Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2016 г. N 13АП-30944/15

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 августа 2016 г. N Ф07-4037/16 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

20 февраля 2016 г.

Дело N А21-5454/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Зотеевой Л.В.

судей Протас Н.И., Толкунова В.М.

при ведении протокола судебного заседания: Добрияник Е.А.

при участии:

от заявителя: Фурсов А.В., доверенность от 04.12.2015

от заинтересованного лица: не явился, извещен

от 3-их лиц:

от общества с ограниченной ответственностью "ЛЕС-АЛЬЯНС" - Кушнерева Е.П., доверенность от 18.04.2013;

остальные 3-е лица не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы 13АП-30944/2015, 13АП-30947/2015) общества с ограниченной ответственностью "ЛЕС-АЛЬЯНС", Деменицкой О.М. на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015 по делу N А21-5454/2015 (судья Зинченко С.А.), принятое

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Рентбилд"

к комитету архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград"

3-и лица: Лямин Э.А., Зорин Е.В., Зорина С.А., Трифонов В.Н., Матвеева Н.В., общество с ограниченной ответственностью "Эко-Офис", общество с ограниченной ответственностью "Лес-Альянс", Трифонова Л.Г., Деменицкая О.М., Бординовская Э.В., Белецкая Т.В., Муниципальное образование Городской округ "Город Калининград" в лице администрации городского округа "Город Калининград"

об оспаривании отказа в выдаче разрешения на строительство, выраженного в письме от 24.06.2015 исх. N 164-7/угр-146-2063

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Рентбилд" (ОГРН 1103925025313; место нахождения: 236040, г. Калининград, ул. Сергеева, д. 14, к. 403, далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Комитет) о признании незаконным отказа в выдаче ООО "Рентбилд" разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, пр. Мира, д. 100, выраженный в письме Комитета архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" от 24.06.2015, и обязания Администрацию выдать ООО "Рентбилд" разрешение на реконструкцию здания по адресу: г. Калининград, пр. Мира, д. 100 под реконструкцию указанного здания под многоквартирный жилой дом.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Администрация городского округа "Город Калининград", ООО "Эко-Офис", ООО "Лес-Альянс", Лямин Э.А., Зорин Е.В., Зорина С.А., Трифонов В.Н., Матвеева Н.В., Деменицкая О.М., Трифонова Л.Г., Бординовская Э.В. и Белецкая Т.В.

Решением суда от 16.10.2015 заявление Общества удовлетворено.

Не согласившись с решением суда, ООО "Лес-Альянс" и Деменицкая О.М. обратились с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В жалобе ООО "Лес-Альянс" указало, что Комитет не нарушил требований градостроительного законодательства, отказывая заявителю в выдаче разрешения на реконструкцию. Кроме того, с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию в Комитет обращался Лямин Э.А., уполномоченный собранием собственников нежилых помещений, а не ООО "Рентбилт", а соответственно, именно Лямин Э.А. мог обжаловать отказ Комитета в соответствии с правилами подведомственности. Более того, защиту своих прав Лямин Э.А. должен был осуществлять в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратившись с соответствующим иском о признании права собственности на самовольную реконструкцию.

Деменицкая О.М. в своей жалобе также ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что с 2013 года состав собственников объекта изменился, в сентябре 2014 года Т.Белецкая зарегистрировала свое право собственности на часть доли, а следовательно, суд необоснованно сослался на протокол общего собрания от 12.07.2011, подтверждающим согласие собственников на реконструкцию.

В судебном заседании представитель ООО "Лес-Альянс" поддержал доводы жалобы, представитель ООО "Рентбилд" доводы жалоб отклонил, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили. Отзыв от Комитета и Администрации на апелляционные жалобы не представлен.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Апелляционная коллегия, исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы и выслушав мнение участвующих в деле лиц, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 16.06.2015 ООО "Рентбилд" обратилось в Комитет архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" с заявлением, подписанным директором Общества Ляминым Э.А., о выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом по адресу: г. Калининград, пр-т Мира, 100.

К заявлению были приложены: градостроительный план земельного участка, пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, архитектурные решения, конструктивные и объемно-планировочные решения, сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения и сведения об их подключении, проект организации строительства, проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства; положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации с копией свидетельства об аккредитации экспертной организации; протокол общего собрания собственников помещений, содержащий решение о реконструкции здания.

