Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. N 10АП-16438/15

г. Москва

18 февраля 2016 г.

Дело N А41-81490/15

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Бархатова В.Ю., Огурцова Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Ереминой А.Г.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Котельники Московской области: Милосердова А.А., по доверенности от 11.01.2016;

от ООО "Технопром": Кузнецов Е.А., по доверенности от 27.10.2015, генеральный директор Сухотин В.Ю. (паспорт);

от Прокуратуры Московской области: Ионанидзе Д.О. (удостоверение);

от Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Котельники Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года по делу N А41-81490/15, принятое судьей Кузьминой О.А., по исковому заявлению Администрации городского округа Котельники Московской области к ООО "Технопром", третье лицо: Управление Росреестра по Московской области, о признании сделки купли-продажи недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Котельники Московской области обратилась в суд к ООО "Технопром" со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи между Администрацией городского округа Котельники Московской области и Обществом с ограниченной ответственностью "Технопром" от 27 августа 2013 года N 193.

- применить последствия ничтожности сделки и обязать Общество с ограниченной ответственностью "Технопром" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок с кадастровым номером: 50:22:0050102:260, площадью 9323,0 кв.м, по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года по делу N А41-81490/15 в удовлетворении исковых требований Администрации городского округа Котельники Московской области отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 03.12.2015 по делу N А41-81490/15 отменить, исковые требования удовлетворить.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика против указанных доводов возражал.

Представитель Прокуратуры Московской области заявил ходатайство о вступлении в настоящее дело в порядке, предусмотренном статьей 52 АПК РФ.

Возражений нет.

Суд, совещаясь на месте, определил: удовлетворить заявленное ходатайство.

Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции усматривает основания для отмены решения арбитражного суда в части, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Постановлением Главы городского округа Котельники Московской области N 1013-ПГ от 31.10.2008 был утвержден акт выбора земельного участка площадью 9323 кв.м из земель населенных пунктов, для размещения линейных объектов

Постановлением Главы городского округа Котельники Московской области N 520-ПГ от 18.06.2009 ответчику в аренду на 49 лет был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260, площадью 9323 кв.м, разрешенное использование - для размещения линейных объектов, адресный ориентир: Котельники, микрорайон "Белая Дача", промзона ООО "Технопром".

На основании указанного постановления был заключен договор аренды N 379 от 18.09.2009, предметом которого является вышеуказанный земельный участок.

Ответчиком 27.10.2010 было получено разрешение на строительство площадки с твердым покрытием общей площадью 958 кв.м., подъездных путей общей площадью 200 кв.м.

Ответчиком 20.12.2010 было получено разрешение на ввод указанных объектов в эксплуатацию.

Постановлением Главы городского округа Котельники Московской области N 698-ПГ от 19.09.2012 утвержден градостроительный план земельного участка

Ответчиком 23.10.2012 было получено разрешение на строительство внутриплощадочной дороги протяженностью 155 м, шириной 7 м.

Ответчиком 28.11.2012 было получено разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Ответчику 04.06.2013 было выдано свидетельство о государственной регистрации права на внутриплощадочную дорогу общей площадью 1 050 кв.м, назначение нежилое, вспомогательное.

Главой городского округа Котельники Московской области было издано постановление N 574-ПГ от 19.07.2013 о продаже ООО "Технопром" земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:260 в связи с нахождения на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего Обществу на праве собственности.

Постановлением установлена выкупная цена земельного участка из расчета 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, а именно в размере 3 008 065,95 руб.

На основании постановления N 574-ПГ от 19.07.2013 был заключен договор купли-продажи N 193 от 27.08.2013. Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:22:0050102:260. Ответчиком получено свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 50:22:00560102:260.

Полагая, что указанный договор купли-продажи является недействительной сделкой, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания оспариваемой сделки ничтожной. По мнению, суда первой инстанции, оспариваемый договор соответствует нормам 34-36 ЗК РФ.

Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Как указывалось выше, основанием для приобретения спорного земельного участка в собственность послужило то обстоятельств, что на таком участке расположено принадлежащее обществу сооружение - внутриплощадочная дорога.

Согласно имеющейся в материалах дела выписке из ЕГРП назначение указанного объекта - вспомогательное (том 1 л.д. 60).

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ (в действующей на момент возникновения спорных правоотношений редакции), только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как указывалось выше, общество является собственником объекта недвижимости, имеющего вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением.

Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них, не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Кроме того, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Соответственно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать либо оформить право аренды на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, либо оформление на него права аренды (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В тоже время согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из смысла данных норм, объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям:

- наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 года N 1160/13, определении ВАС РФ от 01.09.2008 N 9626/08, постановлениях Арбитражного суда Московской области от 28.05.2015 по делу NА41-25957/14 и от 28.04.2015 по делу NА41-43220/14.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку оспариваемый договор заключен в нарушение статьи 36 ЗК РФ, указанная сделка должна быть квалифицирована как ничтожная.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12.

Относительно требования о применении последствия недействительности сделки апелляционный суд отмечает следующее. В качестве таких последствий истец просил обязать Общество с ограниченной ответственностью "Технопром" возвратить Администрации городского округа Котельники Московской области земельный участок с кадастровым номером: 50:22:0050102:260, площадью 9323,0 кв.м, по акту приема-передачи.

Между тем, осуществить возврат спорного земельного участка не представляется возможным, ввиду того, что на данном земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ответчику. Обязать возвратить денежные средства также не представляется возможным, так как в материалы дела не представлено доказательств их уплаты.

Исходя из изложенного, апелляционный суд полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года по делу N А41-81490/15 отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 27 августа 2013 года N 193.

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи N 193 от 27 августа 2013 года земельного участка с кадастровым номером 50:22:0050102:260, заключенный между Администрацией городского округа Котельники Московской области и ООО "Технопром".

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 03 декабря 2015 года по делу N А41-81490/15 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

В.Ю. Бархатов Н.А. Огурцов