Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2016 г. N 10АП-16522/15

г. Москва

11 февраля 2016 г.

Дело N А41-12089/12

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Закутской С.А.,

судей Быкова В.П., Коротковой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Магомадовой К.С.,

при участии в заседании:

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ваши Окна" Демченко В.Д.: представитель не явился, извещен;

от Администрации города Ивантеевка: Валиева А.А., представитель по доверенности N 2306 от 22.09.2015 г., паспорт;

от Павликовой Оксаны Эдуардовны: представитель не явился, извещен;

от Петрова Романа Юрьевича: представитель не явился, извещен;

от Управления Росреестра по Московской области: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ваши Окна" Демченко В.Д. на определение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года по делу N А41-12089/12, принятое судьей Бобриневым А.А., по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ваши Окна" Демченко В.Д. и Администрации города Ивантеевка о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 22 декабря 2014 года общество с ограниченной ответственностью "Ваши Окна" (ООО "Ваши Окна") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Демченко В.Д.

24 марта 2015 года конкурсный управляющий должника обратился в суд с заявлением о признании отсутствующим у Петрова Романа Юрьевича и Павликовой Оксаны Эдуардовны права общей долевой собственности по ? доли за каждым на административное помещение N 12 общей площадью 180,2 кв.м., расположенное на 2 этаже по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д.1, кадастровый номер 50:43:0000000:2039, а также об обязании Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. возвратить ООО "Ваши Окна" административное помещение.

12 мая 2015 года в адрес суда поступило заявление Администрации города Ивантеевка о признании права собственности на административное помещение N 12 общей площадью 180,2 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д.1, кадастровый номер 50:43:0000000:2039, за муниципальным образованием "Город Ивантеевка Московской области".

Определением Арбитражного суда Московской области от 26 августа 2015 года заявления конкурсного управляющего ООО "Ваши Окна" Демченко В.Д. и Администрации города Ивантеевка объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

07 октября 2015 года конкурсный управляющий в порядке ст. 49 АПК РФ заявил ходатайство об отказе от требований в части признания отсутствующим у Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. права общей долевой собственности, просил истребовать имущество из чужого незаконного владения.

Определением суда от 07 октября 2015 года (резолютивная часть) принят отказ конкурсного управляющего ООО "Ваши Окна" от заявления в части признания отсутствующим права долевой собственности Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. на административное помещение.

Арбитражный суд Московской области определением от 03 декабря 2015 года отказал в удовлетворении требований конкурсного управляющего, требование Администрации города Ивантеевка удовлетворил и признал право собственности муниципального образования "город Ивантеевка" на административное помещение.

Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий должника обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, как вынесенное с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебное заседание не явились представители конкурсного управляющего ООО "Ваши Окна", Павликовой О.Э., Петрова Р.Ю. и Управления Росреестра по МО, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания.

Дело рассматривается в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей конкурсного управляющего должника, Павликовой О.Э., Петрова Р.Ю. и Управления Росреестра по МО.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в соответствии со статьями 266, 268, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обращаясь в суд с заявлением, конкурсный управляющий должника указал, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 30 июля 2013 года за Павликовой О.Э. и 01 августа 2013 года за Петровым Р.Ю. зарегистрировано право общей долевой собственности на доли за каждым на нежилое административное помещение площадью 180,2 кв.м. по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д.1, пом. 12, кадастровый номер 50:43:0000000:2039.

Данная регистрация была произведена на основании определения Арбитражного суда Московской области от 30 апреля 2013 года по делу N А41-12089/12, которое в дальнейшем было отменено, в связи с чем право собственности у ответчиков на спорное нежилое помещение не возникло, а запись в ЕГРП является недостоверной.

Также заявитель апелляционной жалобы указал, что ООО "Ваши Окна" как застройщик жилого дома, в котором расположено спорное нежилое помещение, является законным владельцем спорного имущества, а, следовательно, данное имущество подлежит истребованию в пользу должника.

Администрация г. Ивантеевка, обращаясь со своим заявлением, указала, что между Администрацией и ООО "Ваши Окна" был заключен Инвестиционный контракт N 39 на строительство жилого дома на ул. Новая Слобода г. Ивантеевка Московской области от 17.10.2001 г., согласно которому доля Администрации составляет 10% общей приведенной площади квартир и нежилых помещений в строящемся доме.

