Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2016 г. N 18АП-16263/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18 мая 2016 г. N Ф09-4488/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

02 февраля 2016 г.

Дело N А34-5312/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 февраля 2016 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КомпаниСтройСити" и Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 16.11.2015 по делу N А34-5312/2015 (судья Саранчина Н.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Курганской области - Остаркова Татьяна Александровна (служебное удостоверение), Бухарова Амина Салимьяновна (служебное удостоверение);

ответчиков: 1. общества с ограниченной ответственностью "КомпаниСтройСити" - Пантелеева Марина Валерьевна (доверенность от 26.04.2015); Вожжиков Александр Сергеевич (доверенность от 21.09.2015);

2. Администрации города Кургана - Резепина Елена Сергеевна (доверенность от 04.03.2015 N 636, служебное удостоверение).

Прокуратура Курганской области (далее - истец, прокурор) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КомпаниСтройСити" (далее - ответчик-1, общество, ООО "КомпаниСтройСити"), Администрации города Кургана (далее - ответчик-2, администрация) Департаменту Архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (далее - ответчик-3, департамент) о признании соглашения, заключенного между первым и вторым ответчиками, от 29.07.2015 о внесении изменений в договор N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014, недействительным (л.д. 4-9).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (алее - Кадастровая палата, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 16.11.2015 (резолютивная часть объявлена 13.11.2015) исковые требования удовлетворены. Суд признал соглашение о внесении изменений в договор N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014 недействительным (ничтожным), в удовлетворении требований к Департаменту отказал (л.д. 94-100).

Не согласившись с принятым решением, ООО "КомпаниСтройСити" и Администрация (далее также - податели жалоб, апеллянты) обратились в арбитражный суд с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов апелляционных жалоб ее податели сослался на неправильное применение норм материального права; несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Податели жалобы полагают, что судом дана неправильная квалификация оспариваемого соглашения, как сделки, направленной на повторное предоставление земельного участка в целях жилищного строительства, и как сделки, изменяющей существующие правоотношения сторон. Изменения, вносимые сторонами в договор, нельзя признавать предоставлением земельного участка, в том числе повторно для иных целей.

Судом не дана оценка ссылкам на положения ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которым проведение аукциона по продаже земельного участка запрещено.

Юридический факт по учету изменений вида разрешенного использования состоялся 09.07.2015, то есть до момента заключения оспариваемой сделки, и законность действий кадастровой палаты по изменению вида разрешенного использования никем не оспорена. Судом необоснованно указано, что объект незавершенного строительства может использоваться только с целью завершения строительства и последующего ввода его в эксплуатацию. Суд проигнорировал доводы общества о намерении изменить параметры создаваемого объекта, осуществить реконструкцию, а не построить новое здание.

Администрация, являясь участником судебного процесса, не признавала причинение ей ущерба. Участок был предоставлен по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, При рассмотрении дела представитель прокуратуры не смог пояснить, как будут восстановлены права третьих лиц.

По мнению апеллянтов, само по себе несоответствие сделки действующему законодательству, или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

К дате судебного заседания от прокуратуры поступил отзыв на апелляционные жалобы, в которых истец указал, что с доводами апелляционных жалоб не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Также истец в отзыве пояснил, что оспариваемое соглашение является ничтожной сделкой, поскольку при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного по договору аренды, стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Представители Департамента и Кадастровой палаты в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст.123, 156 АПК РФ, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся участников.

В судебном заседании представители истца и ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах и отзыве на них.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Названное исключает наличие оснований для оценки обжалуемого решения в части отказа в удовлетворении тех же требований к третьему ответчику.

Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с распоряжением Департамента от 20.10.2014 N 658-р (т. 1 л.д. 10) ООО "КомпаниСтройСити" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 45:25:070311:1935, общей площадью 3835 кв. м, местоположение: г. Курган, в районе ул. Климова, 52 для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса.

27.10.2014 между Департаментом и ООО "КомпаниСтройСити" заключен договор N 2406-з аренды земельного участка со сроком действия 3 года (т. 1 л.д. 11-15).

Земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 27.10.2014 (л.д. 16).

Постановлением Администрации от 16.04.2015 N 3396 земельному участку с кадастровым номером 45:25:070311:1935 присвоен адрес: Российская Федерация, Курганская область, город Курган, улица Климова, участок N 52а; объекту незавершенного строительства - Российская Федерация, Курганская область, город Курган, улица Климова, дом N 52а (т. 1 л.д. 34).

07.05.2015 Управлением федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии осуществлена государственная регистрация права ООО "КомпаниСтройСити" на объект незавершенного строительства. Площадь застройки: 1448.1000 кв. м. Степень готовности объекта: 30%, местоположение: г. Курган, ул. Климова, д. 52а (т. 1 л.д. 27).

Соглашениями от 22.04.2015, от 03.07.2015 произведена замена стороны - арендодателя Департамент на Администрацию, изменен срок аренды земельного участка с 3 лет на 6 лет (л.д. 19-21, 25).

Соглашением от 29.07.2015 изменен вид разрешенного использования земельного участка "для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса" на разрешенный вид использования "реконструкция объекта незавершенного строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса под многоквартирный жилой комплекс" (т. 1 л.д. 35).

Ссылаясь на то, что изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения к договору, предусматривающего размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 29.07.2015 о внесении изменений в договор N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014 не соответствует нормам действующего земельного законодательства.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) )сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 того же Кодекса).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Судом первой инстанции обоснованно применены в рассматриваемом случае изложенные выше разъяснения, и дана оценка осприваемой сделки, как совершенной с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекущая нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, требования Прокурора подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Статьей 7 ЗК РФ произведено подразделение земель на категории и определено, что эти земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (ч. 1 и ч. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Согласно ст. 7 ЗК РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в п. 4 ст. 37 ГрК РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с ч. 3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии со ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Из положений ст. 30, 36 ГрК РФ, ст. 7, 85 ЗК РФ, ст. 22 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" следует, что кадастровый учет изменения вида разрешенного использования земельного участка осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, а изменение вида разрешенного использования земельных участков, виды разрешенного использования которых градостроительному регламенту не соответствуют, может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования, установленными градостроительным регламентом.

ЗК РФ предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков под строительство объектов жилого назначения.

Процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на момент заключения договора N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014 регламентировался ст. 30.1 ЗК РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.

Аналогичные требования содержатся и в новой редакции ЗК РФ, действующей на момент заключения оспариваемого соглашения (статьи 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18).

Невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель, следует из ст. 37 ГрК РФ, ст. 7, 85, 42, 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с решением Курганской городской Думы от 19.12.2007 N 318 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Кургана" спорный земельный участок расположен в территориальной зоне: "зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж4), с основными видами разрешенного использования:

1.1. Многоквартирные жилые дома от 6 до 12 этажей;

1.9. спортивные объекты (бассейн, спортзал, фитнес-центр), открытые спортивно-физкультурные сооружения.

Таким образом, в указанной зоне допускается размещение, как многоквартирного дома, так и ФОК.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был предоставлен ответчику для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса, что отражено в разделе 1 договора аренды от 27.10.2014.

Судом первой инстанции обоснованно указано в решении, что, приняв на себя права и обязанности арендатора при заключении указанного договора, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Таким образом, изменение разрешенного использования: "для строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса" на разрешенный вид использования "реконструкция объекта незавершенного строительства здания физкультурно-оздоровительного комплекса под многоквартирный жилой комплекс", в том числе путем внесения изменений в договор не по установленной процедуре, недопустимо в силу действовавших на момент предоставления земельного участка норм п. п. 1 и 2 ст. 30.1 ЗК РФ. При изложенных обстоятельствах изменение целевого назначения спорного земельного участка в интересах общества может привести к нарушению требований закона в части порядка предоставления земель для жилищного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.

Изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка и последующее заключение дополнительного соглашения предусматривающих размещение (строительство) на участке многоквартирного жилого дома, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных действующим земельным законодательством в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, что является нарушением пунктов 1 и 2 статьи 30.1 ЗК РФ, действовавшей в момент предоставления земельного участка.

Указанная правовая позиция сформулирована Высшим Арбитражным судом Российской Федерации в Постановлении Президиума N 1756/13 от 25.06.2013, содержащем указание на обязательность ее применения.

Учитывая, что дополнительное соглашение от 29.07.2015 о внесении изменений в договор N 2405-з аренды земельного участка от 27.10.2014 не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, арбитражный суд первой инстанции обоснованно признал данную сделку недействительной в силу ее ничтожности.

Ссылки апеллянта на то обстоятельство, что изменение вида разрешенного использования было осуществлено до того, как заключено спорное соглашение, и действия Кадастровой палаты не были никем оспорены и признаны недействительными, не принимается по следующим основаниям.

В статье 12 ГК РФ предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Под использованием упомянутого способа защиты гражданских прав законодатель подразумевает два разных правомочия суда. Во-первых, речь идет о правомочиях суда при рассмотрении имущественного спора не применять нормативный акт, который не соответствует нормативному акту более высокой силы; во-вторых, - о правомочиях суда при рассмотрении конкретного имущественного спора оценивать законность индивидуального акта государственного органа или органа местного самоуправления, на котором основаны исковые требования или возражения по иску, и не применять незаконный акт.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что для неприменения последствий этого акта при рассмотрении имущественного спора не обязательно первоначальное решение суда о признании индивидуального акта органа местного самоуправления недействительным. Обязанность суда не применять властный акт, принятый с нарушением закона, закреплена ст. 120 Конституции Российской Федерации. Согласно этой норме суд, установив при рассмотрении дела несоответствие акта государственного или иного органа закону, принимает решение в соответствии с законом.

Учитывая тот факт, что изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка произведено с нарушением действующего законодательства, апелляционный суд полагает не подлежащими применению в рассматриваемом случае соответствующие ненормативные правовые акты, и руководствуется приведенными выше нормами права.

Судом первой инстанции обоснованно не приняты доводы общества, что в рассматриваемом случае вид разрешенного использования указан как реконструкция объекта незавершенного строительства здания ФОК под многоквартирный жилой комплекс, а не строительство многоквартирного жилого комплекса, поскольку если конечной целью такой реконструкции является многоквартирный жилой дом, эти изменения направлены в обход процедуры, установленной положениями ЗК РФ.

Доводы апеллянтов о том, что прокурором не доказано нарушение прав неограниченного круга лиц, подлежат отклонению, поскольку иск предъявлен прокуратурой с целью пресечения нарушений требований закона при совершении в том числе самой администрацией оспариваемой сделки, повлекшей ущемление прав и законных интересов неограниченного круга лиц. В рассматриваемом случае действия администрации не отвечают принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, препятствуют развитию добросовестной конкуренции и нарушают публичные интересы.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на их подателей. В связи с освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, распределение судебных расходов по апелляционной жалобе Администрации не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 16.11.2015 по делу N А34-5312/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "КомпаниСтройСити" и Администрации города Кургана - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.П. Ермолаева