Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2016 г. N 06АП-7167/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 апреля 2016 г. N Ф03-1217/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

09 февраля 2016 г.

А04-6971/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

от Общества с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания": не явились;

от Комитета по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска: не явились;

от Финуправления администрации г. Благовещенска: не явились;

от Муниципального образования город Благовещенск в лице Администрации города Благовещенска: не явились;

от Открытого акционерного общества "Амурские коммунальные системы": не явились

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания"

на решение от 05.11.2015

по делу N А04-6971/2015

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Курмачевым Д.В.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания"

к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г. Благовещенска; Финуправлению администрации г. Благовещенска; Муниципальному образованию город Благовещенск в лице Администрации города Благовещенска

о расторжении договора купли-продажи и взыскании 9 074 000 руб.

третьи лица Открытое акционерное общество "Амурские коммунальные системы"

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания" (ОГРН 1072801005408, ИНН 2801120230, далее- ООО "Амурская финансовая компания", истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, далее- Комитет), Финансовому управлению Администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800527331, ИНН 2801031290, далее- Управление), Муниципальному образованию город Благовещенск в лице Администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588, ИНН 2801032015, далее- Администрация) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 27.07.2012 N 952, взыскании с Финуправления Администрации г. Благовещенска убытков в сумме 9 074 000 руб.

До принятия судебного акта по существу спора, ООО "Амурская финансовая компания уточнило исковые требования, просило расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 27.07.2012 N 952, взыскать с Муниципального образования город Благовещенск в лице Администрации города Благовещенска за счет средств казны муниципального образования города Благовещенска денежные средства в сумме 8 551 142,33 руб. и 61 335,76 долларов США по курсу Центрального Банка Российской Федерации, действующего на дату фактического исполнения.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 05.11.2015 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО "АФК" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе истец не соглашается с выводом суда о наличии у общества информации о размещении канализационного коллектора и его охранной зоне до заключения договора купли-продажи, ссылается на ничтожность пунктов 4.1 договора купли-продажи и пункта 3.3. постановления от 11.03.2012 N 1124, направленных на обход императивной нормы, содержащейся в части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению истца, даже с условием о пятиметровой охранной зоне, истец лишается возможности ограждения по всей длине земельного участка и лишается половины стояночных мест на территории, которая попадает в техническую зону коллектора, что является существенным ограничением его прав, как собственника, на канализационном коллекторе возможны аварийные ситуации, что не исключает подтопление участка.

Согласно доводам жалобы, ответчика не были представлены все данные об ограничениях и обременении участка, в свою очередь, ООО "АФК" не могло предоставить указанные сведения ООО "Снег", что свидетельствует о наличии убытков на стороне истца вследствие неисполнения ответчиками требований статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Комитетом представлен отзыв на жалобу, в котором ответчик выразил несогласие с ней, указав на заключение им договора купли-продажи в обязательном порядке, без учета принципа свободы договора, формирование земельного участка с кадастровым номером 28:01:010382:416 ООО "АФК", что установлено судебным актом по делу N А04-8880/2011, в связи с чем, истец не мог не знать о наличии на участке возможных ограничений в использовании.

Финансовое управление Администрации города Благовещенска направило отзыв на жалобу, в котором просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения. В отзыве приводятся доводы о том, что истец не мог не знать о размещении на участке канализационного коллектора и занимаемой им площади, а размещение участка в зоне предприятий V класса опасности (П-3) не запрещает размещение на данном участке открытой автостоянки.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, извещенные надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в том числе посредством размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, в связи с чем, жалоба рассматривается в их отсутствие на основании статьи 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 07.04.2011 ООО "АФК" обратилось в администрацию г. Благовещенска с заявлением (исх. 69) о предоставлении в собственность за плату земельного участка в квартале 382 г.Благовещенска для размещения открытой автостоянки.

Межевание земельного участка под размещение открытой автостоянки в квартале 382 г. Благовещенска осуществлялось по заявлению истца ФГУП "Дальневосточное аэрогеодезическое предприятие" по договору N 09-11-172 от 02.09.2011.