В дальнейшем на основании договора уступки права от 25 октября 2012 года Администрация г. Ивантеевка уступила права на спорное нежилое помещение, которое входило в долю Администрации от общей площади помещений в доме, Петрову Р.Ю. и ООО "Ирина", при этом последнее переуступило права на имущество Павликовой О.Э.

01 декабря 2012 года ООО "Ваши Окна" по акту приема-передачи передало спорное нежилое помещение Петрову Р.Ю. и Павликовой О.Э.

Как указывает Администрация, поскольку до настоящего времени между Администрацией и ООО "Ваши Окна" не подписан Акт реализации инвестиционного контракта, а у Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. право собственности на спорное помещение не возникло, Администрация в силу ст. 218 ГК РФ и условий инвестиционного контракта, участвовавшая в инвестировании контракта путем предоставления земельного участка для строительства и несения 50% расходов по переселению граждан из сносимых домов, вправе требовать признания права собственности на спорное помещение.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования Администрации и отказывая в удовлетворении требований конкурсного управляющего должника, исходил из того, что суду представлены все доказательства возникновения у заявителя права собственности на спорное нежилое помещение.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая определение суда первой инстанции, указал, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, следует оценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, в соответствии с которым право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор, по правилам п.2 ст. 233 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним этого права за покупателем.

Заявитель считает, что поскольку требования Администрации вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, по которому распределение долей в объекте инвестирования не производилось, а права сторон данного контракта в установленном законом порядке не оформлялись, следовательно, данные требования не могут быть удовлетворены путем подачи вещного иска о признании права собственности.

Кроме того, заявитель указал, что спорное имущество находится в фактическом владении Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э., что подтверждается актом приема-передачи административного помещения от 01.12.2012 г., в связи с чем правовых и фактических оснований для отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего об истребовании спорного помещения из чужого незаконного владения ответчиков у суда первой инстанции не имелось.

В судебном заседании представитель Администрации г. Ивантеевка возражал против доводов апелляционной жалобы, ссылался на законность и обоснованность судебного акта первой инстанции.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Администрации г. Ивантеевка, арбитражный апелляционный суд полагает, что определение суда первой инстанции не подлежит отмене.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве)" рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим кодексом с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В случае наличия у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (пункт 1).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

По смыслу данной нормы участник строительства вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Однако для обращения участника строительства в суд с таким заявлением необходимо наличие следующих условий: 1) должником-застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

Только при наличии перечисленных условий участник строительства вправе заявить к должнику требование о признании права собственности на жилое помещение, а суд принять соответствующее решение.

Как следует из материалов дела, ООО "Ваши Окна" являлось застройщиком и заказчиком строительства жилого дома по ул. Новая Слобода г. Ивантеевки Московской области на основании постановления Главы города Ивантеевки Московской области N 1711 от 29.10.2001 и Инвестиционного контракта N 39 от 17.10.2001 г.

17.10.2001 г. между Администрацией г. Ивантеевки и должником заключен инвестиционный контракт N 39 на строительство жилого дома на ул. Новая Слобода г.Ивантеевка Московской области.

Согласно пункту 4.3.1 контракта и п.1 дополнительного соглашения от 05.04.2011 г. доля администрации составляет 10 % общей приведенной площади квартир и нежилых помещений в счет развития социальной, культурно-бытовой и инженерной инфраструктуры г. Ивантеевка Московской области.

29.08.2011 г. между Администрацией г. Ивантеевки Московской области, ООО "Ирина" и Петровым Р.Ю. заключен договор уступки права (цессии) по инвестиционному контракту N 39, согласно которому Администрация г. Ивантеевки Московской области уступает, а ООО "Ирина" и Петров Р.Ю. принимают права (требования) в равных долях (по ? доле в праве) по инвестиционному контракту N 39 от 17.10.2001 г. на часть нежилых помещений общей площадью 180,2 кв.м.

