Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. N 15АП-22810/15

Требование: о расторжении договора купли-продажи в отношении земельного участка

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

город Ростов-на-Дону

18 февраля 2016 г.

дело N А32-18119/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ю.И. Барановой, М.Г. Величко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Машневым А.Э.,

при участии:

от ООО "Югжилстрой": представитель Кивоенко Д.В. паспорт, доверенность N б/н от 21.01.2016; представитель Дыбань О.В. паспорт, доверенность N б/н от 15.01.2016;

от ООО "Югинвест": представитель Бодрова О.В. удостоверение, доверенность N б/н от 11.01.2016;

от ООО "К-Реалти": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ОАО "Промсвязьбанк": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Югинвест"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 17.11.2015 по делу N А32-18119/2015

по иску общества с ограниченной ответственностью "Югжилстрой"

к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Югинвест"; обществу с ограниченной ответственностью "К-Реалти"

при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Промсвязьбанк" в лице Южного филиала; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о расторжении договора купли-продажи и возврате земельных участков,

принятое в составе судьи Боровика А.М.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Югжилстрой" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.2 л.д.82-83, 151) к обществу с ограниченной ответственностью "Югинвест" и к обществу с ограниченной ответственностью "К-Реалти":

- о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2009, заключенного ООО "Югжилстрой" и ООО "Югинвест";

- об обязании ООО "Югинвест" возвратить ООО "Югжилстрой" следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177, площадью 4 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/Б;

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173, площадью 4 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А;

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2174, площадью 12 147 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, N 231/А.

- об указании в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Югжилстрой" на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, 23:43:0118001:2175 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ - т.2 л.д.82-83).

Исковые требования мотивированы тем, что по заключенному между сторонами договору купли-продажи земельного участка от 15.06.2009 на сумму 24 200 000 рублей у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 14 560 000 рублей, земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи, зарегистрирован за ответчиком на праве собственности, ответчиком по договору произведена частичная оплата в сумме 9 640 000 рублей, впоследствии земельный участок был разделен ответчиком на несколько земельных участков, часть из которых была продана ответчиком третьим лицам. Истец полагает, что неоплата в полном объеме является существенным нарушением условий договора купли - продажи и является основанием для его расторжения.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 исковые требования удовлетворены частично: судом расторгнут договор купли-продажи от 15.06.2009, заключенный ООО "Югжилстрой" и ООО "Югинвест". Суд обязал ООО "Югинвест" возвратить ООО "Югжилстрой" следующие земельные участки:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177, площадью 4 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/Б;

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173, площадью 4 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А;

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2174, площадью 12 147 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, N 231/А. В решении суд указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Югжилстрой" на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174.

В остальной части требований судом был принят отказ от требований, производство по делу прекращено. С ООО "Югинвест" в пользу ООО "Югжилстрой" взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Общество с ограниченной ответственностью "Югинвест" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:

- суд первой инстанции не учел, что договор купли-продажи недвижимого имущества может быть расторгнут по требованию продавца при наличии соответствующего условия в законе или договоре. В заключенном между сторонами договоре купли-продажи возможность расторжения договора с последующим возвращением продавцу проданного имущества не предусмотрена;

- оснований для расторжения договора в связи с нарушением существенных условий договора в соответствии со статьей 450 ГК РФ также не имеется;

- с момента заключения договора прошло 6 лет, приобретенный ответчиком земельный участок был зарегистрирован за ответчиком, разделен на несколько участков, часть из которых была продана иным лицам, того земельного участка, который был приобретен по договору купли-продажи от 15.06.2009 на момент рассмотрения дела в суде не существовало;

-ссылка истца на подписание сторонами соглашения об отступном не может быть принята судом во внимание, поскольку Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 соглашение об отступном признано недействительным, так как судом установлено, что оно не было подписано директором ООО "Югинвест".

В отзыве на апелляционную жалобу истец возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, просит суд оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание ООО "К-Реалти" и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО "Югинвест" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, поддержал ходатайство о пропуске срока исковой давности.

Представитель ООО "Югжилстрой" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, возражал против удовлетворения ходатайства о пропуске срока исковой давности.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО "Югжилстрой" (продавец) и ООО "Югинвест" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2009, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339, категория земель - земли населенных пунктов - для строительства и эксплуатации многофункционального торгового комплекса, площадью 50 003 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Дзержинского, 231, покупатель в свою очередь обязался принять земельный участок и оплатить его (т.1 л.д.29-33).

Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 24 200 000 рублей (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 2.1 договора оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 31 декабря 2009 года.

Продавец передал покупателю земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 по акту приема-передачи от 15.06.2009 (приложение N 1 - т.1 л.д.33).

Переход права собственности на указанный земельный участок к ООО "Югинвест" зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 23-АЕN 851724 (т.1 л.д.35).

ООО "Югинвест" во исполнение договора от 15.06.2009 перечислило ООО "Югжилстрой" платежным поручением от 14.12.2011 N 4 - 4 840 000 рублей, платежным поручением от 14.06.2012 N 5 - 4 800 000 рублей, всего 9 640 000 рублей (т.1 л.д.36,37).

Остальную часть стоимости земельного участка в размере 14 560 000 рублей покупатель продавцу не оплатил.

После регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339 ООО "Югинвест" осуществило его раздел и частичное отчуждение образованных в результате раздела земельных участков.

24 августа 2011 года ООО "Югинвест" поставило на государственный кадастровый учет три земельных участка общей площадью 50 003 кв.м, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:339:

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843, площадью 10 000 кв.м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339930);

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844, площадью 10 000 кв.м (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339933);

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1845, площадью 30 003 кв.м. (кадастровый паспорт от 24.08.2011 N 2343/12/11-339936).

16 ноября 2011 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи от 16.11.2011 передало в собственность Розенбергу О.В. земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1844 площадью 10 000 кв.м (свидетельство 23-АК 052098 от 23.12.2011, запись регистрации от 09.12.2011 N 23-23-01/958/2011-159).

30 января 2012 года ООО "Югинвест" по договору купли-продажи от 30.01.2012 передало в собственность ООО "Модус А" земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 площадью 10 000 кв. м (свидетельство 23-АК 375989 от 14.03.2012,

запись регистрации от 14.03.2012N 23-23-01/212/2012-056).

5 июня 2012 года ООО "Югинвест" поставило на государственный кадастровый учет три земельных участка общей площадью 30 003 кв.м, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1845:

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2174, площадью 12 147 кв.м (свидетельство 23-АК 749961 от 09.06.2012,кадастровый паспорт от 05.06.2012 N 2343/12/12-334787);

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175, площадью 9 856 кв.м (свидетельство 23-АК 749960 от 09.06.2012, кадастровый паспорт от 05.06.2012 N 2343/12/12-334791);

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176, площадью 8 000 кв.м (свидетельство 23-АК 749959 от 09.06.2012, кадастровая выписка от 26.06.2014 N 2343/12/14-549190).

5 июня 2012 года ООО "Модус А" поставило на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177, площадью 4 000 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1843 (кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73618).

5 июня 2012 года Розенберг О.В. поставил на государственный кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173, площадью 4 000 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1844

(кадастровая выписка от 01.02.2013 N 2343/12/13-73679).

15 июня 2012 года ООО "Модус А" по договору мены от 15.06.2012, заключенному с Розенбергом О.В., приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173, площадью 4 000 кв.м.

4 июля 2012 года ООО "Югинвест" по договору мены от 04.07.2012, заключенному с ООО "Модус А", обменяло земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2176, площадью 8 000 кв.м, на земельные участки с кадастровым номером 23:43:0118001:2173, площадью 4 000 кв.м и с кадастровым номером 23:43:0118001:2177, площадью 4 000 кв.м.

Указанные обстоятельства установлены при рассмотрении дела N А32-40684/2013 и не подлежат доказыванию при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из пояснений истца следует, что в целях погашения оставшейся задолженности в размере 14 560 000 рублей по договору купли-продажи от 15.06.2009 продавец и покупатель заключили соглашение о погашении задолженности (отступное) от 06.12.2012, в котором ООО "Югинвест" (должник) признало перед ООО "Югжилстрой" (кредитор) задолженность в размере 14 560 000 рублей и обязалось в счет погашения указанной задолженности передать кредитору принадлежащие ему на праве собственности земельные участки общей суммарной площадью 30 003 кв.м, а именно:

- земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177 площадью 4 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/Б;

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173 площадью 4 000 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А;

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2174 площадью 12 147 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А;

* земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 площадью 9 856 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - объекты розничной торговли, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А.

На основании указанной сделки зарегистрировано право собственности ООО "Югжилстрой" на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2177 (свидетельство 23-АЛ 008482 от 07.12.2012), 23:43:0118001:2173 (свидетельство 23-АИ 540207 от 07.12.2012), 23:43:0118001:2174 (свидетельство 23-АЛ 008266 от 07.12.2012), 23:43:0118001:2175 (свидетельство 23-АЛ 008265 от 07.12.2012).

18 апреля 2013 года ООО "Югжилстрой" (продавец) и ООО "К-Реалти" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175. Цена земельного участка - 1 700 000 рублей; подписание указанного договора подтверждает фактическую передачу участка и составление акта приема-передачи не требуется (пункты 1, 4, 7 договора).

29 апреля 2013 года зарегистрирован переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 к ООО "К-Реалти", что подтверждается штампом регистрирующего органа на оборотной стороне указанного договора и выпиской из ЕГРП от 08.10.2015 N 23/239/001/2015-849.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2015 по делу N А32-40684/2013 соглашение о погашении задолженности (отступное) от 06.12.2012, заключенное ООО "Югжилстрой" и ООО "Югинвест" признано недействительным, применены последствия недействительности указанной сделки, суд обязал ООО "Югжилстрой" вернуть ООО "Югинвест" земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173 и 23:43:0118001:2174. В отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:2175 суд указал на преждевременность требования о взыскании с ООО "Югжилстрой" его рыночной стоимости в связи с его отчуждением третьему лицу - ООО "К-Реалти" и о надлежащем способе защиты прав ООО "Югинвест" путем подачи виндикационного иска к ООО "К-Реалти".

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.07.2015 постановление апелляционной инстанции от 06.05.2015 по делу N А32-40684/2013 оставлено без изменения.

Ссылаясь на наличие неоплаченной задолженности в размере 14 560 000 рублей по договору купли-продажи от 15.06.2009 и длительное неисполнение покупателем обязанности по оплате указанной задолженности, ООО "Югжилстрой" обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2009 и возврате истцу земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173 и 23:43:0118001:2174, образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:0339.

Принимая решение суд первой инстанции руководствовался статьями 450, 454, 488, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации по делу, указав что товар был продан в кредит, и поскольку оплата не была произведена истец вправе потребовать расторжения договора и возврата товара.

Вместе с тем, суд не учел следующего.

Как установлено судом, между ООО "Югжилстрой" (продавец) и ООО "Югинвест" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 15.06.2009, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязался передать в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:0339, площадью 50 003 кв.м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Дзержинского, 231, покупатель в свою очередь обязался принять земельный участок по акту приема-передачи не позднее трех календарных дней с даты заключения договора и оплатить его стоимость в сумме 24 200 000 рублей в срок до 31.12.2009.

При этом в пункте 2.3 стороны установили, что до момента полного выполнения покупателем платежных обязательств в отношении общей цены договора, земельный участок не считается обремененным залогом (заложенным) покупателем.

Право собственности ООО "Югинвест"" на земельный участок зарегистрировано 13.07.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2009 серии 23-АЕ N 851724.

ООО "Югинвест"" произвело оплату по договору в сумме 9 640 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями N 4 от 14.12.2011 на сумму 4840000 руб. и N 5 от 14.06.2012 на сумму 4800000 руб.(т.1 л.д.37,38).

В связи с неполучением оплаты в полном объеме ООО "Югжилстрой" обратилось к "Югинвест"" с требованием от 12.05.2015 о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2009, к которому было приложено соглашение о расторжении договора купли-продажи (т.1 л.д.22). Поскольку ответ на претензию получен не был, соглашение о расторжении договора купли-продажи также подписано не было, ООО "Югжилстрой" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако, не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и оплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Исходя из приведенных разъяснений, право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит кредитору: он вправе в судебном порядке требовать оплаты по договору купли-продажи и оплаты процентов либо возврата неоплаченного товара для чего обращается с иском о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса.

В рамках настоящего дела истец воспользовался правом обращения в суд с требованием о возврате товара.

Правовой интерес истца в рамках настоящего дела направлен на удовлетворение требований о возврате истцу земельных участков с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, при этом, истец просит удовлетворить требование о расторжении договора купли-продажи от 15.06.2009 в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в данном конкретном случае оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что само по себе расторжение договора купли-продажи в рамках настоящего дела не приведет к восстановлению прав истца, поскольку не будет являться основанием для возврата истцу земельных участков с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, а также не будет являться основанием для возврата истцу земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:0339, поскольку его в первоначальном виде уже не существует, а право требовать возврата иных участков, образованных из переданного продавцом покупателю, законом продавцу не предоставлено.

Ссылки истца в отзыве на апелляционную жалобу на постановления Президиума ВАС РФ: от 10.06.2014 N 1999/14 и от 11.10.2011 N 5950/11, определения ВАС РФ: от 13.01.2011 N ВАС-17785/10, от 27.10.2011 N ВАС-14396/11, от 12.04.2012 N ВАС-3275/12, от 10.04.2012 N ВАС-3535/12 и от 12.07.2013 N ВАС-8666/13, постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2015 по делу N А32-19995/2014, от 30.03.2015 по делу N А32-14090/2014 признаются судом не имеющими отношения к рассматриваемому спору, поскольку в указанных делах судами были рассмотрены иные обстоятельства, в частности, не получение оплаты по договорам в полном объеме и существование у покупателя переданного объекта недвижимости в неизменном виде.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора купли-продажи у суда не имеется.

Требования о возврате ответчиком истцу земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173 и 23:43:0118001:2174 также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Из пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Как следует из буквального толкования положений пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец вправе потребовать возврата проданного им товара, а не произведенного или не образованного иного товара из проданного.

Как следует из материалов дела предметом заключенного между сторонами договора купли-продажи от 15.05.2009 является земельный участок с кадастровым номером 23:43:01 18 001:0339, общей площадью 50 003 кв.м, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский округ, ул. Дзержинского, 231.

Именно этот земельный участок был передан истцом ответчику по акту приема-передачи от 15.05.2009 (т.1 л.д.33).

Между тем, как следует из представленных в материалы дела кадастровых выписок о земельных участках (т.1 л.д.60-72), из указанного выше земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118 001:0339 было образовано три новых земельных участка с самостоятельными кадастровыми номерами: 23:43:0118001:1843, площадью 10 000 кв.м; 23:43:0118001:1844, площадью 10 000 кв.м; 23:43:0118001:1845, площадью 30 003 кв.м.

Таким образом, с момента образования 3-х новых земельных участков, земельный участок площадью 50 003 кв.м с кадастровым номером 23:43:0118 001:0339, являвшийся предметом договора от 15.06.2009, прекратил существование для целей гражданского оборота.

При этом, следует учитывать, что истребуемый истцом земельный участок с кадастровыми номером 23:43:0118001:2174, площадью 12 147 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, N 231/А, образован при разделе земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1845. Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2177, площадью 4 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/Б, образован из земельного участка с кадастровым номером 23:43:0118001:1843, площадью 10 000 кв.м (кадастровая выписка от 01.02.2013 N2343/12/13-73679). Земельный участок с кадастровым номером 23:43:0118001:2173, площадью 4 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Дзержинского, вблизи земельного участка N 231/А, образован из земельного участка 23:43:0118001:1844, площадью 10 000 кв.м (кадастровая выписка от 01.02.2013).

Таким образом, поскольку вновь образованные земельные участки, как объекты гражданского оборота не являлись предметом спорного договора купли-продажи от 15.06.2009, требование об их возврате признается судом апелляционной инстанции необоснованным. Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 27.10.2010 по делу N А55-25686/2009 (Определением ВАС РФ от 25.04.2011 N ВАС-1710/11 отказано в передаче дела N А55-25686/2009 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления).

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2174, 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173 у суда не имеется.

Требование истца об указании в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации права собственности ООО "Югжилстрой" на земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174, 23:43:0118001:2175 (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ - т.2 л.д.82-83), также не подлежит удовлетворению, поскольку является вторичным, а в удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и об обязании возвратить истцу земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:2177, 23:43:0118001:2173, 23:43:0118001:2174 судом отказано.

Кроме того, ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности, что отражено в протоколе судебного заседания от 05.11.2015 года (т.2 л.д.151) и в решении от 17.11.2015 (т.2 л.д.155). Обязательное оформление заявления о применении срока исковой давности в письменном виде действующим законодательством не предусмотрено. Вместе с тем, заявление ответчика о пропуске срока исковой давности судом рассмотрено не было.

Рассматривая заявление ответчика о применении срока исковой давности, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По смыслу указанных выше норм, применение судом исковой давности по заявлению стороны в споре направлено на сохранение стабильности гражданского оборота и защищает его участников от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Требование о расторжении договора заявлено в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора: в связи с неполучением истцом оплаты в полном объеме. Принимая во внимание изложенное, суду необходимо установить, когда истцу стало известно о неполучении оплаты по договору купли-продажи, в связи с чем, с указанного момента у истца возникло право требовать возврата земельного участка и расторжения договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, согласно пункту 2.1 договора купли-продажи оплата производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в срок до 31 декабря 2009 года. Поскольку оплата в указанный срок ответчиком не была произведена, вместе с тем, земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 15.06.2009 года, переход права собственности зарегистрирован, истец с 01.01.2010 года был вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи и возвращении земельного участка, чего истцом сделано не было.

В соответствии со статьей 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.

После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. Оснований перерыва срока исковой давности судом не установлено.

При этом, произведенная ответчиком частичная оплата по платежному поручению от 14.06.2012 в сумме 4800000 рублей и по платежному поручению N 4 от 14.12.2011 на сумму 4840000 руб. не прерывает срок исковой давности по требованию о расторжении договора и о возврате земельных участков в связи с неполучением оплаты в полном объеме, поскольку основанием для обращения истца в суд явилось именно требование о расторжении договора в связи с неполучением оплаты по договору купли-продажи в оставшейся неоплаченной части. Довод истца о том, что он не мог знать о нарушении ответчиком условия об оплате до принятия судом апелляционной инстанции постановления по делу N А32-40684/2013 суд оценивает критически, поскольку судом апелляционной инстанции в рамках дела N А32-40684/2013 была установлена фальсификация подписи директора ООО "Югинвест" на соглашении от 06.12.2012 о погашении задолженности (отступном). Таким образом, соглашение от 06.12.2012 о погашении задолженности (отступное) (т.1 л.д.38-40) также не прерывает срок исковой давности по требованию о расторжении договора по указанному основанию, поскольку постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда соглашение от 06.12.2012 о погашении задолженности (отступное) (т.1 л.д.38-40) признано недействительным, так как не подписывалось директором ООО "Югинвест", обстоятельства указанного дела установлены судом в рамках дела NА32-40684/2013 с участием тех же лиц, поэтому не доказываются вновь при рассмотрении настоящего дела в порядке статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, срок исковой давности по указанному требованию истек 01.01.2013. Вместе с тем, с исковым требованием о расторжении договора купли-продажи и с требованием о возврате земельных участков в связи с неоплатой по договору в полном объеме истец обратился в суд 25.05.2015 года, то есть с пропуском срока исковой давности, что является отдельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Требования ко второму ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "К-Реалти" истцом в уточненных требованиях, принятых к рассмотрению судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют (т.2 л.д.82-83, 150-151).

Принимая во внимание изложенное, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-18119/2015 подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Расходы по оплате госпошлины распределяются между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пропорционально удовлетворенным требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.11.2015 по делу N А32-18119/2015 отменить.

Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Югжилстрой" (ИНН 2308114043, ОГРН 1062308001161) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Югинвест" (ИНН 2311115086, ОГРН 1092311000605) 3000 рублей расходов по оплате госпошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

Ю.И. Баранова М.Г. Величко