Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2016 г. N 10АП-15708/15

г. Москва

26 января 2016 г.

Дело N А41-54832/15

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Боровиковой С.В., Бархатова В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,

при участии в заседании:

от истца, Администрации города Бронницы Московской области: Кобзарь В.С. по доверенности от 06.11.15 б/н;

от ответчика, ООО "А. В. - Девелопмент": Баранова Г.П. по доверенности от 17.04.15 б/н; Олейник А.В. - ген. директор, согласно протоколу от 12.03.13 N 1/2013;

от 3-го лица, Министерство имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "А. В. - Девелопмент" на решение Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-54832/15, принятое судьей Кулматовой Т.Ш., по иску Администрации города Бронницы Московской области к ООО "А. В. - Девелопмент" о расторжении, взыскании, 3-е лицо - министерство имущественных отношений МО,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Бронницы Московской области (далее -Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "А. В. - Девелопмент" (далее - ООО "А. В. - Девелопмент", ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с Ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 11.07.2012 N 77-3/2012 в общей сумме 1 744 838 (один миллион семьсот сорок четыре тысячи восемьсот тридцать восемь рублей) 65 копеек, в том числе задолженность по оплате арендной платы в размере 1 566 858 (один миллион пятьсот шестьдесят шесть тысяч восемьсот пятьдесят восемь рублей) 12 копеек и неустойку (пени) за просрочку платежей в размере 177 980 (сто семьдесят семь тысяч девятьсот восемьдесят рублей) 53 копейки;

- расторгнуть Договор аренды от 11.07.2012 Ж 77-з/2012 земельного участка общей площадью 14 952 кв.м., с кадастровым номером 50:62:0000000:47, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенный вид использования - под строительство торгово - досугового центра.

Решением Арбитражного суда Московской области от 13 ноября 2015 года по делу N А41-54832/15 иск Администрации города Бронницы Московской области удовлетворен частично.

С ООО "А. В. - Девелопмент" в пользу Администрации города Бронницы Московской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 11.07.2012 N 77-3/2012 в общей сумме 1 744 838, 65 руб., в том числе задолженность по оплате арендной платы в размере 1 566 858, 12 руб. и неустойку (пени) за просрочку платежей в размере 177 980, 53 руб.

Требование о расторжении договора аренды от 11.07.2012 Ж 77-з/2012 оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО "А. В. - Девелопмент" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального и процессуального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статье 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя апелляционной жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт.

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие 3-го лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно искового заявления, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 77-з/2012 от 11.07.2012 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:62:0000000:47, общей площадью 14952 кв.м., по адресу: г.Бронницы, пер. Каширский, д. 70, под строительство торгово-досугового центра.

Срок действия договора установлен с 11.07.2012 по 11.07.2017.

Согласно пункту 1.2 Договора, земельный участок передается без составления акта приема- передачи земельного участка.

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Пунктом 3.1 договора установлен размер арендной платы в квартал - 268530,44 руб.

Арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2 договора).

Согласно п. 3.4 Договора, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор; а также в случае изменения площади или вида разрешенного использования земельного участка.

Исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного арендодателем по адресу арендатора, указанному в договоре, либо на основании дополнительного соглашения к договору (абз. 2 п. 3.4 договора).

Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении вида разрешенного использования Участка, если законодательством не предусмотрено иное (абз. 3 п. 3.4 договора).

Пунктом 4.4.4 договора установлено, что арендатор обязан своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендным платежам за период с 3 квартала 2012 года по 2 квартал 2015 года составила 1566858,12 руб.

Истец направил в адрес ответчика претензию N 2305 от 29.06.2015, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения, которая оставлена без удовлетворения.

Поскольку, ответчик надлежащих доказательств оплаты задолженности не представил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил данное требование истца на основании ст. ст. 309, 310, 606, 614 ГК РФ.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что истец при расчете арендной платы, без соблюдения порядка изменения арендной платы, установленного договором доначислил арендную плату за период с 1 квартала 2013 года по 2 квартал 2015 и неправомерно применил в расчете задолженности размер арендной платы не соответствующий пункту 3.1 договора аренды, подлежит отклонению.

Размер платы за пользование земельным участком определяется в соответствии с

Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-03 "О регулировании земельных отношений в Московской области" и Законом Московской области "Об установлении

базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности

Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на

территории Московской области", Решениями Совета Депутатов городского округа Бронницы Московской области.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 "О внесении

дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о

договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения

размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с

этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не

был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов ставок арендной платы, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Суд первой инстанции правомерно отклонил доводы ответчика о том, что он не уплачивал арендную плату в связи с тем, что не мог использовать земельный участок по назначению, поскольку указанные обстоятельства не являются основанием для неисполнения обязанности, предусмотренной действующим договором аренды.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно взыскана неустойка в размере предусмотренном п. 5.2 договора начисленная на сумму долга по состоянию на 01.07.2015 в размере 177980,53 руб. на основании ст. 330 ГК РФ.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного

расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Пунктом 4.4.4 договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором, в течение 7 (семи) календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату (для юридических лиц).

Согласно п. 6.2 договора, настоящий договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пунктах 4.1.1, 4.4.4, 4.4.8 настоящего договора.

В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут на основании решения суда при существенном нарушении его условий другой стороной.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Ответчик сослался на неполучение уведомления о расторжении договора аренды.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на направленную ответчику

претензию N 2305 от 29.06.2015.

Между тем, как правомерно указал суд первой инстанции, в данной претензии идет речь о погашении задолженности, но не указано на расторжение договора аренды.

Каких-либо иных претензий или уведомлений, в которых бы содержалось предупреждение о расторжении договора аренды, истцом в материалы дела не представлено.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истцом не выполнен досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора аренды, в связи с чем, данное требование правомерно оставлено без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, так как доводы, изложенные в ней не подтверждаются материалами дела.

Руководствуясь статьями 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 13.11.2015 года по делу N А41-54832/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи

С.В. Боровикова В.Ю. Бархатов