Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2016 г. N 09АП-1437/16

город Москва

01 марта 2016 г.

Дело N А40-204943/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И., судей Веклича Б.С., Барановской Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петровой В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года

по делу N А40-204943/2014, принятое судьей Яниной Е.Н., по иску ООО "Спурт-97" (ОГРН 1037709092850) к ДГИ г. Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи и взыскании судебных расходов,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Цынжаловская С.В. по доверенности от 29.05.2014;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Спурт-97" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) о взыскании с ответчика за счет средств казны города Москвы убытков в сумме 550.199 руб. 97 коп.;

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, а именно:

1. Из подпункта б) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, исключить слова"в соответствии с Графиком платежей (Приложение к Договору)"

2. Подпункт г) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:

"3.1. Рыночная стоимость Объекта в соответствии с отчетом об оценке, выполненном ООО "Апрайс Консалт", составляет 20 815 414 (Двадцать миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста четырнадцать) рублей, без НДС.

В счет выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений в размере 621 778 (Шестьсот двадцать одна тысяча семьсот семьдесят восемь) руб. 24 коп., определенной в Отчете, выполненном ООО "Апрайс Консалт".

С учетом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена объекта составляет 20 193 635 (Двадцать миллионов сто девяносто три тысячи шестьсот тридцать пять) руб. 76 коп.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется."

3. Подпункт д) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:

"3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет."

4. Подпункт ж) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении читать в следующей редакции:

"3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда и представления Департаментом полного комплекта документов по Договору. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 336 560 (Триста тридцать шесть тысяч пятьсот шестьдесят) руб. 59 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

5. Подпункт н) пункта 1 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:

"8.1. К Договору прилагается Протокол разногласий, который является его неотъемлемой частью. Дополнительные соглашения заключаются Сторонами в письменном виде и являются неотъемлемой частью Договора."

6. Исключить из первоначальных исковых требованиях пункт 2. Считать приложение N 1.

График платежей" неотъемлемой частью договора купли-продажи имущества, с указанием в нем итоговой суммы выкупа, определенной судом."

7. Пункт 3 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:

3. Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы за счет средств казны г. Москвы в пользу ООО "Спурт-97" судебные расходы в размере 59 000 (Пятьдесят девять тысяч) рублей (госпошлина - 4 000 руб., денежные средства, внесенные на депозит суда для проведения судебной эксперты- 55 000 руб.).

8. Пункт 4 требований, указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении, читать в следующей редакции:

"4. Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы за счет средств казны г. Москвы в пользу ООО "Спурт-97" 598 199 (Пятьсот девяносто восемь тысяч сто девяносто девять) руб. 97 коп. в возмещение убытков (550 199,97 руб. - вынужденное внесение арендных платежей, 48 000 руб. - оплата оценки)"

9. Подпункты а), б), в), е), з), и), к), л), м), о), п),р), указанных в ранее поданном Обществом исковом заявлении с последующими уточнениями, читать в первоначальной редакции:

а) принять пункт 1.3 в следующей редакции:

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога, не включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

б) принять пункт 2.2в следующей редакции:

2.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа, Продавец направляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы для регистрации залога и права собственности Покупателя на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявлений о государственной регистрации залога и права собственности на Объект, Продавец обязан передать Покупателю расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

в) принять пункт 2.3 в следующей редакции:

2.3. Все необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией залога и права собственности Покупателя на Объект несет Продавец.

е) принять пункт 3.3 в следующей редакции:

3.3. На остаточную сумму денежных средств, оплачиваемых в рассрочку в счет выкупа Объекта, начисляются проценты, равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

з) принять пункт 3.6. абзац 4 в следующей редакции:

3.6. абзац 4. Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя.

и) принять пункт 3.6. абзац 5 в следующей редакции:

3.6. абзац 5. Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении средств, в размере и сроки, указанные в Графике платежей.

к) принять пункт 4.5 в следующей редакции:

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в судебном порядке.

л) принять пункт 5.2 в следующей редакции:

5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Продавец обязан уплатить Покупателю штраф в размере 5% от цены Объекта.

м) принять пункт 6.1. в следующей редакции:

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке.

Пункт 5.4. договора считать п. 5.1.

5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путем направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке.

п) Пункт 5.5. договора считать п. 5.3.

5.3. При ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

p) Исключить из договора купли-продажи в варианте Продавца пункты 1.7., 2.1.2., 2.1.3, 5.1, 5.3, 8.1.

