|
02 марта 2016 г.
|
Дело N А50-18225/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Макарова Т.В., Паньковой Г.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ходыревой Н.В.,
при участии:
от истца - Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Березники: не явились,
от ответчика - Негосударственного образовательного учреждения "Учебный центр "Ратибор" (НОУ УЦ "Ратибор"): Понаморёвой М.В. (паспорт, решение от 03.09.2015)
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - НОУ УЦ "Ратибор",
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 01 декабря 2015 года,
принятое судьёй Е.И. Гуляевой,
по делу N А50-18225/2015
по иску - Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Березники
к НОУ УЦ "Ратибор" (ОГРН 1025901708788, ИНН 5911008067)
о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Березники (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к НОУ УЦ "Ратибор" (далее - ответчик) о взыскании 191 060 руб. 98 коп. неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка за период с 01.12.2011 по 30.09.2014, 33 547 руб. 24 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.12.2011 по 30.09.2014, и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты долга, начиная с 01.10.2014, с применением ставки рефинансирования Центрального Банка России 8,25% годовых.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 01 декабря 2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на нарушение судом ст.168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Считает, что по условиям договоров арендная плата за пользование земельным участком отдельно от платы за аренду нежилых помещений не выделена. По мнению ответчика, у него отсутствует обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком сверх установленной арендной платы на основании п.2 ст.654, ст.ст.210, 652 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагает, что истец злоупотребляет правом, извлекая выгоду (прибыль) дважды. Указывает на незаконность договора N 3 и произведенного истцом расчета арендной платы, несоблюдение истцом претензионного порядка.
В представленном истцом ходатайстве о рассмотрение дела в его отсутствие, истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, считает решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст.156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 08.09.2010 между Государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования "Березниковский строительный техникум" (арендодатель) и НОУ "Учебный центр "Ратибор" (арендатор), с согласия Агентства по управлению имуществом Пермского края заключен договор аренды N 1071, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование имущество - учебную аудиторию помещение N 1 на 2 этаже общей площадью 98,5 кв.м и тир помещения N N 4, 5, 6, 7 в подвале общей площадью 374, 6 кв.м, по адресу: Пермский край, г. Березники, проспект Ленина, дом 25, закрепленное на праве оперативного управления за арендодателем, а арендатор обязуется принять имущество во временное владение и пользование, вносить арендную плату за пользование имуществом, а также иные платежи (п.п.1.1, 1.2 договора).
Срок действия договора сторонами установлен с даты его подписания по 06.08.2014 (п.6.1 договора).
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что арендная плата по договору составляет 77 341 руб. 92 коп. в год.
Договором предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем на основании решения Агентства в одностороннем порядке, в том числе с учетом увеличения коэффициента увеличения арендной платы, определенного Правительством Пермского края, в связи с изменением нормативно-правовых актов, устанавливающих иной порядок определения арендной платы, в связи с изменением конъюнктуры рынка аренды (п.5.4 договора).
Пунктом 5.6. договора оговорено, что арендная плата не включает в себя плату за пользование арендатором земельным участком, на котором расположено имущество, расходы на содержание имущества и расходы, указанные в п.3.3.3 договора.
В связи с изъятием имущества из оперативного управления Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Березниковский строительный техникум" на основании приказа Агентства по управлению имуществом Пермского края от 29.10.2011 N СЭД-31-02-1410 и принятием в муниципальную казну г. Березники имущества (2-этажного кирпично-панельного здания мастерских (лит.В, В1) по адресу: г. Березники, пр. Ленина, 25 на основании приказа УиЗО администрации города Березники от 02.12.2011 N 384-п в ранее заключенный договор аренды от 08.09.2010 N 1071 УиЗО администрации города Березники и НОУ "УЦ "Ратибор" внесены изменения, оформленные дополнительным соглашением N 1071/нп/2011/122 от 01.12.2011 (л.д.22-24).
Дополнительным соглашением договор аренды изложен в новой редакции, в том числе пункт 1.1. договора - "арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть 2-этажного кирпично-панельного здания мастерских (лит.В, В1), общей площадью 473,1 кв.м, согласно плану (приложение N 1) по адресу: г.Березники, пр.Ленина, 25, для организации учебного процесса", п.3.2.10 договора - "арендатор обязан в двухнедельный срок с момента подписания договора заключить договоры: на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение), на возмещение общих эксплуатационных расходов по содержанию объекта, на вывод твердых бытовых отходов, на содержание закрепленной территории на срок действия договора".
Дополнительным соглашением раздел 4 договора изложен в новой редакции, в том числе п.4.1.- "арендная плата, действующая в течение года, составляет с 01.12.2011 - 5462 руб. в месяц без НДС, С 01.01.2012 - 5904 руб. в месяц без НДС"; п.4.5 - "размер годовой арендной платы, начиная с 01 января, индексируется для учета инфляции, путем применения коэффициента Кип, согласно Положению "Об аренде муниципального имущества" и "Методикой расчета арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности" без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора".
Также в новой редакции изложен раздел 5 договора, в котором в п.п.5.1, 5.2 введены реквизиты для уплаты арендной платы.
Дополнительное соглашение договору аренды зарегистрировано в ЕГРП 16.04.2012.
09.09.2014 сторонами договора заключено соглашение о расторжении договора аренды от 08.09.2010 N 1071 с 10.09.2014 (л.д.83).
Также 03.07.2013 Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Березники и НОУ "Учебный центр "Ратибор" заключен договор аренды N нп/2013/57.
По условиям данного договора арендатор принял в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 132,5 кв.м, на поэтажном плане N N 4, 5, 6 согласно плану (приложение 1), расположенное на 2 этаже кирпично-панельного здания мастерских (лит.В, В1) по адресу: г. Березники, пр. Ленина, 25, для использования под образовательную деятельность (п.1.1 договора).
Договор действует с 03.07.2013 по 01.07.2014 (п.1.3 договора).
Пунктом 3.2.10. договора предусмотрена обязанность арендатора в двухнедельный срок с момента подписания договора заключить отдельные договоры: на аренду земельного участка, на вывоз твердых бытовых отходов, на оплату коммунальных услуг.
Договором установлено, что арендная плата, действующая в течение года, устанавливается согласно аукционной документации и составляет 3463 руб. в месяц без НДС (п.4.1. договора).
Также пунктом 4.5. договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы, начиная с 01 января, индексируется для учета инфляции, путем применения коэффициента Кип, согласно Положению "Об аренде муниципального имущества" и "Методикой расчета арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности" без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему.
Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора.
20.06.2014 сторонами договора заключено соглашение о расторжении указанного выше договора аренды с 06.08.2014 (л.д.90).
2-этажное здание мастерских (лит.В, В1) общей площадью 2670,1 кв.м по адресу: г. Березники Пермского края, пр. Ленина, 25, в отношении которого в ЕГРП 06.12.2011 зарегистрировано право собственности муниципального образования "город Березники" (л.д.27) расположено на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400110:10571 площадью 3504 кв.м, с разрешенным использованием "занимаемый училищем N 31" (л.д.29-30), также являющемся собственностью Муниципального образования город Березники (л.д.28).
Пунктом 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлены формы платы за землю (налог за землю, арендная плата).
Факт использования спорного земельного участка подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.
Из материалов дела и объяснений представителей сторон в судебном заседании следует, что помещения в 2-этажном здании мастерских (лит.В, В1) общей площадью 2670,1 кв.м по адресу: г.Березники Пермского края, пр.Ленина, 25, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400110:10571 площадью 3504 кв.м, заняты разными лицами, в том числе ответчиком использовались помещения в здании в период, указанный истцом.
Договор аренды земельного участка, на котором расположено здание мастерских, в аренду, в том числе со множественностью лиц на стороне арендатора, не заключен. От предложения истца заключить договор ответчик отказался.
При таких обстоятельствах истец вправе потребовать плату за пользование земельным участком с ответчика пропорционально занимаемой площади в здании, независимо от заключения либо не заключения с ним договора об использовании земельного участка.
Доказательств оплаты пользования земельным участком в период, указанный в иске, ответчик не представил.
Доводы ответчика о том, что по условиям договоров аренды нежилых помещений внесение платы за землю предусмотрено не было, поэтому арендная плата за помещения включает, в том числе, и платежи за землю, а также доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что по условиям договоров арендная плата за пользование земельным участком отдельно от платы за аренду нежилых помещений не выделена, в связи с чем у него отсутствует обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком сверх установленной арендной платы на основании п.2 ст.654, ст.ст.210, 652 ГК РФ и произведенный истцом расчет арендной платы является незаконным, арбитражными судами рассмотрены и подлежат отклонению в связи со следующим.
В соответствии с п.2 ст.654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением, включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.
Таким образом, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Из содержания договора аренды от 08.09.2010 N 1071 (в редакции на момент его заключения) следовало, что помимо арендной платы, размер которой установлен договором, арендатор обязан отдельно оплачивать пользование земельным участком.
Так, пунктом 5.6. договора оговорено, что арендная плата не включает в себя плату за пользование арендатором земельным участком, на котором расположено имущество, расходы на содержание имущества и расходы, указанные в п.3.3.3. договора.
