Определение Верховного Суда РФ от 2 ноября 2016 г. N 307-КГ16-14072 по делу N А21-5454/2015 Об отказе в передаче жалобы в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации

Определение Верховного Суда РФ от 2 ноября 2016 г. N 307-КГ16-14072

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив жалобу Деменицкой Ольги Михайловны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.08.2016 по делу N А21-5454/2015, установил:

общество с ограниченной ответственностью "Рентбилд" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" от 24.06.2015 в выдаче заявителю разрешения на реконструкцию здания и обязании Администрации городского округа "Город Калининград" выдать ООО "Рентбилд" разрешение на реконструкцию названного объекта капитального строительства под многоквартирный жилой дом (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 23.09.2015 в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечен Комитет архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

К участию в деле привлечены Муниципальное образование городского округа "Город Калининград" в лице Администрации, ООО "Эко-Офис", ООО "Лес-Альянс", Лямин Эдуард Александрович, Зорин Евгений Вячеславович, Зорина Светлана Александровна, Трифонов Владимир Николаевич, Матвеева Наталья Васильевна, Деменицкая Ольга Михайловна, Трифонова Лариса Геннадьевна, Бординовская Эллина Викторовна и Белецкая Тамара Владимировна.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 16.10.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2016 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.08.2016, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Деменицкая Ольга Михайловна просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов, содержащихся в судебных актах и имеющимся в деле доказательствам, существенное нарушение судами норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать началу проведения строительных работ. На момент обращения в Комитет с заявлением о выдаче разрешения объект уже был фактически реконструирован.

Вывод судов о том, что выдача разрешения на строительство после завершения строительных работ является законной, противоречит по мнению заявителя, статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Выдача разрешений на строительство объектов, в отношении которых ведется строи тельные работы, и тем более завершены, Кодексом не предусмотрена.

Ссылку Общества на часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации заявитель считает необоснованной, поскольку положения указанной нормы, устанавливающие случаи отказа в выдачи разрешения на строительство, применимы в том случае, когда имеет место обращения за выдачей разрешения на строительство до начала строительства, поэтому один лишь факт предоставления заявителем указанных в статье 51 Градостроительного кодекса, не может являться единственным основанием для получения им разрешения на строительство.

Суды признали законным выдачу разрешения на строительство (реконструкцию) нежилого дома в многоквартирном доме без соблюдения процедуры перевода нежилого помещения в жилое, регламентированное главой 3 Жилищного кодекса РФ.

Согласно части 9 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений.

Заявитель указывает, что выданное застройщику разрешение на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства не может являться документом, свидетельствующим о законном изменении статуса здания и признания его пригодным для проживания граждан в качестве многоквартирного жилого дома и являться основанием для последующего ввода объекта в эксплуатацию в качестве жилого дома.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения собственников нежилого здания в уполномоченные органы за разрешением на перевод нежилого здания в многоквартирный жилой дом до начала строительства (реконструкции) объекта.

Суды признали надлежащим заказчиком (застройщиком) лицо, которое не только не являлось участником долевого участия в строительстве (реконструкции) спорного здания, но и утратившего права сособственника долей в праве собственности на реконструируемого объекта.

По мнению заявителя, ООО "Рентбилд" утратило свои права на здание в 2013 году, однако в 2015 - 2016 г.г. вступило в правоотношения по получению разрешения на строительство именно на правах собственника спорной доли в праве собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, ООО "Рентбилд" (покупатель) и Администрация городского округа "Город Калининград" (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимости 07.02.2011 N 976, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилые помещения подвала, первого, второго, третьего этажей и мансарды, расположенные в здании по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, литера III из литера А, общей площадью 1600,6 кв.м. Установленная договором цена объекта не включает стоимость земельного участка, на котором расположен объект, покупатель приобретает право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством. По акту приема-передачи недвижимости от 16.03.2011 N 976 названный объект передан ООО "Рентбилд".

ООО "Рентбилд" (заказчик) заключило с ООО "Архитектурно-проектная мастерская "СКИФ" (подрядчик) договор от 04.05.2011 N 6/11 на выполнение комплекта проектной документации для реконструкции жилого дома по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2. Сторонами договора подписан акт от 29.01.2013 N 20, подтверждающий выполнение работ по разработке проектной документации.

В соответствии с протоколом от 12.07.2011 N 30 общего собрания собственников нежилых помещений, расположенных по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2, собственниками принято решение о проведении реконструкции многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по указанному адресу. Представителю собственников Лямину Э.А. поручено разработать проект реконструкции нежилого здания в многоквартирный жилой дом и получить положительное заключение экспертизы проектной документации, провести изменение адреса строения на адрес "проспект Мира, дом 100", произвести межевание общего земельного участка в целях постановки на кадастровый учет участка под многоквартирным жилым домом, произвести кадастровый учет образованного земельного участка, а после проведения реконструкции заказать техническое описание (технический паспорт) с присвоением номеров квартир и нежилых помещений.

Решением Центрального районного суда города Калининграда от 29.10.2014, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 25.02.2015 по делу N 33-609/2015, отказано в удовлетворении заявлений ООО "Лес-Альянс" и Огородникова Ю.В. о признании незаконным решения общего собрания собственников нежилых помещений от 12.07.2011.

ООО "Рентбилд" (заказчик) 18.07.2011 заключило с ООО "Цезарь" (подрядчик) договор на выполнение работ по реконструкции, по условиям которого заказчик поручает, а подрядчик обязуется выполнить строительные работы по реконструкции нежилого здания по адресу: город Калининград, Коммунальная улица, дом 2 в многоквартирном доме. Строительные работы включают в себя демонтаж полуразрушенных стен здания (несущих и внутренних) и возведение стен взамен демонтированных на 1, 2 и 3 этажах здания. 12.12.2012 сторонами договора подписан акт приемки законченного строительством объекта капитального строительства (после проведенной реконструкции) - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по указанному адресу.

На основании решения городского Совета депутатов Калининграда от 15.10.2013 N 385 утвержден акт N 13-35 изменения адреса объекта "Нежилое здание" с кадастровым номером 39:15:121548:43 с "город Калининград, Коммунальная улица, 2" на "город Калининград, проспект Мира, 100" (постановление Администрации от 12.04.2013 N 452).

Судами установлено, что в 2013 году Ляминым Э.А. поручены технические условия на присоединение спорного объекта к газораспределительной сети природного газа, заключен договор на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ и по заказу Лямина Э.А. обществом с ограниченной ответственностью "Негосударственная экспертиза" подготовлено положительное заключение экспертизы от 18.11.2013 N 2-1-1-0099-13 объекта капитального строительства "Реконструкция здания под многоквартирный жилой дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100".

03.06.2013 зданию присвоен кадастровый номер 39:15:121548-216, оно является многоквартирным домом, его строительство завершено в 2013 году, здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121548:218.

01.07.2013 земельному участку по адресу, на котором расположен многоквартирный дом N 100, присвоен кадастровый номер 39:15:121548:216, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под многоквартирный среднеэтажный дом; правообладателями земельного участка на праве общей долевой собственности являются собственники помещений в многоквартирном доме.

Решением Центрального районного суда от 11.04.2014 по делу N 2-176/2014, 2-324/14, оставленным без изменения апелляционным определением Калининградского областного суда от 09.06.2014 по делу N 33-2977/2014, отказано в удовлетворении требований Зорина Е.В., Зориной С.А., Лямина Э.А., Трифонова В.Н., Трифоновой Л.Г., Матвеева Н.В. и ООО "Эко-Офис" о признании права собственности на новые доли и встречное исковое требование ООО "Лес-Альянс" о признании реконструкции объекта недвижимого имущества незаконной. Суды пришли к выводу о том, что признание за истцами права собственности невозможно без полученного в установленном порядке разрешения на строительство (реконструкцию), либо обжалования отказа в его получении в установленном порядке.

16.06.2015 ООО "Рентбилд" как лицо, осуществляющее реконструкцию (заказчик и застройщик), обратилось в Комитет архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом по адресу: город Калининград, проспект Мира, дом 100.

Ссылаясь на то, что Комитет архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" в письме от 24.06.2015 отказал ООО "Рентбилд" в выдаче разрешения на реконструкцию, указав на отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок и несоответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка от 01.08.2013 N RU393011000-4236, так как здание размещено за границами кадастрового земельного участка (со стороны проспекта Мира), за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений; входные крыльца со стороны проспекта Мира расположены за местом допустимого размещения зданий, строений, сооружений, в охранной зоне инженерных коммуникаций, ООО "Рентбилд" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

При рассмотрении спора по существу, суды исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом.

В целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых для получения такого разрешения документов в порядке, установленном частью 7 статьи 51 ГрК РФ.

Согласно части 11 статьи 51 ГрК РФ орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводит проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению; проводит проверку соответствия проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции; выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

Исходя из положений части 13 статьи 51 ГрК РФ, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частями 7 и 9 названной статьи, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на реконструкцию здания под многоквартирный дом послужило непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок, которое признано судами необоснованным в связи со следующим.

В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

На основании части 2 статьи 36 ЖК РФ, статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Судами установлено, что на общем собрании собственников нежилых помещений принято решение от 12.07.2011 о проведении реконструкции в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, законность которого подтверждена судебными актами. 20.03.2013 Калининградским филиалом ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное БТИ" выдан технический паспорт на созданный в результате реконструкции здания объект - многоквартирный жилой дом, согласно которому спорное здание является многоквартирным домом и располагается в пределах земельного участка с кадастровым номером 39:15:121548:218, сформированным и поставленным на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием под многоквартирный среднеэтажный дом, находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующими спорные правоотношения, суды первой, апелляционной и кассационной инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:121548:218, на котором расположено реконструированное здание, в силу закона является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений в нем, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что отказ Комитета архитектуры и строительства Администрации городского округа "Город Калининград" в выдаче разрешения на реконструкцию спорного объекта ввиду непредставления правоустанавливающего документа на земельный участок нельзя признать основанным на законе.

Доводы, приведенные заявителем, не опровергают выводов судебных инстанций, не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.

Такие доводы не могут быть предметом рассмотрения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил:

отказать в передаче кассационной жалобы Деменицкой Ольги Михайловны для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судья Верховного Суда Российской Федерации

Н.С. Чучунова