Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 марта 2016 г. N 13АП-15121/15

г. Санкт-Петербург

09 марта 2016 г.

Дело N А56-71347/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2016 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 марта 2016 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Климовой Л.С.

при участии:

от истца (заявителя): представитель Демчук О.И. по доверенности от 01.02.2016,

от ответчика (должника): 1. представитель Степанкевич Е.В. по доверенности от 29.12.2015,

2. представитель Гандыжалиев Б.Б. по доверенности от 29.12.2015,

от 3-го лица: представитель Коршунова Н.В. по доверенности от 11.01.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15121/2015) ЗАО "Красногвардейское межрайонное агентство "Союзпечать" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2015 по делу N А56-71347/2014 (судья Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ЗАО "Красногвардейское межрайонное агентство "Союзпечать"

к 1) Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопреемник - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга), 2) ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

о признании величины рыночной стоимости недостоверной, обязании заключить договор,

установил:

Закрытое акционерное общество "Красногвардейское межрайонное агентство "Союзпечать" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом (далее - Комитет), открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о признании величины рыночной стоимости нежилого помещения 1Н, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., дом 26/16, литер А, общей площадью 51,9 кв.м, с кадастровым номером 78:11:0006012:1521, определенной отчетом об оценке Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в 18 180 000 руб., недостоверной; о возложении на Комитет в лице Фонда имущества обязанности заключить с истцом договор купли-продажи названного арендованного нежилого помещения по цене 11 500 000 руб., указав ее в пункте 2.1 договора.

Определением суда от 14.01.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН, предприятие).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.04.2015 в иске отказано.

ЗАО "Красногвардейское межрайонное агентство "Союзпечать" подало апелляционную жалобу, в которой просило решение отменить, исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе истец указал, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ему было отказано в назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта на дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права выкупа. Истец полагал, что отчет об оценке, выполненный Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не может быть признан достоверным доказательством по делу.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта на дату подачи истцом заявления о реализации преимущественного права выкупа.

В целях проверки обоснованности доводов заявителя апелляционный суд с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", определением от 05.10.2015 удовлетворил ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, приостановил производство по делу до окончания проведения экспертизы.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта от 21.12.2015 N 15-86-Т-А56-71347/2014 (вх. от 29.12.2015 N 15523/2015) апелляционный суд определением от 18.01.2016 возобновил производство по делу.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представители Комитета, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" против удовлетворения апелляционной жалобы возразили.

Представитель истца заявил ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с болезнью представителя общества. Представители ответчиков и третьего лица возразили против удовлетворения ходатайства истца об отложении судебного разбирательства.

Арбитражный суд согласно части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Рассмотрев ходатайство общества, апелляционный суд не усмотрел оснований для его удовлетворения в связи с тем, что явка представителя в судебное заседание не является обязательной, представитель истца присутствовал в судебном заседании. Располагая письменной позицией общества, апелляционный суд счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу по существу.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленное в письменной позиции общества, поступившей в апелляционный суд 01.02.2016, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы. Представители ответчиков и третьего лица против удовлетворения ходатайства истца о проведении повторной экспертизы возразили.

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Учитывая, что заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования, отсутствуют противоречия, суд апелляционной инстанции, рассмотрев ходатайство общества о назначении повторной экспертизы, отказал в его удовлетворении.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета имущественных отношений, арендодателем) и ЗАО "Красногвардейское межрайонное агентство "Союзпечать" (арендатором) был заключен договор от 12.03.2003 N 07-А001361 аренды нежилого помещениями на 1-м этаже дома 26/16, расположенного по Новочеркасскому проспекту г. Санкт-Петербурга, общей площадью 51,9 кв.м, кадастровый номер 78:11:0006012:1521 (далее - помещение).

ЗАО "Красногвардейское межрайонное агентство "Союзпечать" обратилось к Комитету с заявлением от 29.04.2014 о выкупе арендуемого им имущества в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Распоряжением Комитета от 30.07.2014 N 1470-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Новочеркасский пр., дом 26/16, литера А, пом 1-н" принято решение о продаже государственного имущества объекта недвижимого фонда по указанному адресу, обществу предоставлено преимущественное право на приобретение помещения и заключение договора купли-продажи по цене 18180000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 14.07.2014 N 31-8-0168(421)-2014, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Фонд имущества направил 08.08.2014 предложение о заключении договора купли-продажи помещения по рыночной стоимости 18180000 руб. с приложением проекта договора купли-продажи.

Письмом от 11.09.2014 общество обратилось к Фонду имущества с протоколом разногласий по условиям выкупа помещения и предложило установить цену продажи объекта в размере 11 500 000 руб. 00 коп.

Фонд имущества письмом от 07.10.2014 N 4850/30 разъяснил обществу, что договор купли-продажи подлежит заключению на основании распоряжения Комитета, в котором установлена рыночная стоимость имущества, определенная на основании отчета предприятия, также указал, что Фонд имущества не полномочен изменять цену продажи, в связи с чем отклонил представленный истцом протокол разногласий.

Обратившись с настоящим иском в арбитражный суд, общество указало, что рыночная стоимость, определенная Комитетом, является недостоверной и просило возложить на Комитет и Фонд имущества обязанность заключить с ним договора купли-продажи с указанием выкупной цены в размере 11500000 руб. В качестве доказательства того, что выкупная цена помещения не соответствует его рыночной стоимости, общество представило заключение о величине диапазона рыночной стоимости, составленное 08.09.2014 оценщиком Большаковым Сергеем Валерьевичем, партнером ЗАО "КФ ЭкКон".

Согласно статье 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по цене выкупаемого помещения. Как следует из материалов дела, цена выкупа нежилого помещения 1Н, расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., дом 26/16, литер А, общей площадью 51,9 кв.м, с кадастровым номером 78:11:0006012:1521, была установлена Комитетом на основании отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 14.07.2014 N 31-8-0168(421)-2014.

Согласно заключению эксперта от 18.03.2015 N 66/СЭ/2015, подготовленному экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", вышеуказанный отчет предприятия от 14.07.2014 N 31-8-0168(421)-2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").

Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (части 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ).

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из отчета Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 14.07.2014 N 31-8-0168(421)-2014 об оценке спорного помещения следует, что рыночная стоимость определена не на дату поступления в уполномоченный орган заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (29.04.2014), а по состоянию на 14.07.2014, в связи с чем указанная в данных отчетах цена объектов не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Определением от 05.10.2015 арбитражный апелляционный суд назначил проведение экспертизы, на разрешение которой поставлен вопрос об определении рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно заключению эксперта от 21.12.2015 N 15-86-Т-А56-71347/2014 ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" рыночная стоимость нежилого помещения 1Н общей площадью 51,9кв.м, кадастровый номер 78:11:0006012:1521, расположенного по адресу: г.Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., дом 26/16 пом.1Н по состоянию на 29.04.2014 составляет 18216000 руб.

В письменной позиции от 29.01.2016 общество указало, что в заключении эксперта N 15-86-Т-А56-71347/2014 не учтена динамика ценовых показателей рынка нежилых помещений. Кроме того, истец полагал, что экспертом указана недостоверная информация об объектах-аналогах, неверно использованы правила подбора объектов-аналогов, что привело к завышению итоговой стоимости объекта исследования.

Апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленное в материалы дела заключение эксперта от 21.12.2015 N 15-86-Т-А56-71347/2014 в совокупности с иными доказательствами, пришел к выводу о том, что заключение является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной экспертизы не имеется, в связи с чем данное заключение является допустимым и достоверным доказательством рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Экспертиза проведена лицом, имеющим высшее образование, необходимую квалификацию, то есть лицами, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные в экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательства того, что заключение эксперта от 21.12.2015 N 15-86-Т-А56-71347/2014 содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд учитывает, что определенная в результате проведенной апелляционным судом экспертизы рыночная стоимость объекта оценки близка по значению к итоговой стоимости, установленной в отчете Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 14.07.2014 N 31-8-0168(421)-2014. При таких обстоятельствах факт установления в договоре купли-продажи цены продаваемого имущества в размере, определенном в отчете Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", не противоречит закону. Основания для установления цены продажи объекта в размере 11 500 000 руб. 00 коп. у суда отсутствуют. При этом апелляционный суд отмечает, что общество в ходе судебного разбирательства не выразило желание заключить договор с указанием цены продажи объекта в размере, определенном в отчете или установленном в результате проведения экспертизы.

С учетом вышеизложенного, принципов гражданского законодательства, изложенных в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пределов осуществления судебной защиты, в удовлетворении иска общества отказано правомерно, апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.

Расходы по оплате судебной экспертизы возложены апелляционным судом на истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30 апреля 2015 года по делу N А56-71347/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Тимухина