24.06.2015 Комитетом принято решение об отказе в выдаче ООО "Рентбилд" испрашиваемого разрешения на реконструкцию, выраженное в письме исх. N 164-7/угр-146-2063, по следующим основаниям:

- отсутствуют правоустанавливающие документы на земельный участок;

- проектная документация не соответствует требованиям ГПЗУ, так как здание размещено за границами кадастрового земельного участка (со стороны просп. Мира), за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений; входные крыльца со стороны пр. Мира расположены за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений, в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил требования ООО "Рентбилд", установив наличие предусмотренных статьями 198 и 201 АПК РФ оснований.

Судом установлено, что 07.02.2011 ООО "Рентбилд" (покупатель) в лице генерального директора Лямина Э.А. заключило с Администрацией городского округа "Город Калининград" договор N 976 купли-продажи нежилых помещений подвала, первого, второго, третьего этажей и мансарды, расположенных в здании по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, 2, литер III из лит. А, общей площадью 1600,6 кв.м.

В абзаце. 2 пункта 2.1 указанного договора установлено, что покупатель приобретает также право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством.

Помещения переданы Обществу по акту N 976 от 16.03.2011.

04.05.2011 между ООО "Рентбилд" (заказчик) и ООО "Архитектурно-проектная мастерская "СКИФ" (подрядчик) заключен договор N 6/11 на выполнение комплекта проектной документации для реконструкции жилого дома по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, 2 в г. Калининграде.

29.01.2013 сторонами договора подписан акт N 20, подтверждающий выполнение указанных выше работ. Указанная проектная документация, разработанная по заказу ООО "Рентбилд", представлена в материалы дела.

В соответствии с протоколом N 30 от 12.07.2011 общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, д. 2, собственниками принято решения о проведении реконструкции нежилого здания по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, д. 2 в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями. Представителю сособственников Лямину Э.А. поручено разработать проект реконструкции нежилого здания в многоквартирный жилой дом и получить положительное заключение экспертизы проектной документации, провести изменение адреса строения с "ул. Комсомольская, д. 2" на адрес "пр. Мира, д. 100", произвести межевание общего земельного участка в целях постановки на кадастровый учет участка под многоквартирным жилым домом, произвести кадастровый учет образованного земельного участка, а после проведения реконструкции заказать техническое описание (технический паспорт) с присвоением номеров квартир и нежилых помещений.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что на тот момент Лямин Э.А. являлся генеральным директором ООО "Рентбилд".

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 29.10.2014, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 25.02.2015 по делу N 33-609/2015, отказано в удовлетворении заявлений ООО "Лес-Альянс" и Огородникова Ю.В. о признании незаконным решения общего собрания собственников нежилых помещений от 12.07.2011.

18.07.2011 между ООО "Рентбилд" (заказчик) и ООО "Цезарь" (подрядчик) заключен договор подряда на выполнение строительных работ по реконструкции нежилого здания по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, д. 2 в многоквартирный жилой дом.

12.12.2012 сторонами вышеуказанного договора подписан акт приемки законченного строительством объекта капитального строительства (после проведенной реконструкции) - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Коммунальная, 2.

Таким образом, заказчиком работ по реконструкции спорного объекта являлось ООО "Рентбилд".

01.03.2013 адрес здания был изменен с "город Калининград, улица Коммунальная, 2" на "город Калининград, проспект Мира, 100" на основании решения городского Совета депутатов Калининграда от 15.10.2003 года N 385, (акт N 13-35 от 01.03.2013 изменения адреса утвержден постановлением Администрации N 452 от 12.04.2013).

В 2013 году Ляминым Э.А. были поручены технические условия на присоединение спорного объекта к газораспределительной сети природного газа, заключен договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ.

В 2013 году ООО "Негосударственная экспертиза" по заказу Лямина Э.А. было подготовлено положительное заключение экспертизы N 2-1-1-0099-13 объекта капитального строительства "Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, пр. Мира, д. 100".

Согласно кадастровому паспорту реконструированного здания от 04.09.2015 N 39/15-ВС-314180, 03.06.2013 зданию присвоен кадастровый номер 39:15:121548-216, оно является многоквартирным домом, его строительство завершено в 2013 году, здание расположено на земельном участке с КН 39:15:121548:218.

В соответствии с кадастровой выпиской о земельном участке от 04.09.2015 N 39/15-ВС-314625, 01.07.2013 земельному участку по адресу: г. Калининград, пр-т Мира, на котором расположен многоквартирный дом N 100, присвоен кадастровый номер 39:15:121548:216, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под многоквартирный среднеэтажный дом; правообладателями земельного участка на праве общей долевой собственности являются собственники помещений в многоквартирном доме.

В сентябре 2013 года Зорин Е.В., Зорина С.А., Лямин Э.А., Трифонов В.Н., Трифонова Л.Г., Матвеев Н.В., ООО "Эко-ОФис" обратились в суд с исковыми требованиями о признании права собственности на новые доли. Одновременно с данным иском судом были рассмотрены встречные исковые требования ООО "Лес-Альянс" о признании реконструкции объекта недвижимого имущества незаконной.

Решением Центрального районного суда от 11.04.2014 по делу N 2-176/2014, N 2-324/14, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 09.06.2014 по делу N33-2977/2014, первоначальный и встречный иски оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении иска ООО "Лес-

Альянс", суд указал, что достаточных оснований, безусловно свидетельствующих о невозможности сохранения спорного объекта недвижимости в том состоянии, в котором оно находится в настоящее время, не имеется. Доказательств тому, что объект представляет угрозу жизни и здоровью не представлено. Кроме того, администрация ГО "Город Калининград" как собственник земельного участка требований о сносе не заявляет и требования ООО "Лес-Альянс" не поддерживает.

Отказывая в удовлетворении иска о признании права собственности на доли (по существу было заявлено требование в порядке статьи 222 ГК РФ о признании права собственности на самовольную постройку), суд установил, что спорная постройка является самовольной. Для легализации спорной конструкции истцы-граждане обращались за выдачей разрешения на строительство объекта, однако в выдаче разрешения было отказано в соответствии с частью 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в связи с непредставлением необходимых документов. В связи с изложенным, суд пришел к выводу о ненадлежащем способе защиты права, ввиду того, что признание за истцами права собственности невозможно без полученного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), либо обжалования отказа в его получении в установленном порядке.

Именно результаты рассмотрения вышеуказанного дела и сделанные судом выводы послужили основанием для обращения Общества как лица, осуществляющего реконструкцию (заказчик и застройщик), в Комитет за выдачей разрешения на реконструкция спорного объекта.

Отказ в выдаче разрешения послужил основанием для обращения заявителя в суд с рассматриваемым заявлением.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд приходит к выводу о том, что Общество, являясь надлежащим заявителем по настоящему делу, вопреки доводам жалобы, выбрало надлежащий способ защиты нарушенного права, без реализации которого невозможно в дальнейшем разрешение вопроса о признании права собственности на построенный объект. Кроме того, в соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП ООО "Рентбилд", наряду с иными лицами, является одним из собственников доли нежилого помещения в указанном доме.

Также нельзя признать обоснованными доводы жалобы Деменицкой О.М. о необоснованной ссылке суда на протокол общего собрания от 12.07.2011, подтверждающим согласие собственников на реконструкцию, ввиду того, что с 2013 года состав собственников объекта изменился, в сентябре 2014 года Т.Белецкая зарегистрировала свое право собственности на часть доли. Податель жалобы со ссылками на нормы права не обосновала необходимость проведения нового собрания собственников по данному вопросу в случае приобретения части доли другим лицом. Более того, Белецкая Т.В. протокол от 12.07.2011 не оспорила, привлечена к участию в настоящем деле в качестве третьего лица на стороне заявителя, то есть поддержала заявленные требования как лицо, заинтересованное в получении разрешения на реконструкцию в целях дальнейшей реализации своего права путем регистрации права собственности принадлежащей ей доли.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление ООО "Рентбилд", правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, прикладываются документы, указанные в части 7 статьи 51 ГрК РФ.

Частью 13 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления отказывает в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявитель представил в Комитет все необходимые документы, предусмотренные вышеприведенными нормами, однако отказ Комитета не основан на нормах права.

В соответствии с частями 2, 3 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Как следует из содержания части 1 статьи 7 названного Федерального закона, доказательством существования объекта недвижимости с определенными уникальными присущими ему характеристиками является наличие сведений о нем в государственном кадастре недвижимости.

20.03.2013 Калининградским филиалом ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" был выдан технический паспорт на созданный в результате реконструкции здания объект - многоквартирный жилой дом.

Согласно кадастровым паспортам на здание оно является многоквартирным домом и располагается в пределах земельного участка с КН 39:15:121548:218.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 05.04.2013 N 55-ФЗ, действовавшей на момент постановки земельного участка на государственный кадастровый учет), в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общею долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно представленной в материалы дела кадастровой выписке о земельном участке с КН 39:15:121548:218 он сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием под многоквартирный среднеэтажный дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Аналогичная позиция содержится в письме Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" от 08.05.2013 N 028-7/угр-87-2315, которым Обществу было отказано в предоставлении в аренду земельного участка под реконструкцию здания со ссылкой на то, что земельный участок под зданием находится в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в нем и предоставление земельного участка в аренду в данном случае противоречит нормам действующего законодательства.

Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что земельный участок с КН 39:15:121548:218 по адресу: г. Калининград, пр-т Мира, 100, на котором расположено здание, в силу закона является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в нем, в связи с чем отказ Комитета в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта по причине непредставления правоустанавливающего документа на земельный участок нельзя признать основанным на законе.

Суд также обоснованно отклонил доводы Комитета о нахождении здания за границами кадастрового земельного участка (со стороны пр. Мира), за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений, в охранной зоне инженерных коммуникаций, указав, что согласно данным государственного кадастра недвижимости спорный объект расположен в пределах земельного участка с КН 39:15:121548:218, что подтверждается также представленным в материалы дела инженерно-топографическим планом территории, которым подтверждается размещение объекта в пределах границ допустимого размещения здания.

Судом также обоснованно принято во внимание положительное заключение негосударственной экспертизы N 2-1-1-0099-13 проектной документации "Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по адресу: г. Калининград, проспект Мира, 100" на предмет оценки соответствия градостроительным и техническим регламентам, градостроительному плану земельного участка, национальным стандартам, нормативным техническим документам, результатам инженерных изысканий и заданию на проектирование, в соответствии с которым решения проекта соответствуют условиям разрешенного использования земельного участка, изложенным в ГПЗУ, здание находится в пределах границ допустимого размещения зданий, строений, сооружений, указанных на чертеже ГПЗУ (листы 7 - 9 заключения). Здание, а равно и входные крыльца со стороны пр. Мира, является ранее существовавшим (постройка до 1945 года), изначально эксплуатировалось как жилое, затем, в 50-е годы ХХ века было переоборудовано и эксплуатировалось как административное. Наружная стена, ближайшая к красным линиям (со стороны пр. Мира), является несущей стеной, обеспечивающей устойчивость и геометрическую неизменяемость самого здания.

Обществом в материалы дела представлены документы о согласовании реконструкции с собственником телефонных сетей (ОАО "Ростелеком"), а также письмо собственника газопровода низкого давления, проходящего вдоль здания по пр-ту Мира (ОАО "Калининградгазификация") от 05.05.2015 N 3792, в котором сообщено, что существующие входные крыльца в здании не попадают в охранную зону вышеуказанного газопровода низкого давления.

Спорное здание также не попадает в охранную зону проходящей под тротуаром кабельной линии электропередачи, которая согласно Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 года N 160, составляет 0,6 метра в сторону зданий и сооружений.

Судом также рассмотрены и обоснованно отклонены доводы ООО "Лес-Альянс" о том, что с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, так как в представленной в материалы дела проектной документации и документах о выполнении работ по реконструкции здания в качестве заказчика выступает ООО "Рентбилд", в тексте оспариваемого отказа также указано, что Комитетом рассмотрены документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на реконструкцию здания именно ООО "Рентбилд", которое по смыслу положений статей 1 и 51 ГрК РФ является застройщиком спорного объекта.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, являлись предметом оценки и исследования при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая правовая оценка.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия полагает, что судом первой инстанции на основании полного и всестороннего анализа представленных в материалы дела доказательств и с правильным применение норм материального права вынесено законное решение о признании незаконным отказа Комитета в выдаче Обществу разрешения на реконструкцию спорного объекта. Нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

При таких обстоятельствах правовых и фактических оснований для отмены решения суда от 16.10.2015 и удовлетворения апелляционных жалоб не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанций подлежат оставлению на подателях жалоб.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 16 октября 2015 года N А21-5454/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "ЛЕС-АЛЬЯНС" и Деменицкой О.М. - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зотеева

Судьи

Н.И. Протас В.М. Толкунов