По акту приема-передачи от 01.12.2012 г. ООО "Ваши окна" передало ООО "Ирина" и Петрову Р.Ю. в общую долевую собственность (по 1/2 доле каждому) нежилое административное помещение N 12, находящееся на втором этаже, общей площадью 180,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1.

25.10.2012 г. заключен договор переуступки прав N 1 между ООО "Ирина" и Павликовой О.Э., согласно которому ООО "Ирина" переуступила, а Павликова О.Э. приняла права и обязанности по договору уступки права (цессии) от 29.08.2011 г.

Петров Р.Ю. и Павликова О.Э. обратились в суд с заявлением о признании права собственности (по ? доли в праве общей долевой собственности) на административное помещение N 12 общей площадью 180,2 кв. м., кадастровый номер 50:43:0000000:2139, расположенное на 2-м этаже по адресу: Московская область, г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10 апреля 2014 года в удовлетворении требований Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э. отказано, поскольку у администрации отсутствовали правовые основания по уступке права (требования) заявителям индивидуально-определенного нежилого помещения в виде нежилого административного помещения N 12, на втором этаже, общей площадью 180,2 кв.м.

24 сентября 2012 года ООО "Ваши Окна" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU50325000-22/12, согласно которому разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоэтажного жилого дома со встроенными административными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Московская обл., г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д.1.

Согласно акту распределения жилых площадей от 09.08.2007 г., заключенном между должником и Администрацией г. Ивантеевки, стороны произвели распределение жилых помещений, по которому Администрации г. Ивантеевки распределено 10 квартир общей площадью 720,8 кв.м.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N RU50325000-22/12 общая площадь здания составляет 16 651,5 кв.м., общая площадь жилых помещений с учетом балконов, лоджий, веранд и террас - 9 709,9 кв.м., общая площадь административных помещений - 2141,8 кв.м., подземная автостоянка общая площадь - 535,6 кв.м.

В соответствии с пунктом 4.3.1 инвестиционного контракта N 39 фактическая доля Администрации от площади встроенных административных помещений составляет 10% или 214,18 кв.м.

Между сторонами инвестиционного контракта от 17.10.2001 г. N 39 не подписан документ распределения нежилых помещений, однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в счет причитающихся Администрации 10% от площадей в построенном доме передавались иные помещения.

Кроме того, передавая по Акту приема-передачи от 01 декабря 2012 года имущество Петрову Р.Ю. и ООО "Ирина" ООО "Ваши Окна" тем самым признало, что нежилое административное помещение N 12, находящееся на втором этаже, общей площадью 180,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Ивантеевка, ул. Новая Слобода, д. 1, входит в 10%-ую долю Администрации г. Ивантеевка.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие подписанного со стороны застройщика акта приема-передачи помещения не может препятствовать признанию права собственности за участником строительства, выполнившим в полном объеме свои обязательства по контракту.

Нежилое помещение согласно материалам дела является свободным от прав и обоснованных притязаний третьих лиц.

Иные заинтересованные лица не заявили возражений против удовлетворения заявленного требования о признании права собственности на нежилое помещение.

При таких обстоятельствах, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, имеется и оно на момент рассмотрения данного спора не признано недействительным, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Администрации города Ивантеевка, признав право собственности на вышеуказанное нежилое помещение.

Учитывая вышеизложенное, требование конкурсного управляющего об обязании возвратить спорное нежилое помещение удовлетворению не подлежит.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 32), применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорное имущество находится в фактическом владении Петрова Р.Ю. и Павликовой О.Э., отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный, поскольку конкурсный управляющий в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств того, что спорное нежилое помещение в настоящее время находится во владении этих лиц.

Кроме того, спорное имущество не может быть истребовано в пользу должника, поскольку его законным владельцем является Администрация г. Ивантеевка.

Убедительных доводов, основанных на доказательствах, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи, с чем удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка установленным обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и потому оспариваемое определение суда первой инстанции признается законным и обоснованным.

Руководствуясь статьями 266, 268, 271, п.1 ч.4 ст. 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года по делу N А41-12089/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок.

Председательствующий

С.А. Закутская

Судьи

В.П. Быков Е.Н. Короткова