. Сочи, г. Сочи (далее - администрация) в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245 на условиях арендной платы, определенной в соответствии с пунктом 4 Постановления Администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края требования частично удовлетворены, суд обязал администрацию города Сочи в лице Департамента имущественных отношений администрации города Сочи (в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу настоящего решения суда заключить с обществом с ограниченной ответственностью "Сочинская строительная компания" договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900009508 от 05.06.2014 в редакции пункта 3.2 договора: "Размер годовой арендной платы на 2014 год за участок составляет 376 650,00 рублей". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сочинская строительная компания" взыскано по 2 000,00 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, администрация города Сочи и Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение отменить, указав, что истец при предоставлении спорного участка в аренду истец согласился с условием об арендной плате, доказательств недостоверности или несоответствия закону отчета об оценке от 07.05.2014 не представлено.

В судебное заседание ответчики, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчиков, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества - здание склада, площадью 331,3 кв. м (свидетельство о государственно регистрации права 23-АЕ 942880 от 06.10.2009), здание склада, площадью 178 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЕ 942877 от 06.10.2009), здание конторы, площадью 182,5 кв. м (свидетельство 23-АЕ 942879 от 06.10.2009), производственное здание, площадью 98 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права 23-АЕ 942878 от 06.10.2009), расположенные по адресу Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Чекменева, 16/3.

Общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Чекменева, 16.

Постановлением администрации города Сочи от 12.03.2014 N 380, в редакции постановления администрации города Сочи от 10.04.2014 N 641 ООО "Сочинская строительная компания" предоставлен в аренду сроком сорок девять лет земельный участок площадью 3 890 кв. м с кадастровым номером 23:49:0303001:245, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Чекменева, 16 - в территориальной зоне Ж-2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - занимаемый помещениями ремонтных мастерских.

В адрес общества администрацией направлен проект договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900009508 от 05.06.2014.

Согласно пункту 3.2 договора аренды размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.05.2014 N 2/60/ОЗ-2014 и составляет 1 298 843 рубля.

Не согласившись с установленным договором аренды размером арендной платы, общество направило в адрес администрации протокол разногласий от 23.07.2014, согласно которому пункт 3.2 договора аренды изложен в следующей редакции: "Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303001:245, площадью 3 890 кв. м, от 08 июля 2014 года N 263 в размере 136 215,00 рублей.

Письмом от 04.8.2014 N 17988/020516 Департамент имущественных отношений администрации города Сочи, сообщил обществу о невозможности изложения пункта 3.2 договора аренды в иной редакции.

Истец полагает, что установленная отчетом об оценке рыночная стоимость годовой арендной платы от 07.05.2014 N 2/60/ОЗ-2014 годовая арендная плата в размере 1 298 843 рублей недостоверна и должна быть рассчитана в соответствии с пунктом 4 Постановления Администрации г. Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. В связи, с чем независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09 по делу N А58-2302/2008).

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Указанным постановлением к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010, в частности разъяснено, что учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения.

В силу пункта 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210) размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку земельный участок, испрашиваемый обществом, не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления N 210, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, то арендную плату следует определять в зависимости от рыночной стоимости земельного участка.

Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, постановлением от 27.01.2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05.09.2011) главы администрации (губернатора) Краснодарского края утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.

Пунктом 2 названного постановления главы администрации Краснодарского края рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

03.06.2011 года во исполнение данного краевого постановления, администрацией города Сочи принято постановление N 1061 "О правилах (далее Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи. 9 июня 2011 года оно опубликовано в газете "Новости Сочи" N 92, и соответственно вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам указано, что эти правила применяются, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

В пункте 4.1. Правил указано: "Если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2 раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В целях установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245, в рамках настоящего дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза (определение суда от 11.02.2015), проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "Межрегиональный центр независимой экспертизы", 350063, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Кубанская Набережная, 150. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: "Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 3 890 кв. м, кадастровый номер 23:49:0303001:245, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Чекменева, 16, по состоянию на 07.05.2014?".

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение N 182 от 02.06.2015, согласно которому рыночная стоимость земельного участка кадастровым номером 23:49:0303001:245 по состоянию на 07.05.2014 составляет 25 110 000,00 рублей.

Для спорного земельного участка установлена ставка арендной платы в размере 1,5%.

При рассмотрении спорного условия договора суд обоснованно руководствовался нормами закона, действовавшего на момент возникновения спора, то есть 05.06.2014 - дату договора, направленного муниципальным образованием обществу - арендатору.

Кроме того, Постановление Администрации города Сочи от 07.09.2015 N 2580 "О внесении изменений от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" которым из абзаца 1 приложения N 1 к постановлению от 03.06.2011 N 1061 исключены слова "за земли муниципальной собственности" в законную силу не вступило, так как пунктом 4 настоящего постановления вступление в законную силу указанного документа предусмотрено со дня официального опубликования. Указанное постановление опубликовано в газете "Новости Сочи" N 138-139 от 22.09.2015.

Кроме того, пунктом 4 постановления от 27.01.2011 N 50 предусмотрен тот же порядок расчета арендной платы.

По состоянию на 05.06.2014 размер арендной платы составлял 25 110 000,00 x 1,5% = 376 650,00 рублей.

При этом, коэффициент инфляции, установленный на 2014 год к арендной плате от рыночной стоимости земельного участка, определенной в 2014 году, не применяется.

Поскольку арендная плата за земли публичной собственности является нормативно установленной, коэффициенты инфляции будут применяться сторонами с года, следующего за годом заключения договора, в настоящем случае с 2015 года.

В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 N 1340/07 по делу N А63-3233/05.

В соответствии с пунктом 1.1 Положения о департаменте имущественных отношений администрации города Сочи, утвержденного решением Городского Собрания Сочи N 250 от 11 декабря 2007 года, департамент является функциональным органом администрации города. Согласно пункту 2.1 указанного положения в задачи департамента входит управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как следует из п. 3.6 указанного положения департамент имущественных отношений г. Сочи в установленном порядке заключает и расторгает от имени муниципального образования город-курорт Сочи договоры аренды муниципального имущества, а также договоры аренды земельных участков, договоры передачи земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, в том числе в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также осуществляет сопровождение указанных договоров, подписание передаточных актов и дополнительных соглашений к ним.

Следовательно, действие по заключению договора необходимо возложить на департамент имущественных отношений г. Сочи.

При рассмотрении исковых требований в части признания недостоверной величины годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245, указанной в проекте договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 05.06.2014 N 4900009508, определенной в соответствии с отчетом от 07.05.2014 N 2160103-2014, суд пришел выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению в указанной части по следующим основаниям.

В соответствии со статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а также способами, установленными специальным законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой заявителя, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно правовой позиции изложенной в постановлении Арбитражного суда Северо - Кавказского округа от 14.01.2015 по делу N А32-9463/2014 положения договора аренды, устанавливающие годовую арендную плату за участок в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, являются ничтожными.

Суд обоснованно указал, что в данном случае истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав, в связи с тем, что признание недостоверной величины годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303001:245, указанной отчетом от 07.05.2014 N 2160103-2014 само по себе не восстанавливает прав истца.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.11.2015 по делу N А32-33111/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко