Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2016 г. N 15АП-1017/16

город Ростов-на-Дону

05 марта 2016 г.

дело N А32-33972/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2016 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломидзе О.Г.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой П.А.,

при участии представителя истца Хорольской Юлии Владимировны по доверенности от 25.08.2015 N 7, представителя ответчика Маркова Алексея Владимировича по доверенности от 29.07.2015,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Казанского сельского поселения Кавказского района на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2015 по делу N А32-33972/2015 (судья Сумин Д.П.) по иску администрации Казанского сельского поселения Кавказского района к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Казанская" о расторжении договора аренды,

установил:

администрация Казанского сельского поселения Кавказского района (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Казанская" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды от 06.02.2006 N 0900000448.

Требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2015 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд указал, что досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Суд пришел к выводу о необоснованности исковых требований, поскольку обществом используется земельный участок согласно законодательству и условиям договора аренды.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил отменить решение, приняв новый судебный акт о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.02.2006 N 0900000448.

Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Спорный земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства. За весь период использования спорного земельного участка ответчик не приступил к его использованию. Наличие Казанского месторождения песчано-гравийной смеси не могло являться препятствием для использования ответчиком земельного участка площадью 866653,98 кв.м с кадастровым номером 23:09:0101000:0404 для сельскохозяйственного производства, не связанного с организацией пруда-копани по производству и выращиванию форели, так например, для выращивания сельскохозяйственных культур либо кормовых культур, для возделывания которых наличие указанного выше месторождения препятствием не является.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика возражал им.

Судебное заседание 24.02.2016 проведено с объявлением перерыва до 02.03.2016.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, следует из материалов дела, что на основании постановления главы администрации муниципального образования Кавказский район Краснодарского края от 06.02.2006 N 47 "О предоставлении в аренду земельных участков ООО Агрофирма "Кавказская"" между муниципальным образованием Кавказский район Краснодарского края и ООО "Агрофирма "Кавказская" заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 0900000448 на земельный участок площадью 866653,98 кв.м категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:09:0101000:0404, находящегося примерно в 150 м по направлению на юг от ориентира ст. Казанская, расположенного за пределами участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства сроком на 25 лет.

20.08.2007 между муниципальным образованием Кавказский район Краснодарского края, ООО "Агрофирма "Кавказская" и ООО "Агрофирма "Казанская" было заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, согласно которому все права арендатора по спорному договору аренды перешли к обществу.

Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 19.09.2007.

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.8, 4.1.10 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, выполнять все условия договора осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель, защите от эрозии, подтопления, заболачивания и других процессов, ухудшающих состояние почв.

Легитимация истца судом первой инстанции установлена на основании положений пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (с изменениями и дополнениями), согласно которым распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения. Правила землепользования и застройки поселения утверждены 28.08.2015 - л.д. 61-78 том 1. Ответчик наличие у истца надлежащей легитимации не оспаривает.

По мнению истца, свою обязанность по использованию земельного участка ООО "Агрофирма "Казанская" не выполняет.

Истец указал, что за период с 2012 года по 2015 год арендодателем неоднократно фиксировался факт неиспользования обществом спорного земельного участка.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий:

- нарушении арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в пунктах договора, и невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п. 4.1, 4.2 договора;

- невнесении арендной платы за землю в течение одного года;

- использования участка способами, ухудшающими его качественные характеристики, экологическую обстановку;

- неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору.

Письмом от 06.07.2015 N 554 в адрес ответчика направлена претензия с требованием в течение 20 дней с момента получения претензии приступить к освоению земельного участка - л.д. 22 том 1.

Согласно общедоступным сведениям размещенных нас сайте ФГУП "Почта России" www.russinanpost.ru от 21.07.2015 претензия вручена адресату 10.07.2015.

27.08.2015 директором общества было получено предложение о досрочном расторжении указанного договора аренды (письмо от 25.08.2015 N 722) - л.д. 24 том 1. В ответе на предложение о расторжении договора аренды ответчик сообщил, что не мог приступить к использованию земельного участка по причине получения лицензии на право пользования недрами - л.д. 26-27 том 1.

Претензионный порядок соблюден, на что верно указано судом первой инстанции.

При определении нормативно-правового регулирования правоотношений сторон по договору аренды земельного участка следует учитывать срок заключения договора.Из материалов дела следует, что договор заключен сроком до 06 февраля 2031 года (л.д. 9 об том 1).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают перечня нарушений, которые являются существенными. Для решения вопроса о том, могут ли быть квалифицированы как существенные те обстоятельства, на которые ссылается истец, представлены ли истцом в дело доказательства существенного нарушения арендатором условий договора аренды, следует обратиться к иным статьям Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации.

В частности, в силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения права неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Данная норма позволяет определять время, необходимое для освоения земельного участка, с учетом особенностей конкретного случая, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В то же время, из смысла указанной нормы следует, что существенным законодатель полагает неиспользование земельного участка в течение трех лет и более с момента предоставления земельного участка землепользователю, при отсутствии объективных обстоятельств, исключающих такое использование.

В рассматриваемом деле ответчик защищается от требований о расторжении договора указанием на то, что в данном конкретном случае использование земельного участка для сельскохозяйственного производства исключалось в силу объективных обстоятельств.

Согласно представленным в дело администрацией актам обследования земельного участка, предоставленного в аренду обществу, ранее данный участок использовался для рыборазведения, участок заболочен - л.д. 16-20 том 1.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:09:0101 000:0404 весь земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, установлен вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства - л.д. 11 том 1.

Общество намерено построить на земельном участке пруд - копань для производства и выращивания форели.

Как поясняет ответчик, подтверждается материалами дела, ОАО проектно-изыскательский институт "Кубаньпроект" составлен в 2008 году проект в целях организации рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели.

Об использовании спорного земельного участка для целей рыборазведения бывшего колхоза "Родина" Кавказского района указано в "Организации рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели. Мероприятия по охране окружающей среды 01018404-3866-2008-ООС, 2008", подготовлено ОАО проектно-изыскательский институт "Кубаньводпроект". Также указано, что на момент проведения исследования около 70% площади земельного участка занята заброшенными прудами и чеками рыбопитомника, заболочена и покрыта густыми зарослями тростника.

Во введении к "Организации рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели. Мероприятия по охране окружающей среды 01018404-3866-2008-ООС, 2008", подготовлено ОАО проектно-изыскательский институт "Кубаньводпроект", указано: категория земель в зоне производства работ - земли сельскохозяйственного назначения (земли на месте прудов и чеков бывшего рыбопитомника).

Сопоставление местоположения объекта согласно "Организации рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели. Мероприятия по охране окружающей среды 01018404-3866-2008-ООС, 2008" (рис.1) и данных публичной кадастровой карты подтверждает, что обустройство пруда - копани общество намеревается вести на предоставленном в аренду земельном участке.

Согласно пояснительной записке к рабочему проекту "Организация рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели" имеющиеся на земельном участке пруды заброшены - мелководны, сильно заилены и засорены водной растительностью. Вода в прудах бедна кислородом.

В пояснительной записке указано на глубину пруда для выращивания форели 7 м. - л.д. 110-114 том 1.

Представленные в дело доказательства подтверждают довод ответчика, согласно которому после заключения договора и изучения состояния прудов сделан вывод о невозможности использования их по прямому назначению по причине заиливания дна и недостаточного уровня воды.

Из пояснений общества, материалов дела следует, что обеспечение использования земельного участка для выращивания форели требует извлечения грунтов.

Не отрицается администрацией, подтверждается представленными в дело документами, что на арендованном земельном участке обнаружены месторождения песчано-гравийной смеси (Казанское месторождение песчано-гравийной смеси).

Ответчиком представлены доказательства подготовки к освоению недр:

- ответчиком получена Лицензия на право пользования недрами КРД N 80283 ТР от 26.12.2011 на "Разведку и добычу песчано-гравийной смеси на Казанском месторождении" сроком до 26.12.2021 - л.д. 80 том 1;

- на основании указанной лицензии обществом проведены работы по разведке песчано-гравийной смеси в указанном месторождении, о чем свидетельствует Отчет, подготовленный ООО "Фирма "Недра" - л.д. 97 том 1;

- получено Заключение экспертной комиссии по проведению государственной экспертизы запасов полезных ископаемых, утвержденное Заместителем главы администрации (губернатора) Краснодарского края, Министром природных ресурсов Краснодарского края N 17 от 18.09.2014 - л.д. 82-96 том 1;

- разработан проект горного отвода.

По пояснениям ответчика, с целью соблюдения действующего законодательства Российской Федерации и исключения нарушения требований выданной Лицензии, общество провело подготовительные работы по строительству подъездной дороги и другие работы, провело разведку Казанского месторождения песчано-гравийной смеси. Запасы утверждены по категории С1 - 1 549,7 м.куб.; разработало и согласовало в Министерстве природных ресурсов Краснодарского края Технический проект разработки и рекультивации Казанского месторождения от 16.06.2015; оформило горный отвод в уточненных границах на площади 57,4 га, составило план развития горных работ на 2015 год.

В материалы дела ответчиком представлен "План развития горных работ на 2015 год Казанского месторождения песчано-гравийной смеси в Кавказском районе Краснодарского края" от 27.09.2015. План согласован Северо-Кавказским управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору Ростехнадзора (Протокол N 212 от 02.09.2015) - л.д. 117-124 том 1.

Сопоставление схем и чертежей, представленных в "Организации рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели. Мероприятия по охране окружающей среды 01018404-3866-2008-ООС, 2008", подготовлено ОАО проектно-изыскательский институт "Кубаньводпроект", в проекте горного отвода, в приложении 1 к лицензии "Условия пользования недрами" с данными публичной кадастровой карты приводят к выводу, что добыча песчано-гравийной смеси предполагается именно на предоставленном обществу земельном участке с кадастровым номером 23:09:0101000:0404.

Заявитель жалобы приводит довод, согласно которому наличие Казанского месторождения песчано-гравийной смеси не могло являться препятствием для использования ответчиком земельного участка площадью 866653,98 кв.м с кадастровым номером 23:09:0101000:0404 для сельскохозяйственного производства.

Как следует из апелляционной жалобы, заявитель жалобы указывает на возможность использования участка для иных целей, не связанных с организацией пруда-копани по производству и выращиванию форели.

В качестве примера заявитель жалобы указывает на возможное выращивание на земельном участке сельскохозяйственных культур либо кормовых культур, для возделывания которых наличие указанного выше месторождения препятствием не является.

Между тем из представленных в дело документов следует, что земельный участок расположен на территории заброшенных прудов и чеков рыбопитомника бывшего колхоза "Родина" Кавказского района (отмечено, в частности, в "Организации рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели. Мероприятия по охране окружающей среды 01018404-3866-2008-ООС, 2008").

Наличие на участке заброшенных мелководных прудов отмечено также в рабочем проекте "Организация рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели".

На наличие прудов указано в представленных в дело актах осмотра.

С учетом изложенного намерение общества использовать участок именно для организации пруда - копани и выращивания форели не противоречит назначению участка.

Освоение участка в указанной цели в связи с наличием на участке месторождения полезных ископаемых требует соблюдения Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".

Материалами дела подтверждено, что общество предпринимает действия, необходимые для освоения земельного участка.

Претензий по надлежащему исполнению обществом обязанностей по оплате арендной платы администрация не предъявляет.

В данном конкретном случае длительный период освоения обществом земельного участка для использования по целевому назначению обусловлен объективными обстоятельствами, необходимостью соблюдения законодательства, регулирующего использование недр.

В суде апелляционной инстанции ответчик пояснил, что в настоящее время на арендованном земельном участке ведутся подготовительные работы для обустройства строй-городка, перебрасывается необходимая для выполнения работ техника.

С учетом представленных доказательств, в отсутствие доказательств возможного использования спорного участка по его назначению без проведения соответствующих работ, изложенных в Рабочем проекте по организации рыбоводческого хозяйства путем строительства пруда-копани по производству и товарному выращиванию форели, апелляционный суд не находит оснований для переоценки вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.12.2015 по делу N А32-33972/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу постановления арбитражного суда.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов