Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2016 г. N 10АП-14143/15

г. Москва

02 марта 2016 г.

Дело N А41-35555/15

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2016 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Коновалова С.А., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания Панковой Н.А.,

при участии в заседании:

от администрации городского округа Химки: представитель не явился, извещена,

от ООО "Зверобой": Блок И.В. по доверенности от 14.12.2015, Важин С.А. по паспорту,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Зверобой", о расторжении договора аренды земельного участка, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Химки Московской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Зверобой" (далее - ответчик, общество, ООО "Зверобой") о расторжении договора аренды земельного участка от 16.04.2008 N ЮА-23.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 июля 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм процессуального права.

Определением от 15.12.2015 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-35555/15 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи с ненадлежащим извещением ответчика о дате, времени и месте судебного заседания суда первой инстанции.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика возражал относительно доводов искового заявления, просил в удовлетворении требований отказать.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проанализировав доводы искового заявления и отзыва на него, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:

при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:

использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

порче земель;

невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;

невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

При этом в соответствии с пунктом 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как следует из материалов дела, 16.04.2008 между администрацией городского округа Химки (арендодатель) к ООО "Зверобой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ЮА-23, согласно условиям которого арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:10:040204:11, общей площадью 3000 кв.м, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, для использования в целях: для строительства и эксплуатации хлебопекарни, сроком на 49 лет (л.д.7-11).

Договор зарегистрирован в установленном порядке в ЕГРП 22.07.2008 за N 50-50-10/026/2008-393, что также подтверждается выпиской из ЕГРП от 01.06.2015 (л.д. 11).

Земельный участок с кадастровым номером 50:10:040204:11, общей площадью 3000 кв.м, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Подрезково, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства и эксплуатации хлебопекарни, передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 17).

В обоснование исковых требований истец ссылается на акт осмотра территории спорного земельного участка от 12.03.2015 б/н, из которого следует, что территория земельного участка частично огорожена, на земельном участке расположены металлические конструкции и строительная техника. Земельный участок не осваивается и не используется с разрешенным использованием (л.д. 21).

Удовлетворяя исковые требования и соглашаясь с доводами администрации о неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, суд первой инстанции не учел следующее.

Как усматривается из материалов дела, в период времени, необходимого для освоения земельного участка для возможности его последующего использования ответчиком были приняты следующие меры:

- постановлением администрации городского округа Химки от 27.10.2010 N 1442 утвержден Проект планировки части территории N 1 мкр. Подрезково г. Химки Московской области;

- 10.06.2011 состоялось решение комиссии администрации г. Химки Московской области по подготовке проекта правил землепользования и застройки г. Химки по вопросу изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка с целью реализации Проекта планировки части территории N 1 мкр. Подрезково г. Химки Московской области;

- 21.07.2011 состоялись публичные слушания по вопросу изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка;

- 05.08.2011 было опубликовано заключение по результатам публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка;

- 25.08.2011 ООО "Зверобой" направлено заявление в ТУ Роспотребнадзора по МО в г. Химки, Красногорском р-не о выдаче заключения о возможности изменения разрешенного вила использования спорного земельного участка;

- 02.09.2011 ТУ Роспотребнадзора по МО в г. Химки, Красногорском р-не выдано заключение о возможности изменения разрешенного вида использования спорного земельного участка;

- 16.09.2011 издано постановление администрации г. Химки N 1322 об изменении разрешенного вида использования спорного земельного участка с "для строительства и эксплуатации хлебопекарни" на "для строительства и эксплуатации многофункционального торгово-развлекательного центра с гостевой автостоянкой";

- 06.10.2011 администрацией г. Химки направлено письмо в ФГУ "КП по МО" о внесении изменений в сведения ГКН о спорном земельном участке в части разрешенного вида его использования;

- 17.04.2013 ООО "Зверобой" заключен договор на выполнение проектных работ по объекту строительства на спорном земельном участке;

- 26.04.2013 ООО "Зверобой" заключен договор на выполнение топографо-геодезических работ по созданию инженерно-топографического плана спорного земельного участка;

- 26.06.2013 ООО "Зверобой" в администрацию направлено заявление о выдаче градостроительного плана земельного участка, которое получено истцом 26.06.2013 вх.N -3944;

- 02.04.2015 ООО "Зверобой" повторно обратилось в администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, которое получено истцом 02.04.2015 вх.N -1604;

- 31.12.2014 постановлением администрации N 2190 утвержден градостроительный план N RU50301000-GPU123114 спорного земельного участка;

- 01.02.2015 "Зверобой" заключен договор с ООО "КИ-строй" на выполнение подрядных работ N 1-02-15 ЗРБ;

- 08.02.2015 МУП г. Химки "Химводосток" выданы технические условия на дождевую канализацию для проектирования и строительства объекта на спорном земельном участке.

Таким образом, в спорный период арендатором был осуществлен комплекс мер, направленных на освоение земельного участка и необходимых для начала его использования.

Указанные действия подтверждают факт совершения обществом действий по использованию земельного участка.

При этом вынесение администрацией постановления от 16.09.2011 N 1322, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:10:040204:11, находящегося по адресу: МО, г. Химки, мкр. Подрезково, общей площадью 3000 кв.м с "для строительства и эксплуатации хлебопекарни" на "для строительства и эксплуатации многофункционального торгово-развлекательного центра с гостевой автостоянкой", а также постановления от 31.12.2014 N 2190, которым утвержден градостроительный план N RU50301000-GPU123114 спорного земельного участка, подтверждает наличие воли истца на продолжение арендных отношений с ответчиком по поводу спорного земельного участка.

В любом случае после получения арендатором градостроительного плана, необходимого для получения разрешения на строительство, что позволяет приступить к использованию земельного участка в тех целях, для которых он предоставлен и до обращения администрации в суд с настоящими требованиями, трехлетний срок неиспользования земельного участка не истек.

При рассмотрении спора установлено и материалами дела подтверждается наличие ряда необходимых мер по обеспечению обустройства земельного участка исходя из тех характеристик, которыми он обладал при передаче обществу, в соответствии с целью, для достижения которой указанный участок был предоставлен в аренду.

Учитывая изложенное, апелляционный суд приходит к выводу, что истцом не доказано неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства в течение трех лет, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.

При установленных обстоятельствах, а также принимая во внимание указанное выше процессуальное нарушение суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 июля 2015 года по делу N А41-35555/15 отменить, в удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

С.А. Коновалов Н.В. Марченкова