Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2016 г. N 19АП-7318/15

Требование: о признании частично недействующим договора аренды

Вывод суда: в удовлетворении требования отказано, решение суда первой инстанции отменено

г.Воронеж

10 марта 2016 г.

Дело N А08-4433/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2016 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2016 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Суховой И.Б.,

Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ширяевой О.В.

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС": Шалимовой И.А., представителя по доверенности N 13/403 от 26.08.2013;

от ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ": Палымовой Е.Н., представителя по доверенности N 31 от 15.10.2015; Дроздова А.Е., представителя по доверенности N ДС-3/2016 от 02.02.2016; Насыровой М.В., представителя по доверенности N ДС-1/2016 от 18.01.2016;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2015 г. по делу N А08-4433/2015 (судья Петряев А.В.) по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) к Обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (ИНН 7710044140, ОГРН 1027700251754) о признании пункта договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (далее - ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ", истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Обществу с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (далее - ООО "МАКДОНАЛДС", ответчик) о признании недействительным пункта 10.1. договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014 г., заключенного между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и ООО "МАКДОНАЛДС".

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2015 г. по делу N А08-4433/2015 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, полагая его незаконным и необоснованным, ООО "МАКДОНАЛДС" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом представленных впоследствии дополнений), в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2016, 12.02.2016, 26.02.2016 г.).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 04.03.2016 г. представитель ООО "МАКДОНАЛДС" поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе (с учетом дополнений к жалобе), просил отменить данное решение суда, в удовлетворении иска - отказать.

Представители ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" в отношении доводов апелляционной жалобы возражали, считая принятое по делу решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу (с учетом дополнений к отзыву), просили обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом дополнений к жалобе), отзыва на жалобу (с учетом дополнений к отзыву), а также заслушав пояснений явившихся в судебное заседание представителей, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда следует отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Суд при этом руководствуется следующим.

Как усматривается из материалов настоящего дела, 15 июля 2013 г. между ООО "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (арендодатель) и ООО "МАКДОНАЛДС" (арендатор) был заключен предварительный договор аренды нежилого здания N 88-98/13, в силу которого стороны обязались заключить долгосрочный договор аренды отдельно стоящего одноэтажного здания, ориентировочной площадью 404 кв.м, расположенного на земельном участке по адресу: РФ, Белгородская область, г. Строитель, на пересечении улицы 5-го Августа и улицы Магистральная (район воздушного перехода), включая комплекс внутренних и внешних инженерных сетей и оборудования, необходимых для обеспечения эксплуатации здания, в соответствии с объемами, согласованными сторонами.

По условиям предварительного договора здание аренды должно быть построено арендодателем в соответствии с разработанным им проектом, согласованным с арендатором, введено в эксплуатацию в установленном порядке. Право собственности на здание подлежит регистрации в установленном порядке.

Арендатор обязуется использовать здание под размещение и эксплуатацию ресторана - предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", с возможностью обслуживания посетителей на автомобилях по системе "МакАвто" и обслуживания посетителей ресторана за пределами здания на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов на прилегающей территории.

На основании технического задания ответчика истцом осуществлена разработка проекта здания по заявленным техническим требованиям, предъявляемым к ресторанам под товарным знаком "Макдоналдс", выполнены работы по его строительству, подведению и вводу в эксплуатацию инженерных коммуникаций, обустройству прилегающей территории, летней площадки и парковки для приема посетителей.

В последующем 18 июня 2014 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого здания N 88-111/14 (долгосрочный), в силу которого истец (арендодатель) обязался передать ответчику (арендатору) во временное возмездное владение и пользование (в аренду) нежилое здание, расположенное по адресу: Российская Федерация, Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.5 Августа, д. 19.

В свою очередь, арендатор обязался использовать здание под размещение и эксплуатацию предприятия общественного питания быстрого обслуживания под товарным знаком "Макдоналдс", складских, технических и административных целей, связанных с такой деятельностью. Кроме того, в соответствии со сложившейся практикой компании Макдоналдс в РФ, арендатор приобретает права на круглосуточную эксплуатацию земельного участка для организации обслуживания посетителей ресторана на автомобилях по системе "МакАвто", а также для организации обслуживания посетителей ресторана за пределами здания ресторана на летней площадке, посредством размещения дополнительных столов, стульев, навесов для посетителей ресторана, земельный участок занимаемый арендатором для организации и эксплуатации "МакАвто", в том числе парковочных мест и летней площадки.

Срок аренды по вышеуказанному договору составляет двадцать лет с даты передачи здания арендатору в аренду по акту приема-передачи (п. 2.1. договора аренды).