Как следует из представленного ответчиком отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы от 28.07.2010, выполненного ИП Сорокиным Д.В., рыночная стоимость размера арендной платы оценщиком определялась без учета стоимости платы за пользование земельным участком.
При заключении дополнительного соглашения N 1071/нп/2011/122 от 01.12.2011 к договору УиЗО администрации города Березники и ответчиком условие п.5.6. договора в силе не сохранено.
Дополнительным соглашением раздел 4 договора изложен в новой редакции, в том числе п.4.1. - "арендная плата, действующая в течение года, составляет с 01.12.2011 - 5462 руб. в месяц без НДС, С 01.01.2012 - 5904 руб. в месяц без НДС"; в договор включен п.4.5. - "размер годовой арендной платы, начиная с 01 января, индексируется для учета инфляции, путем применения коэффициента Кип, согласно Положению "Об аренде муниципального имущества" и "Методикой расчета арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности" без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора".
Решением Березниковской городской Дума от 27.03.2012 N 327 утверждены Положение об аренде муниципального имущества (далее - Положение) и Методика расчета арендной платы при передаче в аренду муниципального имущества без проведения торгов (Методика).
В силу п.1.2. Положения его действие не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Согласно п.5.2. Методики начальный размер арендной платы определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы независимого оценщика, выполненного в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности, и утверждается комиссией по аренде, либо на основании Методики (в случае, предусмотренном п.5.9.), то есть путем умножения базовой ставки арендной платы на площадь арендуемого объекта и корректировочные коэффициенты (п.1.1 Методики).
Таким образом, действующими на территории г. Березники Пермского края Положением и Методикой определена лишь плата за пользование зданием (помещением), без включения в нее платы за пользование соответствующим земельным участком.
Содержание пунктов 4.1., 4.5. договора в совокупности позволяло определить, что размер арендной платы определяется на основании нормативных правовых актов об аренде муниципального имущества. То есть, действуя разумно и осмотрительно при заключении договора аренды, ответчик получил информацию о том, что обозначенная в договоре или расчете (приложение к нему) арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование помещением соответствует нормативно установленной).
С учетом этого, так как в договоре аренды здания, находящегося в муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, поскольку при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.
Помимо прочего, из материалов дела и объяснений сторон в судебном заседании следует, что в настоящее время ответчик вновь использует помещения, ранее арендованные по договору от 08.09.2010 N 1071, на основании иного договора аренды - от 11.09.2014 N нп/2014/229 (л.д.27). При этом в договор включено условие о том, что размер арендной платы не включает плату за пользование земельным участком.
Содержание договора аренды помещений от 03.07.2013 N нп/2013/57 также свидетельствует о том, что установленный в договоре размер арендной платы не включал в себя плату за пользование земельным участком.
Так, договором установлено, что арендная плата, действующая в течение года, устанавливается согласно аукционной документации и составляет 3463 руб. в месяц без НДС (п.4.1 договора).
Также пунктом 4.5. договора предусмотрено, что размер годовой арендной платы, начиная с 01 января, индексируется для учета инфляции, путем применения коэффициента Кип, согласно Положению "Об аренде муниципального имущества" и "Методикой расчета арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности" без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему. Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора. Кроме того, пунктом 3.2.10. договора предусмотрена обязанность арендатора в двухнедельный срок с момента подписания договора заключить отдельные договоры: на аренду земельного участка, на вывоз твердых бытовых отходов, на оплату коммунальных услуг. То есть, в указанном договоре аренды помещений, находящихся в муниципальной собственности, прямо указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей.
Также судом обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что заключая соглашение от 20.06.2014 (л.д.90) о расторжении указанного выше договора от 03.07.2013, ответчик обязался в срок до 06.08.2014 освободить арендуемое имущество и произвести оплату в полном объеме за аренду имущества (помещения) и земельного участка (п.2.2 соглашения).
Согласно п.1 ст.1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Исходя из указанной нормы и положений ч.1 ст.65 АПК Р Ф, лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился за его счет, представить доказательства неосновательного обогащения ответчика в заявленной сумме.
Так как законом установлена обязанность лица, пользующегося земельным участком, оплачивать такое пользование, а ответчик платежи за пользование земельным участком не вносил, он необоснованно сберег денежные средства, подлежащие уплате (неосновательно обогатился).
Истец, как функциональный орган Администрации г. Соликамска, распоряжающийся муниципальными земельными участками на территории г. Соликамска, а также являющийся администратором доходов бюджета г. Соликамска от использования объектов муниципальной собственности, исходя из установленной компетенции, является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения.
Согласно расчету истца, неосновательное обогащение ответ
