Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2016 г. N 11АП-277/16

г. Самара

24 февраля 2016 г.

Дело N А49-14619/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2016 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Николаевой С.Ю., Балакиревой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,

с участием в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" - представитель Агафонов С.Н. (доверенность N 1 от 26.12.14),

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области - представитель извещен, не явился,

от обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-М" - представитель извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании 18 февраля 2015 года в зале N 6 апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 декабря 2015 года по делу N А49-14619/2014 (судья Карпова Е.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" (ИНН 5836310438, ОГРН 1055803099813) г.Пенза,

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области (ИНН 5834049732, ОГРН 1105834001844) г.Пенза,

обществу с ограниченной ответственностью "Импульс-М" (ОГРН 1035803500963, ИНН 5837019197), г.Пенза,

о признании величины рыночной стоимости земельного участка недостоверной и размера арендной платы недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 005 004:0097 по состоянию на 18.06.2014, использованной ответчиком при расчете арендной платы в Приложении к договору аренды земельного участка N 431 от 12.12.2008.

Кроме того, истцом заявлено требование о признании недействительным с 1.09.2014 г. изменения размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:01 005 004:0097, содержащегося в уведомлении ответчика от 1.09.2014 N 01/3041.

В судебном заседании 9.12.2015 истец уточнил исковые требования, просил:

1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 005 004:0097 по состоянию на 18.06.2014 г., определенную вторым ответчиком - ООО "Импульс-М" в отчете об оценке, и, использованную первым ответчиком при расчете арендной платы в Приложении к договору аренды земельного участка N 431 от 12.12.2008.

2. Признать недействительным с 1.09.2014 года размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:01 005 004:0097, рассчитанный первым ответчиком на основании величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18.06.2014 в Приложении к договору аренды земельного участка N 431 от 12.12.2008 и сообщенную истцу уведомлением от 1.09.2014 N 01/3041.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15.12.2015 исковые требования удовлетворены.

Кроме того, с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" взысканы судебные расходы в сумме 29 000 руб. и с общества с ограниченной ответственностью "Импульс-М" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Региональный инвестиционный центр" - в сумме 29000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель ООО "Региональный инвестиционный центр" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 12.08.2008 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Пензенской области (арендодателем) и ООО "Региональный инвестиционный центр" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, N 431 (т.1 л.д. 66-71), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во владение и пользование земельный участок площадью 6055*27 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: находится примерно в 40-м по направлению на запад от ориентира здание поликлиники, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г.Пенза, Октябрьский район, ул.Гагарина, 11а, имеющий кадастровый номер 58:29:01 005 004:0097, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью, для благоустройства территории, прилегающей к административным зданиям и обеспечения подъезда к административным зданиям специальной техники (п. 1.1).

Срок аренды был установлен до 15.12.2057 (п.3.1.). Размер арендной платы на дату подписания договора установлен в сумме 188000 руб. в год (п.5.1) на основании расчета - Приложения к договору - т.1 л.д.72).

В пункте 5.3. договора в редакции дополнительного соглашения от 23.06.2011 (т.1 л.д.86) стороны определили, что размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством о налогах и сборах), при изменении кадастровой стоимости земельного участка (в случае определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка), в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента дефлятора, ежегодно утверждаемого Министерством экономического развития Российской Федерации), при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В вышеназванных случаях и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Согласно п.7.1. договора изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных п.5.3. договора.

В соответствии с п.2 дополнительного соглашения от 23.06.2011 к договору аренды стороны с 01 января 2011 года увеличили размер арендной платы, который составил 257936 руб. в год (на основании расчета - Приложения к договору - т.1 л.д.87).

Договор аренды и дополнительное соглашение к нему от 23.06.2011 зарегистрированы в установленном законом порядке.

01 апреля 2013 года арендодатель направил арендатору уведомление N 01/1088 об изменении с 01 января 2013 года размера арендной платы, который составил 211571,39 руб. в год в соответствии с расчетом (т.1 л.д.89-90).

В письменном уведомлении от 01.09.2014 N 01/3041 первый ответчик сообщил истцу о том, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 арендная плата с 01 сентября 2014 года по договору аренды от 12.12.2008 N 431 устанавливается в сумме 1303747,91 руб. в год согласно приложенному расчету (т.1 л.д.92-94).

Как следует из данного расчета, размер арендной платы с 01.09.2014 определен исходя из показателей площади участка, ставки рефинансирования ЦБ РФ и рыночной стоимости земельного участка, определенной в соответствии с отчетом ООО "Импульс-М" N 137-з от 18.06.2014. Согласно данному отчету (т.2 л.д.70-89) рыночная стоимость земельного участка составляет 15803005 руб.

Считая положенный в основу расчета арендной платы отчет об оценке ООО "Импульс-М" N 137-з от 18.06.2014 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, истец указывает на недостоверность величины рыночной стоимости земельного участка, что, в свою очередь, влечет недействительность установленного арендатором размера арендной платы.

При указанных обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылками на нормы статей 8, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" обосновано удовлетворил заявленные исковые требования по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

При этом суд первой инстанции верно указал, что учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 58:29:01 005 004:0097 площадью 6055кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г.Пенза, Октябрьский район, ул.Гагарина, 11а, является собственностью Российской Федерации, в отношении него в силу вышеизложенных правовых норм установлена обязательность привлечения оценщика для определения стоимости объекта, величина которой также носит для государственного органа обязательный характер. Данный орган не вправе корректировать указанную оценщиком цену имущества в большую или меньшую сторону.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно признал необоснованными доводы второго ответчика ООО "Импульс-М" о том, что применение результатов произведенной им оценки является не обязательным при установления арендатором иного размера арендной платы и о том, что ООО "Импульс-М" не может выступать ответчиком по делу.

