Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2016 г. N 06АП-342/16

г. Хабаровск

03 марта 2016 г.

А37-1633/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2016 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей Волковой М.О., Гричановской Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коковенко Д.С.

при участии в заседании:

от Индивидуального предпринимателя Баева Анатолия Лалаовича: Чарушин С.П., представитель по доверенности от 26.10.2015 б/н;

от Общества с ограниченной ответственностью "Некст": не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Баева Анатолия Лалаовича

на решение от 11.12.2015

по делу N А37-1633/2015

Арбитражного суда Магаданской области

принятое судьей Минеевой А.А.

по иску Индивидуального предпринимателя Баева Анатолия Лалаовича

к Обществу с ограниченной ответственностью "Некст"

о взыскании 477 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Баев Анатолий Лалаович (ОГРНИП 313491005700027, ИНН 490907961396, далее- ИП Баев А.Л., истец) обратился в Арбитражный суд Магаданской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "НЕКСТ" (ОГРН 1034900005821, ИНН 4909906262, далее- ООО "Некст", ответчик) о взыскании долга по договору аренды от 20.03.2015 в сумме 450 000 руб., неустойки за период с 20.05.2015 по 20.07.2015 в сумме 27 000 руб.

Решением Арбитражного суда Магаданской области от 11.12.2015 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, предприниматель обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы со ссылкой на акт приема-передачи помещения от 20.03.2015 приводит доводы о передаче помещения в технически исправном состоянии, не нуждающимся в капитальном ремонте, использовании арендуемого помещения вплоть до августа 2015, что подтверждается актами обследования и письмами ресурсоснабжающих организаций, а также действии договора, поскольку соответствующая запись Управлением Росреестра по Магаданской области в реестр не внесена.

ООО "Некст" представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик не согласился с ней, указав на невозможность использования помещения, переданного а аренду, в связи с отсутствием в нем систем водоснабжения, канализации и отопления, что подтверждено ресурсоснабжающими организациями, и судебным актом по делу N А37-1200/2015.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивал на доводах жалобы и отмене решения суда, просил принять новый судебный акт, которым заявленный иск удовлетворить.

ООО "Некст" извещенное о рассмотрении апелляционной жалобы надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 258, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2015 между предпринимателем (арендодатель) и ООО "Некст" (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендатор по акту приема-передачи принял в аренду нежилое помещение, расположенное в нежилом трехэтажном здании, площадью 388,7 кв.м., инв. N 9379, лит. А, по адресу: г. Магадан, ул. Набережная реки Магаданки, общей площадью 176,0 кв.м (первый этаж), согласно поэтажного плана для использования под универсальный магазин (далее- договор аренды).

По условиям договора арендатор обязался своевременно производить арендные платежи, вносить оплату за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, электричество, теплоснабжение) в ресурсоснабжающие организации.

В соответствии с пунктом 2 акта приема-передачи помещения от 20.03.2015 претензий у арендатора к техническому состоянию помещения отсутствовали.

Наличие задолженности ответчика по договору аренды за период с 20.04.2015 по 20.07.2015 явилось основанием для обращения предпринимателя в Арбитражный суд Магаданской области с настоящим иском.

Возражая против иска, ответчик привел доводы о невозможности использования переданного в аренду помещения для целей определенных договором, ввиду отсутствия в нем канализации, отопления и водоснабжения.

Из представленной в дело переписки следует, что в процессе подготовки помещения к использованию под магазин выявлен факт нерабочих систем водоснабжения и водоотведения, в связи с чем, истец был приглашен для комиссионного обследования помещения.

19.05.2015 ответчиком оформлен акт комиссионного осмотра арендованного нежилого помещения, согласно которого на первом этаже нежилого помещения общей площадью 176 кв.м, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Набережная реки Магаданки, инвентарный номер 9379, лит. А, располагаются системы водоснабжения и водоотведения (канализации). При осмотре системы водоснабжения установлено, что в кранах отсутствует вода по причине замерзания системы водоснабжения, в помещении полностью отсутствует система отопления. При осмотре системы водоотведения (канализации) установлено, что в двух санузлах имеются лопнувшие унитазы, непригодные к использованию. Вся система водоотведения требует полной замены по причине замерзания воды в трубах.

После составления указанного акта в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды ввиду невозможности его использования, а также проект соглашения, который подписан не был, в связи с чем, ООО "Некст" обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском о расторжении договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Магаданской области от 02.10.2015 по делу N А37-1200/2015 по исковому заявлению ООО "НЕКСТ" к индивидуальному предпринимателю Баеву А.Л. договор аренды расторгнут.

В материалы настоящего дела представлен акт обследования внутренней системы отопления и ГВС от 06.08.2015, составленный по результатам комиссионного осмотра представителями отделения "Магадантеплосбыт" и арендатора, согласно которого магазин, арендованный ООО "НЕКСТ", находится на 1-м этаже двухэтажного отдельно стоящего сооружения (строения) и включает в себя 14 помещений; во всех помещениях 1-го этажа отсутствуют трубопроводы разводки системы отопления и поверхности нагрева (регистры); в помещениях N N 6 и 12 (согласно схеме) находятся точки разбора горячей воды по одной на каждое помещение; трубы (полипропиленовые d-25 мм), ведущие к кранам-смесителям отрезаны, подключения к центральной системе горячего водоснабжения не имеют.

Согласно письму МУП г. Магадана "Магадантеплосеть" от 11.08.2015 N 11-1836 магазин к тепловым сетям и горячему водоснабжению не подключен.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, выслушав позицию представителя истца, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции правильно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем, в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК - РФ) о договоре аренды.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче арендатору имущества соответствующего условиям договора аренды и его назначению во владение и пользование.

Установлено, что по акту от 20.03.2015 арендатор принял имущество, а также оплатил один месяц аренды.

Спор возник в связи с неоплатой услуг за период с 20.04.2015 по 20.07.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В данном случае, установив в принятом в аренду помещении недостатки, препятствующие его использованию по назначению, арендатор обратился с соответствующим иском в суд о расторжении договора, который был удовлетворен. Судебным актом по делу N А37-1200/2015 установлено, что передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, предприниматель по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора, в аренду передано помещение, имеющие существенные недостатки в виде отсутствия отопления, горячего водоснабжения и водоотведения, что препятствует использовать помещение по назначению ввиду невозможности обеспечить надлежащие санитарные требования и условия труда работников, что ООО "НЕКСТ" не знал и не мог знать при заключении договора.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу N А37-1200/2015, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора и не подлежат повторному доказыванию. В связи с этим, доводы жалобы об обратном, судом апелляционной инстанции не рассматриваются.

Поскольку установлена невозможность использования переданного по акту помещения по назначению ввиду наличия существенных недостатков, вывод суда первой инстанции об отсутствии у предпринимателя права требовать оплаты аренды за указанный период соответствуют установленным обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.

Доводы истца со ссылкой на письма и акт обследования ресурсоснабжающих организаций об использовании в указанный период переданного по акту помещения, судом отклоняются, поскольку указанными документами зафиксировано лишь состояние помещения, но не факт его использования ответчиком.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о правомерности оспариваемого решения, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 11.12.2015 по делу N А37-1633/2015 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

М.О. Волкова Е.В. Гричановская