Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2016 г. N 12АП-1050/16

г. Саратов

03 марта 2016 г.

Дело N А57-13592/2015

Резолютивная часть постановления объявлена "02" марта 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен "03" марта 2016 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей Борисовой О.А., Дубровиной О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Барышниковой В.А.,

при участии в судебном заседании представителя комитета по управлению имуществом Саратовской области - Корчагиной И.А. по доверенности от 17.04.2015 N 1857а,

представителя акционерного общества "Шэлдом" - Зимина А.С. по доверенности от 07.09.2015,

в отсутствие иных участников процесса, уведомлённых надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Шэлдом", г. Саратов на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 декабря 2015 года по делу N А57-13592/2015 (судья Пузина Е.В.) по исковому заявлению комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6450000788, ОГРН 1026402196622) к закрытому акционерному обществу "Шэлдом", г. Саратов (ИНН 6453009098, ОГРН 1026403041345) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, третьи лица: управление по охране объектов культурного наследия правительства Саратовской области, г. Саратов, администрация муниципального образования "Город Саратов", комитет по управлению имуществом города Саратова,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковыми требованиями к закрытому акционерному обществу "Шэлдом" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 за 3,4 квартал 2014 года, а также 1 квартал 2015 года в сумме 612 684 руб. 35 коп., пени за период с 15.04.2015 по 31.05.2015 в сумме 2 215 руб. 56 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2015 по день фактического исполнения денежного обязательства, исчисленные с суммы долга в размере 210 324 руб. 48 коп., исходя из ставки рефинансирования, действующей на день вынесения решения.

Определением суда первой инстанции от 05.08.2015 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Министерство культуры Саратовской области, Администрация муниципального образования "Город Саратов".

Определением суда от 19.11.2015 г. произведена процессуальная замена по делу N А57-13592/2015 Министерства культуры Саратовской области на правопреемника - Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области.

Определением суда от 19.11.2015 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Саратова.

Судом первой инстанции установлено, что ЗАО "Шэлдом" сменило наименование на АО "Шэлдом".

В соответствии с п.1 ст. 124 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего наименования.

Суд первой инстанции, рассмотрев материалы дела, счел необходимым указать наименование ответчика - АО "Шэлдом".

Решением Арбитражного суда Саратовской области суда от 28 декабря 2015 года по делу N А57-13592/2015 с Акционерного общества "Шэлдом" в пользу Комитета по управлению имуществом Саратовской области взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 за 3,4 квартал 2014 года, 1 квартал 2015 года в сумме 612 684 руб. 35 коп., пени за период с 15.04.2015 г. по 31.05.2015 г. в сумме 2 215 руб. 56 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2015 г. по день фактического исполнения АО "Шэлдом" денежного обязательства, исходя из суммы задолженности в размере 210 324 руб. 48 коп. и ставки рефинансирования ЦБ РФ в 8,25% годовых.

С Акционерного общества "Шэлдом" в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в размере 15297,99 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, акционерное общество "Шэлдом" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что ЗАО "Шэлдом" с момента перехода прав по договору аренды производило оплату арендной платы в соответствии с условиями договора и по уведомлениям Комитета по управлению имущества г. Саратова. Применительно к данному делу, ЗАО "Шэлдом" оплатило арендную плату по платежным поручениям N 3072 от 10.10.2014 года на сумму 212053,17 руб., N 4569 от 30.12.2014 года на сумму 212053,17 руб., поэтому утверждение истца об отсутствии оплаты арендной платы за 3-й и 4-й квартал является необоснованным. О том, что земельный участок перешел в областную собственность ЗАО "Шэлдом" узнало только в марте 2015 года из письма истца от 16.03.2015 г. N 1145, в котором истец явно злоупотребляя правом в нарушение ст. 10 ГК РФ, требует повторной уплаты арендной платы за указанные периоды, впервые сообщая, что земельный участок является собственностью области и оплату аренды следует оплачивать истцу. Кроме того, Администрация г. Саратова в лице своего Комитета по управлению имуществом информировала письмом от 23.01.2015 года N 1445 о платежах в адрес комитета по управлению имуществом г. Саратова, а не области. Судом первой инстанции необоснованно отклонен довод ответчика об отсутствии обязанности им оплачивать арендную плату, в связи с невозможностью использования земельного участкам по целевому назначению из-за отказа в выдаче разрешения на строительство.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного N 2653 от 31.08.2001 г. Администрацией г.Саратова передан ООО "Продстройсервис" в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по адресу: Саратовская область, г.Саратов, на пересечении ул.им.Мичурина И.В. и ул.Соборной, площадью 7169 кв.м., для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 27.12.2013 г. права и обязанности арендатора по данному договору переданы ЗАО "Шэлдом".

