Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2016 г. N 17АП-19158/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 6 июня 2016 г. N Ф09-5394/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

18 февраля 2016 г.

Дело N А50-15127/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2016 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Голубцова В. Г.,

судей Борзенковой И.В., Савельевой Н.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савватеевой К.В.,

при участии:

от истца ООО "Пермская компания" (ОГРН 1115904015886; ИНН 5904256823) - Грошев Л.Э., паспорт, доверенность от 02.06.2015;

от ответчика Государственного казенного учреждения Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" (ИНН 5902292738, ОГРН 1025900523153) - Коротких Ю.М., удостоверение, доверенность от 12.01.2016;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

истца ООО "Пермская компания"

на решение Арбитражного суда Пермского края от 26 ноября 2015 года

по делу N А50-15127/2015,

принятое судьей Овчинниковой С.А.

по иску ООО "Пермская компания"

к Государственному казенному учреждению Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края",

о взыскании 5 300 298,78 руб.,

установил:

ООО "Пермская компания" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к Государственному казенному учреждению Пермского края "Имущественное казначейство Пермского края" (далее - ответчик, учреждение) о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту в размере 5 300 298,78 руб. и обязании ответчика зачесть данные затраты в счет подлежащей уплате арендных платежей (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в соответствии с которой просит названное решение отменить, исковые требования удовлетворить полностью. Заявитель жалобы считает, что решение принято при неполном выяснении обстоятельств по делу, подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права. Настаивает на том, что ответчик уклонялся от проведения капитального ремонта переданного истцу в аренду на основании аукциона помещений, истец не мог использовать объекты недвижимости по назначению, указанному в договоре аренды, в связи с чем, был вынужден произвести капитальный ремонт заданий.

Ответчик представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с которым просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее соответственно.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды от 02.12.2013 N 26.

Имущество, передаваемое в аренду, согласно п. 1.2. договора составляет: 1-этажное кирпичное здание гаража, 2-этажное кирпичное здание отделения милиции площадью 864,4 кв.м. и 2-этажное кирпичное здание отделения милиции площадью 439,3 кв.м., расположенные по адресу: Пермский край, г.Пермь, Дзержинский район, ул. Дзержинского, д. 3.

Имущество предоставлено Арендатору для административного, коммунально-бытового, социального назначения (п.1.3. договора).

Срок действия договора аренды -10 лет (п.6.1. договора).

По акту приема-передачи от 06.12.2013 в редакции протокола разногласий имущество передано арендатору. Согласно последнему абзацу Акта, подписывая настоящий Акт, арендатор подтверждает, что имущество находится в исправном состоянии и может быть использовано арендатором в целях, указанных в п.1.3. договора.

Пунктом 2.3.5 договора обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя.

Пунктом 3.3.2. договора установлено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, согласовывать с арендодателем работы по текущему ремонту.

Согласно п. 3.4.2. договора арендатор вправе осуществлять за свой счет капитальный ремонт имущества с письменного согласия арендодателя.

Арендатором в адрес арендодателя направлен протокол разногласий к акту приема-передачи от 06.12.2013, ответчик направил в адрес истца протокол урегулирования разногласий в своей редакции от 11.12.2013. Данный протокол истцом не подписан.

04.03.2014 истец направил в адрес ответчика письмо о невозможности использования зданий без проведения капитального ремонта.

29.05.2014 истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости проведения капитального ремонта.

Письмом от 10.06.2014 ответчик запросил у истца обоснование необходимости проведения капитального ремонта и перечень работ.

Письмом от 03.07.2014 истец направил в адрес ответчика копии технических заключений по результатам визуального осмотра строительных конструкций (Лит А, Лит Б, Б1 и Б2).

28.07.2014 истец отозвал свою претензию о проведении капитального ремонта.

18.06.2014 истцом заключены договоры подряда с ООО "Уралэнергосетьстрой" и ООО "АСФ "Космос" на проведение капитального ремонта помещений по адресу г. Пермь, ул. Дзержинского, 3 в соответствии с локальными сметными расчетами.

Согласно справке о стоимости работ общая сумма затрат по проведению капитального ремонта составила 5 300 298,78 руб.

04.02.2015 истец направляет в адрес ответчика письмо о согласовании капитального ремонта.

19.02.2015 ответчик письмом уведомил истца, что проведение капитального ремонта объектов недвижимости не согласовывает в связи с отсутствием проектно-сметной документации, согласованной с собственником имущества и необходимостью проведения государственной строительно-технической экспертизы по проведению капитального ремонта зданий.

Полагая, что отказ ответчика о проведении капитального ремонта является незаконным, учитывая факт проведения ремонта арендатором, истец обратился в арбитражный суд с иском о возмещении затрат на проведение капитального ремонта.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из отсутствия у ответчика обязанности по возмещению истцу расходов, связанных с капитальным ремонтом спорных объектов аренды.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее, заслушав пояснения явившегося представителя истца, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно положениям ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать взыскания стоимости ремонта, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

Таким образом, пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность такого возмещения только при наличии согласия арендодателя на проведение соответствующих улучшений имущества.

Ни материалы дела, ни апелляционная жалоба не содержат доказательств согласования с арендодателем проведения ремонта или неотделимых улучшений.

Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом первой инстанции верно указано на то, что по акту приема-передачи от 06.12.2013 объект аренды пригоден к сдаче в аренду для использования согласно назначению по договору.

При подписании акта приема-передачи имущества в аренду 06.12.2013 истец не указал на наличие недостатков, препятствующих осуществлению эксплуатации зданий. Согласно акту приема-передачи от 06.12.2013 техническое состояние имущества на день составления акта по данным технических паспортов характеризуется следующим: физический износ 1-этажного кирпичного здания гаража, лит. Д - 37%; 2-этажного кирпичного здания отделения милиции, лит.А - 44%; 2-этажного кирпичного здания отделения милиции, лит. Б,Б1 - 42 %, Б2- 1%.

При этом, сторонами ни в договоре, ни в акте не были оговорены условия и сроки проведения каких-либо ремонтных работ, не указано на неотложную необходимость ремонта.

Следовательно, доказательств необходимости проведения работ материалы дела не содержат.

При этом факт направления истцом в адрес ответчика в дальнейшем протокола разногласий к акту приема передачи не свидетельствует сам по себе о невозможности использования помещений по назначению.

Кроме того, как верно отметил суд, при подготовке заявки на участие в конкурсе истец имел возможность осмотреть помещения, иного не доказано истцом, истец согласился на предложение ответчика по стоимости права аренды спорных помещений, имел возможность ознакомиться с оценочными отчетами об оценке стоимости права аренды.

Так, в заявке на участие в аукционе заявителем ООО "Пермская компания" было указано, что осмотр имущества, права на которые передаются по договору аренды краевого имущества, проведен; истец согласен заключить договор аренды краевого имущества на предложенных условиях.

Доводы истца по вопросу протокола разногласий к договору аренды являются несостоятельными, т.к. протоколы разногласий, представленные в материалы дела, подписаны в одностороннем порядке истцом.

Более того в соответствии с п. 14.2. с г. 1 Градостроительного кодекса РФ под капитальным ремонтом объектов капитального строительства понимается замена и (или) восстановление конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и восстановление указанных элементов. Предоставленные истцом локальные сметные расчеты подтверждают, что проведен текущий ремонт.

Кроме того истцом не представлено доказательств того, в чем заключалась неотложная необходимость производства названных работ при том условии, что дефекты, которые устранялись посредством производства данных работ не являлись скрытыми, т.е. истец мог и должен был знать о наличии таких дефектов при заключении договора аренды и соответственно мог и должен был оценить возможность осуществления своей деятельности при наличии таких дефектов в арендуемых помещениях.

Более того суд относится критически к представленным истцом локальным сметным расчетам, поскольку в отношении объекта недвижимости (лит.Д), общ. площадью 88.7 кв.м. (одноэтажное кирпичное здание гаража, находящееся по адресу: г. Пермь, ул.Дзержинского,3) истцом проведен ремонт дверей, окон, положен паркетный пол и т.д., вместе с тем, в данном помещении отсутствуют окна, а также межкомнатные пространства, половое покрытие, доказательств необходимости проведения такого ремонта в техническом помещении истцом не доказана.

Доводы арендатора о проведении взаимозачетов по арендной несостоятельны, поскольку не регламентированы условиями договора аренды от 02.12.2013 N 26

Ссылки заявителя жалобы о лишении его права на судебную защиту, поскольку ответчик не проводит зачет стоимости ремонта в счет арендной платы, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку способ защиты нарушенного права определяется самим истцом.

Применительно к рассматриваемому делу о взыскании денежных средств, ни суд первой, ни суд апелляционной инстанций нарушение прав истца не установил, поскольку исходя из толкований условий договора аренды, на арендодателя не возложена обязанность по возврату арендатору денежных средств в размере стоимости работ по ремонту объектов аренды в случае ее превышения над суммой арендной платы.

Доводы о представлении доказательств о проведении расходов по капитальному ремонту на спорную сумму не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку при недоказанности истцом оснований для взыскания с ответчика стоимости капитального ремонта у арбитражного суда не возникают основания для установления и проверки конкретной суммы ремонта.

При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении иска отказано правомерно, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ, и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 ноября 2015 года по делу N А50-15127/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Г.Голубцов

Судьи

И.В.Борзенкова Н.М.Савельева