Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2016 г. N 09АП-2497/16

г. Москва

04 марта 2016 г.

Дело N А40-182537/15

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2016 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Савенкова О.В.

судей: Александровой Г.С., Тихонова А.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ПОЛИФАРМ"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2015,

по делу N А40-182537/15 (181-1531), принятое судьей Прижбиловым С.В.,

по иску ООО "ПОЛИФАРМ" (ОГРН 1027700017960, ИНН 7713045303)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части сведений о площади,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Башилова О.Ф. по доверенности от 16.12.2015;

от ответчика: Забаринова Н.С. по доверенности от 24.12.2015;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Полифарм" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент) о внесении изменений в договор долгосрочной аренды земельного участка от 31.05.2007 г. N М-09-033261 в части изменения площади земельного участка, оставив за истцом земельный участок площадью 1920 кв.м. Иск заявлен на основании ст.ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2015 по делу N А40-182537/15 в удовлетворении иска отказано. При этом суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования не обосновал и документально не подтвердил.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает, что решение суда первой инстанции подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 31.05.2007 г. между Департаментом (арендодателем) и истцом (арендатором) был заключен договор N М-09-033261 долгосрочной аренды земельного участка (далее - Договор), сроком до 22 февраля 2056 года, который зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Москве (государственная регистрация N 77-77-14/009/2007-8 от 23.07.2007).

Объектом аренды по Договору является земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, улица Адмирала Макарова, вл. 15, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 4532 кв.м., кадастровый номер 77:09:01021:104, условный номер 09/12/05181. На данном участке располагается принадлежащее истцу на праве собственности здание общей площадью 746,1 кв.м., право собственности на которое подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.10.201г. 77 НИ 010761, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.10.2001 г. сделана запись о государственной регистрации N 77-01/09-007/2001- 1266.

По условиям Договора размер арендной платы за пользование земельным участком составляет 873610,81 руб. в квартал. При заключении Договора размер арендной платы составлял 845603,22 руб. в год.

В связи с этим, истец указал, что за период использования земельного участка оплата возросла в четыре раза, что привело к обременительности исполнения договора, нарушению баланса имущественных интересов сторон. Большая часть арендуемого земельного участка состоит из зеленых насаждений, которые истец не использует для эксплуатации здания. Кроме того, истец является субъектом малого предпринимательства, имеет небольшой доход, в связи с чем не имеет возможности уплачивать арендную плату в таком размере.

Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой заключить Дополнительное соглашение о внесении изменений в Договор с целью уменьшить площадь занимаемого участка, оставив за истцом лишь прилегающую территорию и зоны подъезда и парковки (письма N 15-2206 от 22.06.2015, N б/н от 21.08.2015), которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п. 2 ст. 451 ГК РФ в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом для удовлетворения иска необходимо наличие всех четырех условий. Одновременно с этим, суду необходимо учитывать, что изменение условий договора в силу закрепленного статьей 421 ГК РФ принципа свободы договора в судебном порядке допускается только в исключительных случаях в целях защиты стороны от несправедливых договорных условий.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (п.п. 10, 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Истец сослался на два обстоятельства, которые, по его мнению, являются основанием для внесения изменений в действующий Договор: изменение кадастровой стоимости земельного участка и отсутствие экономической целесообразности во владении земельным участком площадью 4532 кв.м.

Между тем суд первой инстанции, отклоняя данные доводы, принял во внимание, что Приложением N 1 к Договору сторонами изначально был согласован порядок определения размера ежегодной арендной платы, который в свою очередь основывается на кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается рыночная стоимость, рассчитанная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством. Основное применение кадастровой стоимости заключается в использовании для целей налогообложения.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы за пользование земельным участком изначально определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, суд приходит к выводу о том, что в момент заключения договора стороны должны были исходить из того, что данная стоимости может в любой момент может как измениться, так и уменьшится.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. (ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). Однако истец не представил доказательств, что им было реализовано указанное право.

Суд первой инстанции посчитал, что вопрос, связанный с предоставлением истцу, как собственнику здания, расположенного на земельном участке, находящегося в собственности города Москвы, для эксплуатации данного объекта недвижимости с учетом подходов, подъездов необходим земельный участок площадью 1920 кв.м., должен разрешаться в административном порядке посредством оказания соответствующей государственной услуги, порядок которой определен Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП "Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы".

При этом изменение условий Договора в судебном порядке в части изменения площади земельного участка невозможно в связи с отсутствием одновременно всех четырех предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы истца, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 30.12.2015 по делу N А40-182537/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

А.П. Тихонов Г.С. Александрова