Впоследствии ЗАО "Шэлдом" сменило наименование на АО "Шэлдом".

Как следует из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права 64-АД N 339858 от 09.07.2014 г., с 09.07.2014 г. земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование и строительство ж.д. переменной этажности, площадь 7169 кв.м., адрес объекта: Саратовская область, г.Саратов, на пересечении ул.им.Мичурина И.В. и Соборной находится в собственности Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-64-01/437/2014-038.

В связи с переходом в собственность Саратовской области спорного земельного участка, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 г. N 2653 перешли к Комитету по управлению имуществом Саратовской области, договор аренды был передан Администрацией МО "Город Саратов" в Комитет по управлению имуществом Саратовской области.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Дав оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета договора и размера арендной платы, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

В соответствии с п.2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.

Из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права 64-АД N 339858 от 09.07.2014 г. следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:21, площадью 7169 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г.Саратов, на пересечении ул.им.Мичурина И.В. и Соборной с 09.07.2014 г. выступает Саратовская область.

В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом Саратовской области, утв. Постановлением Правительства Саратовской области N 137-П от 03.05.2005 г., Комитету предоставлено право обращаться в суды с исками от имени области в защиту государственных интересов по вопросам приватизации, управления и распоряжения государственной собственностью области, в том числе по вопросам взыскания задолженности по арендной плате и расторжения договоров аренды земельных участков.

На основании изложенного, Комитет по управлению имуществом Саратовской области, является надлежащим истцом по настоящему делу о взыскании задолженности по арендной плате за земли, которые находятся в собственности Саратовской области на момент рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с п. 1.1. Договора, последний заключен сроком на 25 лет.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством (ст.3 ЗК РФ).

Пунктом 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п.2.1. договора, арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участок в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

В соответствии с п.2.2. договора, арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

Пунктом 2.1. договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора.

Таким образом, договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года N 412-П "Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения", арендная плата на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и предназначенные для производственной деятельности, установлена в размере двух процентов от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Документ официально опубликован в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 4 (79), 01.04.2008.

С 11.01.2013 г. кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель, утвержденных Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области".

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Арендодатель свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме.

Однако обязательства ответчиком - АО "Шэлдом" надлежащим образом не исполнялись, в связи, с чем истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 за 3,4 квартал 2014 года, а также 1 квартал 2015 года в сумме 612 684 руб. 35 коп., пени за период с 15.04.2015 по 31.05.2015 в сумме 2 215 руб. 56 коп.

Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" утверждены новые результаты кадастровой оценки.

Исходя из данного Распоряжения от 28.12.2012 N 989-р кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 42064896,09 руб. (УПКС 5867,61 руб./кв.м.). Таким образом, размер годовой арендной платы за рассматриваемый земельный участок составляет 841297,91 (42064896,09 * 2%) рублей.

Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования - 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания "Новости Саратовской Губернии" www.sarnovosti.ru 11.01.2013 года.

Судом первой инстанции установлено, что практика применения положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" изменена Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости". Названное Постановление опубликовано в издании "Российская газета" 10.07.2015.

Согласно пункту 18 данного Постановления при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Согласно письму филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Саратовской области N 11067 от 09.07.2015 г. дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" 31.01.2013 г.

Учитывая изложенное, новая кадастровая стоимость, установленная в отношении спорного земельного участка распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", подлежит применению с 01.02.2013 года.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суд первой инстанции учел следующее.

Согласно произведенному истцом расчету, представленному в материалы дела, в связи с неоплатой ответчиком арендных платежей по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 за 3,4 квартал 2014 года, 1 квартал 2015 года за ответчиком образовалась задолженность в сумме 612684,35 руб.

Ответчиком расчет задолженности не оспаривается.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что о том, что спорный земельный участок перешел в областную собственность узнал только в марте 2015 г. из письма истца от 16.03.2015 г. N 1145. Ранее платежными поручениями N 3072 от 10.10.2014 г. на сумму 212053,17 руб., N 4569 от 30.12.2014 г. на сумму 212053,17 руб. Общество оплатило арендную плату за спорный участок за 3,4 кв. 2014 г., в связи с чем, ответчик считает необоснованным требование истца о повторной оплате арендной платы за спорный земельный участок за 3,4 кв. 2014 г. Кроме того, ответчик указывает, что спорный земельный участок предоставлен для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности, ответчиком был разработан проект на строительство жилого дома на спорном земельном участке осуществлено обращение в Администрацию МО "Город Саратов" с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома. Однако уведомлениями N 01-02-20/1026 от 30.09.2014 г., N 01-02-20/1025 от 30.09.2014 г. Администрацией МО "Город Саратов" в выдаче разрешения было отказано, в связи с чем, у ответчика отсутствовала возможность использовать предоставленный в аренду земельный участок по целевому назначению, следовательно, по мнению ответчика, арендодатель не вправе требовать арендную плату за период, в котором ответчик был фактически лишен возможности использовать земельный участок.

Указанные доводы отклонены судом первой инстанции в силу следующего.

Как следует из представленной в материалы дела копии свидетельства о государственной регистрации права 64-АД N 339858 от 09.07.2014 г., с 09.07.2014 г. земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование и строительство ж.д. переменной этажности, площадь 7169 кв.м., адрес объекта: Саратовская область, г.Саратов, на пересечении ул.им.Мичурина И.В. и Соборной находится в собственности Саратовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 64-64-01/437/2014-038.

В связи с переходом в собственность Саратовской области спорного земельного участка, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 г. N 2653 перешли к Комитету по управлению имуществом Саратовской области. Договор аренды был передан Администрацией МО "Город Саратов" в Комитет по управлению имуществом Саратовской области.

В соответствии с п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Исходя из изложенного, с 09.07.2014 г. право получения дохода от сдачи в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:21, площадью 7169 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г.Саратов, на пересечении ул.им.Мичурина И.В. и Соборной принадлежит Саратовской области, в частности, Комитету по управлению имуществом Саратовской области.

Письмом N 1145 от 16.03.2015 г. Комитет по управлению имущество Саратовской области уведомил ответчика о необходимости перечисления арендной платы по договору аренды N 2653 от 31.08.2001 г. за 3,4 кв. 2014 г. по реквизитам Комитета по управлению имуществом Саратовской области.

Получение указанного письма АО "Шэлдом" не оспаривается.

Изучив представленные в материалы дела платежные поручения N 4569 от 30.12.2014 г. на сумму 212053,17 руб., N 3072 от 10.10.2014 г. на сумму 212053,17 руб., суд первой инстанции установил, что по указанным платежным поручениям АО "Шэлдом" осуществило перечисление денежных средств получателю - ИНН 6450003860 УФК по Саратовской области (Комитет по управлению имуществом города Саратова), указав в назначении платежа "лицевой счет ЛС 518152 по договору аренды 2653 от 31.08.2001 г. за 2014 г.".

Письмом N 60-10-22/02-3449 от 14.10.2015 г. Управление Федерального казначейства по Саратовской области сообщило, что денежные средства по указанным платежным поручениям были распределены Управлением по нормативу 100% в бюджет муниципального образования "Город Саратов".

Учитывая, что с 09.07.2014 г. правообладателем земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:21, площадью 7169 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г.Саратов, на пересечении ул.им.Мичурина И.В. и Соборной является Саратовская область, суд первой инстанции сделал вывод о том, что арендные платежи за спорный земельный участок, осуществленные на основании платежных поручений N 4569 от 30.12.2014 г., N 3072 от 10.10.2014 г., произведены надлежащему арендодателю.

Оплата арендных платежей за 3,4 кв. 2014 г., 1 кв. 2015 г. надлежащему арендодателю - Комитету по управлению имуществом Саратовской области, ответчиком не произведена.

Однако, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при переходе права собственности на сданное в аренду имущество независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Частью 3 ст. 382 ГК РФ предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Следовательно, исполнение арендатором обязательства по уплате арендной платы до даты уведомления о переходе права собственности к иному лицу произведено надлежащему кредитору.

При указанных обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска в части требования о взыскании арендной платы за 3,4 кв. 2014 г. в сумме 402359 руб. 87 коп. задолженности, оплаченной первоначальному кредитору, у суда первой инстанции не имелось.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика об отсутствии обязанности оплачивать арендную плату, в связи с невозможностью использования земельного участка по целевому назначению, поскольку уполномоченный орган не выдает разрешение на строительство.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, площадью 7169 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г.Саратов, на пересечении ул.им.Мичурина И.В. и Соборной передан АО "Шэлдом" на основании договора аренды N 2653 от 31.08.2001 г., принят им, сторонами достигнуто соглашение о размере арендной платы и по иным условиям пользования земельным участком.

Как правильно указал суд первой инстанции, отсутствие разрешения на строительство не освобождает ответчика от обязанности производить платежи по договору аренды и не влияет на существо рассматриваемых требований.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства заключения договора аренды, передача земельного участка в арендное пользование подтверждены вышеуказанными доказательствами.