Обязанность по передаче здания в аренду ответчику исполнена истцом надлежащим образом.

Запись о государственной регистрации договора аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 01 сентября 2014 г.

В соответствии с пунктом п. 10.1. названного договора арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения своих обязательств по договору (от исполнения договора) в одностороннем бесспорном порядке, влекущем за собой досрочное его расторжение, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца до даты расторжения договора. При этом датой расторжения договора является дата, указанная в уведомлении арендатора (соблюдением установленного в настоящем пункте трехмесячного срока). В этом случае арендные платежи подлежат оплате за весь период до даты, указанной в таком уведомлении арендатора. До истечения 3 (трех) месяцев с даты уведомления о расторжении договора арендатор вправе прекратить эксплуатацию здания согласно разрешенному использованию и обязан вывезти отделимые улучшения и оборудование.

Из переписки сторон, их объяснений, данных в ходе судебного разбирательства, следует, что после заключения договора в связи с ухудшением экономической обстановки, затруднившим достижение запланированных ранее финансовых показателей ресторана, между сторонами велись переговоры об уменьшении арендной платы и изменении порядка ее определения.

Поскольку достичь соглашения об изменении договора сторонам не удалось, арендатор письмом от 20 февраля 2015 г. исх.N УА-56/2015, полученным арендодателем 26 февраля 2015 г., уведомил последнего о досрочном отказе от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке, установленном пунктом п.10.1. спорного договора аренды.

Актом приема-передачи от 26 мая 2015 г. объект аренды был возвращен арендодателю.

Полагая, что при заключении договора аренды условия пункта п. 10.1., допускающего отказ от исполнения договора арендатором были согласованы арендодателем вследствие стечения тяжелых обстоятельств, которыми воспользовался ответчик, ссылаясь на злоупотребление правом со стороны арендатора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием, основываясь при этом на положениях статей 10, 168, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск, признав оспариваемое условие договора об одностороннем отказе явно несправедливым, ставящим одну из сторон договора в заведомо невыгодное положение. При этом возможность заключения договора на иных условиях, по мнению суда, была ограничена доминирующим положением ответчика на рынке услуг бытового питания. Включение в сделку ее недействительной части обусловлено стечением тяжелых обстоятельств для арендодателя, понесшего к моменту совершения оспариваемой сделки значительные расходы по созданию объекта аренды, который не может быть использован иным лицом вне рамок спорного обязательства.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции полагает, что выводы, изложенные в обжалуемом судебном акте, не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном применении норм материального права.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрет прекращения обязательства, в порядке, определенном п.3 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения оспариваемой сделки.

Допустимость отказа от исполнения договора аренды во внесудебном порядке в предусмотренных соглашением сторон случаях не противоречит существу арендного обязательства, что неоднократно подтверждалась разъяснениями высших судебных инстанций, изложенных в определении Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.09.2008 N 5782/08, 16.02.2010 N 13057/09, в п. 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при осуществлении гражданских прав участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поэтому сторона, которой законом, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (абзац третий пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Между тем истцом вопреки правилу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств в пользу недобросовестности ответчика, указывающих на то, что в момент заключения договора у него не имелось намерений сохранять арендные отношения в течение всего срока аренды. Из содержания оспариваемой сделки, переписки сторон, их поведения, последовавшего после заключения договора, не следует, что настаивая на своем праве отказаться от договора во внесудебном порядке, ответчик заранее намеревался осуществить такое право в ущерб интересам арендодателя.

В пункте 9 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъясняется, что в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Однако истцу не удалось обосновать неравенство переговорных возможностей, которое воспрепятствовало бы ему настаивать на исключении или изменении спорного условия договора. Напротив, из объяснений истца следует, что возможность заключения договора в иной редакции не исключалась сторонами и была обусловлена лишь большим сроком согласования иных условий сделки (т.4, л.д.5-19).

Поскольку выпиской из реестра юридических лиц подтверждается, что основным видом деятельности истца - коммерческой организации является строительство зданий и сооружений, уровень его профессионализма в сфере оборота недвижимого имущества позволял истцу должным образом оценивать содержание оспариваемой сделки, отдавать отчет в последствиях ее заключения.

Отсутствуют также признаки, предусмотренные частью 1 статьи 5 Федерального закона "О защите конкуренции", указывающие на то, что ответчик занимает доминирующее положение на рынке недвижимости, позволившее ему при найме имущества навязать истцу невыгодные для последнего условия. На это указывают письма Федеральной антимонопольной службы от 05.02.2016 N ЦА/6504/16, от 25.02.16 г. N АК/11316/16.

Само по себе имущественное положение ответчика, то обстоятельство, что его деятельность связана с использованием широко известных в Российской Федерации знаков обслуживания и товарных знаков в области услуг и товаров общественного питания, не означает доминирование ответчика также и в сфере

недвижимости. Наличие конкуренции в этой области подтверждается, в частности, предложениями, содержащимися в письмах ООО "Бургер Рус" от 15 февраля 2016 г. N БР/А1635, ООО "Потапыч" от 19 февраля 2016 г., из которых следует интерес в использовании принадлежащего истцу земельного участка, вызванный его месторасположением.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Устанавливая право арендатора отказаться от договора аренды, стороны использовали возможность, прямо установленную диспозитивной нормой пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, стремясь, тем самым распределить риски, вызванные вероятным изменением экономической обстановки, препятствующим достижению запланированных ранее финансовых показателей ресторана.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Истец, будучи коммерческой организацией и проявляя должную степень внимательности и разумности, был вправе добиться исключения спорного условия либо отказаться от такого заключения на стадии переговоров. Допустив односторонний отказ арендатора от исполнения договора, арендодатель принял на себя риски, вызванные досрочным прекращением спорного обязательства.

Апелляционный суд отклоняет ссылки истца на недействительность оспариваемого условия договора по признаку кабальности, установленному пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент совершения сделки.

В соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации к элементам состава, установленного для признания сделки недействительной как кабальной, помимо крайней невыгодности условий сделки для истца, как потерпевшего, относятся стечение тяжелых обстоятельств, понудивших истца заключить сделку, что другая сторона, будучи осведомленной, использовала для собственной выгоды.

При этом под стечением обстоятельств закон подразумевает положение, которое не являлось предвиденным и не могло быть предусмотрено заранее.

Оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельств, установленных ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о стечении тяжелых обстоятельств, о которых знал ответчик и которыми он намеренно воспользовался, вынудив истца заключить оспариваемый договор; доказательств, подтверждающих понуждение истца к заключению оспариваемой сделки; равно как и доказательств, подтверждающих, что условия, на которых заключен договор, являются крайне невыгодными по сравнению с другими (аналогичными) сделками (очевидную и явную неравноценность встречного предоставления).

Следует учитывать при этом, что строительство объекта до заключения спорного договора, сопряженное с необходимыми расходами, осуществлялось истцом при исполнении добровольно и без принуждения принятого на себя обязательства из предварительного договора от 15 июля 2013 г. Заключая предварительный договор, стороны согласовали все условия будущей сделки, в том числе то, которое содержится в оспариваемом пункте 10.1 договора. Данное обстоятельство подтверждается также перепиской сторон и следует, в частности, из представленного истцом письма от 13 марта 2013 г.

Таким образом, то обстоятельство, что к моменту заключения договора аренды истец понес значительные расходы по созданию объекта аренды, не может быть отнесено к стечению тяжелых обстоятельств, понудивших истца принять условия оспариваемой сделки, поскольку оно вызвано преднамеренными действиями самого истца, а не обусловлено причинами, непредвиденного характера. К началу выполнения работ по строительству здания условие об одностороннем отказе арендатора от договора аренды было известно истцу и согласовано им при заключении предварительного договора.

Обстоятельствам, предшествовавшим началу строительства здания, связанным с выполнением истцом проектных работ, дана оценка в решении Арбитражного суда от Белгородской области 24 декабря 2015 г. по делу N А08-5204/2015. Суд не нашел в действиях ответчика нарушений закона или договора.

Абзацем 4 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как усматривается из материалов дела, ответчик заявил о расторжении договора на основании п.10.1. договора аренды, заблаговременно уведомив о предстоящем расторжении истца. Актом приема-передачи от 26.05.2015 ответчик передал, а истец принял объект аренды, что позволяло полагаться на действительность оспариваемого условия.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца о признании вышеназванного пункта спорного договора аренды недействительным не имеется, в связи с чем решение суда первой инстанции, которым указанное требование удовлетворено, подлежит отмене.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб. также относятся на истца и подлежат взысканию с него в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями ст.ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.10.2015 г. по делу N А08-4433/2015 отменить.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) о признании недействительным пункта 10.1 договора аренды нежилого здания N 88-111/14 от 18.06.2014 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" и Обществом с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС", отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЮСП ДЕВЕЛОПМЕНТ СТРОИТЕЛЬ" (ИНН 7713758914, ОГРН 1127747214100) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "МАКДОНАЛДС" (ИНН 7710044140, ОГРН 1027700251754) 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

И.Б. Сухова И.В. Ушакова