Для проверки соответствия отчета ООО "Импульс-М" N 137-з от 18.06.2014 Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и определения рыночной стоимости по делу назначалась судебная экспертиза, производство которой было поручено экспертам ООО "Региональное Агентство Оценки, Планирования и Консалтинга" Лукьянову Роману Александровичу и Ступину Владиславу Валерьевичу.

В экспертном заключении ООО "Региональное Агентство Оценки, Планирования и Консалтинга" N 174/04/05-15 от 14.05.2015 (т.2 л.д.128-147) эксперт пришел к выводу о том, отчет об оценке N 137-з от 18.06.2014, составленный оценщиком ООО "Импульс-М" Зайцевым Михаилом Ивановичем, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Из экспертного заключения следует, что объект оценки должным образом не идентифицирован, в таблице 8 оценщиком неверно указан кадастровый номер земельного участка, невозможно сделать вывод о месторасположении объекта оценки, не описано расположение объекта - внутриквартально или на первой линии от дороги, не определено к какому сегменту относится оцениваемый объект - к земельному участку торгово-офисного назначения или земельному участку производственно-складского назначения с сопутствующими административно-офисными зданиями.

Также эксперт указывает на то, что приведенный оценщиком "Краткий анализ рынка земельных участков" не может считаться анализом рынка объекта оценки, поскольку в отчете не определен сегмент рынка, на основании которого проводится его анализ. В анализе рынка не определены условия, при которых земельные участки принимают те или иные ценовые значения, а также отсутствует обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов, что нарушает ФСО 3 п.8ж.

В отчете N 137-з от 18.06.2014 не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки (ФСО 1 п.10), отказ от проведения анализа наиболее эффективного использования не обоснован. Анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, в отчете отсутствует.

При проверке обоснованности выбора подходов и методов оценки экспертом выявлены следующие нарушения: цены предложений объектов-аналогов, использованных для расчета, существенно отличаются друг от друга, что говорит о несопоставимости объектов-аналогов (нарушение ФСО 1 п.14); объект оценки отличен по площади об объектов-аналогов N 1, N 2, N 3, что говорит о необходимости внесения корректировки на площадь (нарушение ФСО 1 п.22б), несмотря на утверждение оценщика о влиянии на стоимость земли наличия коммуникаций, при расчете рыночной стоимости объекта оценки наличие/отсутствие коммуникаций не учитывается (нарушение ФСО 1 п.22а), внесение корректировок на местоположение для объектов-аналогов N 1, N 2, N 4 не обосновано (нарушение ФСО 3 п.4).

Согласно выводам экспертного заключения ООО "Региональное Агентство Оценки, Планирования и Консалтинга" N 170/04/05-15 от 25.05.2015 величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:01 005 004:0097 по состоянию на 18.06.2014 г. составляет 9638000 руб. (т.2 л.д.148-191).

При этом суд первой инстанции верно указал, что ответчики, не согласившись с результатами указанных заключений, о назначении повторной экспертизы не ходатайствовали, доказательств несоответствия выводов экспертов требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки не представили.

Судом первой инстанции верно отклонены доводы первого ответчика о том, что эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства экспертизы, в т.ч. ссылаться на аналоги оцениваемого объекта, полученные им самостоятельно.

В силу статьи 14 Закона N 135-ФЗ оценщику предоставлено право самостоятельно определять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

В соответствии с разделами 3 и 4 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Как установлено судом, информация об объектах-аналогах земельного участка получена экспертом из открытых источников (интернет-сайтов операторов рынка недвижимости).

Кроме того, достоверность использованных экспертом в заключении об определении рыночной стоимости участка данных об объектах-аналогах (содержание размещенных на официальном сайте BAZARPNZ.RU объявлений) подтверждена ООО "Единая информационная система" по запросу суда (т.3 л.д.106-109).

В силу данных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно не принял возражения второго ответчика о возможности изготовления непосредственно самим экспертом использованных в заключении объявлений.

По результатам судебной экспертизы величина рыночной стоимости земельного участка составила по состоянию на 18.06.2014 г. 9638000 руб., что существенно отличается от величины, определенной оспариваемым отчетом (15803005 руб.) - на 6165005 руб.

Согласно статье 11 Закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что отчет N 137-з от 18.06.2014 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в связи с чем не может быть принят в качестве доказательства достоверной величины рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18.06.2014.

При этом суд первой инстанции обоснованно принимает во внимание, что с учетом результатов судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта отчет N 137-з от 18.06.2014 не отражает реальной стоимости имущества.

При названных обстоятельствах определенная в оспариваемом отчете величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18.06.2014 в размере 15803005 руб. не является достоверной.

Как следствие, размер арендной платы, определенный Территориальным управлением Росимущества в Пензенской области на основании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка и установленный с 01.09.2014 года, является недействительным.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, опровергаются представленными доказательствами по делу.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области от 15 декабря 2015 года по делу N А49-14619/2014, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы, который на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 декабря 2015 года по делу N А49-14619/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

С.Ю. Николаева Е.М. Балакирева