В этой связи, доводы заявителя апелляционной жалобы, является несостоятельными.

Поскольку фактические обстоятельства передачи предмета аренды ответчику - АО "Шэлдом" и пользования им имуществом в спорный период подтверждены письменными доказательствами, обладающими признаками относимости и допустимости, достоверность которых ответчиком не опровергнута, то в силу названных законодательных с АО "Шэлдом" в пользу истца подлежит взысканию сумма задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 за 1 квартал 2015 года.

Истец также просил взыскать с ответчика пени за несвоевременное внесение арендной платы за период с 15.04.2015 по 31.05.2015 в сумме 2 215 руб. 56 коп.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт ненадлежащего исполнения обязательств по оплате арендных платежей установлен материалами дела и не оспорен ответчиком, в связи с чем, требования о взыскании с ответчика суммы неустойки по договору заявлены обоснованно.

В соответствии с п.2.2. договора, арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В соответствии с п.2.5. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку просрочки в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Как следует из представленного истцом расчета, ответчику за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 за период с 15.04.2015 по 31.05.2015, исходя из суммы задолженности за 1 квартал текущего года, начислены пени в сумме 2 215 руб. 56 коп.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения, регулируемые соответствующими нормами гражданского законодательства.

Ответчик факт нарушения установленных по договору аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 сроков оплаты не опроверг, доказательств своевременной оплаты арендных платежей, доказательств оплаты начисленной суммы пени не представил, заявленную сумму пени не оспорил, контррасчет суммы пени не представил.

Проверив произведенный истцом расчет суммы неустойки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что расчет неустойки произведен с учетом условий договора и является обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Заявление ответчика о явной несоразмерной неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции (пункт 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Ответчик при разрешении настоящего спора в суде первой инстанции не заявлял о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, сумма предъявленная ко взысканию пени в размере 2 215 руб. 56 коп. не является завышенной и соответствует последствиям нарушенного обязательства. Данный размер пени надлежащим образом должен стимулировать должника к своевременному погашению задолженности.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что оснований для снижения суммы взыскиваемой неустойки не имеется и требование истца о взыскании пени в размере 2 215 руб. 56 коп. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2015 по день фактического исполнения денежного обязательства, исчисленные с суммы долга в размере 210 324 руб. 48 коп., исходя из ставки рефинансирования, действующей на день вынесения решения, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.06.2015 г.) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами признается ответственностью за неисполнение денежного обязательства.

Данная норма применяется при наличии в действиях лица, к которому предъявлена такая мера ответственности, элементов противоправного поведения. Такое неправомерное поведение выражается или в неисполнении денежного обязательства, возникающего из договора, или в неосновательном обогащении за счет другого лица (внедоговорная ответственность).

Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

Пунктом 2 Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" предусмотрено, что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 13/14 "О практике применения положений гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" установлено, что проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

При этом гражданско-правовая ответственность должника возникает при неправомерном пользовании чужими денежными средствами, и кредитор должен доказать факт пользования должником такими денежными средствами в связи с неисполнением им в установленный срок денежного обязательства.

Согласно положениям абзаца 4 пункта 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если на момент вынесения решения денежное обязательство не было исполнено должником, в решении суда о взыскании с должника процентов за пользование чужими денежными средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены проценты; дате, начиная с которой производится начисление процентов; размере процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитору денежных средств.

Исходя из положений законодательства, истец самостоятельно определяет размер заявляемых исковых требований.

Согласно заявленным требованиям, истец просил суд взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.06.2015 по день фактического исполнения денежного обязательства, исчисленные с суммы долга в размере 210 324 руб. 48 коп. (размер арендной платы за один квартал) и ставки рефинансирования, действующей на день вынесения решения.

Указанием Центрального банка Российской Федерации от 13.09.2012 N 2873-У с 14 сентября 2012 года установлена процентная ставка рефинансирования (учетная ставка) 8,25% годовых, которую истец и применил при расчете суммы процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 декабря 2015 года по делу N А57-13592/2015 подлежит изменению в части. В иске о взыскании 402359 руб. 87 коп. задолженности следует отказать. Взыскать с закрытого акционерного общества "Шэлдом" в доход федерального бюджета Российской Федерации 7250,8 руб. государственной пошлины по иску. В остальной части решение оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28 декабря 2015 года по делу N А57-13592/2015 изменить в части.

В иске о взыскании 402359 руб. 87 коп. задолженности отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Шэлдом" в доход федерального бюджета Российской Федерации 7250,8 руб. государственной пошлины по иску.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Саратовской области в пользу акционерного общества "Шэлдом" 1963 руб. 05 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина