Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. N 15АП-19504/15 (ключевые темы: рыночная стоимость - муниципальная собственность - протокол разногласий - субъекты малого и среднего предпринимательства - отчет об оценке)

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. N 15АП-19504/15

город Ростов-на-Дону

18 февраля 2016 г.

дело N А53-6245/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,

при участии в судебном заседании:

истица ИП Воробьева Н.В. лично, паспорт;

от ответчиков:

от администрации г. Ростова-на-Дону: Киселева Т.И. - представитель по доверенности от 30.06.2015, удостоверение N 1520;

от МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону": Хренков А.С. - представитель по доверенности от 11.01.2016 N ФИ-08;

от третьих лиц:

от ДИЗО г. Ростова-на-Дону: Борщева И.Г. - представитель по доверенности от 10.11.2015, удостоверение N 557;

от ИП Алексеева В.В.: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону; Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2015 по делу N А53-6245/2015

по иску индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны (ОГРН 305616312500028, ИНН 616300969368)

к администрации г. Ростова-на-Дону, Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (ИНН 6152000743, ОГРН 1026103283491)

третьи лица: индивидуальный предприниматель Алексеев Василий Валерьевич (ИНН 616508473709), Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону,

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

принятое судьей Пипник Т.Д.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Воробьева Наталья Викторовна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Администрации г. Ростова-на-Дону (далее - администрация), Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" (далее - фонд имущества) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи в части установления цены выкупаемого имущества.

Истец просил установить редакцию пунктов 2.1 договора - о цене имущества, 3.1.1 и 3.1.2 - о сроках платежей в части определения их размера с учетом цены объекта.

Исковое требование основано на том, что рыночная цена выкупаемого помещения, определенная оценщиком, недостоверна, при ее определения не учтены такие недостатки помещения, как отсутствие окон, вентиляции, отопления, сведений о его регулярном затоплении, что в значительной мере влияет на рыночную цену объекта.

В процессе рассмотрения настоящего спора в суде первой инстанции, истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил определить цену объекта с учетом результатов экспертизы в размере 578 029 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщик индивидуальный предприниматель Алексеев Василий Валерьевич и Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, принявший распоряжение об условиях приватизации спорного объекта.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2015 в удовлетворении иска к администрации города Ростова-на-Дону отказано.

Исковые требования к Муниципальному казенному учреждению "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" удовлетворены.

Суд установил следующую редакцию спорных условий договора купли-продажи:

2.1. Цена объекта недвижимости составляет 578 029 рублей без учета НДС.

3.1.1. Первый платеж в размере 10% цены объекта недвижимости, что составляет 57802 рублей 90 копеек, перечисляется в течение 14 дней с момента заключения договора в безналичной форме по следующим реквизитам: УФК по Ростовской области (МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", л/с 04583157870) Отделение Ростова-на-Дону г. Ростов-на-Дону р/с 40101810400000010002 БИК 046015001 ИНН 6152000743 КПП 616401001 КБК 914 1 14 02043 04 0000 410, ОКТМО 60701000.

3.1.2. Последующие платеж осуществляются с рассрочкой на 5 лет с даты заключения договора поквартально равными долями не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, в первом квартале календарного года не позднее 31 января в безналичной форме по следующим реквизитам: УФК по Ростовской области (МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону", л/с 04583157870) Отделение Ростова-на-Дону г. Ростов-на-Дону р/с 40101810400000010002 БИК 046015001 ИНН 6152000743 КПП 616401001 КБК 914 1 14 02043 04 0000 410, ОКТМО 60701000.

Суд взыскал с Муниципального казенного учреждения "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны судебные расходы в размере 14 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, а также Муниципальное казенное учреждение "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

Мотивируя апелляционные жалобы, департамент и фонд имущества, по существу, оспаривают достоверность экспертного заключения, подготовленного экспертом ООО "ГЕО-ДОН" Забегаевой А.В. от 06.07.2015 N 001/2015. По мнению заявителей жалоб, заключение эксперта выполнено с нарушением норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчики указывают, что при назначении экспертизы суд указал, что в распоряжение экспертов должны быть направлены следующие документы: копия искового заявления, отчет об оценке рыночной стоимости помещения N 220115/3 выполненный Алексеевым В.В., технический паспорт здания, договор N 5325-7 от 21.05.2008 с приложениями и дополнительными соглашениями. Однако согласно сопроводительному письму Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2015 в адрес эксперта Забегаевой А.В. были направлены копии документов материалов дела N А53-6245/2015 для проведения строительно-технической экспертизы. При этом к письму были приложены: копии определения Арбитражного суда Ростовской области от 08.06.2015, искового заявления и материалы дела N А53-6245/2015 на 93 листах. Копии документов, указанных в определении суда о назначении экспертизы от 08.06.2015, а именно: отчет N 220115/3, технический паспорт здания, договор N 5325-7 от 21.05.2008 с дополнительными соглашениями в качестве приложений в письме не указаны. Учитывая изложенное, заявителям жалобы не ясно, на основании каких именно документов, представленных в материалы дела N А53-6245/2015, экспертом Забегаевой А.В. проведено экспертное исследование.

Судом первой инстанции при назначении по делу экспертизы, в нарушение пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" не указаны сведения об образовании эксперта Забегаевой А.В., специальности, стаже работы, а также занимаемой должности.

Кроме этого, в нарушение пункта 2 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьи 24 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ) эксперт не известил ДИЗО г. Ростова-на-Дону, МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону о времени и месте проведения осмотра исследуемого объекта. Напротив, истец присутствовал при проведении экспертизы, о чем свидетельствует запись на стр. 4 заключения, согласно которой исследование на 2-м этапе проводилось путем натурного обследования объекта, которое включало в себя фотофиксацию объекта.

Ответчики также оспаривают выводы экспертного заключения в части выводов о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости помещения N 220115/3 требованиям закона и федеральным стандартам оценки.

Подробно данные доводы изложены в тексте апелляционных жалоб.

Оспаривая выводы заключения эксперта Забегаевой А.В. от 06.07.2015 N 001/2015, ответчики указывают следующее.

В нарушение требований, установленных пунктом 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ в заключении эксперта отсутствуют сведения о времени и месте проведения экспертизы; дате проведения экспертизы; заключение содержит фотографии осмотра объекта исследования без указания сведений даты и времени его проведения.

На странице 7 заключения указанные экспертом сведения в таблице "Строительные характеристики здания лит. Б, в котором расположен объект исследования" в графе "Техническое состояние" не соответствуют сведениям, указанным в разделе 6 "Техническое описание здания и его основных пристроек" технического паспорта от 27.05.2011, а именно: техническое состояние конструктивных элементов: отопление, водопровод, канализация, электроосвещение указано как "удовлетворительное", а согласно техническому паспорту от 27.05.2011 техническое состояние данных элементов характеризуется "Естественным износом".

Вывод эксперта о том, что на объекте исследования наблюдаются следы от регулярного затапливания водами канализационных труб (вода поступает из унитаза и заполняет все помещение на высоту 10-15 см. от пола (см. фотоматериалы, стр. 8)), фактически не подтвержден, поскольку на стр. 8 представлены фотографии фасада здания.

В заключение эксперта по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения в случае недостоверности отчета N 220115/3, по мнению заявителей жалоб, имеются крайне противоречивые выводы, а также не соответствующие действительности примеры объектов аналогов недвижимости по стоимости за 1кв.м.

Кроме этого, эксперт при проведении спорной экспертизы не обосновывает применение поправочных понижающих стоимость объекта коэффициентов.

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Воробьева Наталья Викторовна просила решение суда первой инстанции составить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Эксперт ООО "ГЕО-ДОН" Забегаева А.В. также представила отзыв на апелляционные жалобы, в котором указала, что отчет об оценке рыночной стоимости помещения N 220115/3 не соответствует требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, в связи с чем обоснованно не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства по делу.

Индивидуальный предприниматель Алексеев В.В. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представители департамента и администрации поддержали ранее заявленные ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы.

Представители заявителей апелляционных жалоб просили решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы удовлетворить.

Представитель истца просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Рассмотрев ходатайство департамента и администрации о назначении по делу повторной экспертизы, апелляционный суд отклоняет его по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

На основании части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

Согласно пункту 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов. Повторная экспертиза назначается по тем же вопросам.

Отклоняя рассматриваемое ходатайство, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для назначения по делу повторной экспертизы, поскольку отсутствуют основания сомневаться в обоснованности заключения эксперта.

Кроме этого, в ходе рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции эксперт дал устные пояснения по всем возникшим у сторон вопросам.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды, заключенного с ДИЗО г. Ростова-на-Дону 21.05.2008 с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 27.05.2013, предприниматель Воробьева Н.В. арендует помещение площадью 37,6 кв. м, расположенное в подвале дома по адресу: Ростов-на-Дону. пр. Буденновский, 68/81, литер Б (комнаты 4, 4а, 4б, 4г).

Предприниматель обратилась с заявлением о выкупе его в порядке, установленном нормами Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 159-ФЗ от 22.06.2008 (далее - Закон N 159-ФЗ).

