|
06 марта 2016 г.
|
Дело N А66-6456/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 06 марта 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зориной Ю.В. и Романовой А.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,
при участии индивидуального предпринимателя Богданова Сергея Константиновича,
рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам суда первой инстанции дело N А66-6456/2015 по иску администрации Спировского района Тверской области к индивидуальному предпринимателю Богданову Сергею Константиновичу о взыскании 120 579 руб. 68 коп. в том числе 73 679 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате, 46 900 руб. 31 коп. пеней, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Аслаханова Селеймана Умаевича,
установил:
администрация Спировского района Тверской области (место нахождения: 171170, Тверская область, Спировский район, поселок Спирово, Советская площадь, дом 5; ОГРН 1026901916788, ИНН 6941000758; далее -Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к индивидуальному предпринимателю Богданову Сергею Константиновичу (место жительства: 171170, Тверская область, Спировский район, поселок Спирово; ОГРНИП 304691533700093, ИНН 691500827901; далее - Предприниматель) о взыскании 322 295 руб. 38 коп. в том числе 144 313 руб. 69 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.11.2010 N 246 за 2012, 2013, 2014 годы, 107 028 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на 01.01.2012, 70 953 руб. 07 коп. пеней.
Решением суда от 03 августа 2015 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. Этим же решением с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 9445 руб. 90 коп. государственной пошлины.
Предприниматель с решением суда не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просил обжалуемый судебный акт отменить, снизить размер взысканных задолженности и пеней. В обоснование жалобы указывает, что в апреле 2014 года объект недвижимости, для эксплуатации которого ему Администрацией предоставлялся земельный участок, продан Аслаханову Селейману Умаевичу. Последний обращался в Администрацию с заявлением о переоформлении договора аренды, однако ему было отказано. Считает, что Аслаханов С.У. должен быть привлечен к участию в настоящем деле. Также Предприниматель не согласился с размером взысканной задолженности. Отмечает, что с учетом внесенных им платежей сумма долга по арендной плате составит 36 426 руб. 70 коп. Ввиду неправильного определения суммы долга подлежат пересчету и пени.
Администрация в отзыве на апелляционную жалобу согласилась с доводами апеллянта о неверном расчете суммы долга. В связи с неучтенной ранее оплатой в размере 97 887 руб., просила взыскать с ответчика 121 391 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате и 78 006 руб. 47 коп. неустойки.
В силу части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 названного Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
При рассмотрении апелляционной жалобы Предпринимателя апелляционный суд пришел к выводу о том, что при разрешении спора судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, предусмотренное пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, выразившееся в следующем.
В силу части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица привлекаются к участию в деле в случае, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Предметом настоящего спора является взыскание задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.11.2010 N 246 за 2012, 2013, 2014 годы. По указанному договору Предпринимателю передан в аренду земельный участок площадью 3539 кв.м для размещения производственного здания. Между тем объект незавершенного строительства, находящийся на указанном земельном участке, по договору купли-продажи от 18.04.2014 продан Предпринимателем Аслаханову С.У. Государственная регистрация права собственности Аслаханова С.У. на объект незавершенного строительства произведена 08.05.2014.
В связи с изложенным, принимая во внимание, что истцом взыскивается задолженность за период до 01.01.2015, при этом с мая 2014 года ответчик не является собственником объекта недвижимости, для обслуживания которого ему предоставлялся по договору аренды земельный участок, апелляционный суд считает, что принятый судебный акт может повлиять на права Аслаханова С.У. по отношению к одной из сторон спора. Вместе с тем указанное лицо к участию в деле не привлечено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия пришла к выводу о наличии безусловных оснований, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции и перехода апелляционного суда к рассмотрению дела по правилам, установленным названным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.
Определением суда от 07.12.2015 Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ перешел к рассмотрению настоящего спора по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Аслаханова С.У.
В ходе рассмотрения дела апелляционным судом Администрация неоднократно уточняла исковые требования, и окончательно сформулировав их в ходатайстве от 01.02.2016 N 164, просила взыскать с ответчика 120 579 руб. 68 коп., в том числе 36 427 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за 2012, 2013 и 2014 годы, 20 562 руб. 22 коп. пеней, начисленных на данную сумму задолженности, а также 37 251 руб. 67 коп. долга, не погашенного по состоянию на 01.01.2012 и 26 338 руб. 09 коп. пеней, исчисленных по состоянию на 01.01.2012.
Предприниматель в судебном заседании возражал против удовлетворения требований Администрации по основаниям изложенным в отзыве на жалобу, представил контррасчет суммы долга на сумму 36 427 руб. 70 коп. и пеней на сумму 7255 руб. 67 коп., а также заявил ходатайство о применении срока исковой давности в отношении требования истца о взыскании 63 589 руб. 76 коп. задолженности, сформировавшейся по состоянию на 01.01.2012, в удовлетворении исковых требований Администрации в указанной части просил отказать.
Администрация и Аслаханов С.У. о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили. В связи с этим судебное заседание состоялось без участия представителей истца, третьего лица в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Заслушав Предпринимателя, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд установил следующее.
Как видно из материалов дела, на основании постановления главы Администрации от 28.07.2006 N 232-п Администрацией (Арендодатель) и Предпринимателем (Арендатор) 28.07.2006 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого Предпринимателю передан в пользование земельный участок с кадастровым номером 69:31:0070214:13, площадью 3539 кв.м, расположенный по адресу: Тверская область, Спировский район, поселок Спирово, улица Мира, дом 3.
Согласно пунктам 1.1, 1.2 договора земельный участок предоставлен Арендатору для реконструкции незавершенного строительством здания, принадлежащего Предпринимателю на праве собственности.
По акту приема-передачи от 28.07.2006 земельный участок передан Арендодателем Арендатору.
Согласно пункту 2.1 договора он заключен на 11 месяцев с 28.07.2006 по 27.06.2007.
Дополнительным соглашением от 27.06.2007 стороны продлили срок действия договора до 16.04.2008.
Впоследствии, 17.04.2008 Администрацией (Арендодатель) на основании постановления главы Администрации от 17.04.2008 N 93-п и Предпринимателем (Арендатор) подписан новый договор аренды N 47 в отношении указанного земельного участка.
В силу пункта 2.1 договора аренды от 17.04.2008 N 47 срок аренды определен с 17.04.2008 по 16.03.2009.
В 2010 году на основании постановления главы Администрации от 25.11.2010 N 562-п сторонами вновь заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 69:31:0070214:13. В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок предоставляется Арендатору для размещения производственного здания, являющегося объектом незавершенного строительства и принадлежащего Предпринимателю на праве собственности.
Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 25.11.2010.
Согласно пункту 2.2 договора он заключен на срок с 25.11.2010 по 24.10.2011. При этом пунктом 2.3 договора предусмотрено, что если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока, указанного в пункте 2.2 договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку после истечения срока действия договора Предприниматель продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений со стороны Администрации, данный договор, на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункта 2.3 договора аренды, возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.
Размер и порядок внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы определяется в соответствии с действующим законодательством. В пункте 3.2 договора согласованы сроки внесения арендной платы: не позднее 15 апреля - 1/4 годовой суммы; не позднее 15 июля - 1/4 годовой суммы; не позднее 15 октября - 1/2 годовой суммы.
В силу пункта 3.3 договора Арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения методики ее расчета либо изменения коэффициента индексации арендной платы в соответствии с действующей методикой.
На основании пункта 3.11 договора Арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год и направляет данный расчет Арендатору в срок до 15 марта текущего года.
В силу пункта 4.4.10 договора Арендатор принял на себя обязанность своевременно и в полном размере вносить арендную плату.
Пунктом 5.2 договора установлена ответственность Арендатора за ненадлежащее исполнение обязательств по уплате арендной платы в виде пеней в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Предпринимателем обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании суммы долга и пеней.
С учетом принятого апелляционным судом в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения исковых требований Администрация просила взыскать с Предпринимателя 120 579 руб. 68 коп., в том числе 73 679 руб. 37 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 01.01.2015 и 46 900 руб. 31 коп. пеней, начисленных за период с 02.01.2007 по 01.01.2015.
В материалах дела также усматривается, что по договору купли-продажи от 18.04.2014 здание, являющееся объектом незавершенного строительства, расположенное на рассматриваемом земельном участке, продано Предпринимателем Аслаханову С.У.
Государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) произведена 08.05.2014.
Кроме того, апелляционным судом установлено, что 18.11.2015 Администрацией и Предпринимателем подписано соглашение о расторжении договора аренды от 25.11.2010 N 246.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В пункте 3 статьи 3 ЗК РФ указано, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 424 названного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Вместе с тем в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как следует из пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В соответствии с положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, применяемыми к рассматриваемым правоотношениям, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Переданный предпринимателю по договору аренды земельный участок относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшему до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В данном случае, как видно из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением администрации Тверской области от 26.12.2007 N 396-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов".
Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по состоянию на 01.01.2015 составляет 73 679 руб. 37 коп.
Вместе с тем, проверив расчет задолженности, апелляционный суд считает, что при определении периода начисления арендной платы Администрацией не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные правила предусмотрены пунктом 3 статьи 552 ГК РФ.
На основании норм части 1 статьи 35 ГК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11)).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, применительно к рассматриваемому спору из изложенного следует, что с момента регистрации права собственности третьего лица на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, к нему перешло право пользование и владение данным земельным участком, а также обязательства, возникающие из данного права, в том числе обязательства по внесению платы за пользование земельным участком, независимо от оформления арендных отношений.
В данном случае регистрация права собственности Аслаханова С.У. на здание, являющееся объектом незавершенного строительства, в ЕГРП произведена 08.05.2014. С учетом изложенного правовых оснований для начисления и взыскания с ответчика арендной платы за период с 08.05.2014 у Администрации не имеется, даже несмотря на то, что соглашение о расторжении договора аренды подписано сторонами лишь в ноябре 2015 года.
Из уточненного Администрацией расчета арендной платы видно, что с учетом имеющейся по состоянию на 01.01.2012 у Арендатора задолженности по арендной плате в размере 37 251 руб. 67 коп. арендная плата, подлежащая внесени