Требования истца заявлены с учетом уточнений, принятых Арбитражным судом города Москвы в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иск заявлен на основании норм ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ", и мотивирован тем, что истец имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-204943/2014 требования истца удовлетворены, за исключением требования об урегулировании разногласий при заключении Договора купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 209,4 кв.м., расположенного по адресу: Москва, ул. Митинская, д. 43 (1 этаж пом. II комн. 1-25) в части установления редакции истца пунктов Договора 1.3, 1.7, 2.1.2, 2.1.3, 2.2., 2.3, абзаца 4; 5 п. 3.6, 5.2, 5.3, 6.1, 8.1, в том числе исключении из Договора. С Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Спурт - 97" взысканы расходы по оплате госпошлины в сумме 4 000 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в сумме 55 000 руб. В удовлетворении искового требования о взыскании убытков в сумме 550 199 руб. 97 коп. отказано. С ООО "Спурт-97" в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 14 003 руб. 10 коп.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы ссылается на то, что цена объекта, по мнению заявителя жалобы, определена в нарушение действующего законодательства, поскольку право установить цену продаваемого объекта принадлежит только собственнику имущества. Полагает, что зачет стоимости неотделимых улучшений и убытков незаконен.

Представитель истца в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ответчика не явился, о времени и месте, судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, доводы отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя истца, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений общей площадью 209,6 кв.м. (этаж 1, пом. II ком. 1-25), расположенные по адресу: город Москва, ул. Митинская, д. 43, на основании Договора аренды от 14 августа 2002 года N 9-449/02 с 19 июня 1997 года, сроком действия до 30 июня 2015 года, (в редакции Дополнительного соглашения от 21 ноября 2012 года), заключенного с Департаментом городского имущества города Москвы, и находящиеся в собственности города Москвы.

Выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждает отнесение истца к категории субъектов малого предпринимательства в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и Законом города Москвы от 26.11.2008 N 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве"

22 января 2014 года истец в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого недвижимого имущества.

30 сентября 2014 года Департамент городского имущества города Москвы в ответ на обращение истца от 22 января 2014 года, письмом от 24 июля 2014 года N 33-5-1204/14-(3)-0, представил обществу проект Договора купли-продажи нежилого помещения, с указанием цены выкупа, равной 25 216 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 12.06.2014 N 738Г/723, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 26.06.2014 N 843/С-14, подготовленным НП СРО "СВОД".

Истец, посчитав, что цена, указанная в Договоре купли-продажи (в редакции ответчика), является явно завышенной, для определения реальной рыночной стоимости нежилого помещения заказал проведение оценки рыночной стоимости выкупа данного нежилого помещения у независимой оценочной компании ООО "Фальконэ Центр".

В соответствии с отчетом ООО "Фальконэ Центр" об оценке от 22.10.2014 N ФО-009274-Н, рыночная стоимость объекта составляет 16 796 610 руб. без НДС.

На основании отчета ООО "Фальконэ Центр" об оценке от 22.10.2014 N ФО-009274-Н, истец 29 октября 2014 года, направил ответчику подписанный со стороны истца Договор купли-продажи с протоколом разногласий по некоторым пунктам Договора купли-продажи, в том числе, в части установления выкупной стоимости имущества, а также графика платежей.

Поскольку в установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ срок, ответчик не известил истца о принятии условий Договора в редакции истца, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции руководствовался статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которой устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Поскольку по протоколу разногласий, направленному истцом в адрес Департамента, последний не направил своих предложений и уклонился от разрешения возникших разногласий, суд первой инстанции при правильном применении норм материального права пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца в удовлетворенной части.

Доводы заявителя жалобы о том, что цена объекта определена в нарушение действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку для определения цены договора купли-продажи спорных помещений, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение указанной экспертизы было поручено ООО "Апрайс Консалтинг", экспертам Мухиной К.А., Кукушкину А.А., и согласно выполненному заключению от 25 мая 2015 года N Э25-05/15, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 22.01.2014 составила 20 815 414 руб. (без учета НДС), стоимость произведенных в нежилом помещении площадью 212,5 кв.м. по адресу: Москва, ул. Митинская, д. 43 (этаж 1, пом.IIкомн. 1-25) с учетом амортизационного износа по состоянию на 22.01.2014 составил 621 778 руб. 24 коп.

Более того, определением Арбитражного суда города Москвы от 24 июня 2015 года по ходатайству ответчика в судебное заседание были вызваны эксперты ООО "Апрайс Консалтинг" Кукушкин А.А., Мухина К.А., для дачи пояснений по экспертному заключению.

В судебном заседании суда первой инстанции от 07 августа 2015 года, судом был допрошен эксперт Мухина К.А, подтвердившая заключение, а также указавшая на необходимость исправить технические опечатки в экспертном заключении.

Указанные технические опечатки были исправлены дополнительными материалами к заключению экспертов от 25 мая 2015 года N Э25-05/15, поступившими в суд первой инстанции.

Указанное доказательство было принято судом как надлежащее и достоверное, оснований не доверять заключению экспертов, предупрежденных судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

Доводы заявителя жалобы о том, что зачет стоимости неотделимых улучшений незаконен, подлежит отклонению, поскольку согласно пункту 6 статьи 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Материалами дела подтверждено, а ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что истец не согласовывал указанные улучшения с арендодателем, в связи с чем требования в указанной части удовлетворены правомерно.

Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, 271, пунктом 1 статьи 269, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 27 ноября 2015 года по делу N А40-204943/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Е.Н. Барановская Б.С. Веклич