Предприниматель является субъектом малого предпринимательства, а потому спорные правоотношения сторон подпадают под правовое регулирование названного закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, лицо, отвечающее требованиям статей 3, 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", использующее в течение трех и более лет до вступления в силу Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (04.08.2008) на легитимной договорной основе имущество, находящее, в том числе в муниципальной собственности, и не ограниченное в обороте применительно к положениям пункта 4 статьи 18 Закона, надлежащим образом исполняющее обязанности по внесения арендной платы, имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение такого имущества. При этом специальное правило устанавливается только применительно к владельческому титулу заявителя, при котором арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Закона N 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2 статьи 4).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4).

09.02.2015 ДИЗО г. Ростова-на-Дону принято распоряжение N 305 об условиях приватизации помещения и направило его для исполнения в МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" как учреждению, уполномоченному выступить продавцом приватизируемого муниципального имущества.

МКУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону" подготовил проект договора купли-продажи и с письмом от 17.02.2015 направил его предпринимателю. Согласно данным фонда, изложенным в отзыве на иск, письмо вручено нарочно 19.02.2015.

В распоряжении ДИЗО и проекте договора указана цена помещения 935 000 рублей, определенная на основании отчета о рыночной оценке помещения, выполненного оценщиком Алексеевым В.В. на дату 22.01.2015 (N 220115/3).

16.03.2015, в пределах срока, установленного частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, истец направил протокол разногласий к договору в части установления цены продажи, предложив установить ее в сумме 570 000 рублей, исходя из информации о вероятной рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика.

Согласно части 4.1 статьи 4 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" течение срока, указанного в части 4 данной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Поэтому в пределах тридцатидневного срока с момента получения проекта договора 17.03.2015 индивидуальный предприниматель Воробьева Н.В. подала настоящий иск об установлении спорного условия договора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

По правилам части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спор относительно договорных условий вызван несогласием истца с величиной рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Право на обращение в суд в такой ситуации предоставлено истцу как в рамках пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с целью урегулирования разногласий, так и с самостоятельным иском об оспаривании величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной отчетом, предусмотренным частью 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ.

Право выбора способа защиты в указанном случае принадлежит истцу.

Правомерность такого подхода подтверждается судебной практикой по аналогичной категории дел (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010).

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 названной статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Поскольку разногласия сторон во внесудебном порядке не устранены, а срок рассмотрения дела это позволял (он был более установленного статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для ответа на протокол разногласий) суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для вывода о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора и рассмотрел настоящий спор по существу.

Поскольку в рамках настоящего иска по существу оспаривается достоверность оценки, судом первой инстанции по ходатайству индивидуального предпринимателя Воробьевой Натальи Викторовны назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Гео - Дон" Забегаевой Алевтине Владимировне.

На разрешение эксперта суд поставил следующие вопросы: 1) соответствует ли требованиям закона и стандартам оценке отчет об оценке рыночной стоимости помещения N 220115/3, выполненный Алексеевым Василием Валерьевичем? 2) в случае не соответствия требованиям закона и стандартам оценки отчета N 220115/3, повлияло ли это на его достоверность? 3) в случае недостоверности отчета, определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 37,6 кв.м., номера на поэтажном плане: 4, 4а, 4б, 4г, подвал, литер А, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Октябрьский район, пр. Буденновский, д. 68/81.

07.07.2015 в материалы дела поступило заключение ООО "Гео - Дон" от 07.07.2015 N 4-3/315 (том 2, л.д. 81 - 141).

Согласно выводам эксперта отчет оценщика, примененный ответчиком при формировании условий договора, не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки N N 1, 3, 7, обязательным к применению. Вследствие этого выводы оценщика нельзя считать достоверными. Рыночная стоимость объекта оценки на 22.01.2015 составляет 578 029 рублей.

Единственным формальным недостатком представленного экспертного заключения является отсутствие указания на дату осмотра помещения.

В заседании суда апелляционной инстанции эксперт пояснила, что выполнила осмотр 25.06.2015. Факт осмотра помещения подтверждается выполненными экспертом фотографиями объекта, следовательно, требования о непосредственном обследовании объекта оценки экспертом выполнено. Доказательств тому, что состояние объекта изменялось в период рассмотрения спора и проведения экспертизы сторонами не представлено, следовательно, данные о точной дате осмотра не влияют на достоверность выводов эксперта.

В этой связи вывод суда о том, что отсутствие в экспертном заключении даты осмотра помещения не свидетельствует о порочности заключения эксперта как доказательства по делу, о его недопустимости, неотносимости либо недостоверности, является верным.

Согласно выводам эксперта отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки N 220115/3 допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей. Установлены следующие пороки отчета.

Информация об объекте оценки в задании на оценку некорректна - нет данных о нахождении его в 5-этажном жилом доме. В отчете нет сведений об отсутствии в помещении окон, вентиляции, отопления, сведений о регулярном затоплении помещения, что непосредственным образом влияет на рыночную стоимость объекта, в этой части отчет закону и стандартам не соответствует.