После проведения государственного кадастрового учета и образования земельного участка с кадастровым номером 28:01:010382:416 площадью 1404 кв.м. с разрешенным использованием "для открытой автостоянки" 12.10.2011 ООО "АФК" обратилось в администрацию г.Благовещенска с дополнительным заявлением (вх.N 11091з) о принятии решения о предоставлении земельного участка в собственность за плату. Одновременно с заявлением был предоставлен кадастровый паспорт земельного участка 28:01:010382:416 N28/1110079.

Отказ Администрации от предоставления земельного участка в собственность явился основанием для обращения ООО "АФК" в суд с иском к Администрации города Благовещенска о признании недействительным в части отказ администрации г. Благовещенска, выраженный в письме от 27.10.2011 N 5986/16 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:01:010382:416 в собственность за плату, для размещения открытой автостоянки.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 23.01.2012 по делу N А04-8880/201 суд признал недействительным, как не соответствующим Земельному кодексу отказ Администрации выраженный в письме от 27.10.2011 N 5986/16 в части предоставления земельного участка с кадастровым номером 28:01:010382:416 в собственность за плату для размещения открытой автостоянки, обязал Администрацию города Благовещенска повторно рассмотреть заявление ООО "АФК" от 12.10.2011 N 11091з в соответствии правилами статьи 34 ЗК РФ в установленный законом срок.

В дальнейшем, Постановлением Администрации города Благовещенска от 11.03.2012 N 2224 ООО "АФК" в собственность (за плату) предоставлен земельный участок, площадью 1 404 кв.м, с кадастровым номером 28:01:01:0382:416 из категории земель населенных пунктов, находящийся в квартале 382, для размещения открытой автостоянки.

В соответствии с пунктом 2.1 указанного постановления Комитету предписано заказать отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с пунктами 3.1., 3.3. постановления обществу- обратиться в Комитет для ознакомления с проектом договора купли-продажи, а также обеспечить беспрепятственный доступ на участок собственниками соответствующих инженерных коммуникаций для их ремонта и обслуживания.

27.07.2012 между Комитетом (продавец) и ООО "АФК" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 952 спорного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, из категории земель населенных пунктов, общей площадью 1404 кв.м.

Стоимость земельного участка в размере 1 478 000 руб. определена на основании отчета ООО "Лидер инвест" от 25.06.2012 N 267-12 (пункт 2.1 договора купли-продажи), которая оплачена покупателем 27.07.2012 платежным поручением N 7.

По акту приема-передачи от 27.07.2012 земельный участок передан ООО "АФК".

Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Амурской области 08.08.2012 за N 28-28-01/059/2012-019.

17.07.2015 ООО "АФК" с ООО "Снег" заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, стоимость которого установлена в размере 6 500 000 руб. Вместе с тем, 22.07.2015 от ООО "Снег" получено уведомление о расторжении договора купли-продажи ввиду получения информации от Амурводоканал о вхождении земельного участка в 20 ти метровую охранную зону канализационного коллектора диаметром 800 мм, приходящего по ул. Кузнечная, что по мнению покупателя, накладывало существенное воздействие на планируемое использование проданного участка, его качественные и стоимостные характеристики.

22.07.2015 договор купли-продажи от 17.07.2015 расторгнут по соглашению сторон.

Ссылаясь на то, что информация о наличии канализационного коллектора в непосредственной близости от земельного участка и его охранной зоне не была предоставлена ООО "АФК" по вине Комитета, не указавшего об этом при заключении договора купли-продажи, а наличие охранной зоны делает невозможным ведение деятельности на земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием, так как установка ограждающих конструкций на нем запрещена, ООО "АФК" обратилось в Арбитражный суд Амурской области с настоящим иском о расторжении договора, а также с требованием возместить убытки, которые сложились из расходов на оценку земельного участка, изготовление межевого плана, регистрацию права, займа на приобретение земельного участка, уплате земельного налога, а также упущенной выгоды от расторжения договора с ООО Снег".

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзывах на нее, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (часть 3 указанной статьи).

Принимая во внимание период заключения договора купли-продажи земельного участка, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы материального права, действовавшие в указанный период.

