Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2016 г. N 15АП-22403/15

город Ростов-на-Дону

26 февраля 2016 г.

дело N А32-26673/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В., судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Гойхман Д.А.,

при участии:

от истца - представитель Корома Д.Д. по доверенности N 01 от 06.01.2016;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи и Департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 по делу N А32-26673/2015 (судья Данько М.М.) по иску открытого акционерного общества "Дагомысская чайная фабрика N1"

(ИНН: 2320107370 ОГРН: 1032311678134) к ответчику: Администрации города Сочи и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

(ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367) об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Дагомысская чайная фабрика N 1" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации города Сочи (далее - администрация) и Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) в соответствии с которым просит:

обязать департамент имущественных отношений администрации г. Сочи заключить дополнительное соглашение N 1 от 19.01.2015 к договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125017:152 в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 23.11.2006 N 4900770257, изложив п. 4.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: п. 4.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы с 27.05.2015 N 510/05-О и составляет 2 321 680 рублей.

Требование мотивировано тем, что общество получило от органа местного самоуправления проект дополнительного соглашения к договору аренды, касающееся изменения размера арендной платы. С указанным в оферте размером арендной платы истец не согласился, дополнительное соглашение на указанных в нем условиях не подписал, направил инициатору изменения договора протокол разногласий. В связи с неподписанием дополнительного соглашения к договору, общество передало разногласия на рассмотрение суда.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2015 заявленные исковые требования удовлетворены: суд обязал администрацию с обществом дополнительное соглашение N 1 от 19.01.2015 к договору о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125017:152 в пользование на условиях аренды (договору аренды) от 23.11.2006 N 4900770257, изложив п. 4.2 дополнительного соглашения в следующей редакции:

"4.2. Размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 N 510/05-О и составляет 2 321 680 рублей".

Суд первой инстанции, учитывая представленные истцом доказательства недостоверности отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-49/03-2014, установив, что соглашение на внесение изменений в заключенный договор сторонами достигнуто, пришел к выводу о достоверности представленного истцом Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 N 510/05-О, ввиду чего размер подлежащей годовой арендной платы определен истцом правомерно в соответствии с названным отчетом.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просят решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В частности, ответчики настаивают на доводах о том, что при подписании договора аренды истец был согласен с определенным размером рыночной стоимости земельного участка на основании отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-49/03-2014. Кроме того, истцом не оспорена достоверность сведений отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-49/03-2014.

Истцом в материалы дела представлен отзыв на жалобу, в соответствии с которым, истец находит решение суда законным и обоснованным, а доводы жалобы несостоятельными.

В частности, истец указывает, что недостоверность сведений отчета об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-49/03-2014 подтверждается отрицательным заключением эксперта саморегулируемой организации N 806, в соответствии с которым установлено, что отчет от 09.12.2014 N 2-49/03-2014 не соответствует требованиям законодательства. Расчет арендной платы следует устанавливать на основании Отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 27.05.2015 N 510/05-О, в соответствии с которым годовой размер арендной платы составляет 2 321 680 рублей.

В судебном заседании представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Ответчики в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, ООО "Дагомысская чайная фабрика N 1" арендует земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125017:152, находящийся по адресу: г. Сочи, р-н Лазаревский, п. Дагомыс, ш. Батумское 28А по договору N 497700257 от 23.11.2006, заключенному с департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи от имени Администрации г. Сочи.

20.01.2015 арендатор получил от Департамента имущественных отношений письмо об изменении с 02.01.2015 размера арендной платы на основании Отчета об определении рыночной стоимости величины (размера) годовой арендной платы от 09.12.2014 N 2-49/03-2014, в соответствии с которым арендная плата должна была составить 16 190 563 рубля в год.

10.03.2015 обществом был получен проект дополнительного соглашения N 1 от 19.01.2015 об установлении арендной платы в сумме 16 190 563 рубля в год

Получив копию Отчета, положенного местным самоуправлением в основание соглашения об изменении договора, общество отнеслось к нему критически, обратилось за его экспертизой в некоммерческое партнерство СОО "Деловой союз оценщиков" членом которого является оценщик, подготовивший положенный администрацией в основание оферты Отчет

Саморегулируемая организация оценщиков выдала на Отчет отрицательное заключение, указав, что он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Деловой союз оценщиков".

В свою очередь, общество получило Отчет от 27.05.2015 N 510/05-0, выполненный оценщиком ООО "КАВКАЗ-ЮГ", в соответствии с которым размер рыночной стоимости годовой арендной платы за спорный земельный участок составляет 2 321 680 рублей.

Письмом от 03.06.2015 общество направило департаменту имущественных отношений протокол разногласий к дополнительному соглашению N 1 от 19.01.2015 с указанием годовой арендной платы в размере 2 321 680 рублей.

Департамент от подписания отказался, ввиду чего общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с требованиями в защиту нарушенного права.

При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Спорные правоотношения возникли из правоотношений сторон по поводу аренды земельного участка, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерацииразмер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Во исполнение Земельного кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 Постановлением от 27.01.2011 N 50 (в редакции по состоянию на 05 сентября 2011 года) Главы администрации (губернатора) Краснодарского края утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.

Пунктом 2 Постановления рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.

Во исполнение краевого постановления, администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление N 1061 "О правилах (далее - Правила г. Сочи) определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Постановление опубликовано 09.06.2011 в газете "Новости Сочи" N 92 и вступило в силу с указанной даты.

В преамбуле к Правилам указано, что они применяются для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Пунктом 1.2. Правил установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.

Пунктом 4.1. Правил предусмотрено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края (по состоянию на 05 сентября 2011 года), размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:

Ап = Р х С х Ки,

где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;

Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;

С - ставка арендной платы, %;

Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с п. 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.

В соответствии с п. 2 Информационного письма N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

В соответствии с положениями статьи 12 и 13 Закона N 135 итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование данного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий пункта 4.2 проекта дополнительного соглашения N 1 от 19.01.2015 необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Отчетом от 27.05.2015 N 510/05-О установлен размер рыночной стоимости земельного участка - 154 778 696 рублей.

Затем оценщик увеличил его рыночную стоимость на коэффициент 1,5%, подлежащий применению к указанному земельному участку в соответствии с его видом разрешенного использования.

Таким образом, размер рыночной стоимости арендной платы оценщиком определен в соответствии с императивными требованиями нормативных правовых актов, регулирующих спорные правоотношения, и составляет 2 321 680 рублей в год.

В связи с доводом апелляционной жалобы ответчиков о пороках указанного отчета оценщиков по предложению апелляционного суда истец представил экспертное заключение N 23/050216/01 саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", представленное в порядке экспертизы отчета оценщика ( статья 17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности".

Ни указанный отчет, ни указанное заключение ответчиками в установленном законом порядке не оспорены, ввиду чего являются надлежащими и относимыми доказательствами по делу, вне степени разумного сомнения свидетельствующие о том, что размер арендной платы должен быть определен в соответствии с императивными требованиями нормативных правовых актов и составляет 2 321 680 рублей в год.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с положениями пункта 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

Как правомерно установлено судом первой инстанции, обе стороны сделки выразили в утвердительной форме волю на изменение условий договора аренды в части размера арендной платы на будущее время.

То есть, соглашение на внесение изменений в заключенный договор сторонами достигнуто, ввиду чего в настоящем споре подлежит рассмотрению спор об условиях соглашения.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно и обоснованно пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, обязав ответчика заключить дополнительное соглашение с указанием в нем на арендную плату на 2015 год в размере 2 321 680 рублей в год.

В соответствии пунктом 1 статьи 40 Устава города Сочи администрация в сфере регулирования земельных отношений осуществляет следующие полномочия: распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Департамент в силу пункта 3.7 своего положения передает в аренду объекты муниципальной собственности, в том числе путем проведения торгов (аукциона, конкурса) по продаже права на заключение договора аренды в соответствии с действующим законодательством, а также на основании решений Городского Собрания Сочи.

Изменение условий договора аренды земельного участка является распоряжением имуществом на иных условиях, ввиду чего суд первой инстанции правомерно обязал заключить дополнительное соглашение к договору именно администрацию, как лицо, наделенное Уставом и законом на распоряжение муниципальным имуществом. Техническое исполнение решения в виде подписания дополнительного соглашения администрация вправе поручить иному органу, в том числе и департаменту имущественных отношений города

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 64, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20 ноября 2015 года по делу N А32-26673/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.В. Ильина