Указано также на следующие несоответствия обязательным требованиям закона и стандартов.

Не определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым относится оцениваемый объект, не изложены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивация покупателей и продавцов, ликвидность, колебание цен). В отчете нет информации о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект, о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках этих факторов, нет анализа других внешних факторов, не относящихся к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, приведена информация не по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, не обоснованы значения или диапазоны значений ценообразующих факторов.

Лишь теоретически, без привязки к объекту определены наиболее эффективное использование объекта, при котором его стоимость будет наибольшей, наиболее эффективное использование объекта для целей аренды и анализ наиболее эффективного использования, который позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта.

В отчете не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, выбор аналогов не обоснован. В расчетной части не отражено, что объекты-аналоги представлены на продажу с рассрочкой платежа, что типично только в рамках реализации преимущественного права на выкуп, а не для рыночных условий в целом.

К отчету не приложены распечатки источников информации, использованных оценщиков, что не позволяет проверить достоверность его выводов и нарушает требования стандартов оценки.

По существу же описанные применительно к формальным требованиям пороки отчета повлекли следующие пороки, которые, бесспорно, отразились на достоверности выводов о цене.

Оценщиком не учтено, что оцениваемое помещение площадью 37,6 кв.м. находится в жилом доме 1928 года постройки в подвале, не имеет естественной инсоляции (оконных проемов), вентиляции, отопления.

Состояние помещения оценено как хорошее, тогда как уже 21.05.2008 при сдаче его в аренду в акте передачи указано на удовлетворительное состояние его конструктивных элементов. При отсутствии капитального ремонта оценщик не обосновал, почему при неизбежном естественном износе помещение через 7 лет эксплуатации имеет удовлетворительное состояние.

Не учтено оценщиком и то, что согласно техническому паспорту здания его фундамент имеет осадку, наружные и внутренние капитальные стены - трещины, перекрытия, крыша, проемы дверные и оконные имеют осадку и трещины. Это видно и из фотографических материалов, включенных в экспертное заключение.

Между тем, общее состояние здания, бесспорно, влияет на привлекательность объекта для покупателей и его оборотоспособность на рынке.

Кроме этого, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что существенным пороком отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки N 220115/3 является то обстоятельство, что в качестве аналогов приняты исключительно объекты, проданные фондом имущества в рамках реализации преимущественного права на выкуп. При этом оценщик не обосновал, почему их выбрано всего три.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При реализации преимущественного права на выкуп эти критерии не соблюдаются. Одна из сторон сделки обязана произвести отчуждение объекта оценки и этот объект не представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Покупатель же также связан предметом, он не имеет выбора, а потому его решение о покупке формируется не в условиях оценки предложений на рынке, а применительно к конкретному объекту и к установленным законом правилам его продажи.

Следовательно, рыночная цена этих объектов определена не в результате нормального взаимодействия участников рынка в условиях свободного выбора объекта и определения его цены, а опосредовано - путем оценки с применением рыночной цены иных объектов, что с очевидностью, снижает достоверность исчисления, так как допускает большие погрешности при расчетах, чем при оценке чисто рыночных сделок. При этом соответствие аналогов, примененных для исчисления в указанных сделках, именно спорному объекту вообще установлено быть не может, так как эти аналоги применяются опосредованно вдвойне.

Эти формальные пороки, по мнению суда, прямо влекут неустранимые сомнения в достоверности оценки, неоднозначное толкование отчета, на что обоснованно указал эксперт.

Апелляционный суд, учитывает пояснения эксперта Забегаевой А.В. о том, что помещение имеет вход со двора жилого дома, не имеет прямого сообщения с территорией общего пользования, что для коммерческого объекта значимо.

Применение к нему аналогов, находящихся по улице Пушкинской и переулку Островского в Ленинском районе (в пределах центрального района города), без корректировки является необоснованным. Формальное отнесение пересечения улиц Лермонтовской и проспекта Буденновского (Октябрьский район города) к центральной части города в данном случае не исключает необходимости поправок, поскольку указанные выше места расположения аналогов с очевидностью более привлекательны для субъектов бизнеса, чем место спорного помещения - во дворе дома, имеющего квартальную форму постройки, так как помещение не имеет фасадной части, обращенной к дорогам общего пользования - улице Лермонтовской и проспекте Буденновскому.

Таким образом, оспаривая решение суда по настоящему делу, которым цена помещения площадью 37,6 кв.м., расположенного в жилом доме 1928 года постройки в подвале, не имеющего естественной инсоляции (оконных проемов), вентиляции, отопления признана судом разумной в размере 578 029 рублей, заявители жалоб приводят доводы исключительно формального характера.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об обоснованности исковых требований в уточненной редакции. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 02.10.2015 по делу N А53-6245/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

М.В. Ильина Т.Р. Фахретдинов