В соответствии с частью 1 статьи 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекс

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных законом.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, урегулирован статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Указанный порядок предусматривает подачу лицами, заинтересованными в предоставлении земельных участков в собственность заявления в уполномоченный орган, в котором должна быть указана цель соответствующего использования участка, размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю; выполнение заявителем за свой счет в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

В соответствии с кадастровым паспортом, разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 28:01:010382:416, расположенного по адресу: г. Благовещенск, квартал 382-для размещения открытой автостоянки.

Из выкопировки карты градостроительного зонирования квартала 382 следует, что спорный земельный участок находится в зоне П-3.

Правилами землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска, утвержденными решением Благовещенской городской думы от 31.01.2008 N 38/09 установлено, что одним из условно разрешенных видов использования земельного участка, находящегося в зоне предприятий V класса опасности (П-3) является - "размещение автостоянок (любого типа)".

В рассматриваемом деле, с соблюдением указанных правовых норм истцу, после проведения кадастровых работ и постановки земельного участка на кадастровый учет был предоставлен в собственность за плату земельный участок для целей не связанных со строительством- размещения открытой автостоянки.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, в непосредственной близости от земельного участка расположена канализационная сеть г. Благовещенска, инвентарный номер 01-1004720, 1991 года постройки, протяженностью 229,286 к.м., кадастровый номер 28:01:000000:2274.

В соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", расстояние от объекта до сети канализации составляет не менее 3 метров, размещение каких-либо капитальных строений на сетях запрещено. Положения данных СНиП 2.07.01-89* не содержат прямого запрета на использование земельного участка для целей, не связанных со строительством.

Нахождение на спорном земельном участке канализационной сети с учетом вида разрешенного использования участка (не для целей капитального строительства) не нарушает прав истца как собственника, поскольку не ограничивает соответственно его использование и не влияет на его обороноспособность.

В свою очередь, в соответствии с правилами, предусмотренными в статьях 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления в случае выбора земельных участков для строительства. В данном случае участок для строительства капитальных объектов не предоставлялся.

При этом, заключая договор купли-продажи, истец, как субъект предпринимательской деятельности, действуя разумно и добросовестно, должке был принять меры к получению сведений о наличии на участке коммуникаций. Указанные сведения не являются закрытыми, что подтверждается письмом Амурводоканала от 21.07.2015.

Заблуждение при совершении сделки купли-продажи земельного участка относительно возможности использования относятся к заблуждению относительно мотивов, которые несет покупатель, и не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3 статьи 178 Гражданского кодекса РФ).

Доказательств того, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения договора купли-продажи, в материалы дела не представлено.

Также, из текста договора купли-продажи следует, что покупатель ознакомился с его качественными характеристиками и подземными сооружениями. В постановлении от 11.03.2012 на ООО "АФК" возложена обязанность обеспечить беспрепятственный доступ на участок собственникам коммуникаций для их обслуживания.

Вышеуказанное дает основание для вывода о предоставлении продавцом участка необходимой информации, касающейся возможного использования участка, с чем согласился покупатель. При этом, именно истец длительное время настаивал на приобретении спорного земельного участка, обжалуя в судебном порядке отказ администрации в рассмотрении его заявления о предоставлении земельного участка в собственность, и, как обоснованно указал суд первой инстанции, проявляя должную степень разумности и осмотрительности, не мог не узнать о наличии на территории участка канализационного коллектора при заключении договора с Комитетом.

Таким образом, в связи с недоказанностью предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, оснований для применения части 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации судом не установлено.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 16 ГК РФ, убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Поскольку истец в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не доказал наличие условий, необходимых для привлечения Администрации к ответственности, судом первой инстанции в иске в указанной части также отказано обоснованно.

В ходе повторной оценки имеющихся доказательств, с учетом доводов заявителя жалобы и установления всех юридически значимых обстоятельств, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы в силу статьи 110 АПК РФ относится на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 05.11.2015 по делу N А04-6971/2015 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Амурская финансовая компания" (ОГРН 1072801005408) в доход федерального бюджета госпошлину по апелляционной жалобе 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская